На рынке недвижимости бытует предубеждение, что покупать квартиру, полученную собственником по наследству, опасно. Действительно ли это так, рассказали в интервью корреспонденту «МИР 24» юристы, работающие на этом рынке.
Каждую неделю по будням на телеканале «МИР» смотрите правовые шоу «Дела судебные» (13:15) и «Мировое соглашение» (18:00), которые позволят телезрителям стать свидетелями разбирательств гражданских дел.
«На самом деле, если говорить о мошеннических схемах, количество которых, к сожалению, не уменьшилось – покупать любую квартиру на вторичном рынке опасно, – говорит старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Петр Гусятников.
– С юридической точки зрения, наследственная квартира не хуже и не лучше остальных, просто проверять ее надо более тщательно.
Я бы крайне не рекомендовал проводить такие сделки самостоятельно, потому что проверить без посторонней помощи квартиру, которая продается, например, по договору купли-продажи (ДКП), значительно проще, чем по наследству.
И я бы рекомендовал привлекать к этому именно юриста, а не риэлтора. Дело в том, что квалифицированных риэлторов много, но они могут не знать некоторой юридической специфики, которая может стать проблемой для покупателя такой квартиры в дальнейшем».
Завещательный отказ и другие риски
По словам эксперта, для того, чтобы немного сориентироваться в ситуации, надо выяснить следующие моменты:
Каким образом было получено наследство: по закону или по завещанию. Завещание имеет приоритет перед наследованием по закону, но в ситуации с завещанием есть два нюанса: могут быть обделены лица, которые имеют обязательную долю в наследстве, и может присутствовать завещательный отказ.
Согласно российскому законодательству, обязательная доля в наследстве полагается всем нетрудоспособным наследникам покойного или его иждивенцам, независимо от того, на кого написано завещание.
К нетрудоспособным относятся: несовершеннолетние (и даже еще нерожденные) дети, родители или дети пенсионного или предпенсионного возраста (женщины с 55 лет, мужчины с 60 лет), нетрудоспособные инвалиды 1,2,3 группы или совершенно посторонние нетрудоспособные граждане, которые находились на регулярном содержании у умершего.
Shutterstock/FOTODOM
Обязательная доля в наследстве составляет 1/2 от того, что было бы положено данному наследнику по закону, если бы не было завещания. Например, Петр Иванович умер и оставил квартиру по завещанию своему единственному совершеннолетнему сыну.
В то же время у Петра Ивановича осталась престарелая мать, которой на тот момент было 80 лет. Она не знала об обязательной доле в наследстве, поэтому права не предъявляла. Сын Петра Ивановича продал квартиру после принятия наследства.
В этой ситуации мать Петра Ивановича могла бы обратиться в суд в течение 3-х лет с того момента, как она узнала о смерти сына, и получить ¼ от наследственной квартиры.
Завещательный отказ – обязанность имущественного характера, возложенная завещателем на наследника (наследников) в пользу какого-либо лица или нескольких лиц.
Он встречается не так уж часто, тем не менее, если в завещании был прописан завещательный отказ, а покупатель приобрел такую недвижимость, не зная об этом, его может ждать большой сюрприз.
Дело в том, что смена собственника не мешает тому, в чью пользу составлен завещательный отказ, реализовать свои права.
Например, Мария Петровна умерла, оставив завещание в пользу своего старшего сына, который стал собственником ее квартиры, но у нее был еще младший сын, который имел проблемы с алкоголем.
Зная это, Мария Петровна прописала в завещании, что собственником будет старший, но младший имеет право пожизненно проживать в наследной квартире, чтобы младший тоже не остался на улице из-за своего пристрастия.
В итоге, в случае продажи такой квартиры, новый собственник приобретет не только квадратные метры, но и незваного жильца, которого невозможно выселить.
Кто будет подписывать договор купли – продажи: лично наследник или его представитель по доверенности. Согласно закону, нет никаких препятствий, чтобы продавать и покупать недвижимость по доверенности – это абсолютно нормальная практика.
Тем не менее, в быту риски мошенничества при продаже по доверенности объективно выше.
Здесь, конечно, надо исходить из обстоятельств, но всегда стоит настаивать на том, чтобы сделка проходила при участии непосредственных наследников, а не их представителей.
Главный риск покупки квартиры, полученной по наследству, в том, что в случае появления обделенных наследников покупатель может стать участником судебного разбирательства.
