Ремонт в неприватизированной квартире

Что такое муниципальное жилье?

Муниципальное (его еще называют социальным) жилье означает, что его собственником является государство. Казалось бы, при спорных ситуациях второй стороной конфликта тоже должно выступать государство. На деле нанимателю муниципальной квартиры самоустраниться от проблем не получится.

Муниципальное жилье бывает двух видов, напоминает Лада Юрьева, представительница общественной организации «Ревизор ЖКХ».

Первый вариант — соцнаем: собственником выступает государство, а не жильцы (это главное отличие от вариантов, когда жилье приватизировано в собственность физлица).

Второй вариант — ведомственные квартиры: жилье выдавалось сотрудникам определенных организаций, впоследствии у некоторых была возможность его приватизировать, но по разным причинам это получилось не у всех. Жители таких квартир ограничены в правах: они не вправе дарить, завещать, продавать эту недвижимость. А еще они меньше платят за содержание жилья, хотя дополнительно оплачивают сам соцнаем.

Так как в таких случаях собственник — государство, то и отвечать приходится тоже ему, хотя часто власти всеми способами пытаются откреститься от такой повинности.

«Бывает, суды отказывают в исках о возмещении ущерба, но это тот случай, когда стоит проявить настойчивость и пойти в суд более высокой инстанции — Мосгорсуд и там доказывать, что государство обязано возместить ущерб», — подчеркивает Лада Юрьева.

В практике организации есть такая история: на протяжении нескольких вёсен квартиру нанимательницы жилья заливает. Каждый раз к ней приходят из «Жилищника», честно составляют акт и обещают летом сделать ремонт.

Но проходит не только лето, но и осень с зимой, обещанного ремонта нет, а весной ее заливает заново. Таких актов накопилась целая стопка. В конце концов терпение женщины лопнуло, и она обратилась в «Ревизор ЖКХ».

Недавно была проведена экспертиза, по итогам которой с «Жилищника» будет взыскана компенсация за все предыдущие годы.

Универсальный план действий

С помощью Марии Архиповой, председателя Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили понятную инструкцию: что предпринять при наступлении страхового случая.

1. Что делать, если заливает прямо сейчас?

• Сообщить о происшествии управляющей компании, ТСЖ или другой организации, которая обслуживает многоквартирный дом.
• Зафиксировать происходящее или последствия залива, если он случился в ваше отсутствие. Достаточно фото и видео, но имейте в виду, что впоследствии кадры надо будет продемонстрировать в суде. Постарайтесь заснять происходящее таким образом, чтобы были понятны причины (например, стекающая по батарее вода или мокрое пятно на потолке).

• Составьте акт осмотра — при участии представителей УК или ТСЖ либо пригласите соседей на роль свидетелей. В акте следует зафиксировать факт залива, после чего документ должен быть подписан всеми участниками и свидетелями. Приложением к акту будут фото- и видеоматериалы, а также паспортные и контактные данные свидетелей, так как их могут вызвать в суд.
• Если собственник, допустивший залив, откажется оплачивать ремонт пострадавшему в добровольном порядке, следует обратиться в суд. Уже в суде будет назначена экспертиза, которая оценит нанесенный ущерб — и физически, и в денежном выражении. По решению суда пострадавший получит компенсацию.

2. Как быстро надо зафиксировать залив?

Чем быстрее вы это сделаете, выяснив позицию собственника, который допустил залив, тем лучше. Если виновная сторона отказывается возмещать нанесенный ущерб, пострадавшая сторона должна взять выписку из Росреестра о собственнике квартиры (в МФЦ) и сразу же обращаться в суд.

По итогам экспертизы, которая занимает от двух недель до двух месяцев (на этот срок до момента получения заключения экспертов судебное производство приостанавливается), суд выносит решение.

3. А если протекает крыша и конкретного виновника найти сложнее?

Многие дома (в частности, пятиэтажки) имеют такую особенность: если в сток попадает посторонний предмет (камень, бутылка и т. д.), то пространство крыши будет заполняться водой — протечка потолка самого верхнего этажа становится неизбежной. По этой причине необходимо требовать проводить регулярную ревизию крыши — особенно осенью и весной.

Если профилактические меры не дали результата, то спрашивать возмещение надо с УК, ТСЖ или ЖЭКа (в зависимости от того, какая организация управляет домом). Если организация отказалась принимать или проигнорировала ваше обращение, стоит сделать запрос в Департамент городского имущества, с которым заключаются все договоры социального найма.

«Если вам не удается оперативно связаться ни с одной из служб, смело фиксируйте свой звонок через МЧС. Впоследствии это станет доказательством, что жилец предпринимал попытки не допустить протечки.

Коварство проблем со стоком в том, что вода, не остановившись на крыше и в квартире на последнем этаже, все равно устремится вниз — будут залиты все этажи многоэтажного дома», — уточняет Мария Архипова.

4. Потоп устроили соседи и не открывают дверь

Нужно срочно сообщить о протечке в ТСЖ и УК, зафиксировать происходящее в своей квартире, параллельно вызвать полицию: если дома никого нет, придется вскрывать дверь (а это разрешено делать только в присутствии полицейских).

Если же соседи дома, но игнорируют проблему и не собираются ничего компенсировать, то полиция тоже будет кстати. Дальше план тот же — фиксировать всё со своей стороны, брать выписку из Росреестра о собственнике квартиры и подавать на него в суд.

5. Все стороны конфликта не собственники

Предположим, вашу муниципальную квартиру залил сосед (в том числе если он тоже жилец по договору соцнайма). Закон исходит из того, что обязанность поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии должен наниматель. Поэтому в суд за возмещением ущерба обращается также наниматель.

Согласно пункту 3 статьи 67 Жилищного кодекса РФ «Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма», наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо прочего обязан:

• обеспечивать сохранность жилого помещения;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;
• проводить ремонт жилого помещения;
• в установленные договором сроки информировать наймодателя об изменении оснований и условий, которые дают право пользоваться жилым помещением по договору социального найма.

По статье 1064 Гражданского кодекса РФ вред, причиненный имуществу гражданина, возмещает тот, кто его причинил: если залив произошел по вине соседей, то возмещают они; если по вине ДЭЗа, то организация. Виновники потопа вправе предложить отремонтировать пострадавшую квартиру за свой счет.

Если наниматель согласен с тем, что он является виновником произошедшего, а стоимость ущерба не кажется ему завышенной, он может выплатить компенсацию в досудебном порядке. Для этого наниматель и потерпевшая сторона заключают специальное соглашение.

«Когда затопление квартиры, расположенной ниже, случилось по вине нанимателя (или члена его семьи), то ущерб возмещает именно он — эта норма установлена статьей 1080 Гражданского кодекса РФ: лица, причинившие вред совместно, несут солидарную ответственность. Так что возмещение можно требовать солидарно как с нанимателя, так и с членов его семьи», — объясняет Мария Архипова.

Несвоевременный капремонт

Да, на нанимателей жилых помещений возлагаются обязанности по их содержанию и текущему ремонту. Но в соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса РФ, наймодатель обязан также проводить ремонт в квартире — правда, уже капитальный.

• Поэтому если выяснится, что квартиру, которая находится ниже муниципальной, затопило из-за того, что наймодатель вовремя не провел капитальный ремонт жилья, то и обязанность по возмещению ущерба возлагается на него.
• Часто виновником происшествия является УК или Фонд капитального ремонта (скажем, из-за постоянных протечек на чердаке).
• Как повлияла отмена муниципального страхования?

В конце 2020 года власти Москвы упразднили графу «страхование» из платежек за ЖКУ. До этого программа действовала в течение 25 лет и предоставляла страховку на случай затопления, пожара и прочих бедствий. За этот срок было урегулировано более 205 тыс. страховых случаев и выплачено около 4 млрд рублей. Львиную долю возмещали страховые компании, город субсидировал около 15%.

Эта услуга стоила почти вдвое дешевле, чем коммерческая: государственное страхование квартиры площадью 70 кв. м обходилось примерно в 1650 рублей в год. А при наступлении страхового случая максимальная сумма страхового покрытия составляла 44 тыс. рублей за «квадрат».

По данным Национальной ассоциации обществ взаимного страхования, к концу 2020 года по госпрограмме было застраховано 60% московских семей и 2,4 млн квартир.

Официальных причин для упразднения услуги названо не было: одни указывали на слишком маленький размер выплат, другие считали, что отмена связана с желанием коммерческих компаний больше зарабатывать. В любом случае с отменой муниципального страхования нанимателям социального жилья стало сложнее решать острые ситуации.

В части страхования муниципальных квартир существенных отличий от приватизированных нет: порядок оформления, расчета и урегулирования схожий, отмечает Яков Быхал, руководитель отдела розничного андеррайтинга «Абсолют Страхование»: «Основное различие — в конструктивных элементах (стенах): если они застрахованы, выгодоприобретателем по муниципальному жилью будет являться город, а по квартирам в собственности физлиц — собственник. В остальном всё идентично».

Кто должен делать ремонт в муниципальной или приватизированной квартире

Эксплуатация жилых помещений не проходит без проблем, рано или поздно нужно ремонтировать батареи или трубы канализации, электросеть или сантехнику.

Требуется выполнение ремонтных работ в помещении квартир и в местах общего пользования. Владельцы жилья не имеют точной информации (в большинстве своем) о том, что должны ремонтировать они, за свои средства, а что ложиться на плечи Управляющей Компании или другой организации, обслуживающей дом.

Обслуживание дома – прямая обязанность УК, ведь на содержание МКД жильцы ежемесячно перечисляют средства. Но что входит в услуги ЖКХ, что в квартире отремонтируют бесплатно и за что понадобится платить свои деньги дополнительно?

УК и ЖЭКи нередко пользуются незнанием собственников жилья в много квартирном доме и требуют плату за те работы, которые по жилищному законодательству входят в список бесплатных. Поэтому перед тем, как подписать на общем собрании договор с УК, стоит точно разделить услуги платные и бесплатные, потом останется только следить за соблюдением положений договора.

Бесплатные работы

МКД не может остаться без одного из видов управления, это требование закона. Если жильцы сами не спешат выбрать Управляющую Компанию, им будет назначена такая организация органами местного управления.

Обслуживающая организация следит за состоянием дома, выполняет необходимый ремонт, заботиться о безопасности жилья. По договору УК делает обязательно ремонт общедомового имущества, которое необходимо для обслуживания всего дома, а не отдельно взятой приватизированной квартиры. Что относится к такому имуществу общедомового типа?

• Система газоснабжения.
• Канализация.
• Водоснабжение (горячее, холодное).
• Электросеть.
• Площади чердака, подвала, лестничных площадок, технических помещений.
• Придомовая территория.

Читать  также: Горячее водоснабжение многоквартирного дома.

Обслуживание такого большого количества объектов – задача ответственная, требует регулярного выполнения, контроля, профессионального подхода. Но есть собственники квартир, приватизированных, которые до сих пор считают, что Управляющая Компания или ЖЭК должны проводить ремонт указанных сетей и у них в квартире.

ВНИМАНИЕ! Для разъяснения данного вопроса нужно обратиться к статье 36 Жилищного Кодекса и к постановлению Правительства под номером 491 (изданном в 2006 году).

С учетом этих документов создан список работ ремонтного типа, которые выполняются УК в многоквартирном доме бесплатно:

1. Это стояки систем горячего и холодного водоснабжения – до соединения с трубами отвода.
2. Газопровод с отводами до крана, перекрывающего поступление газа.
3. Стойки отопления до соединения с трубами отвода.
4. Приборы для отопления.
5. Приборы учета (счетчики), если они расположены до состыковки с отводами или устройствами отключения.

Список большой, но многое из оборудования владелец квартиры должен ремонтировать за свой счет, не дожидаясь бесплатных услуг от УК или ЖЭКа. Что входит в перечень?

• Кухонные плиты (электрические или газовые).
• Приборы учета индивидуальные.
• Сантехническое оборудование, его фурнитуру.
• Трубы, которые идут после состыковки со стояком. Это касается и отводов.
• Розетки, выключатели, кабели, которые располагаются в помещении квартиры. А также домофоны, если они устанавливаются для обслуживания жилья.

Следует изучить данные списки, разобраться в вопросе, прежде чем требовать от УК бесплатного ремонта. Если нужен ремонт своего имущества, стоит ли обращаться к мастерам из УК или вызывать специалистов из частной компании.

Вам также может быть интересно: Установка счетчика газа в квартире: цена.

Практика показывает, что работники УК и ЖЭКа хорошо знают специфику оборудования конкретного дома. Они знают, как проходит проводка по квартире, где перекрыть воду на время ремонтных работ. Поэтому, если мастера имеют хорошую подготовку, они осуществят ремонт быстрее и качественнее. Но это индивидуально, зависит от профессионализма подготовки коллектива УК.

Информация будет полезной и в том случае, когда Управляющая Компания, получая ежемесячные платежи на обслуживание МКД, требует от жильцов еще и дополнительных средств для ремонта стояков или приборов учета, расположенных до состыковки отводов со стояками.

Отличия приватизированных квартир от муниципальных

Кто должен делать муниципальной квартире ремонт газовой плиты, например, розетки? Указанные законодательные нормы касаются не только приватизированных, но и муниципальных квартир.

Но владение муниципальной квартирой дает некоторые преимущества нанимателям. Они могут не платить за ремонт в доме (капитальный, текущий), за ремонт общедомового имущества. По жилищному законодательству государство должно менять в муниципальной квартире раз в 20 лет газовую плиту, раз в 15 лет – газовую колонку. Ванна чугунная меняется раз в 45 лет.

Муниципальных квартир осталось немного, большинство жилья приватизировано. И собственники, осуществившие приватизацию, должны понимать, что на своей частной территории они сами проводят ремонт и сами меняют оборудование.

Читать также: За что должен платить наниматель муниципального жилья?

Нормативы

Когда в доме, обслуживаемом УК, повреждается общедомовое имущество, даже расположенное в квартире, ремонт должен быть выполнен быстро и бесплатно. Управляющая компания обязана это делать по договору и по закону.

Существуют даже определенные сроки выполнения таких обязанностей, которые должны соблюдаться неукоснительно. Компания может затягивать начало ремонтных работ, что приводит к порче имущества жильцов. В таком случае нужно добиваться возмещения убытков.

ВНИМАНИЕ! По статье 149 Постановления Правительства под номером 354 (2011 год) жильцы могут потребовать от УК возмещения расходов, если компания не провела своевременно требуемый ремонт.

Что делать, если Управляющая Компания требует дополнительные средства на проведение ремонта общедомового имущества (указанного в списке)? Следует напомнить ей о существовании закона «О защите прав потребителей», который она такими своими действиями нарушает. Привлечь к ответу обслуживающую компанию в данной ситуации можно и по статье 310 Гражданского Кодекса.

Куда можно обратиться с жалобой

Подать жалобу можно сначала в Государственную жилищную инспекцию. Она обязана отреагировать и передать в суд бумаги для дальнейшего рассмотрения и привлечения УК к ответственности по закону. Суд в таких ситуациях назначает виновному штраф.

Если Государственная жилищная инспекция не прореагировала, потребитель имеет право также отказаться от договорных обязательств по отношению к Управляющей компании. Отказ от сотрудничества с обслуживающей инстанцией должен быть оформлен документально. Это соответствует положениям ЖК РФ.

Некачественное выполнение услуг ЖКХ

Управляющая Компания может регулярно уклоняться от своих обязательств или предоставлять услуги на низком уровне. Если не получается полностью отказаться от ее услуг, можно потребовать перерасчета за выполненные плохо работы. Выполняется перерасчет при перерывах водоснабжения, газоснабжения, других бытовых ресурсов.

При подписании договора на обслуживание с УК в документе могут, помимо стандартных услуг, указываться и дополнительно. Например, компания обещает за деньги, перечисляемые ежемесячно жильцами МКД на обслуживание, озеленить двор, построить спортивную площадку. Эти работы учитываются при расчете платежки.

Но проходит время, а положенные (и оплаченные жильцами) работы не были выполнены. Что делать в такой ситуации? Нужно делать заявление на перерасчет, обращаясь в бухгалтерию УК. Часто такое действие дает результат. Компания не хочет терять средства и старается в ближайшее время исправить недоработки.

ВАЖНО! Чтобы перерасчет был осуществлен, нарушения договора нужно зафиксировать документально.

При таких доказательствах УК не имеет права отказать в вычете стоимости работ, которые она не провела.

Права жильцов

В каждом городе есть несколько управляющих компаний, поэтому собственники жилья в МКД имеют выбор. Нужно подобрать обслуживающую организацию, которая будет ответственно выполнять свою работу.

Если, несмотря на перечисление ежемесячных платежей, УК не проводит бесплатный ремонт общедомового имущества, требует дополнительных средств, жильцы могут разорвать с ней договор за его нарушение, создать ТСЖ – свой орган управления домом.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры

Если раньше распоряжаться государственным жильем можно было достаточно свободно, то теперь во многих случаях требуется согласие наймодателя – собственника жилых помещений. Можно ли устроить перепланировку муниципальной квартиры? За чей счет проводятся ремонтные работы? Стоит ли воспринимать в этом плане квартиру «как свою»?

В первую очередь заметим, что главной обязанностью нанимателя (тут он от собственника мало чем отличается) является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. Зато он не оплачивает налог на недвижимое имущество.

Также наниматель должен использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

К этому как раз и относится текущий ремонт, за который всецело отвечает проживающий в комнате или квартире.

Под таким ремонтом подразумевается побелка, окраска и оклейка стен, окраска пола, потолка, дверей и подоконников, а также оконных переплетов с внутренней стороны и радиаторов.

Наниматель должен самостоятельно заменять оконные и дверные приборы в случае их непригодности, ремонтировать электропроводку и другие инженерные сети. Разумеется, с помощью специалистов.

Перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования от наймодателя производить запрещено. Однако не стоит путать текущий ремонт комнаты/квартиры с общедомовым имуществом.

Во втором случае оплачивать его надлежит собственнику, то есть, государству.

Капитальный ремонт муниципальной квартиры также обязано осуществить государство. Квартиросъемщик может потребовать от муниципалитета проведения капитального ремонта квартиры, и тот обязан его выполнить.

Если нанимателю откажут в проведении капитального ремонта жилищ, следует провести экспертизу технического состояния жилого помещения у независимых специалистов, и в судебном порядке потребовать проведения капитального ремонта. Если же нанимателю пришлось самостоятельно провести капитальный ремонт своего жилья, он имеет право взыскать возмещение расходов.

И, наконец, взносы на капитальный ремонт многоквартирного дома, в котором находится ваше муниципальное жилье, вы также оплачивать не обязаны. С квитанциями должен разобраться муниципалитет.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Комментарий к Ст. 676 ГК РФ

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая статья, с одной стороны, вводит нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны, выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том, что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения (см. ст.

681 ГК и комментарий к ней).

2.

Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (см. ст. 681 ГК и комментарий к ней).

4. Полагаем, что ч. 2 ст. 66 ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть использована и применительно к коммерческому найму.

На основании указанной нормы при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Вопрос в свете законодательства: если квартира не приватизирована, нужно ли платить за капремонт? Кто оплачивает ремонт муниципальных квартир?

Закон о платах за капремонт принят недавно и не сказать, чтобы он обрадовал хозяев квартир.

Одни без удовольствия, но подчинились, другие решили вести заведомо обреченную борьбу.

А как быть тем, кто не является собственниками жилища? Должны ли платить за капитальный ремонт жители муниципальных квартир? Или им можно жить спокойно и не думать ни о чем?

Вопрос в свете законодательства

Совсем не думать ни о чем не получится — на бесплатной основе ни одно помещение не предоставят. Так что как минимум, придется платить за квартиру и держать в порядке общедомовое имущество (ст. 678 ГК РФ).

Статья 678 ГК РФ

• Обязанности нанимателя жилого помещения
• — Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.
• — Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

— Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Надо ли платить за капитальный ремонт если квартира не приватизирована?

Согласно действующему закону, кто собственник жилища, тот за него и платит (ст. 158; 169 ЖК РФ).

А должны ли квартиранты платить за капитальный ремонт?

Если квартира не является собственностью человека, то есть — он либо ее снимает, либо проживает по договору социального найма, плата за капитальный ремонт муниципальной квартиры ложится либо на муниципалитет, либо на арендодателя. Если такие квитанции приходят по адресу, где проживают по коммерческому найму, их нужно передавать хозяину помещения.

Причем, согласно действующим нормам, взносы нужно платить за все — и обитаемые, и нежилые помещения здания, включенного в программу капремонта.

Если квартира муниципальная, то кто платит за капремонт?

Так кто же оплачивает капитальный ремонт в муниципальной квартире? Тот, кто и является ее собственником — муниципалитет. Должен ли наниматель жилья платить за капитальный ремонт? Его это не касается (ст. 154 ЖК). В тот взнос, что требуется с обитателей государственных «квадратов», входит оплата:

— за наем; — содержания и ремонта дома (речь идет о текущем ремонте);

— ЖКХ (газ, водоотведение, горячая и холодная вода, вывоз мусора.

Важно: вопреки устоявшемуся мнению некоторых не слишком грамотных граждан, в категорию жилищно-коммунальных услуг не входит капремонт! Это отдельный пункт, который может быть применим исключительно к хозяевам помещений. Правда, проблема в том, что на практике разница между текущим и капитальным ремонтом может оказаться чисто условной).

Капитальный ремонт в помещении по социальному найму — Юридическая консультация

Проведение капитального ремонта, в том числе полная замена электрической проводки в жилом помещении, граждане в котором проживают на основании договора социального найма, отнесено к обязанности наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 Жилищного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 утвержден Типовой договор социального найма, где предусмотрена обязанность нанимателя производить текущий ремонт, приводится перечень таких работ. Ремонтные работы, не относящиеся к текущему ремонту, обязанность по выполнению которых возложена на нанимателя, должны выполняться наймодателем.

• К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, относится побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).
• Данные работы могут выполняться за счет наймодателя, если они обусловлены неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем, либо связаны с производством капитального ремонта дома.
• Более полно вопрос разграничения обязанностей наймодателя и нанимателя жилья регламентируется  договором социального найма.

Часть 2 ст. 66 ЖК РФ  позволяет сделать вывод о наличии обязанности наймодателя проведения  капремонта в целом и замены устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, в частности.

Правила и норма технической эксплуатации  жилищного фонда позволяют требовать от наймодателя замены электрической проводки, внутриквартирной разводки систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и отопления.

Вопрос возмещения ущерба, на наш взгляд, необходимо будет разрешать в судебном порядке с установлением действительных причин возгорания. Возможно, судом будет установлена вина управляющей организации в предоставлении коммунальной услуги по электроснабжению ненадлежащего качества или же в некачественном содержании общего имущества.

Ответы на все ваши вопросы будут зависеть от точных причин возгорания, которые, согласно вашему обращению, на сегодняшний момент не установлены, а указанные носят предположительный характер.

Ремонт в муниципальной квартире

Капитальный ремонт муниципальной квартиры – услуга для людей, которые арендуют недвижимость у государства (местных властей), то есть, живут в доме по договору социального найма.

Если жилой фонд обветшал, то наймодатель по закону обязан исправить недостатки, либо возместить расходы жильцов на такие мероприятия.

Речь идёт именно о перечне работ, который включает ремонт крыш, подвалов и фасадов зданий, общественных помещений (подъездов, коридоров, холлов), утепление стен, своевременную замену коммуникаций и инженерных сетей.

Капитальный ремонт имущества в многоквартирном доме также включает в себя работы по восстановлению несущих конструкций. Всё это связано с тем, что наймодатель обязан предоставить нанимателю качественные коммунальные услуги и комфортную недвижимость, пригодную для жизни.

Особенности капремонта муниципального жилья

Для того чтобы призвать муниципалитет к началу капремонта, наниматель должен пригласить представителя власти или вызвать независимых специалистов для проведения экспертизы.

В некоторых случаях квартиросъемщику могут отказать в этой услуге, и тогда добиться результата можно лишь в судебном порядке.

Если состояние жилья удручает, то можно провести ремонт самостоятельно, а позже взыскать возмещение расходов.

Важно понимать, что наниматель не обязать делать взносы на капитальный ремонт муниципального жилья, это прерогатива владельца недвижимости. При этом текущий ремонт (исправление окон, сантехники, газового оборудования, дверей, напольных поверхностей) и поддержание нормального состояния жилья – это обязанность квартиросъемщика.

Подробнее об услуге

«Овит-Строй» выполняет все мероприятия в соответствии с нормами технической эксплуатации жилищного фонда. У нас есть партнеры, которые предоставляют реальные скидки на товары для строительства и переделки, поэтому вы можете заключить договор на капремонт с материалами или без них.

• Плюсы услуги:
• · исправление недочетов в перекрытиях, коммуникациях;
• · освежение систем и отделки;
• · повышение уровня безопасности жилья;
• · проверенные методы ремонта и гарантии на все работы.
• Минусы:
• · временные неудобства;
• · ограниченное число работ (не включает текущие косметические);
• · невозможность переоборудовать жилье и сделать перепланировку без согласования с собственником.
• Сроки оказания услуги зависят от объема работ, способа оплаты, готовности жильцов, УК и властей предоставить жильё для старта мероприятий.

Как заказать капремонт неприватизированного жилья

Капитальный ремонт муниципальной квартиры – обязанность собственника, ведь по закону он должен надлежащим образом выполнять обязанности по своевременному исправлению недостатков ветхого жилфонда. В противном случае наниматель вправе потребовать уменьшения квартплаты, ведь жизнь в таком доме абсолютно некомфортна, а иногда и опасна.

Компания «Овит-Строй» готова выполнить ремонт неприватизированной квартиры по заказу муниципальных властей или по обращению жильцов. Работы могут быть проведены силами организации самостоятельно, либо по согласованию с управляющей компанией. Управляющая компания может помочь в общении с собственником и запросить у чиновников финансирование на оплату подрядчику.

Однако помимо этого жильцы могут заказать на сайте, при звонке или визите в наш офис косметический или частичный ремонт в Москве под ключ. В этом случае они смогут выполнить свои обязанности по осуществлению текущих работ.

овит-строй

Кто заменяет окна в муниципальной квартире?

Жилищное законодательство распределяет обязанности по ремонту квартиры между нанимателем и наймодателем. Текущий ремонт должен делать наниматель. Капитальный — собственник жилого помещения (наймодатель).

Если наймодатель не делает капремонт, у нанимателя есть несколько вариантов защитить свои права. Он может потребовать:

• уменьшить плату за пользование жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме;
• возместить свои расходы на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме;
• возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

На практике проблему представляют разные мнения судов относительно того, какой ремонт считается капитальным, какой — текущим, а также то обстоятельство, что истцы не всегда готовы представить суду необходимые доказательства.

Ниже — два наглядных примера, которые стоит принять во внимание при возникновении спорной ситуации.

Суд обязал наймодателя заменить окна в квартире

Второй кассационный суд общей юрисдикции подтвердил обязанность администрации заменить окна в муниципальной квартире (дело № 88 – 26676/2020(8г-27519/2020).

Наниматель потребовал через суд заменить оконные блоки в квартире. Ленинский районный суд частично признал требования и обязал наймодателя — местную администрацию, заменить оконные блоки (дело № 2 – 1077/2020).Смоленский областной суд признал решение законным.

Администрация обжаловала решение в кассационном порядке.

Второй кассационный суд общей юрисдикции установил, что ответчик — собственник квартиры. Дом, в котором находится жилое помещение, не ремонтировался с момента ввода в эксплуатацию и вселения жильца в 1969 году.Экспертиза подтвердила, что оконные блоки находились в аварийном состоянии и требовали замены (капитального ремонта) ещё в 2007 году.

Суд отклонил довод ответчика, что такие работы — это текущий ремонт, делать который обязан наниматель. Истец требовал обязать ответчика полностью заменить оконные блоки, а не отдельные элементы.

Такие работы Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 относят к капремонту.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция признала законным решение суда, которое обязало наймодателя заменить оконные блоки.

Суд отказал нанимателю в компенсации расходов на замену окон

Другому нанимателю по делу, которое рассмотрел Третий кассационный суд общей юрисдикции, повезло меньше (дело № 88 – 2082/2020). Истец не учёл обстоятельства, которые имеют огромное значение для вынесения решения и проиграл.

Истец был нанимателем квартиры с 2012 по 2018 г. Собственник квартиры — администрация МО «Мезенский муниципальный район».В 2016 году наниматель за свой счёт заменил оконные блоки и электропроводку. Полагая, что обязанность содержать имущество лежит на собственнике, истец обратился в суд и потребовал взыскать с администрации затраченные на ремонт средства.

Мировой судья судебного участка № 2 Лешуконского судебного района Архангельской области в удовлетворении иска отказал. Апелляционная инстанция признала решение законным.

Истец подал кассационную жалобу и просил решение суда отменить.

Третий кассационный суд общей юрисдикции указал, что наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе требовать в установленном порядке от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (п. 5 ч. 1 ст. 67 ЖК РФ).

• Однако в суде истец:- не доказал необходимость проведения ремонта. Не подтвердил документально факт неисправности электропроводки и необходимость ее полной замены;- не обращался а администрацию с просьбой провести замену окон и электропроводки;
• — не доказал, что между истцом и ответчиком была договоренность о замене оконных блоков и электропроводки за счет собственных средств и последующей компенсации их стоимости администрацией.

Кроме того, суд сослался на Типовой договор социального найма, который относит к текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому нанимателем за свой счет, в том числе, замену оконных и дверных блоков.

Здесь суд решил, что Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170 не относят замену оконных блоков к капитальным работам. Поэтому у наймодателя отсутствует обязанность по выполнению такого вида работ.

Кассационный суд признал отказ в возмещении затрат на установку окон правомерным.

Чтобы не пропустить ничего важного в сфере ЖКХ, выберите, где вам удобнее следить за обновлениями: ➜ в Telegram,➜ в Instagram,➜ во ВКонтакте.

Замена розеток и батарей: что управляющая компания должна делать бесплатно

Управляющая компания (УК) — это организация, которая отвечает за обслуживание общего имущества многоквартирных домов (подвалы, лифты, лестницы, холлы крыши, инженерные системы и так далее).

УК может быть коммерческой или государственной — как, например, ГБУ «Жилищник» в Москве. Выбирают управляющую компанию сами жильцы дома, и они же могут в любой момент заменить её по итогам общего собрания собственников. 

Что должна делать управляющая компания

Задача любой управляющей организации — обслуживание и содержание жилого дома. Её работу оплачивают сами жильцы. Название этой графы в платёжках ЖКХ примерно одинаковое для всех регионов — «плата за содержание и ремонт жилого помещения» (тариф в Москве — 30,49 ₽ за квадратный метр для квартир выше второго этажа в домах с лифтом и мусоропроводом и 26,58 ₽ для квартир на первом этаже).

Управляющая компания выполняет работы исключительно по обслуживанию общего имущества в многоквартирном доме. Работы по замене розетки в квартире, например, УК производить не должна, так как к общедомовому имуществу они отношения не имеют. А вот розетку в колясочной заменить обязана — эти помещения предназначены для пользования всех жильцов дома.

Что управляющая компания должна делать бесплатно

Понятие «бесплатной услуги» скорее условное. Вы всё равно оплачиваете эти услуги из своего кармана. Они входят в ежемесячную плату «за содержание и ремонт жилья». Это ремонт фасадов дома, проверка инженерных систем, аварийные работы и мытьё окон. 

Все услуги и другие обязательства УК перед жильцами дома прописаны в договоре управления. Но минимальный список обязательных работ УК определён законом. Вот некоторые из них:

• обследование технического состояния фундамента дома (например, для выявления и устранения коррозии или гнили);
• проверка подвалов и крыш (в том числе для предотвращения загромождения таких помещений или их затопления);
• контроль состояния стен, перекрытий и покрытий в многоквартирном доме, перегородок, пола, а также колонн, столбов, балок, лестниц (для выявления и устранение следов коррозии, деформаций, трещин и др.);
• обследование фасадов дома (выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, контроль работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды и др.);
• содержание в надлежащем состоянии фасадов дома и его внутренней отделки, а также окон и дверей в общедомовых помещениях (колясочных, комнатах консьержа и др.);
• работы, необходимые для содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения (вентиляция, системы водоснабжения и др.);
• контроль работы лифтов, в случае неисправности — проведение аварийных работ;
• регулярная санитарная уборка (влажная уборка, мытьё окон, очистка придомовой территории от наледи или мусора).

Всего в этом перечне значится около 30 видов обязательных работ при управлении многоквартирными домами, которые УК обязана брать на себя. Работы различаются по срочности их исполнения (аварийные работы и текущий ремонт) и периодичности (сезонные и регулярные работы), но объединяет их одно — они касаются исключительно общедомового имущества. 

Впрочем, часть этого имущества может быть расположена и внутри квартир. Например, это трубы с холодной и горячей водой, которые проходят через квартиру (стояки), и даже в некоторых случаях радиаторы отопления. А это значит, что их ремонт и замену управляющая компания обязана выполнить за счёт денег, собранных со всех жильцов. Без каких-либо доплат от собственника.

Ремонт радиатора отопления в Москве стоит в среднем от 2 тысяч ₽. Но в большинстве случаев заменить изношенное оборудование можно бесплатно, за счёт управляющей компании.

Всё зависит от того, какой тип радиатора установлен в вашей квартире: относится ли он к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома или нет, рассказывает генеральный директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

По его словам, если на системе отопления в квартире нет отключающего устройства (оно располагается на ответвлении от стояка), то в случае поломки управляющая компания обязана заменить радиатор без дополнительной платы. Если отключающее устройство есть, то его замену оплачивает сам собственник. 

За какие услуги управляющей компании придётся заплатить дополнительно

В этот перечень входят все работы, которые не прописаны в договоре с УК. Например, услуги по замене розеток в квартире, установке нового смесителя или ремонту старого. Это личное имущество собственника жилья. Потому и контролировать исправность такого оборудования он должен сам.  

При поломке можно найти стороннего специалиста или вызвать мастера из родной УК, но за дополнительную плату. «УК вправе оказывать на коммерческой основе дополнительные услуги, не связанные с перечнем работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома», — объясняет генеральный директор ООО «Бурмистр.ру» Юрий Кочетков.

Стоимость допуслуг управляющая организация устанавливает на своё усмотрение. Обычно прайс-лист можно посмотреть на сайте УК, на информационном табло в подъезде дома или узнать в диспетчерской службе.

 

Но не всегда жильцы дома понимают, какие услуги УК считаются основными, а какие — дополнительными, требующими доплаты. Поэтому лучше заранее, прежде чем вызвать мастера в управляющей компании, узнать о стоимости его работы.

«Согласно закону “О защите прав потребителей” (пункт 3 статьи 16), продавец, а в нашем случае управляющая компания, не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату», — обращает внимание Юрий Кочетков. 

По его словам, потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ или услуг, в том числе и по причине отсутствия информации об их стоимости. А если они уже оплачены, он может потребовать возврата уплаченной суммы. 

Как объясняет эксперт, согласие собственника квартиры на выполнение дополнительных работ за плату должно быть оформлено в письменной форме.

Купить новую квартиру в ипотеку

В России работают более 49 тысяч управляющих компаний. Узнать, какая управляющая компания обслуживает именно ваш дом, можно с помощью сервиса «Реформа ЖКХ» по адресу дома. На этом портале собрана информация о многоквартирных домах по всей стране, в том числе указано и то, под чьим управлением находится дом.

Есть также и региональные источники. В Москве, например, это портал «Дома Москвы», в Московской области запущена аналогичная система ЕИАС ЖКХ.