Как добиться, чтобы дольщик проиграл в суде

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

В ситуации, когда застройщик нарушает сроки завершения строительства и задерживает передачу квартиры покупателю, участники строительства могут предъявить застройщику требования, предусмотренные условиями договора или законом о долевом строительстве (ФЗ-214), в котором определена ответственность застройщика за каждый день просрочки.

Если трудности застройщика временные и он планирует завершить строительство, он может во внесудебном порядке договориться с покупателями о способе компенсации. Ждать, что это будет легко не стоит, но обратиться точно нужно и проявить необходимую настойчивость для восстановления собственных прав.

Это может быть, как сумма денег, так и какой-то вид неденежной компенсации. В числе распространенных вариантов: скидки на машиноместа, кладовки или ремонт более высокой категории.

Если мирное решение не найдено, у покупателя сохраняется право обратиться в суд и там получить решение о взыскании причитающихся средств.

Другая ситуация, когда застройщик не имеет возможности и ресурсов для завершения строительства и уже длительное время не ведет никаких работ на площадке или даже признан банкротом. Защитой и восстановлением прав таких покупателей занимается публично правовая компания «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства». Восстановление прав возможно одним из двух способов:

  • Передача квартиры участнику строительства после завершения Фондом строительства за застройщика-банкрота;
  • Выплата рыночной компенсации.

Способ восстановления прав определяется Фондом на основании экономической целесообразности.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

Чтобы определить размер компенсации, которая причитается за квартиру, приобретенную в строящемся доме, нужно умножить ее площадь на рыночную стоимость кв. метра и долю в собственности на квартиру, а также на коэффициент оплаты по договору (отношение суммы, которую дольщик заплатил застройщику, к стоимости квартиры по договору).

Рыночная стоимость одного квадратного метра квартиры определяется независимым оценщиком, который привлекается Фондом защиты прав граждан — участников долевого строительства.

Оценщик ориентируется на стоимость квартир с аналогичной площадью и количеством комнат и находящихся в том же муниципалитете и на той же стадии строительства.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

Допустим, вы приобрели квартиру в рассрочку в строящемся доме площадью 30 кв. метров. За год вы успели выплатить 600 тыс. рублей из 2 млн рублей (коэффициент равен 600 тыс. рублей/2 млн рублей=0,3). После банкротства застройщика независимый оценщик пришел к выводу, что стоимость одного кв. метра равна 60 тыс. рублей. Вы являлись единственным собственником, поэтому ваша доля равнялась 1.

Применив приведенную выше формулу, мы получаем 540 тысяч рублей, что несколько ниже выплаченной по договору суммы.

Это связанно с тем, что оценка стоимости квадратного метра оказалась меньше, чем заложено в договоре участия в долевом строительстве. Тем не менее компенсация все равно составит 600 тысяч рублей.

Это связано с тем, что по закону размер возмещения не может быть менее оплаченной части цены договора на покупку жилья.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

Максимальная площадь квартиры, за которую можно получить компенсацию, равна 120 кв. метров. Если площадь квартиры больше, например, 130 кв. метров, при расчете возмещения будут учтены только 120 кв. метров.

Если дольщик приобрел квартиру в строящемся доме с помощью ипотеки и строительная компания обанкротилась, сумма компенсации рассчитывается точно так же, как и приведенном выше примере.

Денежные средства переводятся одним из двух способов. Если у дольщика открыт залоговый счет в банке, в котором оформлена ипотека, выплата будет направлена именно туда. В таком случае банк автоматически погасит кредит за счет этих средств, а остаток дольщик сможет снять и использовать по своему усмотрению.

Если залоговый счет не открыт, Фонд перечислит средства на персональный счет дольщика, который он указал в заявлении. В этой ситуации важно, что обязательства по ипотечному кредиту остаются, поэтому чтобы избежать проблем с банком и судебных разбирательств, дольщик должен оперативно погасить ипотеку с помощью полученных от Фонда средств.

Нет, уже выплаченные проценты по ипотеке не компенсируются.

После подачи дольщиком заявления на возмещение Фонд делает запрос в Пенсионный фонд России. В случае получения подтверждения средства маткапитала вычитаются из суммы компенсации и перечисляются на счет в ПФР. Для уточнения возможности повторного использования материнского капитала необходимо обращаться в территориальное подразделение ПФР.

Если вы приобрели несколько квартир в одном многоквартирном доме, компенсация будет рассчитываться по формуле. Для наглядности представим, что у нас три квартиры по 100 кв. метров.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

  1. Определяется корректирующий коэффициент. Для этого 120 нужно разделить на сумму площадей квартир. В нашем примере корректирующий коэффициент равен 120/(100+100+100)=0,4. Если бы суммарная площадь была меньше 120 кв. метров, коэффициент по умолчанию составил бы 1.

  2. Рассчитываем рыночную стоимость каждого из помещений. С этой целью мы умножаем рыночную стоимость кв. метра на площадь каждого из них. В нашем случае рыночная стоимость составляет 80 тыс. рублей за кв. метр. Соответственно, цена каждой из квартир составляет 8 млн рублей.

  3. Умножаем суммарную стоимость квартир на поправочный коэффициент. Получается, что общая цена квартир умножается на 0,4 и равна 3,2 млн рублей.