Максимум в качестве ответчика, минимум в качестве третьего лица.
Какое решение в каждом конкретном случае вынесет суд – зависит очень от многих обстоятельств, в том числе и от человеческого фактора, ведь судья – тоже человек.
«На практике наследственное имущество может оказаться спорным, – говорит партнер юридической компании «МОЖНО» Андрей Шевченко.– Например, наследник принял квартиру, оформил и продал ее третьему лицу.
После продажи квартиры появился еще один наследник, который доказал, что не мог заявить о своих правах в течение установленных законом шести месяцев по уважительной причине (закон это позволяет).
Таким образом, второй наследник тоже имеет право на свою долю». Такая ситуация возможна.
Предположим, у наследодателя было два брака и в каждом из них появился ребенок. После расторжения первого брака бывший муж не поддерживал отношения с прежней семьей, соответственно, первый ребенок не знал, что происходит с его отцом. Мужчина умер.
Второй ребенок заявил права на наследство, не указав других наследников. Через полгода он вступил в свои права. Но еще через год о смерти отца узнал его первый ребенок и обратился в суд с иском о восстановлении срока на принятие наследства.
Суд удовлетворил его требования, потому что причина пропуска была уважительной.
Shutterstock/FOTODOM
Далее тот самый первый ребенок требует у сводного брата свою долю. К тому моменту наследственная квартира отца уже была продана, а деньги от ее продажи потрачены. Таким образом, может возникнуть судебный спор, куда окажется втянут и покупатель, который вообще ни в чем не виноват.
Надо заметить, что не имеет большого значения, когда именно продается наследственная квартира: сразу после вступления в наследство или по истечении 3-х лет. По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года, но течь он начинает с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Его также можно восстановить через суд.
Допустим, старший ребенок узнал о смерти отца не через год, а через 4 года. В этом случае он точно так же может обратиться в суд и восстановить свои права на наследство.
Максимальный срок исковой давности по таким делам составляет 10 лет.
Если за 10 лет – с момента распределения наследства – никто не предъявил свои права, то срок исковой давности восстановить практически невозможно даже по уважительным причинам.
Поэтому покупать наследную квартиру, которая находится в собственности более 10 лет, пожалуй, практически безопасно. Но на рынке таких предложений не много.
Очень часто наследство – то имущество, которым новые собственники не планируют пользоваться, они стремятся продать его как можно быстрее. Ведь нести расходы по содержанию имущества: оплачивать налоги, коммунальные платежи, текущий ремонт и т.д.
– им обычно не хочется. По этой причине часто на такие квартиры можно встретить дисконт в пределах 10-15%.
Но есть и хорошая новость – существуют судебные механизмы для защиты покупателя наследственного имущества. В 2003 году Конституционный суд РФ принял постановление, суть которого сводится к тому, что нельзя истребовать обратно имущество, если оно было куплено добросовестным приобретателем, т.е. тем, кто не знал и не мог знать, что продавец не имел права отчуждать это имущество.
Другими словами, если наследственная квартира была продана, новый наследник, когда бы он не появился, может получить только денежную компенсацию своей доли у тех наследников, которые распорядились имуществом. То есть претензии он будет предъявлять к продавцу, а не к покупателю наследственного имущества.
Но это возможно только в том случае, если покупатель был признан добросовестным приобретателем.
Shutterstock/FOTODOM
Как проверить квартиру перед сделкой
По словам Петра Гусятникова, для того, чтобы покупателя признали добросовестным приобретателем, необходимо соблюсти все формальности и тщательно проверить объект недвижимости перед сделкой.
Для этого надо:
- Получить выписку из ЕГРН непосредственно перед сделкой, не ранее, чем за месяц, чтобы убедиться, что недвижимость ничем не обременена и собственник – действительно тот человек, который об этом заявляет. Получить ее в МФЦ, Росреестре и т.д. может как сам собственник, так и любой другой человек.
- Посмотреть оригинал правоустанавливающего документа, в данном случае – свидетельство о праве на наследство. Если наследство получено по завещанию, то еще и само завещание. Если собственник отказывается предоставить вам оригинал для ознакомления, с таким объектом лучше распрощаться без каких-либо колебаний.
- Если сделка происходит по доверенности, проверить, не отозвана ли доверенность на дату совершения сделки.
- Попросить у продавца справки ПНД, НД. В случае судебного разбирательства их наличие или отсутствие не станет решающим фактором, но на всякий случай, лучше их иметь.
Очень важный момент, когда речь идет о покупке наследственного имущества: не стоит соглашаться на покупку по заниженной стоимости в договоре.
Естественно, для продавца, у которого срок владения недвижимостью меньше 3-х лет это выгодно, но для покупателя то обстоятельство, что объект был приобретен ниже рыночной цены, может стать основанием для отказа в признании его добросовестным приобретателем.
Покупка квартиры по наследству: как купить полученное имущество, возможные риски, особенности если прошло менее 3 лет
Покупка квартиры, полученной по наследству вызывает множество вопросов и недоверия. Это обусловлено высокой вероятностью возникновения споров и судебных разбирательств. Этого можно избежать, если предварительно изучить все «рыхлые» места данного вопроса.
Общие понятия
В силу незнания, риск при покупке жилплощади есть всегда, но в особенности это касается приобретения недвижимости, полученной по наследству.
Наследник, не вступивший в права наследования вовремя, может потребовать причитающуюся ему часть после продажи. Это один из факторов, который не учитывается покупателями.
Наследное имущество полностью принадлежит наследнику и в соответствии с законодательством РФ, может быть продано, обменено, подарено.
При осуществлении перечисленных действий, необходимо учитывать ряд важных положений. Наиболее частым подводным камнем является приобретение с недвижимым имуществом также и имущественных претензий наследников, права которых были нарушены в процессе наследовании.
Как досталась?
Важно! Жилая недвижимость может быть передана вследствие наследства двумя способами:
- С помощью завещания
- Вследствие законного распределения
Завещание
Ошибочным мнением является тот факт, что завещание способно полностью оградить наследника от появления сторонних лиц, претендующих на жилую недвижимость.
Важно понимать, что право на наследование, кроме указанных в завещании лиц имею несовершеннолетние дети наследодателя, нетрудоспособные родители, муж/жена и другие возможные иждивенцы.
Доля наследования, в таком случае, для них определяется половиной от составной части наследников по закону. Это обусловливает их законное право потребовать полагающуюся им денежную компенсацию.
Часто встречается такое понятие как завещательный отказ.
Оно предполагает некую обязанность имущественного положения, возложенную завещателем непосредственно на наследника в пользу определенного лица или лиц.
Условия данного отказа могут возлагаться на нового владельца имущества, что является не очень приятным фактом. Именно по этой причине завещание необходимо предварительно изучить со всеми его вытекающими условиями.
Наконец, очень распространенным событием является неожиданное возникновение завещания, о котором никто не знал, но, тем не менее, документ, действующий и полноправный, вследствие чего наследники могут начать оспаривать его и при определённым условиях выиграть данное дело.
По закону
Нельзя сказать, что законный процесс передачи наследства более сложный или обманчивый. Скорее наоборот, наследование в соответствии с законом предполагает чёткий регламент.
Первыми на наследство идут родители, дети, супруги. В случае отсутствия наследников в этой категории, к наследованию привлекаются братья, сёстры, дедушки и бабушки.
Далее идут тёти, дяди и аналогичным образом цепочка длится дальше.
Распространенные риски
Рискованной ситуацией является незнание о смерти родственника, и как следствие, игнорирование прав наследования. Наиболее распространенными ситуациями является следующие варианты развития событий:
- Непосредственно хозяин недвижимого имущества длительный период времени не жил с женой или мужем, но брак, как это бывает, официально не расторгался. В число наследников или жену включить забыли или же, представитель наследования не явился в нотариальную контору, поскольку не знал о смерти супруга или супруги.
- Собственник квартиры не имеет супругу/супруга, детей, и как результат, к наследованию пригласили родственников второй очереди, тогда как живые внуки имею права наследования. Но о смерти бабушки/дедушки они не знали и соответственно в права наследования не вступили.
- Бывают случаи, когда один из имеющихся наследников признаётся недостойным наследования по ряду причин, и доля распределяется между другими законными наследниками.
Конечно, это далеко не все ситуации, которые могут быть, но это наиболее распространённый ряд эксцессов, который может возникнуть при передачи доставшейся жилплощади.- Важно понимать, что в обязанности нотариуса не входит поиск наследника: они, как правило, будут оформлять имущество на того, кто вовремя сориентировался и вступил в права наследования.
- Таким образом может возникнуть следующая ситуация: неожиданно «нашедшийся» наследник подаёт иск в суд и в случает удовлетворения этого заявления, новый владелец освобождает помещение.
- Новые владелец может потребовать возврат денег за приобретённое жильё, и если сумма не будут возвращена, то, как следствие, ожидается судебное разбирательство.
Конечно, это далеко не все ситуации, которые могут быть, но это наиболее распространённый ряд эксцессов, который может возникнуть при передачи доставшейся жилплощади.Сроки
По законодательству РФ достаточно полгода, чтобы вступить в права наследования.
Но существует ряд причин для пропуска или продления установленного срока: тяжелые заболевания, соответственно лечение, проживание в слишком отдалённых местах и т.д.
Из этого следует, что на протяжении 10 лет со смерти наследователя, можно ожидать появление неожиданных родственников и других наследников. В основе лежит статья 1155 ГК РФ и пункт 2 статьи 196 ГК РФ.
Существует ряд возможных рисков, даже если вы владеете квартирой не менее трёх лет. Это обозначенный нами ранее риск появления новых родственников.
- Если причин для пропуска срока вступления в права наследования была уважительной, то наследники подают исковое заявление в суд.
- Это должно случиться не позже чем через шесть месяцев по истечению уважительной причины: заболевания или, например, тюремного заключения.
- В случае, если исковое заявление будет удовлетворено, то неожиданный родственник может заявить о своих законных правах на наследование.
Мошеннические схемы
Существуют следующие распространенные мошеннические схемы:
- Поддельный или чужой паспорт. Мошенники используют копию чужого паспорта, чтобы создать такой же, но с другой вклеенной фотографией. По этому паспорту готовятся документы на квартиру, после чего квартира продаётся, а мошенники исчезают. Обезопасить себя можно, если внимательно изучить паспорт на подлинность, проверить документ на квартиру особо досконально.
- Заключение сделок с людьми, находящимися в особой зоне риска. Это пенсионеры, люди находящиеся в алкогольной или наркотической зависимости. По совершению сделки предоставляется возможным доказать что люди не отдавали отчет в собственных действиях.
- Утаивание информации о законных наследниках. Преднамеренное утаивание информации законных наследников или же давление на наследодателя. Возможный способ страховки потребовать информацию об остальных наследников вплоть до справки о смерти и рождения возможных родственников.
- Использование поддельной доверенности. Заключения сделок по недействительной договоренности. Обезопасить себя легко: проверять информацию досконально, потребовать и другие документы.
Договор
ДоговорВ большинстве случаев распространено классическая заполнение договора в письменной форме, на нотариально заверенных формат также не является исключением в договоре.
Обязательно должна содержаться следующая информация:
- Обозначение документа как договора с датой, местом составления и подписью.
- Паспортные данные всех участвующих в сделке.
- Описание предмета договора в пробной форме.
- Реальная стоимость жилплощади.
- Гарантийная ответственность, подразумевающее отсутствие объекта под залогом или арестом.
- Строки, в которой продавец освободить жилье.
Как избежать сложностей
Для того чтобы избежать неожиданных сложностей, которые вполне вероятно могут омрачить покупку квартиры, необходимо внимательно изучить соответствующую документацию. Вам понадобится:
- Свидетельство о рождении, смерти, браке родственников. Узнайте самостоятельно возможных наследников.
- В случае если есть муж или жена у того, у кого вы покупаете жилплощадь, то потребуйте нотариально заверенный отказ нас на осуществление данной сделки
- Справка о полном составе семьи: с указанием временно зарегистрированных членов семьи и постоянно проживающих.
Заключение
Таким образом, купить квартиру, доставшуюся по наследству, не так просто. Нужно учитывать различные нюансы и факторы и быть внимательными.
При возникновении спорных вопросов лучше обратиться к специалистам.
Наследование ипотечной квартиры: правила, тонкости
Главная
› НАСЛЕДСТВО
20.04.2019 ???? 6 554
Для решения жилищного вопроса граждане обращаются в банк и заключают договор кредитования на покупку недвижимости. Расскажем, как происходит наследование ипотечной квартиры в случае смерти одного из собственников.
Право на наследство после смерти заемщика
В Российском законодательстве регламентируется правило, что претенденты на наследственную массу не могут выборочно принять какую-то часть имущественных активов, а от другой отказаться. В ст.
1110 ГК РФ прописано, что наследники получают имущество умершего человека как единое целое.
Соответственно, сюда относятся не только недвижимость, автомобили, ценные вещи, но и все долговые обязательства усопшего родственника.
Так как квартира куплена с помощью заемных средств банка, то до момента погашения задолженности по кредиту объект будет находиться в залоге у банка. Поэтому ипотечное жилье является собственностью заемщика, но с некоторыми ограничениями.
Важно! Ипотечную квартиру нельзя продать или подарить пока имеется долг перед банком.
После смерти родственника, наследники смогут получить залоговое жилье при соблюдении определенных условий.
Особенности наследования ипотечного жилья
Законами РФ не установлено ограничений для получения в наследство недвижимости, находящейся под обременением у банка. Сам процесс передачи активов осуществляется одновременно с передачей долговых обязательств, а также переоформления соответствующей документации по залогу.
Если человек решил принять в наследство ипотечное жилье, то он должен знать некоторые нюансы:
- одновременно с переходом прав на недвижимость наследник обретает и определенные обязательства, касающиеся выплаты остатка задолженности по кредиту. Сюда входит сумма основного долга, проценты за пользование деньгами банка, пени и неустойка за просрочку по платежам и прочие выплаты;
- сумма процентов по кредиту будет начисляться, даже после смерти наследодатель и до того момента пока претенденты через шесть месяцев не вступят в права наследования. Если родственники усопшего человека не хотят накопить существенную задолженность и просрочку, то лучше даже до вступления в наследство осуществлять ежемесячные платежи согласно установленному графику в кредитном договоре;
- обременение с недвижимости невозможно снять до тех пор, пока задолженность не будет оплачена в полном объеме;
- финансовое учреждение может заключить с правопреемниками договор кредитования на новых условиях, но только является правом банка, а не обязанностью;
- при достижении договоренности всех сторон ипотечную квартиру можно продать, погасить задолженность банку, а остаток суммы от продажи объекта передается наследникам;
- если претендентов на наследство несколько, то они смогут претендовать на равные доли имущества в зависимости от очередности наследования.
Процедура получения залогового жилья зависит от нескольких факторов. Эти особенности необходимо учитывать при оформлении документов.
Как получить наследство?
Процедура всегда имеет определенные сложности и нюансы. Кратко расскажем, как все оформить в случаях:
| После смерти созаемщика | Недвижимость может приобретаться не одним человеком, а с привлечением других кредиторов (супруги, дети и т.д.). Получается, что эти лица наравне с основным заемщиком имеет права, и обязанности в соответствии с закрепленной долей имущества. В случае кончины созаемщика, его правопреемники получат часть прав и обязательств соразмерно оставленной доли объекта. |
| Несколькими наследниками | Если претендентов окажется несколько, то здесь можно предложить различные варианты действий:
|
| Несовершеннолетним | В случае наличия наследников – детей, сложностей всегда возникает намного больше. Если ребенок не достиг возраста 18 лет, то все вопросы по уплате санкций и неустойки будут решаться с родителями или законными представителями наследника. При наличии несовершеннолетних собственников для продажи недвижимости необходимо получить разрешение в органах опеки на сделку. Все спорные моменты будут решаться исключительно через суд. |
Продать ипотечное жилье можно только при наличии согласия всех наследников. Все спорные вопросы решаются в судебных инстанциях по инициативе одной из сторон.
Процесс наследования недвижимости, купленной до брака
Если при жизни собственник имущества не успел определить круг лиц, кому достанутся квадратные метры, то получение наследства оформляется по закону.
В законодательстве регламентированы нормы обозначения совместно нажитого имущества супружеской парой. В частности в ст. 36 СК РФ установлено, что:
- имущество, приобретенное до вступления в брак, является личной собственностью супруга;
- недвижимость и другие вещи, подаренные супругу в период брака, не являются совместным;
- имущественные активы, полученные в виде наследства в момент брачных отношений, не являются совместно нажитыми.
Поэтому после смерти мужа женщина не может стать единоличной собственницей оставленной жилплощади. Объект будет поделен в равных долях между всеми наследниками одной очереди. Например, на дом могут претендовать не только дети скончавшегося гражданина, но и его престарелые родители.
Если же недвижимость была куплена в зарегистрированном браке, то половина квартиры будет принадлежать супруге, а вторая часть подлежит разделу между всеми имеющимися наследниками.
Внимание! На наследство могут претендовать дети, рожденные от предыдущего брака, а также появившиеся на свет вне брака. Во всех случаях необходимо иметь документальное подтверждение родственных связей.
Что делать, если была страховка?
Страхование здоровья и жизни человека при получении ипотечного займа не является обязательным. Но многие банки навязывают свои клиентам различные дополнительные услуги. В некоторых случаях наличие страховки поможет решить вопрос с погашением задолженности банку.
- Если наследодатель регулярно вносил оплату по страховке, то родственники усопшего могут собрать определенный пакет документов и выдвинуть требование об уплате обязательств, согласно подписанного договора.
- Но, не все так просто, причину смерти застрахованного лица должны отнести к страховой, только в этом случае компания согласится компенсировать убытки банка частично или в полном объеме.
- Не страховыми случаями обычно являются:
- смерть в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
- наличие хронических заболеваний, приведших к кончине человека;
- смерть произошла во время занятий экстремальными видами спорта.
Нюансов при получении в наследство ипотечной квартиры множество. Часто возникают споры о разделе имущества даже среди близких родственников. Решить все вопросы в этом случае поможет опытный юрист.
Покупка квартиры полученной по наследству менее и более 3 лет, риски, пошаговая инструкция в 2022 году
Главная / Наследство / Покупка квартиры полученной по наследству
Просмотров 2127
На рынке жилой недвижимости квартиры, полученные по наследству, пользуются недоброй славой. Покупатели обходят стороной такие предложения и даже сниженную цену воспринимают как «подвох». Почему?
По мнению многих риелторов, при покупке наследственной недвижимости слишком высок риск споров и судебных разбирательств с наследниками, которые не вступили в права вовремя и затребовали причитающуюся им часть уже после ее продажи.
Оправдана ли такая предосторожность со стороны покупателей? Можно ли оградить себя от рисков при покупке наследственного жилья? Что нужно знать, чтобы не стать жертвой квартирных мошенников? На эти вопросы отвечает данная статья.
✅ Принципы наследования. Риски покупки квартиры по наследству
Недвижимое имущество, которое получено по наследству, принадлежит наследнику по праву частной собственности. Он может распорядиться им по собственному усмотрению – продать, подарить, обменять.
Гражданским законодательством не предусмотрено никаких дополнительных особенностей для заключения сделок с наследственным имуществом.
Тем не менее, покупатели такого имущества рискуют – в связи с множеством особенностей наследственного законодательства, которые не всегда учитываются при совершении сделки.
Основным опасением является риск «приобрести» вместе с недвижимым имуществом — имущественные претензии наследников, права которых были нарушены в процессе наследования.
Жилая недвижимость может быть передана по наследству в законном порядке или в порядке, определенном завещанием. Рассмотрим особенности каждого способа наследования.
???? По закону
Наследование по закону предполагает раздел родственников на очереди (по степени родства – от ближайшей до дальней). Так, первыми на наследство претендуют родители, дети, супруги.
Если претендентов из первой очереди нет, к наследованию приглашают вторую очередь – братья и сестры, дедушки и бабушки.
Аналогично, претенденты третьей очереди – тети и дяди – приглашаются к наследованию, если нет никого из первой и второй очереди. И так далее – в силу ст. 1141 ГК РФ.
Случается так, что родственники ничего не знали о смерти наследодателя, потому не вступили в наследственные права. Случается и так, что наследники ничего не знали (или умышленно умолчали) о других родственниках.
Чаще всего случаются следующие ситуации:
- Собственник жилого помещения давно не жил вместе с мужем/женой, но брак не расторгал. В число наследников первой очереди супруга/супругу включить забыли, сам законный наследник в нотариальную контору вовремя не явился, поскольку не знал о смерти «второй половинки»;
- Ни мужа/жены, ни детей у собственника квартиры не осталось, поэтому к наследованию были приглашены представители второй очереди, хотя на наследство по праву представления имели право живые внуки, которые не знали о смерти бабушки/дедушки;
- Один из наследников был признан судом недостойным, его доля должна быть перераспределена между другими законными наследниками.
Это лишь несколько примеров. На самом деле жизненные ситуации могут быть самыми разнообразными, но суть их сводится к одному – спустя некоторое время наследники могут заявить притязания на имущество, особенно, на самое дорогостоящее – недвижимое. И если оно уже продано, судебного разбирательства не избежать.
Нотариусы не обязаны искать наследников – как правило, они «доверяют» тем, кто вовремя пришел в нотариальную контору и вступил в наследство.
Ситуация, скорее всего, будет развиваться по следующему сценарию: наследник подает исковое заявление в суд, если суд удовлетворит иск, новый владелец должен освободить жилое помещение.
Безусловно, он потребует с продавца выплаченные за жилье деньги, но, скорее всего, они будут уже потрачены.
Если ни денежных сбережений, ни равноценного имущества у него нет – покупатель сильно рискует потерять и новоприобретенное жилье, и деньги.
???? По завещанию
Даже если наследование происходит по завещанию, риск неожиданного появления наследников уже после совершения сделки с унаследованной недвижимостью тоже есть.
Дело в том, что помимо лиц, указанных в завещании, правом на наследство обладают такие лица, как несовершеннолетние дети наследодателя, его нетрудоспособные родители, муж или жена, другие иждивенцы.
Их доля невелика – всего половина от доли наследников по закону, но потребовать денежной компенсации за нее они могут (см. “Обязательная доля в наследстве“).
Еще один возможный вариант развития событий. Если завещанием был установлен завещательный отказ, выполнять его условия, вполне возможно, придется новому владельцу имущества – все зависит от того, какие условия поставил первоначальный владелец перед смертью (ст. 1137 ГК РФ).
Самая интересная ситуация, связанная с наследованием по закону. Спустя некоторое время может обнаружиться завещание, о котором никто не знал, которое было составлено так давно, что сам наследодатель о нем забыл, однако, законное и действительное. Соответственно, возможна обратная ситуация – оспаривание законными наследниками законного завещания.
✅ Срок давности и риски при покупке
Законодатель подразумевает, что полугодового срока, установленного для вступления в наследство – вполне достаточно. Но на деле все бывает не так просто. Некоторые родственники ничего не знают о смерти, другие – проживают далеко, проходят лечение больнице, отбывают наказание в местах лишения свободы. Иными словами, имеют уважительные причины для пропуска срока.
Каков срок давности для заявления притязаний?
Согласно статье 1155 ГК РФ, наследник, который не вступил в наследственные права по уважительным причинам, должен обратиться в суд на протяжении полугода с момента, как узнал о смерти наследодателя, о праве на наследство. При этом срок исковой давности для защиты права не должен превышать 10 лет со дня нарушения этого права. Иными словами, на протяжении десяти с половиной лет со дня смерти первоначального владельца квартиры можно ожидать появления наследников, даже если квартира уже продана.
???? Покупка квартиры менее 3 лет после вступления в наследство
С какой опасностью может столкнуться покупатель квартиры, унаследованной менее 3 лет назад?
При продаже унаследованного имущества на протяжении первых 3 лет после вступления в наследство, новый владелец должен заплатить НДФЛ в размере 13% от суммы сделки.
Чтобы снизить размер налога, он может просить покупателя о формальном снижении цены в договоре купли-продажи до 1 миллиона рублей – согласно НК РФ, эта сумма сделки не облагается налогом (см.
“Продажа квартиры менее 3 лет в собственности“).
Соглашаться на подобные «услуги» нельзя ни в коем случае – выгоду от такой подтасовки получает только продавец.
А если случатся непредвиденные обстоятельства (вроде обнаружения новых наследников) и судебные разбирательства завершатся не в пользу покупателя, он должен будет вернуть квартиру и получить взамен ту денежную сумму, которая указана в договоре. Доказать, что квартира была приобретена намного дороже, будет практически невозможно.
???? Покупка квартиры более 3 лет вступления в наследство
Даже если после принятия наследства прошло уже более 3 лет, налог платить не нужно. Но некоторые другие риски для покупателя все равно остаются.
Прежде всего, риск обнаружения новых родственников, которые не вступили в наследственные права вовремя. Они имеют право на восстановление пропущенного срока через суд, если они не успели вступить в наследство по уважительной причине.
Как уже упоминалось выше, не позже, чем через 6 месяцев после того, как отпали обстоятельства, послужившие причиной для пропуска срока (а случиться это может и гораздо позже, чем через три года), можно обратиться в суд с иском о восстановлении пропущенного срока.
И если решение суда будет положительным, можно заявить о наследственных правах – в силу ст. 1155 ГК РФ.
Покупатель наследственной квартиры практически никак не может знать наверняка – появятся или не появятся новые наследники, даже если прошло уже три года. Можно опираться лишь на судебную практику, которая свидетельствует о редкости таких случаев.
✅ Доверенность и риски
Иногда продавцом наследственной квартиры оказывается не сам владелец, а его представитель по доверенности.
Юристы предупреждают – никогда не соглашайтесь на заключение сделки по доверенности!
- Во-первых, если Вас не хотят или не могут познакомить с собственником недвижимости, это «пахнет» мошенничеством. Он может оказаться болен, зависим от алкоголя или наркотиков, психически нездоров, обманут, принужден к продаже… Впоследствии сделка, совершенная по доверенности, может быть признана недействительной.
- Во-вторых, доверенность может быть отозвана или отменена в одностороннем порядке. Например, если на момент передачи денежного задатка представителю доверенность была действительна, то после этого она может быть отменена. Вернуть денежные средства, переданные постороннему человеку, может оказаться очень сложно. А если речь идет не о задатке, а о полной стоимости квартиры?
Также почитайте наши статьи “Генеральная доверенность на продажу квартиры“, “Договор купли-продажи квартиры по доверенности“, а также “Доверенность на квартиру без права продажи”
✅ Как избежать сложностей при покупке наследственной квартиры?
Первое, в чем должен быть достоверно уверен потенциальный покупатель – факт смерти владельца недвижимости. Попросите у продавца свидетельство о смерти.
Может быть, он пропал без вести? Не исключено, что человек, который даже судом признан умершим, через некоторое время «оживет» и потребует возврата собственности или денежной компенсации (см.
“Схемы мошенничества при покупке квартиры“).
После того, как Вы убедитесь в смерти собственника, поинтересуйтесь «судьбой» всех наследников. Как уже упоминалось выше, самые непредсказуемые семейные перипетии могут сыграть не в Вашу пользу. Как минимум – нужно подробно расспросить продавца о всех реальных и потенциальных наследниках, еще лучше – получить подтверждающие документы:
- Свидетельства о рождении, браке, смерти родственников.
- Нотариально заверенное согласие мужа/жены продавца (если он состоит в зарегистрированном браке) на совершение сделки;
- Выписка из домовой книги (справка о составе семьи) – желательно расширенная, с указанием всех постоянно и временно зарегистрированных (снятых с регистрации) в жилом помещении граждан.
Одним из главных условий законности сделки считается дееспособность сторон. Вполне возможна ситуация, когда недееспособный продавец оформляет договор купли-продажи, а потом сам (или с помощью родственников, опекунов и попечителей) оспаривает его в суде. Как проверить дееспособность? Сделать запрос в психоневрологический диспансер или в орган опеки и попечительства.
Если квартира перешла в собственность продавца по завещанию, нужно ознакомиться с завещанием.
Вполне возможно, что завещание содержит завещательный отказ, согласно которому, например, завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жилым помещением третьему лицу.
Завещание может содержать и другие важные сведения о наследственном имуществе и наследниках.
Попросите продавца показать техническую документацию БТИ на недвижимость. Такие документы могут быть выданы только собственнику или лицам, зарегистрированным в жилом помещении.
Прежде чем подписывать договор купли-продажи, сверьте данные о недвижимости, указанные в договоре, с данными, содержащимися в правоустанавливающих и технических документах.
Если наследников несколько, каждый из них должен лично поставить подпись в договоре купли-продажи. Возможна такая ситуация, когда наследники оформляют доверенность – один из них представляет интересы всех. Проверьте доверенность – в ней должно быть указано, на какие действия уполномочен представитель. Может ли он подписывать договор, получать денежные средства?
Кстати, о деньгах. Вас должна насторожить низкая (на 20% ниже средней по региону) цена недвижимости. Какие бы правдоподобные объяснения не давал продавец (срочность, проживание в другом городе) – будьте предельно внимательны и осторожны!
Рекомендуем почитать наблюдения юристов “Как обманывают при покупке квартиры“.
✅ Судебная практика
Юридическая неграмотность, доверчивость и желание сэкономить – причины, которые приводят покупателей к крупным потерям.
Но следует отметить, что в последнее время судебная практика по делам с признанием сделок с наследственным жильем недействительными – становится на сторону добросовестного покупателя.
Да, закон гарантирует права наследников (например, на обязательную долю, на восстановление пропущенного срока вступления в наследство), но при рассмотрении дела суд изучает обстоятельства со всех сторон.
У добросовестного покупателя квартиры появляется все больше шансов сохранить право собственности на жилье.
Постановление Конституционного суда РФ от 21.04.03. содержит правовую норму о том, что лицо, считающее себя собственником имущества, не может истребовать это имущество, если оно было приобретено добросовестно