Можно ли обособить свою долю, как ее продать и что невозможно без других долевых собственников
Сергей Мальгавко/ТАСС
Допустим, вы получили наследство, или развелись и поделили нажитое в браке имущество, или купили с кем-то квартиру в складчину. Словом, стали собственником доли какого-либо объекта недвижимости.
Рассказываем, как ею владеть и распоряжаться, что нужно сделать, чтобы продать, и о чем придется договариваться с другими владельцами долей.
Чем фактически владеет собственник доли
Владение долей квартиры чаще всего не означает владения правами на конкретную комнату (даже при наличии возможности выделить каждому владельцу по комнате). Собственник владеет долей в праве собственности, и она может быть как равной с долями других владельцев, так и большей или меньшей.
«Долевая собственность — особая форма владения, при которой ни у одного из сособственников нет определенно выделенного имущества, в каждом сантиметре квартиры есть доля другого собственника, — поясняет руководитель офиса «В Крылатском» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. — Поэтому иногда очень сложно установить порядок пользования. Если сособственники не могут договориться мирным путем, то они определяют порядок пользования по суду».
Впрочем, доля может быть и реальной. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, реальная доля может быть привязана к конкретным частям квартиры (например, комната 12 кв.
м в двухкомнатной квартире общей площадью 52 кв. м). Причем выделяться может только изолированное жилое помещение — комната, а коридор, кухня и санузел остаются в общей долевой собственности.
Выделение реальных долей приводит к тому, что квартира по факту превращается в коммунальную.
Кто может владеть долями
Количество владельцев и их качественный состав законом не ограничены. Например, собственность может принадлежать только физическим или только юридическим лицам, а также одновременно физическим и юридическим лицам.
Особенности владения долями
Обладатель доли в жилой недвижимости имеет все права собственника, а именно права владения, пользования и распоряжения. Однако реализовать эти права без согласования с другими собственниками невозможно.
«Чаще всего это приводит к различным спорам, и попытка реализации того или иного права без согласования с другими владельцами может быть признана судом неправомочной.
Чтобы не доводить дело до конфликта, собственник доли должен понимать, что своими действиями ему не следует нарушать права владельцев других долей», — рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Собственник доли в жилой недвижимости обязан платить имущественный налог и коммунальные платежи, помимо этого, оповещать других владельцев жилья о планируемых сделках со своей долей собственности (продажа, аренда, залоговое обеспечение и т. п.). Владелец доли в помещении должен содержать свою собственность в порядке, устранять аварийные ситуации, даже если он фактически не использует помещение.
«Долевая собственность — это ограниченное пользование. Если другой собственник не проживает в квартире, не стоит забывать о том, что он может в любой момент воспользоваться своей жилплощадью», — отмечает Ирина Бербенева.
Как оплачиваются услуги ЖКХ
Услуги ЖКХ при общей долевой собственности оплачиваются, как правило, по единому платежному документу.
При этом любой участник долевой собственности вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о выставлении ему отдельного счета за услуги ЖКХ пропорционально его доле, рассказала руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.
«Законом определено, что участник долевой собственности обязан участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества соразмерно своей доле», — говорит эксперт.
Можно ли кого-нибудь зарегистрировать в долевой квартире
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников.
Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них).
Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Как выделить свою долю, чтобы ни от кого не зависеть
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова.
— Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна.
Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая.
— Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как продать долю в квартире. Инструкция
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая.
— В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры.
Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги.
Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации.
Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
хотим выселить сестру с семьей, она невыносима — 229 ответов на форуме Woman.ru
229 ответов
Последний — 20 ноября 2021, 19:39 Перейти 07 января 2018, 13:47
#10
Нюсище
У сестры такая же часть в собственности как и у Вас? Как Вы её тогда выселите? Мужа можете не пускать, это право родителей. Здесь только продавать квартиру, делить деньги и разъезжаться. Пока она ещё не нарожала, надо эту проблему решать.
