Покупка земельного участка под ИЖС: собираюсь приобрести земельный участок под ИЖС

Сэкономить реально, построив дом самостоятельно, к тому же предлагаетсясемейная ипотека по сниженной ставкена покупку земельного участка с дальнейшим строительством на нем частного дома.

Коротко о главном

• Выбор всё меньше: количество земельных участков в продаже под ИЖС снизилось в крупнейших городах на треть.
• Средняя площадь участка под ИЖС в продаже в крупнейших городах — 11 соток. Самые большие площади — в Москве и Санкт-Петербурге.
• Средняя стоимость участка под ИЖС в крупнейших городах — 5 млн рублей. За год средняя цена предложения увеличилась на 17%: год назад средняя цена участка составляла 4,24 млн рублей. Самые дорогие участки — в Северной столице.
• Лимита по льготной ипотеке не хватит одновременно и на покупку земельного участка, и на строительство дома.
• Если выбрать земельный участок в граничащих с городом областных районах, то он обойдется в среднем в три раза дешевле, чем в городе. Больше других от переезда в пригород выиграют покупатели участков в Самаре и Красноярске. Наименьшая разница — в Москве, Волгограде и Уфе.
• Стоимость земельного участка в городе-миллионнике в среднем в 3,8 раза выше, чем стоимость участка в конкретном регионе (в целом, не только в пригородах).
• Площадь земельного участка под ИЖС в большинстве городов меньше, чем в регионе: разница составляет в среднем четыре сотки. Участки в черте города (11 соток) в среднем в полтора раза меньше, чем в области (16 соток).

Объем предложения земельных участков в городах-миллионниках снизился на треть

За прошедший год выбор земельных участков в границах города существенно сократился: не все готовы переезжать в область, отказываясь от прежнего уровня комфорта городского жителя. Количество земельных участков под индивидуальное жилищное строительство снизилось на треть (–34% относительно июля 2020 года) в среднем по городам с численностью населения от 1 млн человек.

Падение предложения произошло в большинстве городов. Исключение — Самара и Волгоград, в которых выбор за год увеличился на 10–16%. В Москве предложение сократилось на 39%, в Санкт-Петербурге — в два раза.

Средняя площадь участка в городе — 11,2 сотки

Средняя площадь продающихся участков под ИЖС в городской черте — в среднем 11,2 сотки по всем городам-миллионникам. Это незначительно меньше (на 4%), чем в прошлом году, когда средняя площадь участка в продаже составляла 11,7 сотки.

Самые большие участки в продаже — в Москве и Санкт-Петербурге (16 соток), а также Уфе (15 соток) и Екатеринбурге (13 соток). Наиболее компактные площади (8–9 соток) — в Ростове-на-Дону и Волгограде. Средние по крупнейшим городам значения (11–12 соток) — в Казани, Красноярске, Перми, Самаре и Челябинске.

Считается, что для размещения полноценного коттеджа подходящая площадь земельного участка колеблется в диапазоне 10–15 соток. Если речь идет о дачном домике, то достаточно и более скромной площади — порядка 6–7 соток.

Таким образом, предложение земель для ИЖС по площади вполне соответствует потенциальным потребностям покупателей, которые намерены строить полноценный дом для круглогодичного проживания.

Средняя цена участка — 5 млн рублей

Средняя стоимость земельного участка под ИЖС в городах-миллионниках — 4,96 млн рублей, что на 17% выше, чем еще год назад: в июле 2020-го средняя стоимость участка составляла 4,24 млн рублей. Причина заключается не только в росте цен, но и в вымывании с рынка более доступных предложений.

Чуть дешевле, чем год назад, обойдется приобретение земельного участка в Волгограде (–2% за год) и Перми (–4%), причем в последней на одну сотку уменьшилась и средняя площадь продающихся участков. Нулевая динамика по стоимости земельных участков в продаже в Новосибирске.

Рекордсменом по росту средней стоимости земельного участка под ИЖС оказался Краснодар (+37% за год — до 7,9 млн рублей), который всегда был лидером по спросу на частные дома среди других городов. На 35% вырос средний чек на участки и в Уфе — до 2,66 млн рублей. Во многом это объясняется изменением структуры предложения: площадь участка в продаже повысилась с 13 до 15 соток.

