Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

Обе­щан­ное ред­ко отве­ча­ет дей­стви­тель­но­сти — об этой аксио­ме часто вспо­ми­на­ют поку­па­те­ли квар­тир. Мно­гие из них начи­на­ют сожа­леть о совер­шен­ной сдел­ке и хоте­ли бы ее рас­торг­нуть. Одна­ко дале­ко не во всех слу­ча­ях это воз­мож­но.

Иде­аль­ный вари­ант — обо­юд­ное согла­сие сто­рон, когда про­да­вец не про­тив вос­ста­но­вить ста­тус-кво, то есть при­нять объ­ект обрат­но, вер­нув поку­па­те­лю день­ги. Но на прак­ти­ке такое ред­ко встре­ча­ет­ся, и рас­тор­же­ние дого­во­ра в основ­ном про­ис­хо­дит в одно­сто­рон­нем поряд­ке.

 Мен­та­ли­тет про­дав­цов при­мер­но оди­на­ков: “куда вы смот­ре­ли рань­ше” или “бачи­ли очи, шо купо­ва­ли” (виде­ли гла­за, что поку­па­ли — пер. с укра­ин­ско­го).

Новость, кото­рая сра­зу разо­ча­ру­ет: вер­нуть квар­ти­ру, как товар, куп­лен­ный в мага­зине, из-за непод­хо­дя­ще­го раз­ме­ра, вскрыв­шей­ся тре­щи­ны на потол­ке или напу­зы­рив­ших­ся обо­ев, не полу­чит­ся. Для воз­вра­та недви­жи­мо­сти долж­ны быть более вес­кие осно­ва­ния. Итак, мож­но ли рас­торг­нуть дого­вор  куп­ли-про­да­жи квар­ти­ры и на каких основаниях?

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

Как расторгнуть договор купли-продажи

Основания для расторжения договора купли продажи (ДКП)

Рас­тор­же­ние сде­лок (любых, а не толь­ко свя­зан­ных с недви­жи­мо­стью) регу­ли­ру­ет­ся ст. 450 ГК РФ. Это возможно:

  • при доб­ро­воль­ном согла­сии всех сто­рон (в законе они  назы­ва­ют­ся предпринимательскими);
  • по ини­ци­а­ти­ве одной из сто­рон, в том слу­чае если были допу­ще­ны суще­ствен­ные нару­ше­ния дого­во­ра (дела­ет­ся ого­вор­ка в п. 4 ста­тьи, что эта сто­ро­на долж­на вести себя “доб­ро­со­вест­но и разумно”);
  • в иных слу­ча­ях, преду­смот­рен­ных законодательством.

Ста­тья очень обте­ка­е­мая и не отве­ча­ет не на все вопросы:

  • как про­ис­хо­дит рас­тор­же­ние дого­во­ра меж­ду граж­дан­ски­ми лицами;
  • что счи­тать суще­ствен­ны­ми изме­не­ни­я­ми обстоятельств;
  • что под­ра­зу­ме­ва­ет­ся под “доб­ро­со­вест­ным и разум­ным” пове­де­ни­ем заин­те­ре­со­ван­ной в рас­тор­же­нии сдел­ки стороны;
  • в каких кон­крет­но “иных” слу­ча­ях мож­но анну­ли­ро­вать договор.

Расторжение договора купли продажи недвижимости между гражданами

Най­ти в зако­но­да­тель­стве разъ­яс­не­ние по пово­ду сде­лок непо­сред­ствен­но меж­ду физи­че­ски­ми лица­ми труд­но. Это при­во­дит к тому, что целая армия юри­стов трак­ту­ет воз­мож­но­сти анну­ли­ро­ва­ния уже про­ве­ден­ной граж­дан­ской сдел­ки по-раз­но­му, при­ме­няя к ней пара­мет­ры ст.

450 ГК, пред­на­зна­чен­ной вооб­ще-то для всех дого­во­ров куп­ли-про­да­жи, и осо­бен­но для пред­при­ни­ма­тель­ских дело­вых кон­трак­тов.

Уже дого­во­ри­лись даже до того, что непо­лу­че­ние иму­ще­ства участ­ни­ка­ми сдел­ки — это не осно­ва­ние для рас­тор­же­ния дого­во­ра! И фор­маль­но эти бюро­кра­ты от юрис­пру­ден­ции пра­вы, так как есть ста­тья 451 ГК.

Условия расторжения договора купли продажи

Загля­нем в ст. 451 ГК, где пере­чис­ле­ны четы­ре усло­вия, при одно­вре­мен­ном нали­чии кото­рых воз­мож­но все вер­нуть на кру­ги своя, рас­торг­нув сделку:

  • дого­вор дол­жен оттал­ки­вать­ся от того, что изме­не­ния обсто­я­тельств не про­изой­дет (то есть если дан­ные обсто­я­тель­ства не будут упо­мя­ну­ты в согла­ше­нии, то рас­торг­нуть его будет нельзя);
  • обсто­я­тель­ства изме­ни­лись по при­чи­нам, непре­одо­ли­мым для сто­ро­ны, жела­ю­щей рас­торг­нуть сдел­ку, несмот­ря на то, что та про­яви­ла мак­си­мум разум­но­сти и осмотрительности;
  • сдел­ка при­ве­дет к ката­стро­фи­че­ским послед­стви­ям и ущер­бу для ини­ци­а­то­ра расторжения;
  • дого­вор не воз­ла­га­ет риск за послед­ствия сдел­ки на заин­те­ре­со­ван­ную сторону.

