Долевая собственность на земельный участок: раздел и оформление

Г. Алексеев Автор статьи

Земельным участком может сообща владеть несколько человек. Если доля лица строго установлена, то принято говорить о долевой общей собственности. Когда определение долей не предусмотрено, имеет место совместная собственность, но она возможна лишь в редких случаях. Например, право совместной собственности возникает у супругов в период брака, если в брачном договоре нет условий, исключающих такое владение (ст. 34 СК).

По умолчанию общая собственность считается долевой, если нет оснований для возникновения совместной (п.3 ст. 244 ГК). Поэтому, к примеру, наследники, получившие землю по завещанию без указания долей, становятся дольщиками на равных условиях.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

У общей долевой собственности есть свои плюсы, но иногда владельцы принимают решение о разделе имущества. Такое случается при разводе, получении наследства, переезде и в разных других ситуациях.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности – задача непростая. Дополнительно её могут усложнить несогласие между владельцами, наличие построек, размер надела и вид разрешённого использования, наличие обременений.

Раздел недвижимости в данном случае регламентирован гражданским и земельным законодательством.

Добровольный раздел земли, находящейся в общей долевой собственности

Проще всего разделить землю по взаимному согласию собственников. Они могут добровольно распределить между собой имущество в соответствии с размером долей или по своему усмотрению: к примеру, один из собственников получит дом и землю под ним, а второй – большую часть участка. Закон этого не запрещает, главное – наличие соглашения о таком распределении.

Порядок действий по добровольному разделу участка

Необходимые действия и их очерёдность зависят от ряда условий: размера долей собственников, величины надела, разрешённого использования и некоторых других.

Уточнение размера долей

Доли участников могут быть указаны заранее, например, при покупке участка сообща. Если же они установлены не были и определить их по закону нельзя, они считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Разделить землю можно пропорционально долям, но участники долевой собственности вправе распорядиться недвижимостью так, как сочтут нужным.

Раздел построек на участке

Наличие строений на участке осложняет раздел. Даже тогда, когда их судьба зависит от воли владельцев, необходимо учитывать, что поделить здание отдельно от земли можно – это часто случается на практике.

Разделить участок вместе с домом тоже можно, а вот распределить между владельцами землю, оставив дом в общей долевой собственности, не удастся, поскольку при этом не выполняется условие выделения каждому отдельной доли, свободной от предъявления прав третьих лиц.

Уточнение размеров новых участков

После раздела общего имущества возникнет несколько новых участков. Согласно ст. 1182 ГК, их размер не может быть меньше минимально установленного для земель соответствующего целевого назначения. Такие нормы назначаются органами местного самоуправления. Если участок им не соответствует, его не удастся поставить на кадастровый учёт (ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре»).

Следует различать минимальный размер участков, вновь образуемых из муниципальных земель и выставляемых администрацией на торги, и аналогичную характеристику делимого участка, принадлежащего гражданам на праве собственности. В первом случае норма выше, но иногда при разделе ошибочно ориентируются на неё, принимая участок за неделимый.

Вторая норма может быть намного меньше. Она зафиксирована в градостроительном регламенте. Чтобы узнать правильную цифру, нужно в городской администрации истребовать выписку из регламента по поводу правил землепользования и застройки той территории, где находится подлежащий разделу участок.

Чаще всего существующие нормы позволяют разделить даже не самые большие наделы.

Если окажется, что участок невозможно разделить без нарушения требования о минимальном размере, выход только один – выплата компенсации тому, кому земли не достанется (ст. 252 ГК).

К примеру, участников трое, но разделить имущество можно только на две части.

Собственникам в таком случае придётся договориться, кому достанутся новые участки, а кому – денежная компенсация, после получения которой его право на землю исчезнет.

Подготовка соглашения о разделе

Когда владельцы недвижимости решат, кому какая часть земли достанется, и убедятся, что каждый из образующихся наделов имеет допустимый размер, им нужно зафиксировать своё решение в соглашении, обязательной частью которого является план территории с нанесением на него границ предполагаемого раздела.

В документе обязательно должна быть следующая информация:

сведения о владельцах разделяемого участка и подтверждение их согласия на раздел;
адрес и кадастровый номер. Если участок не проходил межевание и его границы неточны, придётся провести кадастровые работы;
схема с будущими границами новых наделов.

Документ составляется в письменном виде и по желанию сторон может быть заверен нотариально.