  4. Умножаем на долю собственника в строящейся квартире. Будем считать, что в нашем случае это один.

  5. Умножаем на долю денежных средств фактически выплаченных. В нашем примере это тоже 1, поэтому итоговая сумма равна 9,6 млн рублей.

Гражданам полностью компенсируются средства, которые они внесли по договору ДДУ на приобретение машиномест и нежилых помещений в доме.

Денежную выплату производит Банк ДОМ.РФ, который является агентом Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства. Подать заявку на возмещение можно на сайте банка.

Защита дольщиков: 6 шагов к взысканию неустойки в 2021 году

Согласно статистике, до 80% новостроек в Москве и Московской области сдается с нарушением сроков. Как быть, если это коснулось и Вас? Есть два варианта — смириться и терпеть неудобства или отстоять собственные интересы и получить компенсацию.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

Права дольщика по ДДУ (договору долевого участия) предусматривают взыскание неустойки с застройщика в случае невыполнения им своих обязательств. Это закреплено Федеральным законом №214-ФЗ. Если компания отказывается выплатить Вам положенную сумму добровольно, придется судиться. Никогда не имели подобного опыта? Наша инструкция Вам в помощь.

Самый главный шаг 1. Проверка застройщика.

Так как мы работаем по системе оплаты после выполнения нами работ и фактического получения клиентом денег от застройщика, то кому как не нам,  на собственном 15-летнем опыте известно, что перед тем как все начинать, нужно проверить застройщика на платежеспособность.

Иначе вы потратите время и деньги зря. Конечно, если вы обратитесь в нашу компанию, то мы все сделаем за вас и вы не будете рисковать ни первым ни вторым. Но мы не берем в работу застройщиков, с которых нечего взять.

Если вы не разбираетесь в бухгалтерском балансе застройщиков и не можете предсказать финансовую стабильность компании, то можете довериться нам.

Практически все топовые застройщики проверены нами здесь. Если вашего застройщика нет в указанном списке, либо вы сомневаетесь в актуальности таблице, то можете обратиться к нам. Наш менеджер абсолютно бесплатно сообщит вам, работаем мы по этому застройщику без предоплаты или нет. Если вы все привыкли делать самостоятельно, то вот статья как самостоятельно проверить застройщика.

Как дольщику взыскать неустойку своими силами

Для начала разберемся, какие выплаты Вы можете получить при срыве сроков передачи квартиры:

1) Неустойку — насчитывается за каждый день задержки.2) Возмещение убытков — сюда относят расходы на оплату жилья, которое Вы вынуждены были снимать.3) Компенсацию морального вреда — принимается во внимание стрессовая ситуация, возникшая по вине застройщика.

4) Штраф — 50% от присужденной суммы всех вышеперечисленных санкций.

Когда требовать неустойку?

Многие участники долевого строительства, столкнувшись с отсрочкой новоселья, предпочитают ждать, чтобы ситуация решилась сама собой. Но следует понимать: даже небольшая задержка сдачи дома — тревожный знак. Не исключено, что у застройщика заканчивается финансирование, и на компенсации всем заявителям потом может просто не хватить денег. Поэтому с решением вопроса стоит не стоит медлить.

Профессионалы в сфере защиты прав дольщиков рекомендуют действовать с первого дня просрочки. Это не означает, что Вы получите мизерную неустойку за одни сутки.

Если дело дойдет до суда, то весь процесс может занять до 8 месяцев — в случае с судом общей юрисдикции. Размер выплаты будет рассчитан до дня исполнения застройщиком обязательств, то есть до даты подписания акта приема-передачи объекта.

Уточнить требования по сумме неустойки можно до момента вынесения решения в суде первой инстанции.

Кроме того, если задержка передачи объекта превысила 2 месяца, ДДУ по инициативе дольщика может быть расторгнут. В этом случае застройщик обязан в течение 10 рабочих дней вернуть внесенные Вами деньги и выплатить неустойку как процент за пользование чужими средствами, который будет рассчитан со дня, когда дольщик внес оплату по договору долевого участия.

Итак, Вам не передали квартиру в день, указанный в договоре. Начинаем принимать меры.

Как добиться,  чтобы дольщик проиграл в суде

Шаг 2. Расчет неустойки для дольщика.

Чтобы определить сумму выплаты самостоятельно, обратимся к договору долевого участия. В нем указана дата, в которую застройщик обязуется передать Вам квартиру. Считать неустойку нужно со следующего дня по текущую дату, либо по дату подписания акта приема-передачи.

Для физических лиц компенсация за каждый день просрочки равна 1/150 ключевой ставки ЦБ — с 17 декабря 2021 года эта величина установлена в размере 8,5%. 

 Выполнить вычисления, не прибегая к сложным формулам, поможет калькулятор неустойки дольщика.

Шаг 3. Составление претензии застройщику.

Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия. 

В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.

В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.

Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.

Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.

Шаг 4. Подготовка искового заявления.

Для подачи иска о взыскании неустойки дольщику нужно подготовить пакет документов:

— Копию ДДУ с приложениями.— Копии документов об оплате объекта по ДДУ, заверенные банком.— Копию договора переуступки прав (если есть).— Копии документов, подтверждающие оплату договора переуступки прав (если есть).

Претензию к застройщику и документы, подтверждающие ее отправку.