Если хотя бы одно из четы­рех усло­вий не будет выпол­не­но, сдел­ку могут не отме­нить, несмот­ря на то, что одна из сто­рон несет мате­ри­аль­ные потери.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

ДКП должен содержать условия расторжения сделки

Суд в первую оче­редь при­вле­чет сам кон­тракт (ДКП) и про­ве­рит его на нали­чие усло­вий рас­тор­же­ния сдел­ки при несо­блю­де­нии обя­за­тельств сторонами:

  • непро­ве­де­ние реги­стра­ции прав соб­ствен­но­сти в поло­жен­ный срок;
  • непо­лу­че­ние про­дав­цом денег;
  • пор­ча иму­ще­ства и т.д.

Дан­ные усло­вия и будут являть­ся суще­ствен­ны­ми обсто­я­тель­ства­ми, при кото­рых сдел­ку мож­но будет расторгнуть.

Что такое осмотрительность и добросовестность в сделке

Непо­нят­но, что счи­тать под доб­ро­со­вест­но­стью в дан­ной ста­тье, одна­ко есть пра­во­вой тер­мин “доб­ро­со­вест­ность”.

Юри­ди­че­ски доб­ро­со­вест­ным поку­па­те­лем или про­дав­цом мож­но счи­тать лицо:

  • кото­рое не зна­ло-не веда­ло (и не мог­ло знать) о дей­стви­тель­ных наме­ре­ни­ях про­ти­во­по­лож­ной стороны;
  • удо­сто­ве­ри­лось, что объ­ект заре­ги­стри­ро­ван на его дей­стви­тель­но­го вла­дель­ца, явля­ю­ще­го­ся сто­ро­ной дого­во­ра, не обре­ме­не­но ипо­те­кой и т.д.;
  • преду­смот­ре­ло воз­мож­но­сти без­опас­но­сти сдел­ки (нота­ри­аль­ный дого­вор для объ­ек­тов доле­вой соб­ствен­но­сти, при­вле­че­ние бан­ков­ской ячей­ки, депо­зи­та нота­ри­уса, аккре­ди­ти­ва и т.д.).

Но чет­ко­го опре­де­ле­ния поня­тия доб­ро­со­вест­но­сти все же нет, что поз­во­ля­ет при рас­смот­ре­нии подоб­ных дел про­яв­лять само­де­я­тель­ность и отвер­гать судеб­ные иски.

Недоб­ро­со­вест­ным могут при­знать поку­па­те­ля, который:

  • не про­вел тща­тель­ную про­вер­ку недви­жи­мо­го объ­ек­та, наве­дя справ­ки в ЕГРН, пас­порт­ном сто­ле и т.д.;
  • осу­ще­ствил сдел­ку юри­ди­че­ски негра­мот­но, несмот­ря на то, что знал о том, что у квар­ти­ры мно­го соб­ствен­ни­ков, и в ней про­пи­са­ны несовершеннолетние;
  • не при­слу­шал­ся к сове­там сво­их зна­ко­мых и про­фес­си­о­на­лов, пре­ду­пре­жда­ю­щих его о сомни­тель­но­сти пред­сто­я­щей сделки.

Риски для обеих сторон

В дого­во­ре может быть ска­за­но, что обе сто­ро­ны несут рис­ки при изме­не­нии обсто­я­тельств и не будут иметь пре­тен­зии друг к дру­гу. (Дан­ная фор­му­ли­ров­ка на слу­ху и заим­ство­ва­на из дого­во­ров участ­ни­ков бир­же­вых сде­лок). Для физи­че­ских лиц и ДКП такая фра­за недо­пу­сти­ма.

Ее сле­ду­ет избе­гать, так как она бук­валь­но озна­ча­ет, что ни одна из сто­рон не отве­ча­ет за невы­пол­не­ние сво­их обя­за­тельств.

Ее мож­но будет исполь­зо­вать в буду­щем как несо­блю­де­ние чет­вер­то­го важ­но­го усло­вия про­тив ини­ци­а­то­ра рас­тор­же­ния дого­во­ра: вас же пре­ду­пре­ди­ли о воз­мож­ных рисках!

Пра­виль­ным явля­ет­ся пре­ду­пре­жде­ние о рис­ке, воз­ни­ка­ю­щем при невы­пол­не­нии сво­их обя­за­тельств, и ответ­ствен­ность за нее. В рис­ки может вхо­дить не толь­ко при­нуж­де­ние к рас­тор­же­нию дого­во­ра, но и мате­ри­аль­ное воз­ме­ще­ние постра­дав­шей сто­ро­ны (ком­пен­са­ция затрат на оформ­ле­ние дого­во­ра, реги­стра­цию прав, исполь­зо­ва­ние денеж­ной суммы).

Это усло­вие содер­жит­ся в законе (ст. 310 ГК РФ), страхуя таким обра­зом пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки. Но физи­че­ские граж­дане от мате­ри­аль­ных потерь не защи­ще­ны, хотя соглас­но ст.

310, они име­ют пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра безо вся­ких усло­вий (раз они не ука­за­ны, зна­чит мож­но рас­торг­нуть дого­вор по ини­ци­а­ти­ве поку­па­те­ля или про­дав­ца безо вся­ких суще­ствен­ных обсто­я­тельств и дока­за­тельств доб­ро­со­вест­но­сти!).

Поэто­му и нуж­но вклю­чать в ДКП усло­вие об ответ­ствен­но­сти каж­дой сто­ро­ны, если речь идет о буду­щем мате­ри­аль­ном воз­ме­ще­нии за про­бук­сов­ки и срыв договоренности.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

Слабые места закона

Ст. 451 ГК созда­ет не совсем рав­ные усло­вия для сто­рон и откры­ва­ет одной из них воз­мож­но­сти увиль­нуть от выпол­не­ния сво­их обя­за­тельств (взять день­ги без пере­да­чи в соб­ствен­ность квар­ти­ры, офор­мить пра­ва соб­ствен­но­сти, а рас­чет оста­вить на потом).