Окончательное оформление и регистрация участка

После того как предварительные действия будут выполнены, настанет пора приступать к разделению. Для начала требуется вызвать кадастровых инженеров, которые выполнят межевание. По результатам составленного ими межевого дела будет подготовлен акт установления границ новых участков, который требуется утвердить в комитете по землеустройству.

Затем нужно поставить имущество на кадастровый учёт и заказать кадастровые паспорта. Имея на руках эти документы, необходимо получить адреса для каждого участка и зарегистрировать право собственности в Росреестре. С даты регистрации вновь созданных наделов старый официально прекращает своё существование.

Раздел земли, находящейся в долевой собственности, через суд

К помощи суда прибегают владельцы участка, которым не удалось договориться о добровольном разделении имущества. Согласно п. 3 ст. 252 ГК, подать иск может каждый из несогласных дольщиков.

Раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, через суд возможен только с учётом величины долей собственников.

Отступление от них является исключением и сопровождается выплатой компенсаций.

Если участок окажется неделимым, то суд прибегнет к назначению порядка пользования. Результатом такого решения суда станет схема раздела общей территории на небольшие участки. Каждый из них перейдёт своему владельцу. Они могут огораживать наделы, возводить на них постройки, но участок по-прежнему останется в долевой собственности.

Порядок действий при разделе участка через суд

Особенностью принудительного раздела является то, что для него достаточно желания лишь одного из собственников. Если стороны не могут самостоятельно между собой договориться, то обращение в суд станет единственным способом найти законный выход из спорной ситуации.

Составление иска

От правильности составления этого документа зачастую во многом зависит решение суда, поэтому в сложных ситуациях желательно обратиться за помощью к юристам.

В иске указываются все обстоятельства дела: как приобретался участок, как использовался, каков размер долей каждого собственника, были ли предприняты попытки договориться и чем они обернулись.

Чем больше точных и важных сведений, тем проще судьям определиться с правильным и справедливым решением.

Вызов эксперта

При принудительном разделе земельного участка, находящегося в долевой собственности, решение суда может быть принято только после проведения землеустроительной экспертизы.

Специалистам предстоит уточнить границы спорной территории, вид прав на него, линии регулирования застройки, указания градостроительного регламента, различные экологические, санитарно-технические и иные нюансы, а затем предложить несколько вариантов раздела либо порядка пользования.

Обстоятельства раздела имеющихся на участке построек также определяются экспертизой. Как уже говорилось выше, поделить участок удастся только вместе с домом, а это не всегда возможно технически.

Чтобы часть помещения была признана пригодной для проживания, к ней предъявляются определённые требования: изолированность, отдельный вход, наличие удобств и коммуникаций.

Если дом строился всеми собственниками сообща, то инженеры ещё на этапе проектирования предлагают заложить возможность его раздела, но такое случается нечасто, поэтому здание, которое нельзя соответствующим образом переоборудовать, скорее всего, будет признано неделимым.

Эксперты, изучив ситуацию, предлагают ряд вариантов раздела или порядка пользования имуществом, и собственникам придётся выбрать оптимальный. Если они такого не увидят и откажутся от всех предложенных, судья назначит его по своему усмотрению, хотя стороны вправе обжаловать такое решение в законном порядке.

Заключение экспертизы зачастую является главным основанием при принятии окончательного решения судом, а для проведения работ приглашаются специалисты, с которыми уже был опыт сотрудничества.

Однако у истца есть право попросить доверить экспертизу конкретному учреждению или человеку.

Правда, придётся предоставить суду копии квалификационных документов, сообщить место работы и стоимость услуг выбранного эксперта.

В зависимости от решения специалиста суд предложит владельцам разделить землю либо назначит порядок пользования.

Раздел участка.Такой выход из ситуации станет основанием для возникновения новых земельных участков вместо прежнего. Имея на руках решение суда, можно вызывать кадастровых инженеров для составления межевого плана, ставить землю на учёт и регистрировать право собственности.
Установление порядка пользования. Невозможность раздела имущества – не лучший выход для бывших собственников, чьи отношения испортились. Суд при установлении порядка пользования, конечно, учтёт и величину долей, и фактически сложившиеся условия владения землёй, но гражданам всё равно придётся не только быть соседями, но и продолжать владеть общим имуществом.

Выход возможен только один: кто-то из участников долевой собственности должен по суду выделить свою долю в натуре, чтобы продать её, не забывая о преимущественном праве покупки других владельцев.

Стоимость раздела участка

На раздел земельного участка, находящегося в долевой собственности, цена может быть разной. Дороже всего обойдутся кадастровые работы, стоимость которых в зависимости от региона и характера местности достигает нескольких десятков тысяч рублей.