07 января 2018, 13:48
#11
Нюсище
На улицу её выставить как-то не очень красиво по-моему…
07 января 2018, 13:49
#12
07 января 2018, 13:50
#13
Гость
помочь человеку надо, раз её даже доли лишили, можно по разному: купить ей комнату (через дарение) если позволяют средства, скинуться со свекровью/мужем сестры на первый взнос и брать им ипотеку, снять им квартиру и оплатить часть (до её выхода из декрета — это справедливо, ведь вы пользуетесь квартирой родителей для своей выгоды) выгнать на улицу мужика — можно, но с сестрой так не поступайте
07 января 2018, 13:51
#14
07 января 2018, 13:52
#15
Гость
а с чего ей надо помогать, если во-первых, источник проблемы — она, а во-вторых — у неё есть муж?
07 января 2018, 13:53
#16
Гость
а с чего ей надо помогать, если во-первых, источник проблемы — она, а во-вторых — у неё есть муж?
07 января 2018, 13:53
#17
Гостья
ну она же там прописана? как вы её выгонять собрались? живут там, где прописаны, а не у свекрови и тд. разговаривать только по-хорошему или предлагать альтернативу.
07 января 2018, 13:54
#18
Гость
самому автору ведь помогают
07 января 2018, 13:55
#19
Гость
помочь человеку надо, раз её даже доли лишили, можно по разному: купить ей комнату (через дарение) если позволяют средства, скинуться со свекровью/мужем сестры на первый взнос и брать им ипотеку, снять им квартиру и оплатить часть (до её выхода из декрета — это справедливо, ведь вы пользуетесь квартирой родителей для своей выгоды) выгнать на улицу мужика — можно, но с сестрой так не поступайте
07 января 2018, 13:55
#20
Гость
у автора доля в квартире, а у сестры только йобарь нищеброд и гоBно в голове
07 января 2018, 13:56
#21
Гость
пригрозите продать свою долю каким-нибудь цыганам и съехать на свою ипотечную квартиру, если не заткнётся. А так выгонять, конечно, надо — раз муж ребёнка натрахать смог, то где жить — пусть тоже ищет
07 января 2018, 13:57
#22
α Ori
На сестру метров не давали, поэтому ни о каком намеренном лишении доли речь не идет.
07 января 2018, 13:57
#23
Гость
вот именно, легко так сестру гнать, а где равенство между сёстрами?
07 января 2018, 13:58
#24
Дарья
ну я точно не продам долю свою цыганам, там мои родители живут. ну ее муж хоть молчит, а она орет как ненормальная.
07 января 2018, 13:58
#25
Нюсище
На улицу её выставить как-то не очень красиво по-моему…
07 января 2018, 13:59
#26
07 января 2018, 14:00
#27
Гость
Родители просто неодинаково относятся к сестрам. Она не виновата что родилась не в то время. А скандалит из-за ревности скорее всего. Мне вот тоже было б обидно. Одна дочь хозяйка а вторая типа приживалки?
07 января 2018, 14:00
#28
07 января 2018, 14:01
#29
Гость
обидно, что родители не в восторге от чужого мужика и ребёнка, за которым не смотрят должным образом?
07 января 2018, 14:01
#30
Гость
помочь человеку надо, раз её даже доли лишили, можно по разному: купить ей комнату (через дарение) если позволяют средства, скинуться со свекровью/мужем сестры на первый взнос и брать им ипотеку, снять им квартиру и оплатить часть (до её выхода из декрета — это справедливо, ведь вы пользуетесь квартирой родителей для своей выгоды) выгнать на улицу мужика — можно, но с сестрой так не поступайте
07 января 2018, 14:02
#31
07 января 2018, 14:02
#32
Дарья
почему на улицу?к свекрови, на съем. что за бред «на улицу»??? вы правда думаете, что если кто-то просит съехать кого-то, то он идет на улицу? и это вообще-то она сделала совместное проживание невыносимым.
07 января 2018, 14:02
#33
Гость
самое забавное, что мужик им не мешает…вы почитайте
07 января 2018, 14:02
#34
Дарья
кто ее доли лишил????? вы сдерели???? не было у нее доли, она родиась уже в готовой квартире после приватизации. с какого *** мы ей должны комнаты покупать и на первый взнос давать???? у вас с головой проблемы????? долбоебка чесслово.