Доста­точ­но для это­го дока­зать в суде, что постра­дав­ший сам вино­ват: не про­явил бди­тель­ность и осмот­ри­тель­ность. Все это при­во­дит к дво­я­ко­му тол­ко­ва­нию зако­на. Но глав­ное, что при­ме­ня­ют дан­ную ста­тью не к месту, услож­няя на самом деле то, что долж­но про­ис­хо­дить очень про­сто, при­ме­няя усло­вия тор­го­вых кон­трак­тов для ДКП меж­ду физи­че­ски­ми лицами.

Усло­вия рас­тор­же­ния дого­во­ра куп­ли-про­да­жи недви­жи­мо­сти долж­ны быть совсем про­сты­ми — это выпол­не­ние сво­их обязательств:

  • про­да­вец дол­жен полу­чить свои день­ги вовре­мя и в пол­ном объеме;
  • поку­па­тель дол­жен стать соб­ствен­ни­ком объ­ек­та, за кото­рый упла­тил деньги.

Если день­ги при­сво­е­ны про­дав­цом, а квар­ти­ра не пере­да­на в соб­ствен­ность поку­па­те­лю, как мож­но отка­зать послед­не­му в пра­ве рас­тор­же­ния ДКП и в воз­ме­ще­нии его потерь? Даже если дого­вор и не содер­жит всех усло­вий,  они содер­жат­ся в самой сути сдел­ки (сдел­ка пра­во­мер­на, если ее усло­вия выпол­не­ны обе­и­ми сто­ро­на­ми). И как мо5жно не рас­торг­нуть сдел­ку, если она спо­соб­ству­ет неза­кон­но­му обо­га­ще­нию, так как одна из сто­рон не полу­чи­ла поло­жен­но­го? Копа­ясь в тон­ко­стях ста­тей, зако­но­ис­пол­ни­те­ли сло­на-то и не приметили!

Как на самом деле должны расторгаться сделки ДКП

При рас­тор­же­нии сде­лок меж­ду граж­дан­ски­ми лица­ми долж­на при­ме­нять­ся ст. 310:

Если одна из сто­рон (а в нашем слу­чае их две) не явля­ет­ся пред­при­ни­ма­те­лем, она име­ет пра­во на одно­сто­рон­нее рас­тор­же­ние дого­во­ра. Про­явить ини­ци­а­ти­ву может как поку­па­тель, так и продавец.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

Соглас­но ст. 452 ГК РФ, рас­тор­же­ние про­ис­хо­дит в такой же фор­ме, как и заключение:

  • если ДКП заве­ря­лось у нота­ри­уса, то и рас­тор­же­ние долж­но иметь нота­ри­аль­ную форму;
  • в анну­ли­ру­ю­щем согла­ше­нии так­же долж­ны быть ука­за­ны спо­со­бы воз­вра­та денег, сро­ки и усло­вия вступ­ле­ния в силу дого­во­ра о пре­кра­ще­нии сделки.

Сто­ро­на-ини­ци­а­тор обя­за­на в пись­мен­ном виде уве­до­мить дру­гую сто­ро­ну о сво­ем реше­нии, пред­ло­же­ни­я­ми уре­гу­ли­ро­вать кон­фликт и ждать отве­та от нее в тече­ние 30 дней.

Если доб­ро­воль­но­го согла­сия на рас­тор­же­ние сдел­ки (изме­не­ние усло­вий) добить­ся не уда­лось, либо уве­дом­ле­ние было про­игно­ри­ро­ва­но, ини­ци­а­тор может обра­тить­ся в суд.

Расторжение договора купли продажи по инициативе покупателя

Поку­па­тель может рас­торг­нуть дого­вор при сле­ду­ю­щих обстоятельствах:

  • каче­ство куп­лен­но­го объ­ек­та ока­за­лось не соот­вет­ству­ю­щим обе­щан­но­му по дого­во­ру (ст. 475 ГК);
  • отказ про­дав­ца от про­ве­де­ния реги­стра­ции, что нару­ша­ет ст. 558 ГК РФ о вступ­ле­нии дого­во­ра в силу с момен­та госу­дар­ствен­ной регистрации;
  • нару­ше­ние сро­ков регистрации;
  • отка­зе пере­дать недви­жи­мость поку­па­те­лю в дого­вор­ные сро­ки (ст. 1102 ГК о без­осно­ва­тель­ном обогащении).

Расторжение договора по инициативе продавца

Про­да­вец квар­ти­ры име­ет пра­во рас­торг­нуть договор:

  • при непо­лу­че­нии денег от поку­па­те­ля или полу­че­нии в непол­ном объ­е­ме — это самая серьез­ная вес­кая при­чи­на воз­вра­та иму­ще­ства (жилье долж­но быть воз­вра­ще­но, соглас­но все той же ст. 1102 о неза­кон­ном обогащении);
  • при отка­зе поку­па­те­ля всту­пать во вла­де­ние квар­ти­рой (если отказ необос­но­ван­ный, то есть кли­ент видел, что поку­пал, а про­сто решил таким обра­зом покру­тить­ся на чужих день­гах, про­да­вец впра­ве потре­бо­вать мате­ри­аль­ное возмещение);
  • поку­па­тель не выпол­нил все усло­вия по дого­во­ру (не раз­де­лил затра­ты на оформ­ле­ние недви­жи­мо­сти, отка­зал­ся от заклю­че­ния стра­хо­во­го дого­во­ра и т.д.).
Читайте также:  Есть просроченный долг перед знакомой. Она подала иск в суд. хочу вернуть. чуть позже

Легко ли расторгнуть договор купли продажи

Соглас­но ст. 450 ГК РФ, мно­го­сто­рон­ние пред­при­ни­ма­тель­ские сдел­ки куп­ли-про­да­жи рас­торг­нуть непро­сто. Одна­ко схе­ма рас­тор­же­ния ДКП меж­ду граж­да­на­ми гораз­до про­ще и не тре­бу­ет соблю­де­ния сра­зу четы­рех условий.