Стоимость землеустроительной экспертизы, если таковая понадобится, определяется объёмом работ и начинается от 10-15 тысяч рублей. Обращение в суд требует уплаты госпошлины, которая при разделе имущества зависит от цены иска, но в 2015 году не может быть меньше 400 и больше 60 000 рублей.

Кроме того, нужна оплата госпошлин за получение кадастрового паспорта (200 рублей) и за регистрацию права собственности на землю (350 рублей).

Резюмируя, можно сказать, что раздел участка, находящегося в общей долевой собственности – задача непростая, требующая терпения и денег.

Проще всего справиться с ней добровольно: так получится согласовать интересы всех заинтересованных сторон и выполнить дела максимально быстро.

Если же без суда не обойтись, то нужно приготовиться к временным и финансовым тратам, поскольку в таких случаях раздел земельных участков осложняется не только несовпадением мнений владельцев, но и наличием построек, ограничением размеров и другими обстоятельствами.

Как оформить земельный участок в долевую собственность?

У земельного участка может быть несколько собственников, у которого есть свои интересы. Раздел на доли потребуется, если кто-либо из собственников захотел продать свою часть или распорядиться ей иным законным способом. Выдел доли в натуре или раздел одного участка на несколько обоснован практическими целями и должен соответствовать действующему законодательству.

Содержание статьи:

Оформление земельного участка в долевую собственность допускается с соблюдением норм земельного и гражданского законодательства.

Сделка возможна по соглашению между собственниками или через суд – при отказе одного из них о разделе и фактической необходимости образовать несколько земельных участков – при разводе супругов или требовании выделе доли из участка одного из сособственников. С выделением доли целесообразно проводить одновременный раздел участка.

Межевание

Для раздела земельного участка нужно провести кадастровые работы по межеванию объекта недвижимости. Следует заключить договор подряда или оказания возмездных работ с кадастровым инженером.

Границы определяются в присутствии собственников, владельцев делимого или смежных участков. При межевании могут присутствовать лица по доверенности.

Инженер устанавливает границы новых участков и вносит их в межевые планы. Они помещаются в электронное хранилище.

Важно!

Обязанность инженера составить электронный межевой план и определить его в электронное хранилище может быть прописана в договоре.

К полученным земельным участкам должен быть обеспечен подъезд и доступ, а, если они используются для ИЖС, промышленной застройки – то подвод необходимых инженерных коммуникаций.

Оформление соглашения о разделе земельного участка

Его можно составить в обычном письменном виде. По желанию сторон документ заверяют у нотариуса. Соглашение о долевой собственности должны подписать все собственники новых земельных участков.

В документе указывают:

Кадастровый номер, информацию обо всех собственниках.
Размер долей, площадь новых участков их соответствие доля в исходном участке.
Распределение расходов на долевую собственность.

При отказе одного из собственников от участия в разделе спор может быть решен в судебном порядке. Подсудность по таким делам указана в ГПК РФ – ст. 23, 24.

Получение адреса

С заявлением о получении адресов для новых земельных участков нужно обратиться в отдел землеустройства местной администрации. В заявлении обозначают наименование земельных участков, их количество, основания присвоения.

Обратиться можно в Росреестр, МФЦ, региональные порталы государственных и муниципальных услуг. Решение о присвоении адреса или отказе принимается в течение 18 дней после принятия заявления.

Обращение за регистрации права собственности на доли в Росреестре

При разделе земельного участка включение участка (доли) в ГКН, регистрация права собственности, снятие прежнего участка с ГКН и прекращение права собственности выполняются одновременно.

В Росреестр нужно предоставить:

Паспорт.
Заявление.
Постановление главы муниципалитета о присвоении адресов.
Соглашение между дольщиками.

Важно!

Если у новых земельных участков нет адреса, то в заявлении о регистрации может быть указан адрес исходного земельного участка, а адреса новых определяются уже после государственной регистрации.

Потребуется оплата государственной пошлины. Ее размер установлен ст. 333.33 НК РФ. За регистрацию участка, предназначенного для ведения ЛПХ, из земель гаражного, дачного, садоводческого товарищества госпошлина составляет 350 рублей.

За регистрацию земель остальных категорий нужно оплатить 2 тыс. рублей. Если заявление подается через портал государственных услуг, то госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0.7.

Учет земельных участков в ГКН и регистрация права собственности осуществляется в течение 10 рабочих дней после принятия Росреестром документов. При подаче заявления в МФЦ срок оформления документов составляет 12 рабочих дней (ст. 16 ФЗ № 218 от 13.07.2015 г.).

Государственная регистрация права собственности и кадастровый учет подтверждаются выпиской из ЕГРН. Она выдается в бумажной форме или направляется по электронному адресу заявителя.

Возможные сложности при оформлении земли в долевую собственность

Если требуется установить земельный эквивалент доли, то выдел возможен только, если его параметры позволяют выделить полноценные объекты недвижимости, с разрешенной целью использования.

При сделке может выясниться, что границы исходного участка изначально определены неверно или наложены на границы смежных участков. Ошибка выявляется при проведении межевания.

Для устранения проблемы необходимо согласовать с соседями границы земельного участка и только потом начинать процедуру раздела. При невозможности выделить долю ее размер может быть компенсирован соразмерной денежной суммой.
Судебный акт – как основание раздела на доли исполняется в указанные сроки. Если стороны медлят с разделом или не желают исполнять решение, то процедура может быть выполнена с участием судебного пристава-исполнителя.
Исполнительное производство проводится с соблюдением норм ФЗ № 229 от 2.10.2007 г. С заявлением о выдаче исполнительного листа обращается субъект, в пользу которого было принято судебное решение.

Если стороны отказываются исполнить предписание судебного пристава в установленный срок, то с субъекта, обязанного не препятствовать разделу взыскивается исполнительский сбор. Его размер указан в ст. 112 ФЗ № 229. Для граждан он составляет не менее 1 тыс. руб., для ИП – не меньше 10 тыс. с юридического лица.

Оформление целесообразно начинать с выработки согласованной позиции всех собственников о разделе совместной собственности. При необходимости следует воспользоваться поддержкой компетентного специалиста.

Видео сюжет о процессе регистрации права на земельный участок и какие изменения произошли

Соглашение о разделе земельного участка в общей долевой собственности: порядок оформления и образец

В жизни многих семей случается так, что требуется разделить земельный участок на две и более частей.

Как правило, такое происходит при расторжении брака с последующим или единовременным разделом имущества. Однако возможно сторонами движет желание иметь долю в личной, а не в долевой собственности.

Для этих целей может заключаться соглашение о разделе земельного участка в общей долевой собственности.

В результате подписания нужных документов существующий земельный участок теряет свой статус. Вместо него формируются другие объекты недвижимости.

Любой ли участок земли можно поделить

Земельный участок может находиться в личной, долевой или совместной собственности. Если право собственности на землю есть только у одного человека, то он может разделить объект недвижимости самостоятельно без учета мнения других лиц.

Совсем другое дело, когда земля находится в долевой или совместной собственности. Это означает, что у объекта несколько владельцев. Раздел возможен при согласии каждого из них. Если хотя бы один из собственников откажется от деления, то провести процедуру будет крайне затруднительно, а во многих случаях даже невозможно.

Кроме того, земельные участки можно разделить на:

делимые – надел можно поделить, сохранив его характеристики;
неделимые – надел нельзя поделить, так как новые участки не будут укладываться в заявленные нормативы.

Ограничения на раздел могут затрагивать форму собственности и целевое назначение. Поделить землю нельзя, если после процедуры участок изменит целевое назначение. К примеру, если планируется поделить земельный надел, предназначенный под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), то новые участки должны иметь точно такое же назначение.

Не допускается раздел земли, если после этого площадь новообразованных участков станет меньше допустимого минимального размера. Норматив варьируется в зависимости от целевого назначения и статуса земельного участка.

Даже в тех случаях, когда надел соответствует нормам и является делимым, раздела не получится, если против кто-то из собственников. Это касается, в том числе, ситуации, когда участок делят муж и жена. Все будет зависеть от того, кому принадлежит спорная земля.

При ее нахождении в совместной собственности раздел может состояться, если оба супруга не против. Однако объект не делится, если принадлежит только одному из супругов на праве личной собственности. Такое возможно, когда объект был приватизирован, получен в дар, унаследован или покупался на личные средства.

В этом случае ситуация может быть изменена, если земля улучшалась, благоустраивалась и облагораживалась за средства и мужа, и жены. Когда эти действия привели к увеличению цены надела, участок может быть поделен.

Не допускается раздел земли, в отношении которой наложено обременение (арест, залог и т.д.). Кроме того, если очевидно, что после деления к одному из вновь созданных наделов будет перекрыт доступ, его регистрация также невозможна.

Когда раздел невозможен, собственники могут поступить одним из следующих способов:

отказаться от своих частей в праве общей собственности в пользу одного человека, который, в свою очередь, выплатит остальным денежную компенсацию;
продать участок и поделить вырученные средства поровну;
оформить договор о порядке использования надела.

Если разделу ничего не препятствует, то необходимо заключить соответствующее соглашение.

Пошаговая инструкция раздела земельного участка

Разумеется, нельзя выйти на участок и расчертить границы. Для деления земли этого недостаточно.

Раздел производится в несколько этапов. Алгоритм следующий:

Уточнение, возможен ли раздел. Для этого необходимо обратиться в муниципалитет и узнать о минимально допустимом размере вновь образуемых участков. Затем, нужно сопоставить информацию с тем, что по факту получится после раздела.
Проверить, есть ли в отношении земельного надела полный комплект документации и было ли проведено межевание. Если есть какие-либо недостатки, их нужно устранить.
Оформить соглашение о разделе земельного участка в общей долевой собственности. Документ необходимо заверить нотариально.
Составить проектную документацию на раздел. В дальнейшем проект будет использоваться для деления земли, соответственно, на этом этапе формируются основные характеристики вновь образованных участков.
Готовый проект передается в Росреестр или МФЦ, где фиксируются планируемые изменения. Внесенные данные будут иметь временный характер до прохождения государственной регистрации.

Получить новую выписку из Росреестра должен каждый собственник. В противном случае все временные корректировки будут аннулированы по истечению пяти лет.

Для процедуры потребуется подготовить следующие документы:

общегражданские паспорта участников процедуры;
техническая документация на земельный участок;
план межевания надела;
заверенное соглашение о разделе земли;
свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН на землю;
справка из муниципалитета о присвоении адреса земельного участку, если его целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство;
свидетельства о заключении и расторжении брака, если есть.

После сбора всех документов необходимо пригласить кадастрового инженера, который проведет межевание и оформит бумаги на выделение долей каждого собственника в отдельные объекты недвижимости. Это происходит при участии всех собственников или их представителей, действующих на основании нотариальной доверенности.

Совместный земельный участок может быть поделен на основании соглашения о разделе или решения собственника (если он один). Когда эти варианты не подходят, раздел происходит по закону. В этом случае необходимо обращаться в суд. Когда деление земли в натуре невозможно, суд оставляет участок в собственности кого-то одного, установив необходимость выплатить денежную компенсацию.

Как составить соглашение о разделе земельного участка между собственниками

Текст соглашения должен содержать следующие сведения:

идентификационные данные сторон – ФИО, адрес регистрации, паспортные данные;
идентификационные сведения о земельном участке – адрес расположения, площадь, вид разрешенного использования, кадастровый номер и т.д.;
способ раздела земельного участка – прописывается, как именно делятся доли и их численные наименования (в площади, в процентах, в дробях);
согласие всех собственников на раздел участка;
порядок оплаты возможных расходов при проведении процедуры;
место оформления документации;
дата и подписи всех сособственников.

Соглашение заверяется нотариально. Образец соглашения о разделе земельного участка меду двумя собственниками выглядит так:

Решение собственника о разделе земельного участка

В соответствии со ст. 43 ЗК РФ, собственник земли вправе распоряжаться ею по своему усмотрению. В частности, он может поделить участок, если захочет.

К примеру, если делимый надел находится в собственности одного из супругов и в случае развода не подлежит разделу, он может принять решение и поделить землю на несколько частей и передать одну из них мужу или жене. После этого каждый надел становится самостоятельным объектом недвижимости.

Законодательно не установлено, сколько максимально можно образовать участков из одного объекта. Однако ограничение предусмотрено ст. 33 ЗК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, площадь новых участков не может быть меньше минимальной площади для земельного надела определенного целевого назначения. Кроме того, целевое назначение после раздела не может быть изменено.

Когда собственник у земли один, вместо соглашения составляется решение о разделе земельного участка. По сути происходит односторонняя сделка, в заключении которой требуется государственная регистрация внесенных решением изменений.

Решение о разделе должно включать следующие сведения:

место и дата оформления;
идентификационные данные собственника – ФИО, паспортные данные, адрес регистрации;
идентификационные сведения об участке – адрес местонахождения, площадь, категория земли, вид разрешенного использования, кадастровый номер и др.;
решение о разделе земельного участка;
сведения о наличии или отсутствии ограничений, запретов, обременений и судебных споров;
данные о переходе права собственности на вновь образованные наделы;
подпись собственника.

Образец решения о разделе выглядит так:

Государственная регистрация земельного участка после раздела

После завершения процедуры раздела все собственники новообразованных объектов должны пройти процедуру переоформления имущественных прав. Для этого необходимо посетить Росреестр или МФЦ по месту расположения земельного участка.