07 января 2018, 14:02
#35
Гость
обидно, что родители не в восторге от чужого мужика и ребёнка, за которым не смотрят должным образом?
07 января 2018, 14:03
#36
Гость
самому автору ведь помогают
07 января 2018, 14:03
#37
Гость
так и что? Вы считаете это нормальным, притаскивать людей в квартиру, где у вас даже доли нет? Не факт, что не мешает, просто меньше бесит на фоне буйной ***
07 января 2018, 14:05
#38
Гость
хотя бы в размере той доли, что автору досталась, а сестре — нет просто надо сделать так, чтобы мужик на халяву не прокатился
07 января 2018, 14:05
#39
Гость
Ну была б у нее доля, мож ипотеку бы взяла. Распорядилась как-то. Тут муж не при чем. Это их внутренние разборки.
07 января 2018, 14:06
#40
Гость
нет, конечно, я таких мужиков не уважаю, но здесь бунт именно против сестры
07 января 2018, 14:07
#41
Гость
самое забавное, что мужик им не мешает…вы почитайте
07 января 2018, 14:07
#42
07 января 2018, 14:07
#43
Гость
Согласна. Я б обиделась если б мать отец и сестра сказали: вали из дома, у тебя доли нет. Фу. Как будто чужие люди.
07 января 2018, 14:09
#44
Гость
да у бездетной авторши в возрасте за 30 обычная зависть к женщине с ребенком, вот она и гадит сестре. думаю, родители вообще там не при чем, чисто авторша ядом брызжит.
07 января 2018, 14:09
#45
Гость
Родители просто неодинаково относятся к сестрам. Она не виновата что родилась не в то время. А скандалит из-за ревности скорее всего. Мне вот тоже было б обидно. Одна дочь хозяйка а вторая типа приживалки?
07 января 2018, 14:10
#46
Гость
а жизнь родителям отравлять не обидно, да?) Они не чужие, а живые, и хотят в своей квартире нормально жить
07 января 2018, 14:10
#47
Гость
ну так тебе невыносимо, ты и съезжай.
07 января 2018, 14:11
#48
Дарья
не надо чушь нести. до рождения ее ребенка все нормально было, она с цепи сорвалась когда ребенок родился. До этого вообще про доли никто не вспоминал.
07 января 2018, 14:12
#49
Дарья
а давай я без тебя разберусь съезжать мне или нет с МОЕЙ собственности, ***.
07 января 2018, 14:13
#50
Что делать, если собственника не пускают в квартиру
Часто собственники жилья или доли в нем, арендаторы, зарегистрированные лица сталкиваются с проблемой, когда по вине других лиц у них нет доступа к недвижимости. Рассмотрим, что делать, если собственника не пускают в квартиру, и какое наказание ожидает нарушителей.
В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственник обладает правами владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В то же время даже если человек только зарегистрирован в квартире, этот факт свидетельствует о равных с остальными жильцами правах.
Если какие-либо лица не дают возможности пользоваться имуществом, то владелец вправе потребовать от них перестать учинять препятствия в пользовании недвижимости.
В первую очередь необходимо использовать досудебный порядок выхода из конфликтной ситуации. Для этого нужно составить заявление в полицию, описав в нем сложившиеся обстоятельства и попросив проверить указанные факты.
Участковый совершит следующие действия:
- прибудет по нужному адресу;
- опросит жильцов спорной квартиры, а также проживающих по соседству лиц;
- проведет с нарушителями предупредительный разговор;
- составит постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
Возможно, жильцы впустят собственника в квартиру, чтобы избежать дальнейших проблем. Ведь при их отказе им придется участвовать в судебных разбирательствах, возмещать истцу издержки, присутствовать при понудительном вселении в жилье с сотрудниками ФССП.
https://www.youtube.com/watch?v=jh0ZCYuMOTM
Если визит участкового не помог, потребуется обращаться в суд. Для этого необходимо подготовить иск и приложить к нему документы, доказывающие наличие прав на спорную квартиру – например:
- договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.
- квитанции за оплату услуг ЖКХ или ремонтных работ, мебели.
Также к иску прикладывается постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Оно необходимо по двум причинам:
- этот документ доказывает тот факт, что собственник предпринимал досудебные попытки выхода из спорной ситуации;
- в постановлении содержится перечень лиц с указанием их ФИО, которые нарушают законодательные нормы.
После того как суд рассмотрит ситуацию и удовлетворит исковые требования, собственник может воспользоваться помощью приставов, сотрудников полиции и МЧС для того, чтобы получить доступ к своему жилью.
В присутствии сотрудников полиции судебные приставы вселят собственника по соответствующему акту. Если суд вынесет постановление о том, что мешавшие лица должны быть выселены, то уполномоченные лица проведут и эту процедуру.
Если родственники и другие лица, учинявшие препятствия по пользованию имущества, вновь начнут нарушать законные интересы собственника, то они столкнутся с ответственностью. Какая статья за это предусмотрена? Наказание устанавливается ст. 17.15 КоАП РФ и предусматривает штраф в размере 1-2,5 тысяч рублей. В некоторых случаях возможна и уголовная ответственность.
В последнее время владельцы маленьких долей нередко злоупотребляют имущественными правами. Суд может отказать в понудительном вселении на основе того, что в действительности собственник небольшой доли намерен причинить вред другим владельцам квартиры.
Если доля истца незначительна, то ему придется доказывать тот факт, что в квартире есть его вещи, что он на постоянной основе проживает в одной из комнат и несет расходы по ее содержанию.
Только в этом случае есть шанс на то, что суд удовлетворит исковые требования.
Соглашение об определении долей в квартире
Если человек, к примеру, был зарегистрирован в квартире, но на протяжении нескольких лет в ней не проживал, то впоследствии у него может возникнуть необходимость забрать личные вещи. В этом случае порядок тот же: если договориться с жильцами не удалось, необходимо отправиться в полицию. Затем следует направить в суд иск по изъятию предметов из незаконного владения третьих лиц.
Истцу потребуется доказать тот факт, что конкретные вещи действительно принадлежат ему. В случае если он требует изъятия неотделимых предметов имущества (например, встроенной кухни), то суд ему откажет.
Алексей Х. получил по договору дарения ¼ доли однокомнатной квартиры в Сочи. Он не проживал в ней несколько лет, но затем у него возникла потребность в этом помещении. Второй собственник – владелец ¾ доли Инна Т. – отказался впускать Алексея в квартиру. Женщина вселила в квартиру другого мужчину, который сменил на входной двери замки и отказался впускать Алексея внутрь.
Алексей Х. подал иск в суд с просьбой обязать ответчиков предоставить ему доступ в квартиру.
Центральный сочинский районный суд отказал ему в исковых требованиях, установив, что реализация прав собственности зависит от размеров доли (в квартире не было комнаты, соразмерной доли заявителя), а участник общей долевой собственности не имеет безусловного права на вселение в квартиру. Также суд акцентировал внимание на том, что истец в течение нескольких лет отсутствовал в квартире.
Алексей направил в Краснодарский краевой суд апелляцию. В этот раз исковые требования были удовлетворены.
Дело дошло до Верховного суда. Было принято следующее решение: так как квартира однокомнатная, то истец и ответчик не могут в ней проживать. Также суд обязал установить порядок права пользования помещением. При этом истец обладает правом на выплату финансовой компенсации в размере своей доли. Дело было направлено на повторное рассмотрение в апелляционный суд.
Вне зависимости от статуса (собственник, арендатор или зарегистрированное лицо) при возникновении проблем с доступом в жилье необходимо обратиться в полицию, а если это не помогло – в суд. Если суд удовлетворит исковые требования, то при повторном нарушении имущественных прав собственника виновные понесут административное или уголовное наказание.
Как избежать семейных раздоров из-за недвижимости: 4 простых правила
Как продать квартиру, если собственник – ребенок >>>
Отдельная тема – это имущественные взаимоотношения между супругами. Согласно закону, при разводе собственность между мужем и женой делится поровну. Однако, случается, что один из супругов вкладывал в недвижимость больше средств, а потому может не согласиться с таким раскладом.
Если квартира приобретается в браке, то лучше оформлять недвижимость в долевую собственность, чтобы изначально у каждого из супругов было свидетельство о регистрации права собственности на долю в квартире, советует старший юрист ООО «Приоритет» Виталий Бородкин.
«Это снимет в будущем проблему доказывания того, что имущество уже было поделено в определенном соотношении и второй супруг не имеет никаких прав на долю первого», — поясняет он.
Риелторы также советуют не пренебрегать составлением брачного договора. «Понимаю, не по-русски это как-то. Но, с другой стороны, хотя бы какая-то гарантия не остаться у разбитого корыта на старости лет», – рассуждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Кроме того, это позволит разойтись супругам мирно, без взаимных обид и претензий.
Как составить брачный договор с учетом вопросов недвижимости >>>
От «дареного коня» не отказываются
Поводом для семейных раздоров часто становятся дележ наследства. И снова люди страдают из-за собственной доверчивости, а еще из-за лени. Абсолютно всем наследникам нужно заявлять свои права на наследование имущества, утверждает Галинская. «Да, процедура оформления нудная, сложная и долгоиграющая, особенно если наследников много.
Но вы ведь не конфету делите! В моей практике был случай, когда наследниками дома оказались пять братьев. Один из них предложил другим отказаться от наследства в его пользу, чтобы якобы облегчить процедуру оформления, а потом поделить деньги от продажи дома поровну. Ну и в итоге братья отказались от наследства в его пользу, а он взял и ничего им не отдал.
Тут даже суд ничего не смог поделать», — с сожалением рассказывает риелтор.
Если же все наследники заявляют свои права на наследство, то имущество далее делится уже без их участия, в соответствии с законом, а это значит, что автоматически снимается необходимость спорить и пытаться «урвать» свой кусок, добавляет Галинская.
Если же собственник еще при жизни хочет упорядочить процедуру наследования его имущества, чтобы избавить наследников от возможных склок, то ему лучше составить завещание.
Несомненно, если даже завещание и будет оформлено, все равно найдутся недовольные лица, которые попытаются оспорить данное завещание, говорит Бородкин. Такое право предусмотрено статьей 1131 Гражданского кодекса РФ, уточняет он.
«Однако следует помнить о том, что завещание может быть оспорено только после открытия наследства. Так что при составлении завещания лучше проконсультироваться по данному вопросу у нотариуса», — советует юрист.
Не доверяй и проверяй
С особым вниманием нужно относиться к составлению доверенности на своих поверенных из числа родственников.
«Четко определяйте круг полномочий своих поверенных, даже если это близкие родственники, в соответствии с теми целями, которые необходимо достигнуть при совершении тех или иных действий с недвижимостью», — инструктирует Бородкин. По его словам, это, в частности, поможет избежать «случайного» дарения.
Юрист в качестве примера рассказывает историю, когда тетя попросила племянника помочь ей в приватизации доли в квартире и оформила на него доверенность.
Племянник же, воспользовавшись доверенностью, оформил ее долю на себя, хотя по закону представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Но все-таки как-то сделка прошла.
В итоге суд все же признал сделку недействительной и вернул долю владелице, а вот вернуть хорошие отношения уже вряд ли получится.
Поэтому, если один из родственников доверяет другому осуществить какие-либо действия с имуществом, например, осуществить приватизацию квартиры либо переоформление прав, ему необходимо внимательно отнестись к объему полномочий, которые он передает поверенному и закрепляет в доверенности, подчеркивает Бородкин.
Не путать добро с глупостью
«Не нужно стыдиться выполнять законные меры с родней», — говорит Галинская. Опять же странно, но, по словам риелтора, люди лишаются жилья просто потому, что поверили близкому человеку на слово или постеснялись заключить официальный договор с сестрой, братом и уж тем более с родными детьми.
«В жилищной теме эмоции и слабость могут слишком дорого обойтись. Особенно об этом стоит помнить людям преклонного возраста, которые наиболее подвержены влиянию родственников, но при этом далеко не всегда юридически грамотны», — предупреждает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная Арка» Наталья Лашко.
Пожилым людям риелторы в один голос рекомендуют ни под каким предлогом, никогда не переписывать свою недвижимость на детей или внуков. «Так вот и оказываются старики на улице: сделал добро внучку – переписал на него квартиру, а тот его выгнал, хотя обещал заботиться и взять под свою крышу», — сетует Галинская.
От сумы не зарекайся: 5 групп россиян, больше всего рискующих стать бомжами >>>
Риелтор приводит и другой пример из практики. Ее клиентка, продав квартиру в одном городе, захотела купить в другом, поближе к дочери.
Но дочка уговорила мать при покупке записать недвижимость на нее, чтобы она могла получить возврат подоходного налога, обещая потом переписать квартиру обратно на мать. Мама решила по доброте душевной помочь дочери получить налоговый вычет.
В итоге дочка «бесплатно» получила квартиру, да еще и налоговый вычет, а в итоге так и не переоформила жилье на мать.
К сожалению, желание добраться до вожделенного «золотого тельца», каковым и является недвижимость, часто заставляет людей «перешагивать» через своих родных, констатирует Ламин.
Поэтому он советует собственникам недвижимости, если они уже в зрелом возрасте, несколько абстрагироваться он насущных проблем и попробовать просчитать сценарий дальнейшего существования этой недвижимости и всех потенциальных на нее претендентов.
Может быть, стоит переписать часть имущества на детей, но все же для подстраховки что-то стоит оставить за собой, говорит он.
Доля в квартире есть. А родственники жить не пускают и долю покупать не хотят. Что делать?
Родители надеются, что их выросшие дети станут дружить и друг другу во всем помогать.
Но бывает совсем наоборот! Вот история как раз об этом. Володя и Надежда – родные брат и сестра. Но вместо дружбы и любви у них случилась война.
У брата и сестры, и плюс еще сына сестры, в общей собственности оказалась на троих 3 комнатная квартира. Там были сложные схемы раздела по долям, но если очень кратко, то доля Володи – примерно соответствовала одной из комнат площадью 14 метров.
Доля у Володи оказалась липовая. Существовала только на бумаге. В этой квартире жила его сестра Надежда со своим сыном Колей, а Володю и на порог не пускали.
Продавать квартиру все вместе и делить деньги они не хотели. Покупать долю Володи – отказывались.
- Тупик.
- У Володи было два варианта: плюнуть на эту долю или попытаться вытащить деньги через суд.
- Володя выбрал второе.
- Что вышло?
Володя в суде потребовал взыскать с Надежды и ее сына в сумме 470 тысяч, — кадастровую стоимость этой 14 метровой комнаты. А его долю в собственности перевести на родственников.
Надежда была против: зачем она будет платить, у неё и денег таких нет! Пусть Володя, если хочет, вселяется и живет в этой квартире вместе с ними.
- Ну или продает свою долю кому-то еще.
- Городской суд Володе отказал, поддержал Надежду: она пенсионерка, откуда у нее деньги платить!
- Доля Володи достаточно большая, покупать ее Надежда с Колей не хотят.
А краевой и кассационный суды, — наоборот, встали на сторону Володи. И обязали Надежду с Колей выплатить Володе стоимость его доли, собственность Володи в этой квартире перевести на Надежду и ее сына.
- Надежда подала жалобу в Верховный суд.
- И что же он?
- Оставил в силе решение первого городского суда!
Заставить купить Надежду Володину долю нельзя. У Володи есть право продать эту долю кому-то еще.
Ну или живите дружно вместе, — чем плохо!
Изображения в статье из свободных источниковИзображения в статье из свободных источников
Вывода в истории нет, есть вопрос.
Как так воспитать детей, чтобы они, выросшие, вот так из-за квартиры насмерть не судились, аж до Верховного Суда?
Определение ВС от 26 октября 20г. Дело №56-КГ20-10-К9.
Подписывайтесь на канал, чтобы читать другие истории по Определениям ВС.
Слежка за работниками: защита собственности или вторжение в частную жизнь?
Компании несут потери не только от промышленного шпионажа или хищения материальных ценностей (кстати, стащить норовят и родные сотрудники, и любимые клиенты). Ежедневно и повсеместно крадут рабочее время, причем в крупных размерах.
Для борьбы с бесконечными перекурами, I-net-общением и прочее, некоторые работодатели организуют за персоналом «слежку».
А как еще назвать прослушивание телефонных разговоров, перлюстрацию электронной почты, анализ посещаемых сайтов и тотальное видеонаблюдение? Порой в стремлении защитить фирму руководство переходит границы законности…
Право собственности и личные права работников
Трудовые отношения – это отношения власти-подчинения. Работник обязуется выполнять определенную трудовую функцию в интересах работодателя, а следовательно, под его руководством и контролем.
Действуя в соответствии с трудовым договором, вы неизбежно в определенной степени подчиняете и свою личность власти работодателя: нельзя произвольно покинуть рабочее место, нельзя не появиться на службе, не рискуя подвергнуть себя негативным последствиям вплоть до увольнения за прогул.
Государство санкционирует хозяйскую власть работодателя, устанавливает ее правовую форму через трудовое законодательство и одновременно определяет ее пределы. (Отчасти, трудовое право возникло для того, чтобы защитить работника от чрезмерности этой самой «хозяйской власти».
) Кроме того, вступая в отношения наемного труда, мы продолжаем пользоваться и своими конституционными правами: правом на тайну частной жизни, личную и семейную тайну, на защиту своей чести и доброго имени, на конфиденциальность телефонных переговоров и переписки.
Их никто не отменял.
Конституция РФ защищает частную собственность (ст. 8; 35). В то же время она защищает и неприкосновенность частной жизни гражданина (ч. 1 ст. 23).
Наш самый главный закон также охраняет тайну переписки, телефонных переговоров, почтовых, телеграфных и иных сообщений, устанавливая, что ограничение этого права допускается только на основании судебного решения (ч. 2 ст. 23). Получается, налицо конфликт прав сторон трудового договора.
Такое разногласие требует установления определенного баланса между интересами работника и работодателя. При установлении данного баланса возможны и определенные ограничения соответствующих прав.
Конституция РФ устанавливает: ограничения конституционных прав возможны, но только в определенных разрешенных ею целях и на основании федерального закона (ч. 3 ст. 55 Конституции РФ). Цель защиты прав и законных интересов собственников является конституционно значимой.
Однако работодателю следует помнить, что защищать свои права можно только законными способами, а любая форма контроля и наблюдения должна быть четко ограничена своими целями и не превышать допустимых пределов.
Другими словами, если цель можно достичь меньшими средствами, то именно они и должны быть задействованы.Критерии законности контрольных мер
Нередко работодатели осуществляют за работниками негласное наблюдение с помощью видеокамер и иных специальных средств, причем бывает, камеры устанавливаются даже в туалетных комнатах.
Однако слежку с помощью специальных средств, в том числе и скрытую, могут осуществлять только специальные государственные службы (оперативные подразделения ФСБ, органов внутренних дел, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ и др.).
Таким образом, определяем первое правило службы собственной безопасности: все вводимые формы контроля и наблюдения должны быть гласными, работников и клиентов организации необходимо о них предупредить.
Второе правило: контрольные мероприятия должны преследовать исключительно правомерные цели.
Гласное наблюдение вести разрешено, но только обусловленное законными целями защиты имущества работодателя. Например, в торговом зале можно установить камеры видеонаблюдения с целью предупреждения кражи товаров покупателями.
Конечно, в этом случае рабочие места продавцов попадают в зону наблюдения и личные права работников в какой-то мере ограничиваются. Здесь, однако, необходимо обратиться и к третьему правилу – правилу пропорциональности между принимаемыми мерами и искомыми целями.
Очевидно, что в рассматриваемом примере зона наблюдения должна быть ограничена рабочими местами только тех работников, которые находятся в торговом зале.
Закон категорически запрещает работодателю устанавливать какие-либо негласные способы наблюдения за персоналом.
Для предупреждения краж видеонаблюдения достаточно. А вот дополнительное прослушивание разговоров или их запись будут нарушать личные права как работников, так и клиентов, и явно не соответствуют провозглашенной цели контроля.
В качестве примера неправомерной цели можно привести попытки пресечь «дезертирование» – увольнение по собственному желанию – в не самое благоприятное для компании время, через просмотр почты и прослушивание телефонных переговоров. Работодатель не вправе ограничивать свободу труда своих сотрудников, одновременно нарушая, кстати сказать, их личные права.
Четвертое правило: процедуру и цели контроля необходимо прописать в локальных нормативных актах, и «под роспись» ознакомить с ними работников.
Рабочая и личная информация
Нередко специалисты указывают на характер получаемой работодателем информации, как на критерий, позволяющий разграничить законные и незаконные методы защиты собственности. Так, Трудовой кодекс РФ позволяет собирать персональные данные работника, но только в определенных целях, в частности, с целью контроля количества и качества выполняемой работы и обеспечения сохранности имущества (п.
1 ст. 86 ТК РФ). На основании данной нормы делается вывод о том, что работодатель вправе запрашивать рабочую информацию (сведения о количестве и качестве выполненной работы). Следовательно, необходимо четкое понимание того, что считать рабочей информацией, а что личной. Найти эту границу на практике чрезвычайно сложно, а иногда и невозможно.
Рабочий ящик электронной почты или оплачиваемый компанией сотовый телефон все равно являются личными и охраняются понятием «тайна частной жизни». Личную информацию сотруднику может сообщить клиент, как о себе, так и ком-то другом, на что сотрудник вообще не в силах повлиять.
В связи с этим необходимо повторить, что любые негласные формы прослушивания разговора по рабочему телефону или просмотр рабочей почты сотрудника являются незаконными.
В то же время возможна, например, гласная запись переговоров в колл-центрах с целью контроля за выполнением трудовых обязанностей операторов или рассмотрения жалоб клиентов: грамотно ли провел беседу сотрудник, проявлял ли вежливость и т.д. Правила подобного контроля должны содержать обязанность предупреждения клиентов о записи. Также необходимо соблюдать ограничения по обработке полученных благодаря записи сведений, в том числе защищать их от частного любопытства.
Другой пример.
Предоставляя работнику служебный мобильный телефон, работодатель устанавливает правила пользования им – допустим, лимитирует оплату или ограничивает исходящие междугородние звонки (все ограничения следует зафиксировать в соответствующем локальном акте и ознакомить с ним работника «под роспись»). Какую информацию работодатель вправе получать от оператора связи? В первом случае – только сведения об общей стоимости звонков для обнаружения факта превышения лимита, а во втором – список вызовов.
Таким образом, можно сформулировать еще одно важное правило – никакого тотального контроля! Оно вытекает из требования о пропорциональности принятых мер и означает, что установленное работодателем ограничение может касаться только какого-либо одного аспекта тайны частной жизни, а не всей тайны в целом. В приведенном примере с телефонными переговорами ограничения касаются только информации о том, в какой город звонил сотрудник по рабочему мобильному.
Представляется также, что работодатель вправе установить и правила пользования личным мобильным, предусмотрев, что в рабочее время мобильные телефоны, являющиеся собственностью сотрудников, переводятся в режим вибровызова, личные разговоры ведутся в изолированных помещениях (свободные переговорные комнаты, кухня) либо в лифтовом холле. В правила внутреннего трудового распорядка можно включить и положение о том, что работник обязуется не злоупотреблять использованием рабочего времени и ресурсов работодателя в личных целях.нормативная база
Конституция РФ (ст. 8; 23; 35; ч. 3 ст. 55).
Трудовой кодекс РФ (ст. 86; 91; 109; 258).
Уголовный кодекс РФ (ст. 138).
Федеральный закон «Об оперативно-розыскной деятельности» от 12.08.1995 № 144-ФЗ.