Среди лидеров по удорожанию участков — Москва и Казань (+26%). В столице участок обойдется в среднем в 11,1 млн, в Казани — в 5,96 млн рублей.

Впрочем, не Москва возглавляет рейтинг российских городов с самыми дорогими участками. На первом месте — Санкт-Петербург, в котором купить землю получится в среднем за 14,1 млн рублей (+15% за год).

Такая разница связана со структурой предложения, а именно — с расположением участков. В Москве купить участок удастся преимущественно за МКАД — основное предложение сосредоточено на территории Новой Москвы.

Внутри МКАД единичные участки доступны в Серебряном Бору, но их стоимость составляет примерно 500 млн рублей.

• В Санкт-Петербурге же найти элитные поселки с земельными участками в продаже проще: они располагаются на берегу Финского залива — этим и объясняется высокий средний чек.
• Особенность рынка земельных участков в Москве и Петербурге состоит в том, что речь идет преимущественно о локациях, включенных в территорию городов при их расширении (Новая Москва вошла в состав столицы в 2012 году; новые районы Санкт-Петербурга включены в состав города в середине 1990-х).
• Тем, кто рассчитывает найти земельный участок в городе, придется ориентироваться на периферийные районы, которые ранее принадлежали области.
• В остальных крупнейших городах нет такого четкого распределения земельных участков в продаже с точки зрения «центр/периферия»: найти площадку удастся как в центре города, так и в спальном районе.
• Сколько стоит сотка?

Средняя стоимость одной сотки земли в продаже (под ИЖС) в городах-миллионниках достигла 470 тыс. рублей — это на 19% выше, чем год назад (393,6 тыс.).

Около 1 млн рублей за сотку придется отдать тем, кто планирует строить жилой дом в Краснодаре (982 тыс.), а также в Санкт-Петербурге (914 тыс.).

В тройке городов с самыми дорогими земельными участками также Москва (734 тыс. рублей за сотку на землях ИЖС).

Дешевле всего обойдется сотка земельного участка в Омске и Волгограде (170–172 тыс. рублей). 214–220 тыс. рублей за сотку нужно заплатить в Екатеринбурге, Красноярске, Уфе и Челябинске. Наибольший рост стоимости сотки (на 31–35%) отмечен в Омске, Нижнем Новгороде и Москве.

1. Динамика стоимости земельных участков под ИЖС в продаже в крупнейших городах
2. По данным Циан.Загородная
3. Покупка участка съедает большую часть лимита по семейной ипотеке на загородном рынке

Семейная ипотека по сниженной ставке доступна на покупку земельного участка при строительстве дома от аккредитованного банком подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 15% стоимости участка и затрат на строительство дома.

Максимальная сумма кредита зависит от региона. Для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она равна 12 млн рублей, для других субъектов Федерации — 6 млн рублей. Строительством дома по договору подряда должна заниматься аккредитованная банком строительная компания.

Но обозначенный лимит в 6 и 12 млн рублей практически полностью тратится на покупку участка в городе. Средняя стоимость земельного участка без учета Москвы и Санкт-Петербурга в городах-миллионниках — 4,5 млн рублей, это 75% обозначенного лимита.

Льготная ипотека на покупку земельного участка и строительство дома наиболее актуальна для Омска и Волгограда, в которых средняя стоимость участка составляет всего 22% 6-миллионного лимита по льготной ипотеке.

Чуть более трети (36%) лимита по льготной семейной ипотеке на приобретение земельного участка и строительство дома составляет стоимость земельного участка в Челябинске.

Половину выделенного лимита по ипотеке потратят на приобретение земли жители Новосибирска, Перми, Уфы и Красноярска. Почти весь лимит уйдет на покупку среднего участка в Казани (99%), Москве (92%), Самаре (91%) и Воронеже (88%).

В двух крупнейших городах — Санкт-Петербурге и Краснодаре — выделенного для каждого региона лимита по ипотеке не хватит даже на покупку среднего участка в черте города.

Так, в Краснодаре средняя стоимость земельного участка в продаже для строительства жилого дома — 7,9 млн рублей, а максимальный лимит, которого должно теоретически хватить еще и на строительство дома, — всего 6 млн рублей. Более чем на 2 млн рублей превышает лимит средняя стоимость участка и в Санкт-Петербурге.

Таким образом, льготная ипотека в большинстве городов не позволяет одновременно покрыть затраты на покупку земельного участка и строительство дома в черте города.

Лимит, актуальный для льготной ипотеки на покупку квартир, оказался заниженным для покупки земельного участка и строительства дома в черте города. Приходится выбирать более удаленные локации или же копить недостающую сумму самостоятельно. Даже в городах с наиболее низкой стоимостью земли от выделенного по льготной ипотеке лимита остается менее 5 млн рублей на строительство дома.

• Средняя стоимость земельного участка и лимит по льготной ипотеке
• По данным Циан.Загородная
• Пригородные районы дешевле в три раза

Один из способов сэкономить на покупке земельного участка — выбрать пригородные локации: районы, граничащие с городом. Аналитики Циан.Загородная выяснили, как отличается средняя цена таких участков ИЖС по сравнению с городскими объектами. Для этого они сопоставили соседние с городами-миллионниками районы с наибольшими объемами предложения земельных участков ИЖС в продаже.

Средняя стоимость земельного участка в городе — почти в три раза (в 2,8 раза) выше, чем в соседних областях/городских округах, граничащих с городом и имеющих значительный объем участков в продаже. То есть, переехав в область, удастся сэкономить порядка 70% бюджета.

Разница в цене городских и пригородных участков во многом зависит от конкретного региона, трехкратная наценка за принадлежность к городу — это вовсе не рекорд.

Например, в Самаре стоимость земельного участка — в пять раз выше, чем в соседних районах, принадлежащих области. Большая разница и в Красноярске (городские участки дороже в четыре раза).

Более чем в 3,5 раза городские участки дороже в Новосибирске, Казани и Воронеже. Именно в этих городах есть смысл посмотреть соседние локации в области.

Одновременно в ряде городов разница в стоимости городских и пригородных земельных участков отличается менее чем в два раза. В этом списке — Москва, где средняя стоимость участков в соседних городах ниже в среднем в 1,3 раза.

Впрочем, есть и исключения. Например, Красногорск по стоимости земельного участка под ИЖС (в среднем 17,85 млн рублей) обошел Москву, земли которой в продаже зачастую находятся на большем удалении от МКАД.

Примерно сопоставимая стоимость земельных участков с Москвой в Химках, Мытищах и Королеве. Получается, что на северном и западном направлениях области — наиболее дорогие земельные участки.

Самые бюджетные варианты из ближайших к Москве локаций — на востоке: в Балашихе — всего 2,33 млн, но и средняя площадь участка тут намного меньше — всего 9 против 16 соток в Москве.

Менее чем в два раза отличается стоимость земельного участка под ИЖС в городе и пригороде Волгограда, в также в Уфе и ее пригороде.

В Санкт-Петербурге — городе с самыми дорогими земельными участками — разница в цене с пригородами составляет 3,2 раза. Самые дорогие участки — во Всеволожском районе, разница в цене — двукратная. Покупатели, выбравшие Ломоносовский или Гатчинский районы Ленинградской области, сэкономят намного больше — примерно в пять раз.

Что касается площади, то городские участки чуть меньше, чем в пригороде: площадь городского участка составляет в среднем около 70% площади пригородного (в граничащих районах с городом).

Площадь сопоставима или такая же — в Москве и Уфе. Самый значительный разрыв по площади (примерно в два раза) — в Воронеже, Новосибирске и Волгограде.

То есть, выбрав пригород, покупатели выигрывают примерно в три раза по бюджету и почти в полтора раза — по площади.

Разница в характеристиках земельных участков в продаже в городе и пригороде

По данным Циан.Загородная

А если уехать из города в область насовсем?

Льготная ипотека оказывается фактически недоступной для тех, кто решил построить дом на землях ИЖС в черте города. Рассмотрим, насколько дороже земельный участок под ИЖС, продающийся в черте города и в регионе в целом, а не только граничащих с городом областях (за исключением самого города-миллионника).

В среднем земельный участок в административном центре (городе-миллионнике) продается сегодня в 3,7 раза дороже, чем участок в этом регионе в целом (за исключением самого города). Наибольшая наценка (более чем в пять раз) отмечена в Новосибирске, Перми, Самаре. От 4 до 5 раз — в Санкт-Петербурге, Воронеже и Красноярске.

Минимальный разрыв — в Краснодаре (всего в 1,4 раза), что связано с курортной направленностью региона, когда земельные участки у моря стоят зачастую дороже, чем в Краснодаре. В Москве стоимость земельного участка дороже, чем в Московской области, в 3,2 раза.

Отдав предпочтение области, покупатели земельных участков также выиграют и по площади. За исключением Москвы, средняя площадь земельного участка под ИЖС в продаже в административном центре (городе-миллионнике) меньше, чем в регионе.

Самая большая разница — в Перми и Пермском крае (семь соток в пользу загородного рынка), а также — в Воронеже и Воронежской области (девять соток).

На шесть соток меньше средняя площадь предложения в Волгограде, Нижнем Новгороде, Новосибирске и Ростове-на-Дону.

«Потеряют» одну–две сотки жители Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Краснодара и Уфы. В Москве же средняя площадь участка в продаже под ИЖС в среднем больше на одну сотку, чем в области. Это единственное исключение.

1. По всем регионам (в сравнении с остальным предложением в конкретном субъекте) земельный участок в городе меньше по площади на четыре сотки.
2. Разница в характеристиках продающихся земельных участков в городах и областях
3. По данным Циан.Загородная

«Покупка земельного участка дает простор для творчества: нет необходимости выбирать коттеджи, бо́льшая часть которых не соответствует требованиям современных покупателей, — отмечает Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Рекордный спрос на коттеджи привел к вымыванию с рынка многих ликвидных объектов. Есть примеры, когда дом покупают только ради локации и участка, чтобы его снести и построить собственный проект с нуля».

По словам эксперта, пока девелоперы не смогут нарастить объемы нового строительства, спрос продолжит смещаться в пользу земельных участков, особенно в регионах, где лимита по льготной ипотеке хватает не только на сам участок, но и на покрытие расходов на строительство дома — хотя бы частично.

Что нужно знать при покупке земельного участка под ИЖС?

Основными сложностями в этом вопросе являются детали, которые касаются оформления территории под ИЖС. Перед подписанием договора купли- продажи необходимо выяснить ряд особенностей.

В статье обсудим особенности приобретения земельного участка под ИЖС у частного лица и у государства, а также на что необходимо обратить внимание при совершении сделки.

Нормативно-правовое регулирование

Основной нормативно-правовой акт, регулирующий вопросы купли и продажи земельных участков – Земельный кодекс РФ. Глава V.1 ЗК отведена вопросам предоставления участков, являющихся государственной или муниципальной собственностью.

Процесс предоставления ЗУ под ИЖС регулирует статья 39.18 Кодекса. Градостроительный кодекс (ст. 49, ч.2, .2) регулирует проведение экспертиз объектов капитального строительства на участках «ИЖС».

На что обратить внимание при выборе?

При выборе земельного участка под ИЖС не стоит отталкиваться лишь от цены. В первую очередь, следует обратить внимание на юридический статус земли — назначение.

Немаловажными критериями являются:

• расположение надела
• качество земли,
• наличие коммуникаций

Расположение ЗУ и качество грунта

Земельный участок под ИЖС, выделяемый муниципальной властью, имеет преимущество: администрация обязуется благоустроить подъездный путь и обеспечить функционирование инфраструктур, согласно правилам проживания.

Этим и объясняется завышенная стоимость участка. Не в каждом случае администрация имеет возможность позаботиться об инфраструктуре. Покупатель должен узнавать об этом собственными силами. Как показывает практика, инфраструктуру жильцы (покупатели) обеспечивают самостоятельно.

Немаловажное значение имеет состояние земли и грунта. При жилищном строительстве существует вероятность возведения строения на болотистой, песочной местности. Находясь в низине либо на холмистой поверхности, земля может причинять проблемы собственнику. Чтобы избежать проблем, необходимо проверить уровень грунтовых вод, выкопав небольшие углубления вдоль периметра участка.

Обратите внимание! Если в течение 1 часа в углублениях скопится вода, существует вероятность затопления.

Имеет значение и экологическая обстановка. Не лишним будет убедиться в отсутствии вблизи надела производственных фабрик, заводов, стрельбищ, свалок и пр.

Проверка категории ЗУ и целевого назначения

Но предусмотрена возможность перевода надела из одной категории в другую. С этой целью каждый субъект РФ имеет нормативный акт, предусматривающий этот перевод.

Более распространенным является изменение назначения сельскохозяйственного угодья для ИЖС. Поскольку с/х угодья являются самыми дорогими, при их переводе необходимо доказать целесообразность и обоснованность изменения целевого разрешения. При этом часто возникает необходимость оплаты недоимки государству.

Дополнительная информация! Лучше менять с/х использование с целью организации крестьянско-фермерского хозяйства, которое предполагает улучшенные условия для возведения дома.

Проверка наличия коммуникаций

При приобретении территории под ИЖС не стоит брать надел, вокруг которого отсутствуют коммуникации. По их наличию определяется цена за ЗУ. При покупке участка без проведенных коммуникаций необходимо иметь смету стоимости и сроки дальнейших работ по их проведению.

Следует обратить внимание:

1. На воду. Она может быть проведена в здание через общий водопровод (из города, поселка и пр.). Владелец имеет право провести воду через индивидуальную скважину.
2. На газоснабжение. При наличии располагающей трубы возле участка будет иметься источник обогрева дома. Доставка газовых баллонов — занятие утомительное, а проведение отдельной магистрали газопровода — услуга дорогая.
3. На электричество. Прежде чем начинать строительство дома, следует выяснить обеспечение территории электроэнергией. При ее отсутствии установка собственного генератора мощности станет дополнительной финансовой затратой.
4. На канализацию. Обеспечение городского комфорта в загородной зоне получится при наличии возле участка коммунальной канализационной системы.

Низкая цена за покупку ЗУ должна насторожить потенциального покупателя. Такая стоимость объясняется сложностями и непредвиденными ситуациями, связанными с системой коммуникаций.

Ревизия документации

Подобрать нужную землю потенциальный покупатель в силах самостоятельно. Но для проверки и оформления документации желательно пригласить специалиста. Прежде чем подписывать договор купли- продажи, необходимо изучить бумаги на землю.

Действующий хозяин ЗУ обязан предъявить:

• свидетельство о праве собственности на угодье (при покупке до 2016 г.);
• справки – подтверждение перехода прав собственности (договор купли-продажи, доверенность и пр.);
• копию паспорта собственника;
• кадастровый план;
• схему расположения земли в отношении соседних объектов;
• выписку ЕГРН об отсутствии обременений и ограничений на территорию (она также заменяет свидетельство и собственности при его отсутствии);
• справку об оценке недвижимого имущества;
• бумагу о типе разрешенного использования (сведения также содержатся в выписке ЕГРН);
• справку об отсутствии задолженностей;
• согласие на продажу от жены (мужа).

Кроме указанных документов у покупателя имеется право запроса дополнительных бумаг. В их список входят: бумаги об отсутствии построек на земле, справки о дееспособности продавца, разрешение от органов опеки (если собственником является малолетний гражданин) и т.д.

Получение информации о залоге

Обременения на ЗУ не дадут возможности пользоваться участком на законных правах. Чтобы не столкнуться с такой проблемой, перед покупкой необходимо проверить участок на наличие залога.

Выяснить это можно заказав выписку ЕГРН онлайн, или подав заявление в МФЦ/Росреестр. После подачи запроса в течение 5 дней гражданину выдадут справку с указанием состояния земли. Проверить территорию на залог можно и на сайте Росреестра.

Подробную статью о проверке участка читайте здесь.

Как купить земельный участок под строительство дома?

Покупка территории под ИЖС подразумевает выполнение ряда действий с момента выбора надела до регистрации сделки. Чтобы каждый этап прошел беспроблемно, потенциальному покупателю необходимо иметь представление о порядке действий:

1. Первый шаг — выбор участка. Чтобы построить дом, необходимо выбирать территорию, имеющую статус ИЖС. Участок может располагаться в городе, сельской местности.
2. После того, как угодье выбрано, следует запросить у продавца документы.
3. Если со справками все в порядке, можно приступать к подписанию соглашения. Справка! При подготовке документации стороны вправе заключить предварительный договор с указанием более значимых вопросов (стоимость, порядок оплаты и пр.).
4. При отсутствии разногласий продавец и покупатель приступают к последнему этапу – регистрации. Нотариус должен присутствовать по желанию сторон. Когда специалист проверит документы, и участники сделки подпишут их, покупатель передает деньги продавцу – оформляется акт передачи. Договор вступит в силу спустя 3 недели после подписания.
5. Завершающий шаг – регистрация прав собственности нового владельца в Росреестре. Процедура длится около 1,5 месяца. По завершении процедуры гражданину выдается свидетельство.

В продаже могут отказать по нескольким причинам: у покупателя нет права на выкуп территории, заявление составлено с ошибками, отсутствуют требуемые документы, на участке имеются постройки, являющиеся собственностью государства.

У государства

Покупка ЗУ у государства — процедура длительная.

Алгоритм действий:

1. Подача заявления в администрацию с просьбой продать надел.
2. При одобрении заявки — оформление кадастровых справок на землю.
3. Подача заявления на подписание договора.
4. Объявление должностными лицами о торгах.
5. Подписание соглашения с победителем аукциона.
6. Оформление имущественных прав.

Кроме денег за ЗУ покупатель оплачивает услуги нотариуса (по желанию), государственную пошлину (350 р.), документы на строительные работы.

У частного лица

Порядок действий:

1. Поиск подходящего варианта.
2. Предварительная встреча с хозяином территории с целью обсуждения условий сделки.
3. Заключение соглашения.
4. Его регистрация.
5. Оформление свидетельства о праве собственности новым владельцем.

Основная сложность процесса — подготовка документации.
Продавец обязан предоставить:

• паспорт,
• свидетельство о праве собственности,
• кадастровые бумаги,
• справки об отсутствии задолженности,
• согласие супруга.

Важно! Если одной из сторон является юридическое лицо, соглашение заверяется нотариусом.

Еще больше информации о сделках с физическими лицами можно найти здесь.

Нюансы процедуры

Приобретая участок, следует обратить внимание на логистические характеристики. Реальное расположение территории оценивается по затраченному времени на путь к ней, а не по расстоянию, указанному на карте.

Не лишним станет исследование качества подводящей к наделу дороги, возможность подъезда грузового транспорта. Учитывать стоит и размеры участка. Идеальным является соотношение и территории дома 1:10. Размеры здания рассчитываются в м2, а земля — в сотках.

Оценивая месторасположение территории, необходимо запомнить следующее:

• водоохранная зона не может нарушаться земельным наделом — территория должна находиться вдали от водоема на 40 – 150 м;
• холмистая местность станет препятствием к возведению сооружения — почва будет сползать;
• открытая местность либо густо застраиваемая площадь являются небезопасными.

При подборе ЗУ главное — четкое формулирование требований, касающихся расположения, цены, площади.

Покупка участка земли под ИЖС: что нужно знать чтобы все было по закону

Ознакомившись со статьей, вы поймете: как последовательно осуществляется покупка участка земли под ИЖС, что нужно знать при оформлении сделки, какие необходимы документы для успешной регистрации договора и что делать с возможными рисками. Лишь при должном подходе к изучению содержания статьи вы сможете нивелировать негативные последствия, что позволит сохранить финансовую стабильность, избежать временных издержек и трат нервов на разрешение никому не нужных проблем.

Мало просто захотеть купить участок для строительства дома, нужно еще разобраться, как это правильно сделать

Процесс купли-продажи

Понимание того, как правильно купить земельный участок под ИЖС у собственника, позволит избежать большинства проблем, возникающих как в процессе оформления сделки, так и после ее заключения. Для обеспечения собственных интересов важно придерживаться конкретной последовательности действий.

Этап 1. Выбрать подходящий участок

В первую очередь необходимо выделить важные критерии выбора:

• расположение;
• правовая «чистота»;
• размер;
• стоимость.

Вне зависимости от данных параметров следует убедиться в соответствии категории участка заявленным требованиям. Иначе говоря, закон допускает использование конкретной земли для индивидуального строительства. Далеко не каждый надел предусматривает подобную возможность, поэтому уточнение такой характеристики считается первоочередной мерой.

Этап 2. Убедиться в правах собственности продавца

После выбора подходящего участка можно переходить непосредственно к юридической стороне покупки.

Первый шаг в этом направлении заключается в получении письменных подтверждений прав собственника – является ли продавец фактическим и единственным владельцем имущества.

Второй шаг подразумевает необходимость в уточнении наличия обременений, которые могут быть выражены в следующем:

• арест по решению государственных ведомств или судебной инстанции;
• использование в качестве объекта залога;
• предоставление в длительную аренду;
• наличие сервитута и т.п.

Нужно убедиться, что на участок не наложено никаких обременений

Проверить информацию можно путем направления официального запроса в ЕГРН. Для этого потребуется лишь кадастровый номер участка.

Этап 3. Проверить наличие всех документов и правильность их заполнения

Именно данный этап считается одним из важнейших, так как получение полной информации о статусе документов позволит избежать мошеннических схем или попросту невыгодной покупки. Для этого нужно следовать конкретным рекомендациям:

• в первую очередь следует сверить паспортные сведения продавца с данными выписки ЕГРН;
• если право собственности полностью не определено, не рекомендуется заключать сделку, так как в дальнейшем могут возникнуть претензии со стороны третьих лиц;
• если в качестве продавца выступает юридическое лицо, следует ознакомиться с их учредительной документацией и уточнить правоспособность, воспользовавшись сайтом налоговой инспекции;
• если продавец пребывает в официальном браке, важно проверить наличие нотариально заверенного согласия на проведение сделки от супруга/супруги.

Также следует провести хотя бы грубую проверку реальной площади участка на соответствие тем значениям, которые указаны в документах. Для этого можно воспользоваться линейкой на Яндекс Картах.

Отсутствие у продавца какого-либо документа, уже повод засомневаться в подлинности сделки

Этап 4. Определить основные условия договора

Допустимо применение типового образца соглашения, внеся в него дополнительные позиции, которые являются важными для каждой стороны сделки. Так, стоит обратить отдельное внимание на:

• соответствие данных об участке документальным сведениям;
• стоимость, задаток и механизм расчета;
• последствия для каждой из сторон в случае неисполнения договорных обязательств;
• права и обязанности покупателя и продавца.

Если возникли сомнения в «чистоте» сделки и отсутствует опыт в таких делах, рекомендуется привлечь специалиста, который разъяснит основные моменты, как правильно купить участок земли. Да, за его услуги придется уплатить, но лучше потратиться изначально на небольшие суммы, чем в будущем понести крупные затраты из-за собственной некомпетентности.

Этап 5. Выплатить задаток

Перед этим нужно постараться заполучить как можно большую скидку. Не следует торопиться с заключением договора – лучше тщательно исследовать рынок на наличие более приемлемых вариантов. Если же стоимость уже была утверждена, то по условиям соглашения необходимо оставить продавцу задаток в заранее оговоренной сумме.

Чтобы продавец гарантировано дождался окончательной сделки и не продал участок другому покупателю, нужно оставить задаток

Важно различать аванс и задаток. Первый подлежит возвращению в том случае, если одна из сторон была уличена в неисполнении возложенных обязательств. Второй выплачивается покупателю лишь тогда, когда продавец отказался от сделки, при этом сумма возврата выражается в двойном размере от задатка.

В видео о том, как действовать, если продавцом не были выполнены условия предварительного договора:

Этап 6. Оформить сделку в Росреестре

Последовательность действий на завершающей стадии такова:

1. Необходимо договориться с другим участником договорных отношений о встрече в ближайшем отделении Многофункционального центра.
2. Получить талон для подачи бумаг на регистрацию прав собственности.
3. Внести сумму для оплаты государственной пошлины за совершение регистрационных действий.
4. В присутствии уполномоченного сотрудника ведомства подписать документы и передать продавцу оговоренную сумму.

После этого сделка считается завершенной. По истечении 14 дней остается лишь получить в том же отделении МФЦ зарегистрированный должным порядком договор.

Причины приостановки регистрации земельного участка

В качестве достаточных оснований могут быть приняты следующие позиции:

• наличие судебного решения об аресте объекта недвижимости;
• частный или публичный сервитут;
• использование земли в залоговом обязательстве или ипотечном кредитовании;
• концессионное соглашение, подразумевающее заключение с государством договора о возмездной передаче земли на определенный период для целевого использования;
• наличие непогашенной задолженности по налоговым сборам.

Наличие неуплаченных налоговых сборов также повод отложить покупку участка

Чтобы знать, как купить участок земли у собственника без проблем, нужно принимать в первую очередь вышеуказанный перечень ограничителей, которые сведут на нет все ранее достигнутые договоренности покупателя и продавца.

Какие нужны документы

Для получения полноценного ответа по поводу того, как правильно купить участок, необходимо отдельно рассмотреть вопрос об обязательных документах для оформления сделки в Росреестре:

• заявление, в содержании которого прописывается факт перехода прав собственности от одного гражданина другому;
• договор купли-продажи. Оформляется в трех экземплярах: по одному на каждую сторону сделки и один для регистратора;
• гражданские паспорта покупателя и продавца;
• стандартно для участков под ИЖС требуется наличие кадастрового паспорта. При его отсутствии допустимо предоставить актуальную выписку из ЕГРН;
• письменное подтверждение права бывшего собственника на предмет сделки: дарственная, договор купли-продажи, документы на наследство и т.п.;
• акт приема-передачи земли;
• квитанция, доказывающая факт внесения суммы для оплаты государственной пошлины. Не считается обязательной, но все же рекомендуется предоставить для ускорения процесса рассмотрения.

Только при наличии всех необходимых документов можно получить Свидетельство о регистрации

В зависимости от конкретных обстоятельств ситуации могут быть запрошены иные документы. К примеру, если отчуждаемая недвижимость приобреталась продавцом в период брака, то понадобится нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на заключение договорных отношений.

Риски при приобретении участка под ИЖС

Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки.

Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества.

В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:

• Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.

Перевести-то категорию земли из одной в другую можно, но не всегда

• Небрежное оформление документов. Бывает, что содержание договора не совпадает со сведениями кадастрового паспорта или гражданского паспорта. Зачастую при оформлении соглашения упускается важный момент, касающийся интересов третьих лиц, имеющих право на земли. Если с разрешением от супруга/супруги все уже понятно, то по несовершеннолетним стоит уточнить отдельно. Если ребенок располагает имущественными правами на участок, то в содержании соглашения обязательно должно быть указано согласие законных представителей или сотрудников органов опеки и попечительства.
• Невнимательность. Человеческий фактор действует во всех сферах, поэтому избавиться от него достаточно проблематично. Во избежание данной группы рисков рекомендуется привлекать в качестве наблюдателей доверенных лиц. Это может быть член семьи или близкий родственник. Они могут заметить какую-то ошибку, на которую не обратили внимание участники процесса.

Вопросы, которые нельзя обойти при покупке земельного участка под застройку дома в видео:

Заключение

Итак, лишь знание всех вышеуказанных основ позволит достичь достаточного знания по теме, как правильно купить участок земли в собственность.

Не нужно надеяться на добросовестность продавца, на компетентность регистратора – всегда важно самому знать, как действовать и на что нужно обратить внимание в том или ином случае.

Ведь в случае допущения ошибки, даже по вине других людей, именно Вам придется терпеть последствия и нести расходы на их устранение.

Еще немного внимания!Напишите в х, как думаете – зачем существует деление земельных наделов на ИЖС и прочие – это упрощает или усложняет жизнь среднестатистического гражданина?