При себе необходимо иметь:

общегражданский паспорт;
заявление о регистрации права собственности;
правоустанавливающий документ на первичный объект – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования и т.д.;
соглашение о разделе земельного надела.

Процедура регистрации займет 5-10 дней, после чего собственники смогут получить новые выписки из ЕГРН.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Оформление соглашения о разделе земельного участка в общей долевой собственности – довольно сложная процедура. Рекомендуется обратиться к юристу, чтобы исключить вероятность допущения ошибок. Специалист поможет подготовить необходимые документы, оформить соглашение, избежать ошибок в процессе проведения процедуры раздела.

Общая собственность на любое имущество может быть двух видов:

Для первого вида собственности на земельный участок является обязательным выделение в имуществе конкретной части, величина которой заранее известна (к примеру, 1/2, 2/3, 3/5 и так далее). В регистрационных документах устанавливается и прописывается доля каждого сособственника. При совместном владении определение долей отдельных лиц не предполагается.

Возникновение такого права собственности характерно в большинстве случаев для членов одной семьи либо тогда, когда закон предписывает образование данного вида общей собственности (п. 3 ст. 244 ГК). Оно может возникнуть при приобретении земли супругами, когда они владеют совместно купленным наделом без выделения долей.

Эти виды совместного владения земельным участком предполагают презумпцию равенства прав и обязанностей по отношению к подобному имуществу со стороны его совладельцев. Подобный надел может быть неделимым (к примеру, земля находится под жилым строением) или делимым (когда он находится в составе фермерских угодий).

Возможные трудности

Следует знать, что выдел доли в отдельный участок может быть осуществлён только при соблюдении следующих условий:

Образованный участок и участок в изменённых границах должны иметь беспрепятственный доступ к проходам и проездам общего пользования;
Границы образованного участка не должны иметь клиньев и/или наложений на границы общего участка;
Размеры участка должны соответствовать установленным в данном регионе минимальным размерам для участков данного вида землепользования.

Если размеры доли сособственника настолько малы, что образование земельного надела из неё невозможно, такому сособственнику выплачивается денежная компенсация остальными дольщиками, и его владение долей прекращается, согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ.

Минимальные площади, установленные для участков разного вида:

Под садоводство или огородничество – 4 сотки;
Под дачное строительство – 6 соток;
Под крестьянское хозяйство – 15 соток;
Под личное подсобное хозяйство – 10 соток.

Эти размеры могут изменяться региональным законодательством.

Важно помнить, что в процессе межевых работ по выделу размеры образуемого участка могут отличаться от размеров доли из-за особенностей рельефа и структуры почвы, о чём кадастровым инженером делается специальная отметка в заключении, согласно п. 5 ст. 13 ФЗ №101.

Если выделение доли причинит существенный вред хозяйственной деятельности остального участка, то данная процедура может быть запрещена судом вне зависимости от размеров выделяемой доли.

Нюансы права совместной собственности на землю

В случаях, когда земельным наделом владеют двое или более лиц без выделения долей, а и другими законодательными актами не установлен другой правовой режим, устанавливается режим общей совместной собственности. Это означает, что собственники сообща владеют и пользуются общим имуществом, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

При совершении сделки по распоряжению общим имуществом требуется обязательное согласие сособственников.

Так, покупка недвижимости супругами в браке (в том числе – земельного участка) предполагает, что совершение любых действий по распоряжению ею требует нотариально заверенного согласия мужа или жены.

Если сделка совершена без согласия второй стороны, она может быть признана недействительной в течение 1 года с момента, когда второй супруг должен был узнать или узнал о совершении подобных действий. Это положение закреплено в ст. 35 .

По закону у нескольких или у двух лиц право общей совместной собственности на землю возникает, если они являются:

супругами, состоящими в официально зарегистрированном браке (ст. 256 ГК);
членами крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК);
участниками договора простого товарищества;
в иных случаях.

Кроме ситуаций, предусмотренных законодательством РФ, общая совместная собственность может возникнуть на договорной основе. Договор совместной собственности на землю возникает, когда законные собственники добровольно объединяют принадлежащие им земельные участки, закрепляя достигнутые ими договоренности в соответствующем документе, оформленном в установленном порядке.

Особенности долевой собственности на земельный надел

Имущество, принадлежащее нескольким лицам, может находиться в общей собственности с определением доли каждого в праве собственности.

Земельный участок также может быть собственностью нескольких участников с определением долей.

Поэтому, отвечая на вопрос о том, что такое общая долевая собственность на землю, можно констатировать, что законодательство определяет ее как земельный надел, площадь которого разделена в пропорциях между совладельцами.

Возникновение данного вида собственности на землю возможно в случаях:

приватизации территории;
вступления в наследство по завещанию;
совместного владения участком с целью получения прибыли от ведения фермерского хозяйства;
при оформлении сделок, связанных с землей и подразумевающих покупку доли участка;
дарения доли от своего надела или получения части участка по дарственной.

Для приобретения права общей собственности на земельный надел все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ). К заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок невозможна, если хотя бы кто-то из сособственников не присоединится к обращению, становясь таким образом участником долевой собственности помимо воли.

Выдел в натуре земельного пая

Можно ли продать долю земельного пая без межевания третьему лицу, выдел в натуре и межевание чем отличается? Что это — выдел в натуре?

Здравствуйте, это совершенно разные процессы, не связанные друг с другов в юридическом смысле. Межевание это определение границ участка, выдел в натуре это выделение доли в праве общей долевой собственности в отдельный объект права, после этого собственник может свободно им распоряжаться.

Без межевания просто продать долю земельного участка Вы можете только предварительно предложив ее купить другому собственнику и в случае если он откажется только тогда продать третьему лицу.

Если Вы выделите долю в натуре, то можете продавать кому захотите по своему усмотрению. Выдел в натуре производится по соглашению сторон или в судебном порядке.

Но выделить долю в натуре без межевания у Вас не получится.

Доля земельного участка и долевая собственность

Земельный участок может принадлежать как одному лицу, так и двум или более, что определяет возникновение права общей собственности.

Право общей собственности на земельный участок предполагает распределение комплекса прав и обязанностей в отношении данного участка между двумя и более лицами, являющимся его собственниками. Разновидностями общей собственности выступают долевая и совместная.

При долевой собственности доля каждого собственника четко определяется и фиксируется в соответствующем регистрационном документе. Если собственность является совместной, то доля отдельных лиц не определяется.

Однако при осуществлении каких-либо действий или операций с ним (раздел, продажа, оформление в аренду или собственность, предоставление части участка в аренду) или спорах неизбежно возникает необходимость выделения доли каждого собственника.

Доля земельного участка подразумевает возможность для собственника пользоваться, владеть и распоряжаться своей частью земельного участка по собственной воле и усмотрению, вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия других собственников.

Понятие общей собственности на недвижимое имущество закреплено в ст. 244, п. 4 ГК РФ, где отмечается, что таковой является собственность двух или более лиц на имущество, которое невозможно разделить, не изменяя его назначение. Поскольку земля является особым ресурсом, обладающим свойством ограниченности, то право общей собственности на землю имеет определенную специфику.

Какие участки можно разделять на доли?

Земельные участки, согласно законодательству РФ, могут быть делимыми и неделимыми.

Делимыми признаются те участки, которые при их разделе не утрачивают свои существенные характеристики и могут продолжать использоваться по назначению.

Например, оставаться пригодными для застройки, ведения личного подсобного или сельского хозяйства, осуществления предпринимательской деятельности и т.п.

Делимые участки могут находиться в долевой или совместной собственности, причем совместная может быть преобразована в долевую путем выделения долей отдельных субъектов.

Неделимые участки не представляется возможным разделить на отдельные доли без причинения непоправимого вреда их рациональному использованию по назначению и потери их стоимости.

Если деление приведет к нарушению градостроительных регламентов, санитарных и противопожарных норм, природоохранных требований, или площадь вновь образованных участков меньше установленных местными органами власти норм для соответствующего вида целевого назначения, то он не подлежит делению.

Так, неделимым может быть участок, на котором расположен многоквартирный дом или сельскохозяйственное сооружение. Для них при наличии двух или более собственников применимо только право совместной собственности.

Порядок выделения земельной доли

Любой субъект долевой собственности может потребовать выделить его долю в общем земельном участке.

В первую очередь при этом следует удостовериться, что нет прямого запрета на выделение, что участок действительно является делимым и при его разделении либо выделении доли отдельных собственников не будут нарушены права третьих лиц.

Если участок неделим, то лицо, инициировавшее выделение доли, может получить ее компенсацию от остальных собственников в денежной форме.

Среди характеристик одного земельного участка, имеющего двух или более владельцев, различают реальные или идеальные доли. Реальная доля – это часть земли с установленными на местности границами.

Идеальная доля представляет собой просто указание дробной части, принадлежащей конкретному собственнику, по отношению к общей площади участка (1/2, 1/3, 1/4 и т.д.), и на местности не отображается.

Для выделения своей доли из состава делимого земельного участка сельскохозяйственного назначения созывается общее собрание всех участников, имеющих право долевой собственности. Расположение доли на местности нужно указать на плане и обозначить ее границы.

Если согласие остальных участников получено, то оно оформляется протоколом и служит основанием для последующих процедур по оформлению права собственности на данный земельный участок. В других случаях, если невозможно созвать собрание, следует оповестить всех без исключения остальных собственников в письменной форме и получить их согласие.

Если в течение месяца возражений не поступило, то расположение участка можно считать согласованным.

Если соглашение с другими собственниками о выделе доли достигнуть не удалось, то можно подать заявление в суд.

Далее при наличии согласия других собственников или положительного решения суда составляется проект раздела участка и проводится межевание. Для этого приглашается кадастровый инженер территориального органа Росреестра или частное лицо, имеющее лицензию.

Оформление земельной доли в собственность и ее регистрация

Для регистрации выделяемой доли следует перевести его в новый статус – как отдельного земельного участка.

На основании документа о межевании и правоустанавливающего документа на земельную долю участок ставится на кадастровый учет в территориальном органе Росреестра. Однако присвоение кадастрового номера еще не является достаточным для преобразования объекта в самостоятельное недвижимое имущество.

Права собственника вступают в силу только после того, как право на земельный участок зарегистрировано в регистрационной палате. По факту регистрации выдается соответствующее Свидетельство. Затем можно получить и кадастровый паспорт участка.

При выделе доли земельного участка происходит прекращение права общей собственности, поскольку в результате возникают два или более отдельных участка, имеющие разных собственников. Возможна и ситуация, когда свои доли одновременно оформляют несколько или даже все участники долевой собственности.

Особенности сделок с долями земельных участков

Процедуры купли-продажи доли земельного участка имеют такую особенность, как «преимущественные права покупки». Ими обладают все остальные собственники, имеющие доли в этом же земельном участке.

Это значит, что для оформления сделки о продаже своей доли стороннему лицу необходимо получить письменное согласие остальных дольщиков, заверенное нотариусом. А перед этим нужно обязательно предложить каждому из них приобрести продаваемый участок с указанием его окончательной цены.

При отказе от покупки всеми дольщиками эта цена не может быть изменена и для стороннего покупателя.

Если хотя бы один дольщик не был оповещен о продаже доли земли, не дал согласия, либо доля была продана стороннему лицу по более низкой цене, чем предлагаемая дольщикам, то сделка может быть опротестована другими собственниками участка в суде в течение 3-х месяцев с момента подписания и оформления.

Доли земельного участка могут сдаваться другим лицам в аренду, наследоваться или быть подаренными в соответствии с общими нормами законодательства РФ. Но при этом на владельцев или арендаторов земельных долей возлагается ряд дополнительных обязательств:

своевременная уплата арендной платы или земельного налога;
использование земли эффективно и в соответствии с ее целевым назначением;
недопущение экологического загрязнения земли или ухудшения ее природных свойств;
соблюдение прав и законных интересов других владельцев долей данного земельного участка или законных арендаторов;
ведение строительства на своем участке в соответствии с землеустроительными, градостроительными, противопожарными, санитарными и иными нормами, для арендатора – обязательное согласование действий по возведению построек с собственником и другими дольщиками.

Невостребованные земельные доли

Невостребованной земельной долей (для земель сельскохозяйственного назначения) считается доля:

права на которую не зарегистрированы в порядке, установленном законодательством, и гражданин-собственник не предоставил ее в аренду или не распорядился как-то иначе в течение 3-х и более лет подряд;
сведения о собственнике которой отсутствуют в решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий;
умершего собственника при отсутствии наследников, заявивших права на наследство.

Орган местного самоуправления составляет список невостребованных земельных долей, публикует их в официальных территориальных СМИ и на своем сайте, а также предоставляет его общему собранию участников долевой собственности для утверждения. После утверждения списка собранием или по истечении 4-х месяцев орган местного самоуправления обращается в суд для признания им указанных участков невостребованными и затем переводит их в муниципальную собственность.

В течение месяца после решения суда орган местного самоуправления публикует извещение о возможности приобретения земельных долей в собственность по цене 15% от кадастровой стоимости.

Преимущественное право на их приобретение имеют дольщики этого же земельного участка.

Если за 6 месяцев покупатель не находится, участок оформляется в отдельный и продается уже на общих условиях, установленных для продажи земель, в том числе с использованием аукционов.