— Переписку с застройщиком (если есть).— Документы, подтверждающие дополнительные расходы (например, договор аренды квартиры и расписки о внесении платы).— Копию паспорта. Первые две страницы с данными и фото и лист с текущей регистрацией— Справку о регистрации по форме №9 либо свидетельство о временной регистрации ( в случае отсутствия регистрации в паспорте, либо несовпадения фактического места проживания с указанной в паспорте регистрацией).

— Выписку из ЕГРЮЛ в отношении застройщика. (можно получить бесплатно в электронном виде на сайте ФНС )

Обратим внимание, что для судебных разбирательств по подобным делам установлен общий срок исковой давности — 3 года. Он отсчитывается с момента, когда участник сделки узнал о нарушении его прав.

Не успеете обратиться в суд в трехлетний период — и Вам могут отказать в удовлетворении требований по этому основанию  в той части, в которой пропущен срок.

Исключение составляют случаи, когда срок пропущен по уважительным причинам: тогда его можно восстановить.

Исковое заявление составляется по типовому образцу. При его подготовке нужно учитывать ряд нюансов:

1) Установление ответчика. Иск должен быть предъявлен именно к застройщику, но это не всегда то лицо, что значится в ДДУ. Обязательно уточните информацию в разрешении на строительство.2) Уплата госпошлины. Вы освобождаетесь от нее при цене иска до 1 млн. рублей. В иных случаях размер пошлины составит 0,5% от суммы, превышающей миллион, но не более 60 тысяч рублей.

Читайте также:  Материнский капитал и налоговый вычет в 2021 году

3) Моральный ущерб.

Юристы, знающие тонкости ДДУ, не советуют просить крупные суммы возмещения — как правило, такие требования оставляют без удовлетворения.

Уведомление застройщика. Сообщать ответчику о своем намерении подать иск нужно с 01.10.2019 г., соответственно при подаче иска у Вас должны быть почтовые квитанции, подтверждающие направление иска.

Подавать иск можно через канцелярию или непосредственно судье, который будет проводить слушание дела, на личном приеме. Чтобы заявление не осталось без движения, попросите сразу проверить, все ли документы собраны и правильно ли они заполнены.

Через 10 дней стоит позвонить и узнать, принят ли иск к производству. Если нет, нужно выяснить причины и устранить недочеты.

Выбор судебной инстанции.

В какой суд обратиться — арбитражный или общей юрисдикции? Однозначного ответа не существует, поскольку конечное решение зависит от множества условий. Размер исковых требований, позиция конкретного судьи, а также то, занимаетесь Вы своим процессом в одиночку или при поддержке юридической компании — все имеет значение для результативного взыскания неустойки с застройщика.

Обширная практика юридической защиты дольщиков позволила нам сделать несколько общих выводов, которые помогут Вам правильно определиться с подсудностью:

— Арбитражные суды рассматривают дела быстрее, в среднем за 2-3 месяца. Средний размер присуждаемой неустойки достигает 50-75%. Но в уплате 50-процентного штрафа в пользу дольщиков отказывают.

Кроме того, в связи с изменением судебной практики право требования штрафа не может переходить к юрлицу.— В судах общей юрисдикции в силу их загруженности процесс может длиться до 8 месяцев.

Несмотря на то, что размер компенсации определен законодательством, ее часто урезают в 3-5 раз на основании заявления ответчика о применении статьи 333 ГК РФ.

— Подавать иск в районный или городской суд лучше по месту Вашей регистрации, а не нахождения ответчика или строительства объекта. Не исключено, что судьи там будут более лояльны к застройщику, и это негативно отразится на суммах ваших выплат.

Подчеркнем: ни одно из этих соображений не стоит воспринимать как 100-процентное руководство к действию. И арбитраж ведет себя по-разному, и СОЮ не всегда снижают размер неустойки, и у застройщика может не оказаться никаких связей в местном суде. Поэтому полагаться следует лишь на тщательную подготовку документов и серьезное отношение к процессу.

Шаг 5. Участие в судебном процессе.

Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:

— регулярно посещать судебные заседания;— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);

— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.

Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:

— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;

— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.

Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.

Шаг 6. Получение денег.

Как показывает многолетний опыт помощи дольщикам, выиграть процесс в суде — полдела. Получить реальные деньги зачастую гораздо сложнее. Почему? Читаем здесь.

Сначала нужно обратиться в экспедицию суда с заявлением о выдаче исполнительного листа (ИЛ). Через 1-2 недели документ будет у Вас на руках.

Затем ИЛ вместе с соответствующим заявлением необходимо предъявить в банк должника. Предварительно потребуется узнать его банковские реквизиты — из договора либо по запросу в налоговую инспекцию.

После предъявления исполнительного листа в банк деньги должны поступить на ваш счет в течение недели. Если этого не произошло, выясните почему. Возможно, в самом документе либо Вашем заявлении допущены ошибки. Другая причина — весьма распространенная — недостаток средств на счете должника и очередь по исполнительным листам.

В такой ситуации может быть два варианта решений: ждать, пока деньги не поступят, или отозвать исполнительный лист и передать его в УФССП. Вероятнее всего, у застройщика несколько счетов в разных банках, и приставы во все направят требования о списании средств. Так что лучше обратиться к ним сразу, не дожидаясь возникновения проволочек.

Трудности самостоятельного взыскания неустойки

Мы привели лишь простую пошаговую инструкцию по получению компенсации за просрочку. На практике все значительно сложнее. Например, как быть, если Вы подписали дополнительное соглашение о переносе срока сдачи объекта? Можно ли требовать неустойку «авансом», если новоселье откладывается? Наконец, что делать, если застройщик — банкрот?

Подобные «если» поджидают истца на каждом этапе пути. Как специалисты по защите дольщиков Москвы и области, мы считаем своим долгом предупредить Вас о неизбежных трудностях:

— Человеку, далекому от сферы права, бывает сложно разобраться в элементарных терминах, не говоря уж о многочисленных нюансах.— Против Вас будут выступать квалифицированные юристы застройщика, прошедшие не один процесс. «Сражаться» с ними без подготовки — дело очень непростое.

— Сбор документов, участие в заседаниях, предъявление исполнительного листа — все это на долгий период поглотит Вас целиком.

Не исключено, что Вы добьетесь результата — но для этого потребуется потратить массу времени, усилий и нервов. Гораздо надежнее и проще поручить решение вопроса профессионалам с богатым опытом защиты дольщиков в суде. О том, как правильно выбрать юриста вы можете прочитать здесь.

Обращаясь в компанию «Силкин и Партнеры», Вы ничем не рискуете. Мы не берем предоплату и работаем только за процент. Вы оплачиваете наши услуги лишь после того, как получите реальные деньги от застройщика.

За 15 лет судебной практики мы выиграли более 5300 процессов. С нашей практикой вы можете ознакомиться здесь. Уверены, что Ваше дело пополнит это число.

Готовы отстаивать свои интересы? Мы на Вашей стороне. Оставьте заявку на бесплатную консультацию и доверьтесь нашей профессиональной компетентности.

Мои суды по искам дольщиков

Наконец-то, мне удалось попробовать себя в роли судебного юриста.

К тому моменту, когда меня пригласили поучаствовать в этом проекте на стороне ответчика, ему уже было предъявлено около 70 исков, половина из которых была разрешена по первой инстанции и готовилась к передаче в апелляцию, постепенно лавина исков нарастала, и через пару месяцев их стало в 2 раза больше.

Это были иски дольщиков к застройщику, который сдал дом с нарушением срока на 6 месяцев. Строительство велось застройщиком на территории соседней Тюменской области. Надо сказать, что до этого я никогда не имела дела с 214-м законом, и так как поезд с семьюдесятью исками от дольщиков уже давно был в пути к правосудию, мне пришлось запрыгивать в него прямо на ходу.

Городок, в котором отправлялось правосудие, небольшой с населением около 127 тыс. жителей. Среди основных сфер, где работают люди, выделяются три: юристы, таксисты и нефтяники. Население очень бодрое, всегда готовое отстаивать свои права.

Из разговоров с местными у меня сложилось впечатление, что там судятся все со всеми и по любому поводу.

Удивительно, но я не встретила там ни одного человека, который бы никогда ни с кем не судился: таксисты судятся с другими водителями, юристы с местной администрацией, а нефтяники (это большая часть наших дольщиков), судились в тот момент с застройщиками.

Сразу хочу сказать, что всегда уважала местные традиции и нравы.

С детства мне привили терпимость к людям, имеющим другой взгляд на мир и другую точку зрения по тому или иному вопросу, но в отношении правосудия считаю, что оно должно быть единообразным по всей стране и судьи должны быть компетентными, свободными от предубеждений и независимыми в своем мнении безотносительно к той территории, где они отправляют правосудие. Поэтому ниже привожу те позиции судей, или даже сложившуюся практику судов по вопросам права, с которыми внутренне не могу согласиться и считаю их несправедливыми.

Во-первых, совсем не поняла логику, по которой судьи решают вопрос о том, подлежит ли снижению неустойка за просрочку передачи квартир дольщикам по 333 статье ГК РФ и, если подлежит, то до какого предела.

В разных регионах этот вопрос решается по-разному, что ещё как-то можно списать на местные традиции и нравы.

Но когда в одном и том же суде по делам с аналогичными обстоятельствами часть судей всегда снижает неустойку, часть никогда её не снижает, а часть снижает через раз – это выглядит довольно странно.

Был один судья который не находил оснований для применения 333-й, но снижал размер штрафа по закону о защите прав потребителей за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя, потому что ответчик предпринимал некие попытки уладить спор в досудебном порядке, предложив истцу выплатить половину положенной по закону суммы неустойки, но истец от такого предложения отказался.

Было несколько судей, которые находили основания, но снижали неустойку на такую мизерную сумму, что этого почти не было заметно. Зато как красиво выглядит решение: дело разрешено при индивидуальном подходе, в соответствии с конституционными принципами правосудия, соблюден баланс интересов истца и ответчика и т.д.

Ещё один судья ни разу не нашёл оснований для снижения неустойки, а в мотивировках писал, что доказательства их наличия ответчиком не представлены, и применение 333-й – это право, а не обязанность суда.

Но после нескольких моих апелляционных жалоб, где я написала, что доказательства были представлены ответчиком, но не получили никакой оценки судом, а рассмотрение вопроса о снижении неустойки – это не право а правомочие суда, которое ему предоставлено во имя соблюдения баланса интересов сторон, он стал перечислять все наши доводы в мотивировке через запятую и писать, что все они не являются основаниями для снижения неустойки. Вроде мелочь – а приятно:)

Далее хочу привести позиции суда, с которыми не согласна по сути.

Позиция первая. Неустойку следует считать по ставке рефинансирования, которая действовала на тот день, когда обязательство по договору должно было быть исполнено.

Мне не понятна такая позиция суда потому что, что неустойка начисляется за весь период, в который осуществлялась просрочка исполнения обязательства.

Почему для расчета неустойки за период должна применяться ставка, которая действовала на дату начала этого периода, а не в течение всего периода в динамике, что гораздо более логично, и кроме того следует из Постановления № 7 от 24.03.2016?

Более того, ставка рефинансирования определяется на последний день срока исполнения договорного обязательства, а неустойка начинает начисляться только со следующего дня. Получается, что ставка рефинансирования берется на дату, которая даже не входит в период расчета неустойки.

Очень странная точка зрения у суда, но тем не менее судьи её объяснили наличием какой-то позиции Верховного суда. Я нашла только определение тройки судей по похожему делу, которое они рассматривали в кассации. По-моему, это определение нельзя считать официальной позицией Верховного суда.

Читайте также:  Может ли: подалуйста, может ли моя мама 38 лет оформить опекунство над ребенком

Может быть поэтому судьи так упорно не желали ссылаться на это определение в текстах своих решений, несмотря на все мои старания вывести их на это. Интересно, что в решениях судьи ссылались на ч. 2 ст.

6 ФЗ № 214, в которой написано прямо противоположное: «… неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». «На день исполнения обязательства», а не «на день, когда обязательство должно было быть исполнено» (!)

Я, конечно, наивно полагала, что апелляция поправит это и пересчитает неустойку по нормальной ставке, но апелляция вообще про это промолчала.

Кстати, именно на ту дату, которую принял для своего расчета суд, ставка рефинансирования была самой высокой. Всё, как говориться, для людей.

Вообще, что касается ставки рефинансирования, то я не понимаю, зачем с ней увязывать неустойку, ведь обязательство по передаче квартиры не денежное. Гораздо логичнее было бы неустойку установить, как % от стоимости квартиры, но законодатель здесь посчитал иначе.

Позиция вторая. Это жесть! Только что обнаружила совершенно странное решение по моему последнему делу с дольщиками. Расскажу о нём поподробнее, ибо прямо не могу молчать.

Дольщик отказался принимать квартиру ввиду наличия существенных строительных недостатков объекта.

В списке недостатков около 100 позиций, включая такие как: отсутствие декоративного элемента на козырьке подъезда, который он видел в проектной документации; не ограничен доступ птиц на чердачное помещение; не все высаженные деревья и кустарники прижились, их количество не соответствует проекту; не горит лампочка в пролете между вторым и третьим этажом; грязные окна в его квартире; не работает дверной звонок; ограждение на балконе имеет зазубрины, что может причинить вред здоровью; гильзы труб отопления не гидроизолированы; туго открывается дверь в подъезде и у него тоже, ну и так далее. Перечень всех этих недостатков поступил застройщику в виде претензии, в ответ на которую застройщик пояснил, что с объектом все в порядке, он соответствует проекту и не имеет недостатков, и предложил принять квартиру. Ответа от дольщика не последовало.

Так как дольщик перестал выходить на связь, и прошло уже много времени, застройщик направил в его адрес односторонний акт приема-передачи, получив который дольщик отправился в суд, признавать его недействительным, так как его отказ принять объект был обоснованным. К материалам дела было приобщено очень свежее заключение эксперта, изготовленное буквально за пару дней до подачи иска, что для меня было неожиданным событием, потому что я не поняла, как он провел экспертизу, не имея ключей от квартиры. Но это другой вопрос.

В экспертизе были перечислены совершенно другие недостатки, требования об устранении которых раньше не предъявлялось. По форме и содержанию экспертиза была довольно странной.

Например, эксперт, не проводя никаких исследований, визуально определил, что в ванной комнате на стенах гипсовая штукатурка а не цементно-песчаная; так же визуально определено отсутствие демпферной ленты между полом и стенами; непонятным инструментом измерена плотность стяжки пола (при том показателе, который определен этим прибором, стяжка должна крошиться при наступании на неё ногой).

Решением суда иск дольщика удовлетворен.

Односторонний акт приема-передачи признан недействительным; в его пользу взыскана очередная часть неустойки за просрочку исполнения застройщиком обязательства по передаче квартиры с даты последней присужденной части и по дату вынесения этого решения; моральный ущерб; убытки и т.д.; и (внимание!) сумма, необходимая, по мнению эксперта, для устранения указанных существенных строительных недостатков. Это капец!

Дольщик отказался принять квартиру, она ему не нужна. Недостатки квартиры он не исправлял и не собирается этого делать. Оформлять квартиру в собственность он тоже не собирается. Денежное возмещение чего, простите, ему присудил суд?!!! Недостатков чужой квартиры?!!!

А что, интересно, застройщик должен будет сделать, после того как заплатит за недостатки, чтобы дольщик принял у него, наконец, квартиру?

Непонятная ситуация сложилась также с тем, что дольщик и квартиру не принимает, и договор не расторгает, а застройщик по решению суда ему платит неустойку за это. Вроде бы рабство уже отменили, но, видимо, ещё не везде.

Следующим шагом дольщика будет требование в суд о расторжении договора ДДУ, потому что застройщик просрочил передачу объекта более чем на 2 (два) месяца, которое суд удовлетворит (по имеющемуся опыту я в этом абсолютно уверена).

Не знаю, будет ли застройщик обжаловать это решение, так как больше там не работаю, но если вдруг оно устоит в апелляции, я умру от разрыва сердца.

Позиция третья и сразу четвертая. Тоже жесть. Заключать соглашения о неустойке с дольщиками нельзя, это воспринимается судами как обман и жестоко карается. И ещё, вынесение судьей решения «задним» числом и потеря документов из дела – это просто процессуальные нарушения, не являющиеся основаниями для принятия к рассмотрению жалобы на судью Квалификационной коллегией судей.

В общем, когда стало понятно, что застройщик вовремя не сдаст объект, и ему грозит неустойка, он стал предлагать дольщикам вместо неустойки выполнить в их квартирах чистовую отделку. Многие на это согласились. Период неустойки, который гасился этим новым обязательством, был строго определен, какой именно ремонт обязуется выполнить застройщик – также было указано в соглашениях с дольщиками.

И вот, сюрприз! Когда передавали квартиру одному из дольщиков, нигде не зафиксировали, что в ней выполнен ремонт. В дальнейшем дольщик обращается в суд и говорит, что ремонт ему не сделали, просит признать соглашение о неустойке то незаключенным, то недействительным, и присудить ему неустойку за просрочку передачи квартиры.

Суд, как всегда, требование дольщика удовлетворяет, признает соглашение недействительным. После нескольких неудачных попыток, мотивировочную часть я получила только через месяц, после оглашения решения, без подписи и печати суда по электронной почте.

Со слов председателя суда, судья, вынесший решение, ушел в отпуск, не успел написать мотивировку, а кроме него, как известно, это сделать никто не может, поэтому подождите пока «Уважаемый суд» отдохнет.

Суд отдохнул и прислал мне на электронную почту мотивировку, датированную «задним числом», от которой мне стало дурно.

Суд сказал, что наше соглашение о неустойке, на самом деле, это соглашение о продлении срока строительства. А раз это так, то оно подлежало государственной регистрации, в отсутствие которой это соглашение является недействительным – именно так суд и написал: «недействительным»!

С большим трудом, конечно, я себе представляю, как бы я понесла на регистрацию в Росреестр соглашение о том, что застройщик обязуется вместо уплаты неустойки наклеить в квартире обои, положить кафель в ванную, постелить линолеум и т.д.

Также суд установил, что застройщик не произвел ремонт в квартире истца, основывая этот вывод только на показаниях двух свидетелей со стороны истца. При допросе этих свидетелей судья задавал им «наводящие» вопросы, а местами даже и отвечал на них сам. Например:

  • Св-ль: — я не помню, какое покрытие было на полу.
  • Судья: — ну, а у Вас не возникло желание разуться?
  • Св-ль: — нет.
  • Судья: — значит, на полу была бетонная стяжка, правильно я понимаю?
  • Св-ль: -да, верно.

При этом никто из свидетелей ни разу не сообщил суду то, что он сам непосредственно видел. Только ссылки на слова истца или какие-то странные умозаключения, вроде: «истец меня не пригласил помыть руки в ванную, поэтому я думаю, что там не было сантехники».

Моя жалоба в ККС на судью за то, что он вынес решение «задним числом», и потерял часть документов, которые я направляла через систему ГАС «Правосудие», не была принята к рассмотрению со ссылкой на то, что это нарушение процессуального закона, а рассмотрение таких нарушений не входит в компетенцию ККС.

Судья не торопился передавать дело в суд апелляционной инстанции. Дело было передано туда спустя почти полгода после вынесения решения. Заседание назначено на середину марта. Проходить оно будет без меня, и это не даёт мне покоя, потому что жалобу я писала за одну ночь, чтобы не пропустить срок на обжалование, потому что ровно столько времени у меня оставалось после получения мотивировки.

Думала, после того как дело поступит в апелляцию, дополню. Очень надеюсь, что из дела больше ничего не пропало, потому что, как я уже писала, при ознакомлении с материалами на пятый день после вынесения решения, я обнаружила, что дело не было прошито, все бумаги валялись как попало в хаотичном порядке, и часть документов, которые я направляла через систему ГАС «Правосудие», отсутствовала.

Интересно, что на этого судью все жалуются, но председатель ничего не может с этим сделать. Вот я и думала, что делаю хорошее дело, когда подавала на него жалобу в ККС. Это был бы повод, чтобы как-то на него повлиять.

Но судейскому сообществу оказалось настолько пофиг, что они даже не приняли жалобу к рассмотрению.

Так что этот старый маразматик может дальше хамить, приобщать к делу только те документы, которые ему нравятся, и писать решения столько времени, сколько ему заблагорассудится. Это очень печально.

Не хочется заканчивать на такой грустной ноте, поэтому …

Пятая позиция. Если застройщик просрочил передачу объекта больше чем на два месяца, то можно взыскать с него одновременно и неустойку за просрочку передачи объекта и проценты за пользование чужими денежными средствами за тот же период, расторгнув в одностороннем порядке договор долевого участия.

https://www.youtube.com/watch?v=PanspZQvBmI

Это дело перешло ко мне от предыдущего юриста с непонятной позицией, и было разрешено судом уже в моё отсутствие (странно, но почему-то все мои сложные дела, по которым у меня была четкая позиция, не разрешались судьями, пока я не ушла :). Но оно было, пожалуй, самым интересным из всех дел по дольщикам.

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд обобщил практику по спорам между дольщиками и застройщиками

Верховный суд выпустил 38-страничный обзор практики разрешения дел по спорам, которые инициируют дольщики.

Чтобы привести к единообразию правовые подходы, ВС напоминает, чего судам ни в коем случае нельзя упускать из виду: это все, что касается заключений и расторжения договоров о долевом строительстве, а также ответственность, которая предусмотрена за нарушение законодательства в этой области.

Что нужно помнить застройщикам, переносящим сроки строительства

Компания «ПроМен» уступила Тамаре Осиповой* права требования по договору участия в долевом строительстве, заключённому с фирмой «Континент», — последняя должна была построить многоквартирный дом, но не выполнила свои обязательства и сдала объекты с задержкой. Это причинило дольщице нравственные страдания, и за их возмещением она обратилась в Мещанский районный суд.

Кроме того, Осипова потребовала частично признать соглашение с «Континентом» недействительным, но ничего из этого ей добиться так и не удалось. Апелляция засилила решение нижестоящей инстанции, в частности, сославшись на то, что при заключении договора уступки женщина была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Впрочем, с этим не согласилась гражданская коллегия ВС: она отменила апелляционное определение, указав, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.

Читайте также:  Можно ли вернуть деньги за поставку услуг кабельного телевидения?

Чтобы их изменить,необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации (определение от 8 декабря 2015 года № 5-КГ15-156).

Когда застройщик не вправе расторгать договор

Застройщик «ТехноСтройОлимп» должен был не позднее 31 декабря 2013 года передать Геннадию Мельникову* однокомнатную квартиру, а мужчина обязался оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора, что он и сделал.

Между тем компания нарушила сроки строительства, причем к моменту сдачи фактическая площадь квартиры оказалась меньше, чем была указана в договоре. Разницу в стоимости «ТехноСтройОлимп» дольщику не вернула и не уплатила неустойку — более того, попыталась получить с него деньги.

В итоге фирма уведомила Мельникова об одностороннем расторжении договора. Мужчина пошел в Бабушкинский райсуд, но тот иск не поддержал, как и позже Мосгорсуд.

ВС же пришел к выводу, что односторонний отказ застройщика от договора вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору участия в нем допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК о добросовестности и разумности.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству, указал ВС и отправил дело на пересмотр (определение от 19 апреля 2016 года № 5-КГ16-51).

Почему инициатива наказуема

Елизавета Уранова* обратилась в Ленинский райсуда города Чебоксары с иском к «Честр-Инвест»: в акте приема-передачи квартиры до этого были зафиксированы претензии истца к компании. Уранова посчитала, что ей должна быть начислена 100-тысячная неустойка.

Во время разбирательства застройщик против воли женщины перечислил ей 20 000 руб. Позже райсуд снизил сумму неустойки до 18 000 руб. и, с учетом выплаченной суммы, отказал в удовлетворении требований.

Когда дело дошло до ВС, тот указал, что перечисление застройщиком участнику долевого строительства денежных сумм после предъявления иска не может являться основанием к отказу во взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, а бремя доказывания несоразмерности подлежащей уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства последствиям нарушения обязательства лежит на застройщике, нарушившем обязательства (определение № 31-КГ16-1).

Не захотел выплачивать неустойку — получай штраф

Краснодарская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Ваше право» в интересах Петра Мухина* пыталась взыскать с ООО «Центр-Актив» неустойку по договору участия в долевом строительстве и штраф.

Поводом стал тот факт, что мужчина не сразу получил квартиру, за которую заплатил. Прикубанский райсуда Краснодара частично поддержал иск, но Краснодарский краевой суд отменил решение нижестоящей инстанции в части взыскания штрафа.

ВС последнее определение отменил, указав, что если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере 50% от суммы указанной неустойки(определение от 1 декабря 2015 г. № 18-КГ15-177)

Застройщики должны не забывать об ответственности

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства его объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае неисполнения данной обязанности участник долевого строительства вправе требовать устранения нарушений и привлечения застройщика к ответственности.

Татарстанская общественная организация в сфере защиты прав потребителей «Консул», действуя в интересах Ксении Фадеевой*, обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании денежных средств за устранение недостатков в строительстве и компенсации морального вреда из-за того, что тот не устранил недостатки в утеплении стен дома.

Апелляционная инстанция отказала в удовлетворении исковых требований в полном объеме, указав, что работы по наружному утеплению стены приведут к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия. ВС с этим не согласился и напомнил, что в соответствии со ст.

7 Закона № 214-ФЗ, действующей на момент возникновения спорных правоотношений, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора.

В случае, если он построен с отступлениями от условий соглашения, то участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на

устранение недостатков. Таким образом, выводы апелляции незаконны (определение № 11-КГ15-9).

Суд обязан вчитываться в договор

Вне зависимости от того, какое название носит договор, суду нужно установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения слов и выражений в нем, так и от существа сделки. Если установлено, что в действительности имелся в виду договор долевого участия (ДДУ), к нему следует применять положения закона №214-ФЗ, в том числе, предусмотренные им меры ответственности.

В пример ВС приводит сразу несколько дел. Так, например, истец обратилась в суд, чтобы взыскать с застройщика неустойку за нарушение установленного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства.

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку между застройщиком и дольщиком был заключен предварительный договор купли-продажи, а не договор участия в долевом строительстве, а значит, к сделке нельзя применить положения №214-ФЗ.

Верховный суд с этим не согласился. Как бы ни назывался договор, средства по нему привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, значит, эти отношения регулируются законом №214-ФЗ.

ВС указал, что ели договором предусмотрены «строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство», это — договор участия в долевом строительстве (определение № 78-КГ15-15).

В еще одном описанном случае суд первой инстанции требования о неустойке за несвоевременную передачу квартиры по такому же «предварительному» договору удовлетворил, а апелляция это решение отменила. указав, что «предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество».

Гражданская коллегия ВС, отменяя решение апелляции, посоветовала внимательнее изучать действительное содержание таких договоров, «с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон».

Если же выяснится, что под иным именем скрывался ДДУ, то застройщик несет по нему ответственность, предусмотренную законом №214-ФЗ, в том числе, и о выплате неустойки (определение № 5-КГ15-196).

В следующем примере ДДУ заключили два юрлица, а заявитель приобрела право требовать неустойку по договору цессии, заключенному с организацией-дольщиком.

Суд первой инстанции и апелляция исковые требования не удовлетворили, посчитав, что раз первоначально договор заключали юрлица, а истец соглашение с застройщиком не подписывала, право требования первоначального кредитора перешло к ней в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту цессии.

ВС с такими выводами, в целом, согласился, но посчитал, что компенсация новому кредитору все равно положена и даже разъяснил, как ее платить: пк таким отношениям должны применяться нормы закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной законом об участии в долевом строительстве (определение № 77-КГ15-2).

 И наоборот, если между сторонами заключен ДДУ, к их отношениям закон о защите прав потребителей не применяется. Поэтому ВС отказал дольщице во взыскании компенсации морального вреда и взыскании 50-процентного потребительского штрафа (определение № 18-КГ15-214).

В договоре можно предусмотреть замену квартиры

При заключении ДДУ застройщик обязан предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах квартиры, которую он приобретает, и описание дома, с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования). Законом об участии в долевом строительстве замена квартиры на равнозначную не предусмотрена, но это можно предусмотреть в договоре.

Истец купила квартиру на первом этаже с видом из окна на газораспределительный шкаф. Такое соседство ей не понравилось, и женщина потребовала заменить жилье на равнозначную, взыскать компенсацию морального вреда и штраф за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя (см. Вид из окна как повод поменять квартиру).

Суд первой инстанции и апелляция в иске отказали, поскольку и сам дом, и спорный шкаф за окном были возведены без нарушений СнИП и техрегламентов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции указал, что закон №214-ФЗ не обязывает затройщика информировать будущих собственников о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ними его установку.

ВС с этим не согласился. По его мнению, действующее законодательство обязывает продавца еще до заключения сообщить покупателю полную информацию о товаре, исключающую возможность возникновения любых сомнений относительно его потребительсикх характеристик (п. 1 ст.

10 закона о защите прав потребителей). А согласно ст. 19 закона об участии в долевом строительстве застройщик должен информировать дольщика о проекте и его изменениях.

В том числе, «о составе и расположении общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Так что, компенсацию морального вреда и штраф истец требовать могла, а вот замены квартиры — нет, поскольку такого способа защиты прав закон о долевом строительстве не предусматривает (определение № 5-КГ16-47).

Когда дольщики должны попадать в кооператив

Жилищно-строительный кооператив, который пришел на смену обанкротившемуся застройщику и был создан для завершения строительства за счет дольщиков, обязан принять их в члены этого самого кооператива.

Истец заключила ДДУ с застройщиком и внесла деньги за квартиру в доме, который тот строил. Позже стройкомпания была признана банкротом, а недостроенный дом передали ЖСК, который обязался завершить строительство.

Однако когда истец попросила зачесть сумму, уплаченную ей по договору, в счет паевого взноса, а ее принять в члены кооператива, ЖСК отказал, поскольку к тому моменту состоялось внеочередное общее собрание кооператива, на котором постановили: новых членов в него не принимать, даже из числа кредиторов обанкротившегося застройщика.

Суд первой инстанции требования участницы долевого строительства удовлетворил, поскольку она об этом общем собрании ничего не знала, и кооператив не дал ей никакой возможности вступить в свои ряды.

Апелляцию это решение отменила, посчитав, что истец слишком поздно обратилась в кооператив, при этом пункты его устава, согласно которым ЖСК вправе проводить общие собрания, и прекращать прием членов, оспорены не были.

ВС определение апелляции отменила, указав, что раз кооператив был создан для защиты прав участников долевого строительства путем его завершения и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности, он обязан был принять в свой состав каждого дольщика, за которым признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство дома, переданного ЖСК. Доказывать, что участник долевого строительства такого права не имел, должен кооператив (определение № 19-КГ16-5).

* имена и фамилии героев изменены

https://pravo.ru/news/view/142850/?cl=DT

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *