Согласно существующему законодательству, имущество, которое покупалось в браке, является собственностью обоих супругов. Соответственно, согласие супруга на продажу недвижимости является обязательным документом при заключении сделок, касающихся купли-продажи объектов недвижимости.
Ниже вы узнаете, требуется ли согласие супруга на продажу квартиры, если сделка совершается по доверенности, и как нотариально её заверить, поймете, как выглядит образец этого документа, также выясним, сколько он стоит у нотариуса.
Какая недвижимость считается общей собственностью супругов?
Если обратиться к российскому семейному кодексу, то можно выяснить, что все имущество, которое супруги приобретают в браке, является их общей собственностью. При этом здесь не обращается внимание на то, кто из них сколько потратил и заработал на совместных приобретениях квартир. Однако в этом есть и свои исключения. Например, между супругами не делят:
Но если на квартиру, полученную в наследство одним из супругов, были потрачены значительные средства из семейного бюджета (например, на ее ремонт или перепланировку), то суд также может признать это имущество общим.
Однако, далеко не вся недвижимость, приобретенная в браке, может считаться общей. Если есть брачный договор, составленный до или после свадьбы, то, согласно ему, могут быть определены условия ее раздела в случае развода. При этом развод не является основанием для прекращения совместного владения жильем. Обычно в таких случаях бывшие супруги подписывают соглашение о его разделе, в отдельных случаях ситуация переходит в плоскость судебного разбирательства.
Очень часто в правоустанавливающих документах на квартиру или дом фигурирует только один человек, также он значится в договоре купли-продажи недвижимости, на него оформлены все договоры с коммунальными службами.
И хотя второй человек не упоминается в документах, он все равно является владельцем этого имущества, просто один из супругов выступает как титульный собственник от лица всех остальных.
Но данный статус его прав на владение имуществом не расширяет.
Когда нужно согласие супруга на сделку с недвижимостью?
Итак, если один человек, состоящий в браке, планирует сделку, касающуюся покупки-продажи недвижимости, то второй должен предоставить свое согласие в письменном виде, заверенное у нотариуса. Оно нужно для следующего:
- для совершения сделок по продаже или покупки недвижимости;
- для подписания договоров, подлежащих нотариальному заверению;
- для совершения сделок, подлежащих государственной регистрации.
Стоит отметить, что появились изменения в законах, которые предусматривают, что договор о покупке-продаже квартир и других объектов недвижимости теперь не подлежит госрегистрации. Отныне нужно регистрировать только переход права собственности от того, кто продал к тому, кто совершил покупку.
Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?
Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.
Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:
Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:
- квартира покупалась человеком до брака;
- если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).
Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.
Образец составления согласия супруга на продажу квартиры
Чтобы оформить документ от супруга, подтверждающий его согласие на действия с недвижимостью, соблюдать специальные требования не нужно. Но обязательными его реквизитами являются:
название объекта покупки-продажи, который принадлежит обоих супругам;- их паспортные данные;
- свидетельство о браке и его реквизиты;
- срок действия нотариального согласия супруга;
- дополнительно можно указать имя покупателя квартиры.
название объекта покупки-продажи, который принадлежит обоих супругам;Согласие от супруга обязательно заверяется нотариусом. Он же может предоставить образец типового документа, если вам будет сложно его оформить. Также у нотариуса вы можете внести в документ дополнительные пункты.
Доверенность на продажу квартиры: нужно ли ее нотариально заверять?
Мы уже ранее упоминали такое понятие, как титульный собственник квартиры, имя которого упоминается во всех правоустанавливающих документах.
Именно он приходит на сделку, и ставим свою подпись под договорами покупки-продажи квартиры.
Однако в отдельных случаях он не может этого сделать и ему потребуется оформить доверенность на совершение сделки. Наиболее простой вариант – оформить ее на второго супруга.
Несмотря на то что полномочия делегируются близкому человеку, все равно потребуется выполнить все условия, установленные законом, касающиеся этого документа. Наиболее важное требование – это необходимость заверить документ нотариально. В экстренных случаях к доверенности от супруга, заверенной у нотариуса, могут быть приравнены такие документы:
доверенность, если человек находится на лечении, заверенная сотрудником медицинского учреждения;- военная доверенность, если военный или его члены семьи находятся в расположении части, заверяется командиром части;
- доверенность от осужденных, заверяется руководством колонии;
- доверенность от недееспособных, которые проживают в учреждениях социальной защиты, заверяемая представителем этих учреждений.
доверенность, если человек находится на лечении, заверенная сотрудником медицинского учреждения;Текст доверенности обязательно должен содержать печень всех полномочий, которые переходят от одного супруга к другому. Если она является генеральной, то она дает право на все действия, касающиеся сделки:
- сбор документов;
- обсуждение цены покупки-продажи;
- подписание предварительного и основного договора;
- получение денег от продажи квартиры.
Новые правила, касающиеся нотариальной доверенности
Порядок оформления доверенности был изменен. Так, согласно новым правилам, доверенность должен включать в себя дату выдачи, это является обязательным реквизитом, без которого документ считается недействительным.
А если в нем не указан срок, в течение которого она работает, то это не столь важно, тогда автоматически он считается действительным в течение года. В случае если полномочия, перечисленные в доверенности, будут выполняться за границей, то она считается действительной до момента отзыва доверителем.
Он может это сделать в любое время. Единственное исключение – если обязательство связано с предпринимательской деятельностью.
Доверенность на передачу полномочий считается недействительной в следующих случаях:
в случае смерти уполномоченного лица или доверителя;- если кто-то из них признается недееспособным или безвестно отсутствует;
- если документ был отозван;
- если представитель отказывается от возложенных полномочий;
- если закончился срок доверенности.
в случае смерти уполномоченного лица или доверителя;Существует норма о том, как выглядят последствия отмены доверенности: так, при ее отзыве следует предупредить не только того, кому она выдается, но и того, перед кем представляются интересы по данному документу.
В случае если речь идет о сделке, связанной с покупкой-продажей квартиры, находящейся в совместном владении супругами, то если доверитель доверенность отменил, то он должен уведомить не только своего супруга (супругу), но и того, кто будет покупать квартиру.
Помимо этого всего, в доверенности обязательно указываются паспортные данные каждого из супругов, адрес квартиры, которая подлежит продаже, и прочие характеристики, идентифицирующие ее в качестве определенного объекта недвижимости.
Способна ли доверенность заменить согласие супруга на продажу квартиры?
Многие зададутся вопросом: может ли подобная доверенность полноценно заменить согласие от второго супруга на продажу квартиры. Это разные документы, их отличие заключается в следующем:
согласие является подтверждением того, что один человек поддерживает действия своего супруга в плане распоряжения недвижимостью;- доверенность же – это основание для передачи полномочий от одного супруга ко второму на выполнение действий, связанных с продажей квартиры.
согласие является подтверждением того, что один человек поддерживает действия своего супруга в плане распоряжения недвижимостью;Стоит отметить, что если во время сделки по доверенности имеются проблемы, например, при регистрации отказывают принимать документы, то чтобы избежать споров, следует дополнительно прикрепить дополнительное согласие от супруга, заверенное нотариально, и приложить его к другим документам. Стоимость его оформления не слишком высокая, но его присутствие может избавить вас от ненужных проблем.
Доверенность оформляется у нотариуса, вместе с ним сразу можно оформить и согласие от супруга.
Сколько стоит оформить согласие супруга на продажу квартиры и срок его действия
Цена оформления такого документа у разных нотариусов отличается и зависит от решения нотариальной региональной палаты. В среднем она составляет от 1 до 2,5 тысяч рублей в регионах, в Москве или Санкт-Петербурге эта цена будет выше.
Если говорить о сроке действия нотариального согласия супруга, то если в нем он не прописан, то является бессрочным. Оно может действовать даже когда аналогичная сделка повторится через несколько лет с другой недвижимостью.
Существует ли согласие на продажу квартир от бывших супругов?
Такой документ не существует. После расторжения брака граждане могут поделить недвижимость согласно документу о разделе имущества, а затем, на его основании, регистрировать единоличное право владением. Также может быть зарегистрирована долевая собственность, когда каждый может распоряжаться самостоятельно своей долей, однако при этом учитывается первоочередное право покупки бывшего супруга. Договор о разделе имущества также нужно заверять у нотариуса.
Теперь вы разобрались с тем, как совершается продажа квартиры, приобретенной в браке, и как второй супруг должен составить согласие на разрешение этой сделки. Также мы выяснили, чем отличается такой документ от доверенности.
Договор задатка при покупке квартиры, что это за документ и как его правильно заполнить, вы можете узнать здесь
Нюансы покупки квартиры по доверенности. Риски и способы их избежать
- Обычно договор между любыми двумя сторонами сделки заключается напрямую.
- Однако могут быть ситуации, когда кто-то из них не может сам участвовать в сделке и потому передаёт полномочия другому лицу – своему представителю по доверенности.
- Посмотрим, как это выглядит применительно к договору купли-продажи жилья, что нужно иметь в виду сторонам в этом случае и какие дополнительные шаги придётся предпринимать продавцу и покупателю.
Риски, исходящие от продавца
По юридической сущности купля-продажа жилья через представителя практически ничем не отличается от обычного порядка. Однако, если от продавца по доверенности действует другое лицо, на практике есть некоторые специфические риски, которые сторонам надо иметь в виду.
Учитывать необходимо следующее:
- Согласно ч. 1 ст.188 ГК РФ лицо, давшее доверенность, вправе её отозвать в любой момент, если по закону или условиям доверенности не предусмотрено иное. Соответственно, покупатель может столкнуться с тем, что он взаимодействует с неуполномоченным лицом и в результате исполняет обязательства не тому лицу.В том случае, если он просто перечислил деньги, их можно вернуть через суд, но это потребует времени. А вот жильё в любом случае передано не будет.
- После того, как доверитель скончался, доверенность теряет силу. Поэтому покупателю приходится проверять, жив ли продавец. Если же оказалось, что доверитель умер, то доверенность автоматически теряет силу вне зависимости от того, на каких условиях она была выдана.
- Нотариус, согласно требованиям Основ законодательства о нотариате, обязан проверить является ли доверитель дееспособным. Однако он не является врачом-наркологом или психиатром и потому не может нести ответственность за те случаи, когда после выдачи и заверения доверенности доверитель был судом признан полностью или частично недееспособным. Но в этом случае доверенность теряет свою силу.
- Кроме того, сам поверенный может оказаться полностью недееспособным или ограниченном в дееспособности по решению суда. В этом случае даже нотариус ничем помочь не может: доверитель может и не присутствовать при выдаче доверенности и потому нотариус при всём желании не сможет его проверить.
- Наконец, доверитель может исчезнуть, не оставив информации о том, где он находится. В этом случае придётся либо его разыскивать, либо через суд признавать безвестно отсутствующим.
ВАЖНО: Большая часть этих рисков может оказаться важной и в том случае, если по доверенности выступает представитель покупателя.
Смотрите видео о возможных рисках при покупке квартиры по доверенности:
Риски при покупке квартиры по доверенности
Подводные камни со стороны покупателя
Если в договоре купли-продажи действует по доверенности представитель не продавца, а покупателя, есть свои риски, характерные именно для этой ситуации:
- Оплату осуществляет не представитель, а покупатель. Именно поэтому любые методы проверки представителя в этом случае не работают: даже если поверенный абсолютно чист и действует исключительно в интересах доверителя, он не может гарантировать, что денежные средства по договору будут перечислены в установленные сроки.
- Если продажа осуществляется через риэлтерскую фирму, то посредник может осуществлять давление на продавца (как обойтись без риэлтора?). Здесь риски могут варьироваться от продажи квартиры без предоплаты (покупатель в этом случае может исчезнуть) до подделки документов (а вот это уже преступление, наказуемое в порядке, предусмотренном УК РФ).
Возможны и другие риски. Поэтому продавцу важно убедиться в личности и дееспособности покупателя, а также сформулировать условия договора таким образом, чтобы обеспечить гарантию своих интересов.
О рисках при покупке квартиры и о том, как их избежать, мы писали тут.
Рекомендации по безопасному проведению сделки
Какой вид документа нужен?
Для доверенности, используемой для заключения договора купли-продажи жилья, однозначно требуется нотариальная форма. Для неё закон устанавливает следующие условия:
- В полномочиях представителя должно быть указано, что он вправе от имени доверителя заключать и подписывать договоры купли-продажи недвижимости, в том числе и жилой.
- Доверенность должна быть действительна на момент заключения сделки. Закон указывает, что срок доверенности определяется её содержанием.Если при выдаче доверенности доверитель и поверенный не определили её срока, то она действует ровно год. Однако ранее действовавшие гражданско-правовые нормы, касавшиеся срока действия этого документа, уже отменены, и сейчас доверитель вправе выписать доверенность на любой мыслимый срок.
- Доверенность не должна быть отозвана.
Кроме того, нужно учитывать, что на практике различаются «разовая» и «генеральная» доверенность. Между собой они различаются следующим:
- По разовой доверенности лицо уполномочивается на совершение одного конкретного действия. Применительно к купле-продаже квартиры это означает, что доверитель выдаёт поверенному разрешение действовать только в строго определённой сделки, и выйти за её пределы он уже не может.
- По генеральной доверенности представителю предоставлены максимально широкие полномочия по распоряжению имущества доверителя и по приобретению в его интересах любой жилой недвижимостью.
Как оформить продажу квартиры по доверенности? Риски и особенности
Где оформить генеральную?
Генеральная доверенность, равно как и любые другие виды этого документа на совершение сделок с недвижимым имуществом, должны быть оформлены в нотариальном порядке. Однако в некоторых случаях закон позволяет обойтись без участия нотариуса:
- Если в населённом пункте, где проживает доверитель, нет нотариуса, вместо него может выступать глава местного самоуправления.
- Если нотариус временно отсутствует (например, взял отпуск), вместо него, согласно ст. 20 Основ законодательства, может действовать (в том числе и оформлять доверенности) его помощник.
- Есть ситуации, когда к нотариальной генеральной доверенности приравниваются документы, выданные иными лицами. В последнем случае такими лицами будут (ст. 185 и 185.1 ГК РФ):
- для лиц, лечащихся в военно-лечебных госпиталях и иных учреждениях такого плана – начальник госпиталя, его заместитель, в крайнем случае – дежурный врач;
- для военных и членов их семей, проживающих в военных городках – начальник части;
- для заключенных – начальник колонии или другого исправительного учреждения;
- для лиц, находящихся в учреждениях соцобслуживания (например, в домах престарелых) – их руководством (если лица не были лишены полной дееспособности);
- для представителей юридических лиц нотариус вообще не требуется – достаточно подписи их руководителя по Уставу и печати на доверенности;
- для договоров, касающихся недвижимости за пределами рубежей России, заверение возможно и должностными лицами консульств.
Какие бумаги выслать доверенному лицу?
Если речь идёт о покупке жилой недвижимости, то доверенному потребуются:
- Сама доверенность.
- Документы, подтверждающие условия договора. Их перечень будет зависеть от существа сделки (например, если продаётся квартира, находящаяся в собственности супругов – нужно нотариальное согласие от второго супруга на продажу недвижимости, пусть даже согласно записи в ЕГРН он и является титульным собственником).
Точный перечень документов для сделки в каждом случае будет разным.
Как составить договор купли-продажи?
Если вместо покупателя в заключении договора участвует его представитель по доверенности, то порядок составления будет тот же самый, что и в том случае, если покупатель действует лично. Однако при этом нужно учитывать следующее:
- Полномочия покупателя должны быть надлежащим образом подтверждены.
- Доверенность на покупку квартиры должна быть актуальной – то есть не отозванной и не с истекшим сроком действия.
- Если поверенный вышел за рамки полномочий, которые ему указал покупатель, их спор будет решаться в суде – и не исключено, что в этом случае заключённый договор и зарегистрированное право будет отменено.
Здесь вы также можете узнать о том, требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости.
Заключение
Купить или продать квартиру, комнату или отдельный жилой дом по доверенности действующее законодательство позволяет. Однако в этом случае необходимо, чтобы полномочия стороны сделки были надлежащим образом подтверждены, а представитель не выходил за те рамки, которые ему очерчивают закон и воля доверителя.
Покупка квартиры по доверенности. Насколько безопасно?
Покупка квартиры на основании доверенности — дело довольно рисковое. Соглашаясь на подобную сделку, вы покупаете кота в мешке. И будет ли этот кот чистокровных английских кровей или окажется блохастым Васькой из подворотни, узнаете только потом. Как же быть в такой ситуации, и на что обратить внимание? Разбираемся.
Из истории вопроса
В основном все сделки с недвижимостью проводят собственники жилья. Но бывают ситуации, когда хозяин квартиры выписывает доверенность третьему лицу, хотя процент таких сделок невелик.
Кто прибегает к помощи посредника в квартирном вопросе? Собственники квартир, проживающие за рубежом, люди преклонного возраста, одинокие, тяжелобольные, а также юридически неподкованные граждане, не горящие желанием разбираться во всех тонкостях продажи недвижимости.
Иллюстрация: Полина Васильева
Покупатель всегда рискует. Приобретая недвижимость на вторичном рынке, каждый испытывает страх того, что его жильё окажется с тёмным прошлым (арест, залог, ипотека), а некое заинтересованное лицо подаст в суд на расторжение сделки и попросит его вернуть. Что тогда? Покупатель останется на улице без денег и без квартиры — гол как сокол.
Безусловно, сделка может пройти без проблем, и вы останетесь «в наваре». Но не стоит забывать, что в сделку может быть очень легко включена мошенническая схема, неучтенные родственники, наследники, разбирательство между доверителем и доверенным лицом (например, если квартира была продана по меньшей стоимости, нежели ожидал доверитель). И как итог — ваш квартирный вопрос решается в суде.
Но правосудие может встать на вашу сторону. В законе даже есть понятие «добросовестный покупатель» (статья 302 ГК РФ), однако вам придётся очень сильно постараться, чтобы доказать в суде, что он – это вы. И даже доказав свой добросовестный «титул», вы всё равно подвергаетесь риску, уж слишком много подводных камней в сделках по доверенности.
Предоставленные суду доказательства того, что на момент заключения сделки вы пытались себя обезопасить, а потому знакомились с непосредственным продавцом, уточняли у него причины продажи недвижимости, сами осматривали жилище, собирали необходимые бумаги, а также «проявили разумную осмотрительность при заключении сделки», всё же не снижают риск остаться без денег и жилья. К том у же, несмотря на вынесенное решение, суд – это нервы, бюрократия, потерянное время и, безусловно, лишние затраты. Оно вам точно надо?
Учимся читать документы между строк
Любая операция, в которой замешаны крупные деньги, создает благоприятные условия для совершения всевозможных махинаций со стороны посредников сделки. Чтобы не посыпать завтра голову пеплом, необходимо уже сегодня обратить внимание на следующие детали.
- Документы на недвижимость
Перво-наперво стоит основательно проверить подлинность предоставляемых документов, потому что подмахнуть подпись, подготовить необходимую «левую» бумажку просто и незатратно. Относиться к проверке документов необходимо со всей тщательностью, ведь махинации с бумагами стоят на первом месте у недобросовестных продавцов.
Документы доверенного лица (паспорт, регистрация) должны быть кристально чистыми, подлинными и обязательно зарегистрированным на территории РФ. Это даст вам уверенность, что доверенное лицо — не заезжий гастролёр и не сбежит в бывшую советскую республику после получения денег.
Обязательно проверьте, не истёк ли «срок годности» доверенности и не отозвана ли она, имеет ли юридическую силу. Доверитель может отозвать свою доверенность, не сообщив об этом своему доверенному лицу. Представьте: состоялась сделка, вы оформили квартиру, и тут появляется её законный хозяин, требующий выметаться из квартиры — между прочим, на законных основаниях.
Обязательно поговорите с собственником, чтобы исключить возможность его смерти. Заодно поинтересуетесь, не стоит ли он на учёте в психбольнице.
Не менее важно проверить в реестре нотариусов фамилию того, кто заверил доверенность. Бывает и такое, что нотариус уже давно не нотариус.
До заключения сделки обязательно поговорите с хозяином квартиры. Во-первых, лично с ним вы сможете обсудить волнующие вас вопросы, уточнить все нюансы, ну а во-вторых, исключите возможность его смерти.
Да, статья 188 ГК РФ аннулирует доверенность в случае «смерти гражданина, выдавшего доверенность». Заодно поинтересуетесь у живого хозяина, не стоит ли он на учёте в психбольнице или наркодиспансере.
Зачем это нужно? Для вашего успокоения и для суда (на всякий случай) в доказательство вашей добросовестности (вы же пытались себя обезопасить, наводили справки).
Если уж есть доверенность, она непременно должна быть генеральной. И желательно без права получения денег доверенным лицом. Все деньги – собственнику квартиры на руки! И настоятельно рекомендуется получить от него расписку о том, что деньги такого-то числа в такой-то сумме получил.
Если подобное невозможно, хорошо бы, чтобы прописывалась цена продаваемой квартиры. Ведь если доверенное лицо продаст квартиру за 4 миллиона, а не за 5, как хотел собственник, то последний подаст в суд и будет оспаривать сделку.
Что получим? Стресс и возможность лишиться приобретенного жилья.
2. «Родословная» жилья и претенденты на собственность
Приобретая квартиру, покупатель должен «поднять» домовую книгу. Нет ничего зазорного в том, чтобы уточнить ряд вопросов: в чьей собственности недвижимость находилась раньше и в чьей — на текущий момент; жили когда-нибудь здесь незарегистрированные граждане, кто пописан в квартире в настоящее время.
Необходимо учитывать и человеческий фактор, а именно — фигурировали ли в этой квартире несовершеннолетние дети, родственники в «местах не столь отдаленных» или находящиеся на лечении в психбольницах. На купленную вами квартиру могут претендовать бывшие супруги.
Да, и они тоже! Несмотря на то, что хозяева находятся в разводе, Семейный кодекс гласит, что имущество нажитое в браке – совместное.
Даже если квартира оформлена на одного из них, не удивляйтесь, если бывший супруг, мнения которого не спросили, потребует аннулировать сделку, признав её недействительной.
Проблемы могут возникнуть даже при покупке квартиры у большой семьи. Предположим, есть родители и двое детей. Квартира – в долях. Продавец, к примеру, папа.
Он общается с покупателями, собирает необходимые документы, а от всей оставшейся семьи – доверенности.
И вроде бы все закончилось хорошо, квартира продана, а вот с детьми резко отношения испортились и они подают в суд: «Верните наш дом, папа заполучил доверенность обманным путем».
Не стоит также забывать, что с купленным жилищем придется распрощаться в том случае, если оно выбыло из владения вопреки воле прежних владельцев.
3. Сшит колпак не по-колпаковски
Приобретая по доверенности жильё, не забудьте уточнить у хозяина квартиры, совершалась ли перепланировка, были ли перенесены коммуникации? Любые изменения на квадратных метрах должны быть проведены после одобрения соответствующими отделами и управлениями администраций муниципалитетов и Госжилинспекции (ст. 26, п. 1. жилищного кодекса РФ: «перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления»).
Излишняя самостоятельность в этом деле наказуема. За самовольную перепланировку жилого помещения его собственник понесёт ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ, то есть заплатит штраф от 2 000 до 2 500 руб. Кроме того, он получит предписание с требованием вернуть квартиру в первоначальное состояние, последствия неисполнения которого гораздо серьёзнее — есть шанс даже лишиться жилья.
Ангелина Беркут
16.06.2016
Продажа квартиры по доверенности
Различные жизненные ситуации могут лишить возможности личного участия в продаже собственной квартиры. Тяжелая болезнь, командировка, проживание в другой стране (в другом регионе страны) и иные случаи являются поводом к составлению доверенности, в соответствии с которой можно передать полномочия по реализации квартиры третьему лицу.
https://www.youtube.com/watch?v=x7fssOL8M1I
Так называемому, доверенному, можно поручить продажу квартиры от начала и до конца, что чаще всего именуется как генеральная доверенность. Стоит учесть, что в таком случае обязательно нотариальное удостоверение такого документа.
Оформление доверенности не требует сбора большого количества документов. Сам процесс продажи квартиры не будет отличаться от обычного процесса, за исключением необходимости доверенному лицу предъявлять документ, на основании которого ему передан определенный объем полномочий. В договоре купли-продажи изменения также минимальны и связаны с указанием данных доверенного лица.
Подоходный налог с прибыли за продажу квартиры уплачивается тем лицом, которому эти денежные средства пойдут в доход, то есть собственнику.
Доверенное лицо в данном случае денег не получает, поэтому налог не уплачивает.
Подобный процесс реализации квартиры сопряжен с рядом рисков, которые угрожают как покупателю, так и продавцу. Поэтому всем сторонам сделки необходимо как можно внимательно отнести к составлению и проверке доверенности и самого договора. В противном случае сделка будет признана недействительной (как и любой другой договор).
Можно ли по доверенности продать квартиру?
Согласно ч. 1 ст. 185 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) доверенность — это письменное уполномочие, которое выдается одним лицом другому в целях представительства перед третьими лицами. Такой документ конкретизирован как представление интересов перед третьими лицами в целях продажи квартиры.
Поэтому сделка купли-продажи по доверенности возможна и осуществляется на практике ввиду различных жизненных ситуаций.
В основном продажа квартиры третьему лицу доверяется в случае невозможности личного участия в продаже квартиры (например: болезнь, переезд на новое место жительства в другой город).
В иных случаях доверенность оформляется редко, и собственник лично занимается всеми вопросами, связанными со сделкой.
В первую очередь, это связано с целым рядом рисков как для самого собственника, так и для покупателей.
Кроме того, подобная продажа собственности через третье лицо может отрицательно сказаться на ее привлекательности для потенциальных покупателей.
Если сделка по реализации квартиры будет нотариально оформлена уполномоченным лицом, либо им будет осуществлено представительство во время государственной регистрации перехода права собственности, то такая доверенность должна быть также нотариально удостоверена в соответствии с п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Помимо многочисленных вопросов, связанных с оформлением доверенности, включением в нее необходимых положений необходимо изначально продумать круг полномочий, которые будут доверены третьему лицу.
В тексте доверенности должны быть определены полномочия доверенного лица (функции поверенного). К таковым можно отнести:
- сбор необходимых для продажи документов, справок, выписок;
- осуществление продажи квартиры;
- подписание договора купли-продажи;
- получение денежных средств за продажу имущества;
- сдача и (или) получение документов в соответствующих государственных органах.
Также желательно указать предоставляется ли поверенному право передоверия, то есть право передать полномочия (полученные по доверенности) другому лицу.
Кроме того, согласно ст. 186 ГК РФ доверенность считается выданной на один год с момента ее совершения в случае отсутствия указания в ней конкретного срока. При этом дата совершения доверенности обязательна к указанию в таком документе.
Как продать квартиру по доверенности без собственника
Для реализации квартиры без участия в этом процессе собственника необходимо оформить соответствующую доверенность, именуемую «генеральной». Такое наименование подразумевает под собой передачу всех полномочий по продаже такой недвижимости от сбора необходимых документов до получения денежных средств и соответствующего оформления в территориальном органе Росреестра.
https://www.youtube.com/watch?v=mMCBzzv94nU
В случае оформления генеральной доверенности и прохождения процедуры ее нотариального удостоверения, присутствие собственника при подписании договора купли-продажа, сбора и оформления необходимых документов и прочих действий необязательно.
Все эти действия со ссылкой на доверенность может осуществлять поверенный.
Перечень документов
Учитывая необходимость нотариального удостоверения генеральной доверенности необходимо предоставить нотариусу:
- сведения о доверителе и поверенном (оригиналы паспортов);
- текст доверенности (в случае составления доверенности самим нотариусом не требуется);
- круг полномочий поверенного.
Иных документов для осуществления удостоверения не требуется, как и для оформления доверенности в целом. Для совершения сделки по купле-продаже квартиры необходим стандартный набор документов и доверенность поверенного лица (вместе с оригиналом его паспорта для удостоверения личности. В пакет документов входит:
Договор купли-продажи квартиры по доверенности
Соглашение о продаже квартиры, совершаемой по доверенности, отличается от договора купли-продажи по общим правилам лишь уточнением о наличии доверенности и сведениями о поверенном. Образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от продавца представлен ниже.
Кто платит налог при сделке с недвижимостью по доверенности?
Согласно налоговому законодательству Российской Федерации при получении денежных средств за продажу квартиры необходимо оплатить подоходный налог.
Исключение составляет лишь такой случай, при котором реализуемое имущество находится в собственности более трех лет (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
Если квартира находится в собственности менее трех лет, то придется оплачивать соответствующий налог.
Пример
В связи с тяжелой болезнью и невозможностью самостоятельно заниматься продажей своей квартиры Семенова А.Л. доверила сыну, Семенову В.Н. реализовать квартиру. С этой целью была оформлена генеральная доверенность, которую удостоверил нотариус. Через два месяца Семенов нашел покупатель и продал квартиру, передав вырученные денежные средства Семеновой.
Учитывая нахождение указанной недвижимости в собственности Семеновой более трех лет и в соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ подоходный налог за реализацию квартиры не уплачивался.
Учитывая, что поверенный не получает денежных средств от продажи квартиры, налог должно уплатить то лицо, которое получило доход от продажи квартиры, то есть собственник.
Это подтверждается положением ч. 1 ст. 207 НК РФ о том, что налогоплательщиками являются в том числе лица, получающие доход от источников в Российской Федерации, к которым в соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 208 НК РФ относится доход от реализации недвижимого имущества.
Риски покупателя и продавца при продаже по генеральной доверенности
Продажа квартиры по генеральной доверенности несет в себе ряд рисков как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя риски заключаются в следующих возможных ситуациях:
- доверенность может быть подложной или прекращена (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
- недееспособность лица выдавшего доверенность;
- отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).
Продавец также подвергается ряду рисков. Учитывая, что поверенному полностью доверяется проведение всей сделки, могут возникнуть различные сложности с неверным оформлением самого договора, что может привести к его недействительности.
Кроме того, поверенный может получить денежные средства от продавца и не передать их собственнику квартиры. Поэтому лучше всего как можно тщательней указывать круг полномочий в самой доверенности, а также тщательно выбирать поверенного.
Можно ли признать сделку недействительной?
Сделка, совершенная с использованием доверенности, как и любая другая сделка может быть признана недействительной. В данном случае исключения отсутствуют, однако к тем основаниям, которые изложены в гл. 9 ГК РФ добавляются новые. Действительность сделки исключается, если собственник или его доверенное лицо являются недееспособными.
Кроме того, на момент заключения сделки доверенность может быть отозвана, просрочена, что лишает поверенного права подписи такого договора, в результате чего подписанный таким лицом договор также признается недействительным. Если сама доверенность будет признана недействительной (ненадлежащим образом оформлена, не подписана, не удостоверена нотариусом), то подписанная по ней сделке также признается недействительной и оспаривается.
Заключение
Продажа квартиры по доверенности может быть отличным инструментом, при помощи которого с минимум усилий и затрат можно реализовать свою квартиру.
Обычно такая возможность используется из-за невозможности личного участия в продаже квартиры или нежелания в связи со слабой грамотностью в вопросе продажи недвижимости.
Зачастую доверенности заключаются не только между родственниками или иными лицами, которым собственник доверяет, но и со специализированными юридическими лицами, которые занимаются такого рода деятельностью.
Однако не стоит забывать, что доверие такого важного вопроса (а стоимость недвижимости довольно высока) должно быть рассчитанным: необходимо серьезно отнестись к выбору поверенного, грамотно составить круг полномочий для него, по возможности отслеживать действия. Также стоит ожидать, что собственность, реализуемая таким путем, может быть менее привлекательна для покупателей в связи с возможными рисками.
Право подписи договора по доверенности
Я собираюсь доверить продажу квартиры своему брату. При составлении доверенности возник вопрос о возможности подписании договора купли-продажи братом как моим представителем. Вправе ли он, как мой поверенный, подписать сделку?
Ответ
Для того чтобы поверенное лицо имело право подписи договора, акта приема-передачи и иных необходимых документов об этом следует прямо указать в тексте доверенности. В противном случае такое лицо не будет иметь законного основания подписывать договор.
Можно ли продать квартиру по доверенности самому себе
- Проживём.com≫
- Квартира≫
- Продажа≫
- Можно ли по доверенности самому себе
Статья обновлена: 21 декабря 2021 г.
Здравствуйте. Покупатель не сможет продать квартиру самому себе, даже если у него есть на это доверенность от продавца.
Без разницы это генеральная доверенность или обычная. Покупатель не имеет право подписывать за продавца договор купли-продажи квартиры. Это прямо указано в п. 3 ст. 182 ГК РФ — представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Такую сделку купли-продажи приостановят — ст.
26 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Покупатель по доверенности от продавца может только собрать документы, подать договор купли-продажи на регистрацию и после забрать его, но не подписывать.
Что делать? Продавцу придется оформить доверенность на любого другого человека, кроме покупателя — ст. 185 ГК РФ и п. 4 ст. 15 Федерального закона о регистрации недвижимости. Доверенность можно оформить как на продажу квартиры, так и на совершение любых сделок гражданско-правового характера, представление интересов в любых инстанциях и т.п. Нотариус все подскажет.
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Как оформить доверенность на продажу квартиры
Доверенность может оформить у любого нотариуса, даже с другого региона (области, края и т.п.) — ст. 40 Основ о нотариате. Доверенному лицу необязательно присутствовать у нотариуса.
Собственнику (продавцу) достаточно подать нотариусу свой паспорт, копию паспорта доверенного лица и копию правоподтверждающего документа на квартиру — свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
Как заказать выписку из ЕГРН на квартиру
Доверенность стоит 1 200 — 2 000 рублей и заверяется в течение 20 — 30 минут, зависит от загруженности нотариуса и его помощника. В доверенности можно указать срок ее действия — ст. 190 ГК РФ. Если срок не указывать, то она действует 1 год — п. 1 ст. 186 ГК РФ.
Если собственник квартиры в другом городе/регионе — доверенному лицу достаточно отправит продавцу по электронной почте скан или фото своего паспорта + правоподтверждающего документа на квартиру. Собственник нужно их распечатать и обратиться к своему местному нотариусу. Потом нужно отправить оригинал доверенности почтой или любой курьерской службой. Инструкцию взяла отсюда.
Другие статьи
Полный список документов для продажи квартирыКогда при продаже квартиры обязателен нотариус
Как продать квартиру по доверенности в 2020 году?
Бывают ситуации, когда необходимо срочно уехать или подводит состояние здоровья и заниматься продажей недвижимости не представляется возможным. Тогда мы вспоминаем о том, что можно продать квартиру по доверенности.
И это действительно неплохая возможность, главное – найти надежного представителя, которому можно доверять, и оформить документ дающий ему право осуществлять сделки от вашего имени.
Риэлторы агентства недвижимости «Невский Простор» составили небольшую инструкцию о том, как продать квартиру по доверенности.
Инструкция, как продать квартиру по доверенности от собственника: 5 шагов
- Решите, какими действиями вы готовы наделить доверенное лицо. Не забудьте, что для сделки может потребоваться провести дополнительные мероприятия (обновление техпаспорт в БТИ и т.д.), эти и другие моменты необходимо прописать в доверенности.
- Вместе с доверенным лицом посетите нотариуса, где вам помогут составить и зарегистрировать документ. Чтобы избежать возможных осложнений, мы советуем выбирать специальную форму доверенности, а не генеральную.
Хотя, если доверенное лицо – ваш близкий родственник, и вы хотите, чтобы он проводил без вашего присутствия и другие сделки, можно продать квартиру по генеральной доверенности собственника.
- В доверенности полностью укажите все действия, которые ваш представитель может исполнять.
Необходимо прописать буквально каждый нюанс, в том числе и получение денежной суммы по сделке и не забудьте прописать право отчуждения квартиры в органе УФРС.
- Впишите полные ФИО, паспортные данные, укажите срок действия документа. Затем в присутствии нотариуса заверьте доверенность подписью.
- Отдайте официально заверенный документ своему доверенному лицу вместе с пакетом документов на недвижимость. Всё, теперь можно продать квартиру без вашего персонального участия.
Как себя защитить?
Собственнику квартиры, который доверяет другому лицу продажу своей недвижимости стоит быть очень внимательным при передаче своих полномочий. Юристы советуют проследить за выполнением следующих мер.
- Первое – при подозрении или выявлении мошеннических действий собственнику жилья стоит отозвать доверенность и через суд признать все сделки недействительными.
- Второе – передавать свои полномочия при продаже объекта только хорошо известным людям.
- Третье – Ваш представитель не должен совершать все действия. Доверьте ему только выполнение определенных процедур.
- Четвертое – не перекладывайте на доверенное лицо финансовые расчеты и получение денежных средств за объект.
- Пятое – также не стоит допускать возможность доверителю подписывать предварительный договор купли-продажи с получением задатка.
Будьте осторожнее
Покупателям необходимо быть не менее осторожными. Следует внимательно проверить доверенность на предмет подделки. Документ не должен содержать никаких подчисток, ошибок, опечаток. Также для проверки подлинности можно воспользоваться официальным сайтом ФНС, где, введя данные о доверенности, можно узнать, существует ли она вообще.
Также покупателю следует постараться связаться с самим собственником жилого помещения. Если представитель под разными предлогами отказывается от предоставления контактов владельца квартиры, то лучше не соглашаться на сделку.
Если в качестве доверителя выступает человек пожилого возраста, необходимо проверить, является ли он дееспособным, не ввели ли его в заблуждение при оформлении доверенности.
Можно ли по доверенности продать квартиру
«Можно ли по доверенности продать квартиру» – один из самых популярных вопросов в нашем агентстве, поэтому спешим вас заверить, что законодательством разрешено продавать недвижимость таким образом. При этом сам процесс купли-продажи совершенно не пострадает и не изменится.
Продать квартиру по доверенности без присутствия собственника
Иногда возникают случаи, когда собственник по различным причинам не имеет возможности проводить сделку купли-продажи, тогда он имеет право оформить доверенность на человека, который и будет представлять его интересы в процессе сделки.
Продать квартиру по доверенности вы можете через наше агентство недвижимости, для этого обратитесь за дополнительной консультацией по телефонам: (812) 325-38-38 или 8 (911) 925-30-38, либо приходите в офис по адресу: Васильевский остров, ул. Наличная, д. 22.