Обра­ти­те вни­ма­ние, что и для поку­па­те­лей, и для про­дав­цов дей­ству­ет оди­на­ко­вое пра­ви­ло о воз­вра­те иму­ще­ства, полу­чен­но­го в резуль­та­те неза­кон­но­го обо­га­ще­ния (ст. 1102 и др. ста­тьи гл 60 ГК).

Это при­о­ри­тет­ный закон, кото­рый гаран­ти­ру­ет воз­врат денег или объ­ек­та при несо­блю­де­нии обя­за­тельств одной из сто­рон ДКП.

Дого­вор счи­та­ет­ся неис­пол­нен­ным, и его рас­тор­же­ние вполне воз­мож­но, при несо­блю­де­нии про­чих усло­вий ст. 451 ГК.

Так­же суще­ствен­ную роль в рас­тор­же­нии дого­во­ра игра­ет полу­че­ние нека­че­ствен­но­го объ­ек­та. Что­бы дока­зать, что эти усло­вия не выпол­не­ны, нуж­но не поле­нить­ся дать подроб­ное опи­са­ние при­об­ре­та­е­мой недви­жи­мо­сти в дого­во­ре.

Эта схе­ма рас­тор­же­ния часто при­ме­ня­ет­ся при нару­ше­нии усло­вий ДДУ: доль­щи­ки в одно­сто­рон­нем поряд­ке име­ют пра­во рас­торг­нуть дого­вор с застрой­щи­ком при предо­став­ле­нии нека­че­ствен­но­го жилья и нару­ше­ни­ях сро­ка вво­да поме­ще­ний в эксплуатацию.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

В осталь­ных слу­ча­ях (разо­нра­ви­лась квар­ти­ра, не подо­шел цвет обо­ев, рай­он, не понра­ви­лись сосе­ди, пере­ду­ма­ли и про­чее) рас­тор­же­ние дого­во­ра куп­ли про­да­жи недви­жи­мо­сти невоз­мо­жен, так как глав­ные усло­вия сдел­ки были соблю­де­ны и дого­вор был исполнен.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

  • Ни одна из сделок, связанных с объектом недвижимости, не представляется без обязательного оформления ее в форме единого документа – соглашения о купле-продаже.
  • Такая форма документа относится к основной, на основании которой и осуществляется непосредственная передача от продавца к покупателю полных прав (владения/пользования/распоряжения) на недвижимое имущество: земельный участок, частный дом или же квартиру.
  • В свою очередь, по условиям такой письменной договоренности, покупатель должен оплатить полную стоимость переданного ему объекта.

Сделка считается заключенной, как только стороны проставят в документе личные подписи. Однако если одна из сторон не соблюдает принятых на себя обязательств и нарушает их, выход остается только один – расторгнуть соглашение о купле-продаже. Следует рассмотреть эту процедуру более детально.

С момента осуществления сделки, недовольной может остаться как одна сторона (покупатель), так и вторая (продавец). Последний, по причине неполной или же несвоевременной передачи средств по договору, а первый – из-за наличия непогашенной задолженности за потребленные коммунальные услуги, числящихся по адресу зарегистрированных лиц и прочее.

Все важные моменты инициации расторжения соглашения о купле-продаже жилья описываются в Гражданском кодексе РФ, где этой теме «Изменения и расторжения соглашения» отведена целая глава 29:

  • В статье 450 обозначаются причины, которые могут служить достаточным основанием для инициации расторжения соглашения между сторонами;
  • В следующей статье (451) обозначаются нюансы расторжения сделки, по причине существенного изменения обстоятельств;
  • Статьей 452 кодекса регламентирует порядок, в соответствии с которым должна осуществляться процедура расторжения сделок;
  • В статье 453 приводятся последствия, которые может повлечь за собой факт расторжения сделки.
  1. В качестве правовой основы для осуществления любого рода сделок, связанных с недвижимым имуществом (сюда же входит и купля-продажа и процедура расторжения таковой), применяется Федеральный закон под №122.
  2. В соответствии с требованиями этого закона, каждая из сделок в обозначенной сфере должна в обязательном порядке пройти регистрационную процедуру.
  3. Это означает, что процедура относится к ряду обязательных как при приобретении объекта, так и в случае с расторжением уже действующего соглашения.

Законодательно предусмотрен возможный срок исковой давности для осуществления действий по расторжению соглашения купли-продажи объектов. Таким образом, любая из сторон или заинтересованных лиц, может оспорить сделку на протяжении трехлетнего периода, отсчет которого ведется с момента осуществления регистрации.

В соответствии с законом, обязаны пройти регистрационную процедуру:

  • Сделки, в которых объектами являются помещения жилого типа (становятся действительными лишь с момента окончания регистрационного процесса);
  • Осуществление перехода прав на владение любого рода недвижимым имуществом. Это означает, что объект недвижимости (относящийся к жилому фонду) проходит своего рода двойную регистрацию – регистрируется сама сделка, а также смена владельца объекта.

Если процедура регистрации оформленного между сторонами соглашения проведена, то прекратить действие такой договоренности возможно лишь при следующих обстоятельствах:

  • Когда кто-либо из сторон выразит желание расторгнуть письменное соглашение;
  • Когда решение по поводу расторжения сделки будет полностью согласовано между сторонами и подтверждено ими;
  • При невозможности использования обозначенных выше условий, соглашение может быть расторгнуто исключительно в процессе рассмотрения судебного спора по данному вопросу.

При достижении сторонами согласия, они могут рассмотреть и вариант с оформлением «обратной» сделки (как способа расторжения соглашения).

В данном случае, стороны просто меняются статусами: продавец становится покупателем, а последний продавцом. Однако стороны могут и просто расторгнуть соглашение, зафиксировав такую договоренность в письменном виде.

Вне зависимости от того, какой именно метод расторжения сделки изберут стороны, все действия необходимо письменно зафиксировать с выполнением регистрации документа в уполномоченной на такие действия инстанции.

Если отказ имеет односторонний характер, то со второй заинтересованной стороной следует урегулировать данный вопрос в досудебном порядке. Для этого нужно направить письменное предложение по отмене соглашения.

При получении отрицательного ответа, или же когда письмо будет проигнорировано (ответа не будет на протяжении отведенного для этого срока, обозначенного в письме), лицо, инициирующее отмену сделки, может направить иск для рассмотрения спора о расторжении соглашения в судебную инстанцию.

Основания расторжения соглашения

Чтобы соглашение было расторгнутым, необходимо фактическое наличие нарушений, допущенных одной из сторон сделки. При этом нарушены должны быть именно существенные условия сделки.

  • Список достаточных оснований может быть определен условиями соглашения или же прописываться действующими законодательными нормами.
  • Не поступила оплата
  • В соответствии с правилами, предусмотренными нормами действующего законодательства, покупатель должен, приобретая определенное имущество, внести за него оговоренную в соглашении сумму.

Как обязательное условие сделки выступает подтверждение факта передачи средств от одной стороны к другой, посредством оформления письменного передаточного документа. В большинстве случаев, таким документом является расписка.

Если покупатель высказывает отказ от выполнения оплаты суммы, обозначенной рамками соглашения, у продавца есть полное право отказаться заключать такую сделку, либо же, если условие не исполнено после подписания документа, – инициировать расторжение.

В ходе судебного слушания может быть принято одно из двух решений:

  • О расторжении заключенной между сторонами сделки, с последующим возвратом имущества, переданного по договору обратно продавцу;
  • О законности оформленной между сторонами сделки, при этом покупателя обязывают полностью выплатить сумму, предусмотренную условиями соглашения, плюс обязательства выплаты неустойки продавцу.

Когда сделка недействительна

Следует разделять две абсолютно различных процедуры – признание соглашения о купле-продаже недействительным и непосредственно его расторжение. Они имеют принципиальное различие, хоть и ведут к прекращению всех обязательств, очерченных договором.

Общим в данных понятиях можно считать, разве что, выполнение таких процедур посредством судебного разбирательства, конечно, если предварительно между участниками сделки не достигнута договоренность о разрешении спорной ситуации более спокойным способом.

Обстоятельства, в соответствии с которыми сделки могут быть признаны недействительными, приведены в первой части Гражданского кодекса РФ (9 глава, 2 параграф).

Когда соглашение признается недействительным, все исполненные обязательства требуется привести в изначальную форму. Это означает, что продавцу будет необходимо вернуть полученные им в рамках соглашения средства.

  1. В свою очередь, покупателя обязывают возвратить приобретенный им объект недвижимости в том виде, в котором его передавали согласно передаточному документу.
  2. Обстоятельства непредвиденного характера
  3. В данном случае, действие соглашения о купле-продаже прекращается по причине появления обстоятельств, которые стороны никак не могли предусмотреть и ожидать, то есть при таком раскладе, фактора вины здесь попросту нет, что собственно исключает и ответственность сторон.

Такие события могут возникнуть даже на этапе заключения соглашения, что создает существенные препятствия для одной из сторон и невозможность исполнения договоренности. В условиях соглашения, подобные ситуации обозначены понятием «форс-мажор».

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделкиПорядок расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации

  • Провести отмену соглашения о реализации квартиры будет куда легче, если стороны не успели провести госрегистрацию перехода права владения недвижимостью.
  • То есть объект недвижимости на данном этапе будет юридически считаться собственностью продавца, поэтому расторгнуть такую сделку можно с наименьшим риском.
  • При требовании продавцом или же покупателем отмены соглашения, и если они договорятся мирно касательно проведения этой процедуры, им всего лишь нужно будет подписать соответствующий документ, выражающий обоюдное согласие сторон и отсутствие претензий друг к другу по факту расторжения сделки о купле-продаже.
  • Если регистрация уже выполнена
  • Больше проблем появится, если возникнет необходимость в возврате имущества уже после того, как фактически жилье было передано на условиях соглашения покупателю.
  • При переходе к покупателю всех прав на недвижимость, досрочное расторжение представляется возможным лишь при обстоятельствах, непосредственно предусмотренных оформленным соглашением или же действующим законодательством.
  • Положения действующего Гражданского кодекса РФ предусматривают, что выполнить госрегистрацию аннулирования сделки возможно, лишь если на этот момент соглашение все еще является действующим.
Читайте также:  Имеет ли право покупатель присутствовать при проведении экспертизы?

Когда же обязательства сторон по договору выполнены в полном объеме, и срок действия сделки истек, такое соглашение, в соответствии с законодательством, не может подлежать расторжению. Этот постулат распространяется на каждую сделку, совершаемую с объектом недвижимости.

  1. Когда же выполнена лишь определенная часть условий сделки с проведением госрегистрации перехода права на недвижимое имущество, такое расторжение не может предусматривать возвращение жилья.
  2. Для возвращения всего объема имущества, переданного в соответствии с соглашением о купле-продаже, это условие следует включать изначально в документ или же прописывать в дальнейшем, составляя соглашение по поводу прекращения договоренности между участниками сделки.
  3. Решение вопроса в досудебном порядке
  4. Как уже было сказано до этого, расторгнуть соглашение о купле-продаже жилья можно и при согласии на данное действие сторон, избежав обращения в суд с целью решения этого вопроса.
  5. Кроме того, направить исковое заявление по расторжению такого договора можно, лишь получив отказ от второго участника сделки, либо при игнорировании им соответствующего предложения.

Если сторона прямо откажется отменять соглашение, только тогда можно направить обращение для решения вопроса в суд. Для ответа вторая сторона имеет 30 (тридцать) суток, если в соглашении не предусматривался другой порядок. При отсутствии по истечению указанного срока ответа, выходом может быть только судебное разбирательство.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации: образец

Тут можно скачать необходимый образец соглашения по расторжению договора купли-продажи между юридическими и физлицами (реализация жилой недвижимости – квартиры).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации в суде

  • Если мирно, по договоренности, не удалось расторгнуть соглашение, следует тут же приступать к подготовке искового заявления.
  • Довольно часто, при направлении иска, истцом допускается довольно существенная ошибка – выдвигается требование о расторжении соглашения, однако, упускается один из немаловажных пунктов, связанный с необходимостью возврата недвижимости.
  • Суд не имеет права выходить за рамки требований, выдвигаемых истцом, и при положительном рассмотрении дела, может удовлетворить только упомянутый им перечень.
  • Соответственно, при рассмотрении дела суд может удовлетворить лишь требование прекращения действия соглашения, однако, если истец не укажет в заявлении о необходимости возврата имущества, то этот вопрос и не будет разрешен.

Гражданский кодекс РФ обозначает, что если регистрация замены прав на жилплощадь была выполнена, то решение судебной инстанции о расторжении оформленной между сторонами сделки не может являться основанием прекращения прав покупателя в отношении квартиры. Он и дальше может использовать ее и даже распорядиться по своему усмотрению.

При таких обстоятельствах, если у продавца нет желания остаться ни с чем, ему вновь нужно будет направить в суд отдельное заявление для принятия решения о возврате жилья. Это, естественно, будет значить лишние затраты и времени, и собственных нервов.

По этой причине, подготавливая исковое заявление, следует упомянуть одновременно оба требования:

  • касательно расторжения соглашения (с обоснованием поводов для принятия такого решения);
  • возврата всего перечня имущества, которое передавалось на условиях соглашения ответчику.
  1. Когда нарушения ответчика оказались существенными, в требованиях можно обозначить сумму, предъявляемую для возмещения понесенных финансовых убытков и/либо ущерба морального характера.
  2. Инициировать расторжение соглашения о купле-продаже недвижимости через суд можно на протяжении трех лет с даты, когда сделка фактически была совершена.
  3. Если продавец обратился в суд, то возникает необходимость:
  • предоставления в суд оригинального экземпляра соглашения;
  • приобщения претензии, с требованием исполнения условий соглашения, отображающей дату, когда ответчик получил этот документ;
  • обозначить в документе требования по поводу расторжения сделки, не забыв упомянуть и требование возврата объекта недвижимости. Также может присутствовать требование о возмещении причиненного вреда (морального или материального характера), определенных процентов суммы, либо неустойки.

Пункт, касающийся возврата имущества, относится к обязательным для истца, поскольку принятие судом решения о прекращении соглашения никоим образом не связано с прекращением действия условий такового, следовательно, не подразумевает возврата имущества.

Чтобы покупатель мог обратиться в суд, ему необходимо позаботиться о предоставлении документации, которая бы полностью подтверждала обоснованность его исковых требований:

  • оригинала документа, который подлежит судебному оспариванию (соглашения о купле-продаже);
  • копии претензии, с обозначением даты получения ее адресатом;
  • следует обозначить сумму, подлежащую выплате, с учетом ее индексации, и период ее возврата, а также требования возмещения причиненного вреда (материального и/либо морального).

В обязательном порядке необходимо упомянуть требование обозначения в решении суда периода возврата выплаченных средств.

Если средства не будут возвращены в течение такого периода на основании судебного решения, есть возможность повторно обратиться с иском и взыскать дополнительно начисленные проценты на неоплаченную ответчиком сумму (либо на ее часть).

Как расторгнуть сделку купли-продажи жилья?

Процесс заключения сделки является непростым и требующим учета различных юридических нюансов. Однако могут возникнуть ситуации, при которых потребуется провести расторжение договора купли-продажи жилья по тем или иным причинам.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости, основания прекращения сделки

Поэтому в этой статье мы рассмотрим все особенности процедуры расторжения сделки купли-продажи, а также все риски и возможные затраты, которые могут возникнуть по причине этого расторжения.

По закону договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть либо в одностороннем порядке, либо по согласию обеих сторон, либо же на иных основаниях. Это можно сделать как до проведения регистрации договора, так и даже после, если на то есть особые причины. 

Если желание расторгнуть договор является обоюдным для обеих сторон сделки, то это можно сделать без участия суда даже после того, как была завершена регистрация договора в Росреестре. Однако для этого должны существовать веские причины, указанные в законодательстве.  

Расторжение договора купли-продажи возможно при следующих ситуациях:

  • Покупатель не произвел перевод денег в срок, прописанный в договоре. И если при этом у покупателя не оказывается средств, то оба участника сделки могут в Росреестре подать заявление на расторжение этого договора купли-продажи.
  • Появление непредвиденных обстоятельств либо у одной, либо у обеих сторон, при этом решить их возможно лишь том случае, если будет расторгнут договор.  
  • Появление третьих лиц, претендующих на проданную недвижимость. При данных обстоятельствах продавцу нужно уладить дело с претендентами и предложить второй стороне сделки расторгнуть заключенный договор, предоставив при этом выплату неустойки. Это позволит избежать судебные разбирательства.

После принятого совместного решения следует подписать новое соглашение, содержащее пункты, касающиеся возврата денежных средств, а также выплаты неустойки покупателю.    

Договор купли-продажи можно расторгнуть в одностороннем порядке, но лишь через суд. Такое происходит чаще всего тогда, когда другая сторона сделки выражает свое несогласие. Также может возникнуть ситуация, когда вторая сторона сделки вовсе не выходит на связь. Тогда даже суд может не помочь в расторжении договора. 

Обычно расторжение в одностороннем порядке происходит при наличии определенного и веского основания, а именно: 

  • Не была произведена выплата суммы, указанной в договоре. Причем это может быть либо частичное, либо полное отсутствие денег. И после того, как истечет срок, прописанный в договоре, можно будет подавать в суд.  
  • Появление обременения. Так, может оказаться, что гражданин, прописанный в жилье, не выписался в течение срока, обозначенного в договоре. И далеко не все новые владельцы жилья идут в суд, чтобы прекратить действие регистрации предыдущего собственника квартиры. Нередко все приводит к тому, что происходит расторжение сделки купли-продажи. Также в суд может обратиться и сам продавец, если ему некуда выписаться из бывшего жилья.  
  • Сделка проводилась с недееспособными лицами. При проведении регистрации договора в Росреестре не проводится проверка дееспособности сторон. По этой причине при наличии нарушения опекун имеет право обратиться в суд без разрешения своего подопечного либо другой стороны сделки. 
  • Договор был подписан одной из сторон под давлением. Подобное будет непросто доказать в суде, однако если имеются веские аргументы, то суд может пойти навстречу пострадавшей стороне. 

Однако чтобы добиться результатов в суде, следует иметь соответствующие доказательства.   

Обе стороны сделки должны соблюдать условия, прописанные в договоре. Однако если какой-то из пунктов договора будет нарушен, то это может стать причиной расторжения договора. 

Другими причинами, способствующими расторжению договора, являются:

  • фальшивые документы при проведении регистрации
  • в указанные сроки не было произведено освобождение жилья
  • нарушение прав несовершеннолетних
  • уставные документы оформлены неверно
  • различные жизненные изменения, влияющие на сделку.  

Какая бы ни была причина расторжения сделки, необходимо подготовить ряд документов, которые подтвердят обоснованность проведения расторжения сделки купли-продажи уже после регистрации.   

Процесс расторжения зависит лишь о того, на каких основаниях это происходит. И если для расторжения сделки требуется обратиться в суд, то нужно соблюдать определенную последовательность действий: 

  • подготовить документы, которые могут подтвердить основания для проведения расторжения сделки
  • подать в суд иск (требуется даже при соглашении сторон)
  • в суде выступить с объяснениями, касающимися нарушения прав одного из сторон сделки
  • принятие решения со стороны суда и выдача соответствующего заключения
  • с полученным утвердительным решением от суда нужно подать в Росреестр заявление, в котором потребовать расторжение уже оформленной сделки 
  • ожидать окончания обработки документов (не больше 5 рабочих дней)
  • приступать к выполнению задуманного после того, как получите новые документы. 
Читайте также:  Как получить страховку после смерти застрахованного лица?

Также возможно подача апелляции, если судебное решение не принимается одной из сторон сделки.    

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Договор – это соглашение, естественно, добровольное, при заключении которого устанавливаются определённые права и обязанности. Следовательно, его расторжение – это прекращение правовых отношений.

Однако отменить сделку без согласования с другой стороной нельзя. При отрицательном ответе оппонента расторжение происходит посредством судебного разбирательства.

Примечательно, что расторжение договора купли-продажи по обоюдному согласию происходит достаточно редко.

Сторонам сделки заранее следует знать, что они не имеют право требовать исполненные по договору обязательства, произошедшие до расторжения сделки (естественно, если в договоре не предусмотрены иные условия). Например, покупатели зачастую требуют уже внесённый процент обратно, однако сумма им возвращена не будет.

Особенности расторжения договора купли-продажи недвижимости

Главной особенностью расторжения договора купли продажи является то, что при одностороннем отказе от исполнения договора необходимо решение суда по конкретному делу. Оно нужно непосредственно для регистрационного органа.

Для таких отказов законодательством предусмотрена регламентированная процедура.

И заранее придётся подготовиться к тому, что регистрационный орган не примет к рассмотрению документ с обычным отказом и законными основаниями без решения суда.

Правовая база

Конечно, основанием расторжения договора могут быть разные причины. Законодательство РФ чётко закрепляет статьи, которые включают в себя необходимые пункты.

Саму возможность расторжения договора купли-продажи недвижимости закрепляет 29 глава ГК РФ.

Конкретные положения раскрывают статьи кодекса:

  • ст. 450 перечисляет причины, достаточные для расторжения;
  • ст. 451 упоминает расторжение, связанное изменением обстоятельств;
  • ст. 452 – непосредственно сам порядок проведения расторжения;
  • ст. 453 содержит последствия расторжения сделок.

Однако основным нормативным правовым актом, закрепляющим любые сделки с недвижимостью, в том числе договор купли-продажи недвижимости является ФЗ N122. Этот закон гласит, что каждые сделки в данной сфере подлежат обязательной регистрации. Причём регистрация необходима и при покупке договора, и при его расторжении.

Кроме того, законом предусмотрен срок исковой давности для расторжения договоров купли-продажи, который устанавливает, что правомерность сделки можно оспорить на протяжении трёх лет после регистрации.

По закону необходимо регистрировать следующие сделки:

  1. Сделки, где жилые помещения выступают объектом (естественно, их считают действительными только с момента регистрации)
  2. Переход права владения на конкретный объект недвижимости.

Обращаем внимание, что наши квалифицированные юристы проконсультируют вас и помогут решить сложные вопросы.

Расторжение до регистрации

Легче всего расторгнуть договор купли-продажи недвижимости до регистрации жилого помещения. В этом случае реализуемая квартира находится в собственности продавца и он вправе отменить сделку.

Если же обе стороны, заключающие договор, пришли к обоюдному согласию о расторжении сделки купли-продажи, то им достаточно лишь подписать документ, закрепляющий факт расторжения договора.

Расторжение после регистрации

Гораздо сложнее вернуть недвижимость бывшему владельцу, если она уже была зарегистрирована и находится в собственности у второй стороны. Однако если такая ситуация произошла, то отмена договора возможна только в конкретных ситуациях, предусмотренных законодательством (вышеперечисленные статьи) и самим договором.

В соответствии с ГК РФ, регистрация соглашения по аннулированию договора может быть произведена тогда, когда действие его ещё не закончилось.

В случае, если срок договора купли-продажи недвижимости истёк, то расторжение невозможно. Это правило распространяется на все виды соглашений, касаемых недвижимости.

Если сделка неполная или частичная и совершена только государственная регистрация, то в таком случае при расторжении договора не предусматривается возврата имущества, если иное не прописано в договоре или в соглашении о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основаниями будут служить следующие причины:

  1. Основание для расторжения со стороны покупателя – отсутствие оплаты за конкретную недвижимость, когда регистрация договора уже прошла в службе государственной регистрации.
  2. Основание для расторжения со стороны продавца – отказ от снятия с учёта регистрации в местном отделении ФМС в сроки, указанные в договоре, а также в выезде из квартиры после передачи прав на квартиру покупателю.
  3. Изменения обстоятельств различного рода, не зависящие от обеих сторон. Например, появление законного претендента на квартиру.

Если относительно оплаты все понятно, то, что же такое непредвиденные обстоятельства и какая сделка является недействительной?

Непредвиденные обстоятельства

Под ними обычно понимается действие, которое никто не мог предположить. Иными словами ни одна из сторон с ним не связана, и это внезапное происшествие не даёт реализовать возможность заключения соглашения.

Стоит отметить, что такие прецеденты случаются на практике довольно часто.

Для ясности можно привести пример: продавец реализует квартиру и внезапно появляется гражданин, который зарегистрирован в данной квартире и в этот момент ему негде жить, но до этого вышеупомянутое жильё было его постоянным местом жительства. В таком случае, суд чаще закрепляешь право родственника на пользование и распоряжение.

Однако по любым вопросам, связанным с этим тонким делом, лучше обращаться за помощью к нашим юристам.

Недействительность сделки

Прежде всего, стоит знать, что признание сделки недействительной и расторжение договора являются принципиально разными основаниями. Недействительным суд признает контракт в том случае, если:

  • один из субъектов окажется ограничено дееспособным или полностью недееспособным;
  • нарушены нормативные правовые акты;
  • заключение договора происходило в момент, когда один из участников не мог руководствоваться своими действиями. Стоит отметить, что в отличие от предыдущего пункта, здесь указывается на физический недостаток только на определенный момент;
  • одной из сторон является лицо, не достигшее совершеннолетия;
  • при применении насилия, обмана, угроз при заключении договора.
  • в случае мнимой сделки (обычно используется для прикрытия иных правоотношений, в такое сделке не создаётся юридических последствий).

Досудебный порядок расторжения договора

Как сказано выше, договор о купле-продаже квартиры можно расторгнуть по согласию об обеих сторон без обращения в суд. К тому же подача иска возможна только после отказа второй стороны сделки от расторжения договора купли-продажи.

В том случае, если он даёт твёрдый отказ, тогда можно обращаться в судебную инстанцию. Стоит отметить, что срок на ответ другой стороны строго установлен: ответ должен быть дан в течение 30 дней (если иное не прописано в договоре).

Однако если в установленные сроки ответ не будет дан, то следующим действием при расторжении будет обращение в суд.

Судебный порядок расторжения договора

К расторжению договора в судебном порядке приходят в том случае, если расторгнуть сделку по согласию обеих сторон не удалось. В таком случае первым делом составляется иск.

Однако достаточно часто истцы допускают ошибку — требуют только расторжения договора, упуская пункт возврата имущества.

Именно поэтому нужно внимательно составлять иск и помнить о возврате. В противном случае суд не сможет вынести удовлетворяющее истца решения и удовлетворит только указанные в прошении требования.

  • Кроме того, в ГК РФ закреплено, что при проведённой регистрации о смене прав на жильё, решение судебной инстанции о расторжении уже не может послужить причиной для приостановления полномочий нового владельца распоряжаться и пользоваться жильем.
  • Чтобы в такой ситуации не остаться ни с чем, продавцу квартиры необходимо снова подать иск в суд, только теперь уже требовать непосредственно возврата квартиры.
  • Однако для экономии времени и нервов лучше сразу оформлять иск правильно с двумя требованиями:
  • о расторжении договора купли-продажи (обязательно указав основания расторжения);
  • о возврате переданного имущества.

Примечательно, что сразу лучше указать нарушения, сделанные одной из сторон и требовать возмещения за них.

Как обезопасить себя от негативных последствий?

Естественно, для того чтобы обезопасить себя от риска, лучше сразу обратиться за помощью к профессионалам. Наши юристы окажут необходимую помощь при составлении иска на расторжение договора, укажут на все тонкости и важные аспекты. Кроме того, это заранее будет гарантией того, что суд удовлетворит ваши требования, и вы сэкономите время, силы и нервы.

Всегда стоит помнить о том, что расторжение договора купли-продажи это сложное дело, но вполне осуществимое.

Однако если же вы решили самостоятельно решать данный вопрос, то вам следует учитывать вышеуказанные пункты, а так же наши замечания. И в случае, если дело дошло до судебного иска, тщательно обдумать и указать все нужные вам вопросы и положения.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *