Продажа квартиры без вступления в наследство

Одним из способов получения жилплощади является наследование. Унаследовать можно дом, дачу, квартиру, комнату, земельный участок или часть какой-либо недвижимости.

Принимая имущество наследник оформляет право собственности и становится полноправным владельцем недвижимости. Теперь он вправе выполнять с жильем любые юридически значимые действия: обменять, продать, завещать, подарить.

В связи с этим возникает закономерный вопрос: а нужно ли платить налог с продажи квартиры? Если да, то кто и когда должен это делать? Какую сумму придется отдать государству за реализацию унаследованного имущества, и чем отличается продажа квартиры менее 3 лет в собственности от прочих видов сделок?

Продажа квартиры без вступления в наследство

Мы расскажем, какие нюансы следует учитывать, чтобы избежать возможных рисков при оформлении сделок с унаследованным имуществом. Внимательно изучив материал вы сумеете избежать досадных ошибок.

Оформление наследства. Особенности

Продажа квартиры без вступления в наследство

Итак, вам досталась квартира по завещанию. Когда можно продать имущество и как правильно это сделать?

Оглашение завещания является началом трудного и длительного пути к получению денег за унаследованное имущество. Продать квартиру можно лишь с том случае, когда имеются все соответствующие документы, к тому же, правильно оформленные. Существует определенный порядок действий:

  1. Обратиться в нотариальную контору, заявить о правах на наследство.
  2. Вступить в права наследования в течение 6 месяцев с даты его открытия.
  3. Получить на руки свидетельство о наследстве.
  4. Уплатить государственную пошлину.
  5. Зарегистрировать в собственность унаследованный объект и получить соответствующий документ.
  6. Найти покупателя, оформить документы для продажи.
  7. Уплатить налог с продажи квартиры, полученной по наследству.

Ндфл на продажу квартиры по наследству

Продажа квартиры без вступления в наследство

Как видите, уже спустя 6 месяцев вполне возможна продажа квартиры после вступления в наследство. Налог, а точнее необходимость его уплаты, будет зависеть от момента, в который решено провести сделку:

  1. Если вы решили избавиться от квартиры вскоре после оформления права собственности и владели ею менее 3 лет, придется отдать государству подоходный налог с квартиры.
  2. Жилье оставалось в собственности больше 36 месяцев? Налог при продаже квартиры, полученной по наследству, не взимается.

Внимание! Если дата получения наследства приходится на период после 31.12.2015 срок владения жильем, освобождающий от уплаты сбора, увеличивается до 5 лет.

Чтобы точно узнать, через сколько можно продать квартиру без налога, отсчитайте нужное число лет с момента смерти наследодателя. За начало отсчета принимается именно эта дата, а не день госрегистрации прав или получения свидетельства о наследстве.

В вопросе о том, нужно ли платить налог при продаже квартиры, есть еще один немаловажный момент. Когда продается недорогое жилье или часть квартиры (комната) и сумма сделки составляет менее 1 миллиона рублей сбор уплачивать нет надобности.

В соответствии с законом прежний порог неуплаты налога (3 года) сохраняется, когда жилье принято в наследство по договору о полном пожизненном содержании наследодателя.

Размер налогового отчисления

Продажа квартиры без вступления в наследство

Если предстоит продажа квартиры, полученной по наследству, налог 2018 будет обусловливаться сроком, в течение которого гражданин непрерывно проживает на территории России на протяжении текущего года.

  • 13% — придется уплатить тем, кто находился в пределах страны более 183 дней (резиденты);
  • 30% — государство потребует с того, кто присутствовал на территории государства менее указанного периода (не резиденты).

Внимание! Наличие гражданства РФ при этом не имеет никакого значения.

Исключение

Существуют отдельные категории граждан, для которых срок пребывания в стране не имеет значения. Они по умолчанию относятся к резидентам РФ вне зависимости, сколько дней за год провели на территории государства. К ним относят:

  • военнослужащих, выполняющих обязанности на территории другого государства по решению правительственных органов;
  • госслужащих, чья работа напрямую связана с пребыванием за границей (дипломаты, послы, др.);
  • специалистов высокой квалификации, опыт и знания которых чрезвычайно важны для государства (по отдельному списку).

Лица, причисленные к любой из указанных категорий, уплачивают налог в размере 13% вне зависимости от числа дней, проведенных на территории России.

Кто освобождается от выплаты налога

Продажа квартиры без вступления в наследство

Налог с квартиры, полученной по наследству, уплачивают все граждане. Ошибочно полагать, что инвалиды или пенсионеры или освобождаются от этого вида налогообложения. Это не так. В данном случае речь идет не об имущественном налоге, по которому и вправду предусмотрены льготы, а именно о налоге на доходы физлиц.

Единственное послабление, на которое стоит рассчитывать — уменьшение налогооблагаемой базы. Речь идет о том, что при выплате НДФЛ есть возможность снизить его размер. Для этого от полной стоимости сделки необходимо отнять 1 000 000 и уже с полученной суммы рассчитывать налог для уплаты.

Особенность вычета

Необходимо знать, что размер вычета в 1 миллион начисляется на весь объект. Поэтому если наследников несколько, то каждый может претендовать только на часть вычета, равнозначную доле в собственности. Такое утверждение справедливо, когда имущество продается по общему договору.

Чтобы каждый собственник (наследник) имел право требовать полный налоговый вычет в размере 1 млн рублей, квартиру необходимо продавать частями. То есть каждый наследник (собственник) должен заключать отдельный договор на продажу своей части квартиры.

Как продать без уплаты налогов

Продажа квартиры без вступления в наследство

Если вы внимательно прочли все, сказанное ранее, то уже поняли, что существует лишь 2 законных способа, когда налог на продажу квартиры, полученной в наследство, можно не платить:

  1. После смерти изначального владельца (наследодателя) прошло уже более 3 либо 5 лет.
  2. Стоимость реализуемого имущества не превышает 1 миллион рублей.

Помните! Недобросовестные продавцы стараются занизить стоимость имущества в целях снижения размера налогообложения или во избежание его уплаты. Рискует в таком случае, скорее, покупатель.

Во-первых, в случае аннулирования сделки он сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, что прописана в документах. А во-вторых, покупатель будет лишен государственной льготы по налогообложению за покупку собственного жилья. Как вернуть налог с квартиры мы рассказывали здесь.

Ну а продавцу необходимо помнить: фискальные органы отлично осведомлены о таком правонарушении, как уклонение от уплаты налогов. Так что вместо выгоды есть шанс получить статью о незаконном обогащении.

Важно! Наличие законного права не уплачивать налог с реализации наследуемого имущества не освобождает от обязанности своевременно подать декларацию 3-НДФЛ.

Оформление сделки

Продажа квартиры без вступления в наследство

По завершении процедуры наследования и регистрации собственности, реализация унаследованной недвижимости не будет чем-либо отличаться от продажи прочих видов жилья.

Единственный нюанс, который необходимо учитывать — количество наследников. Если их много, придется прийти к договоренности о продаже общего имущества. В противном случае возможна продажа каждой отдельной части, причем, не обязательно одному покупателю. Каждый наследник имеет право реализовать свою долю как отдельную часть, если, конечно, отыщет покупателя.

Для совершения сделки необходимо приготовить:

  • гражданские паспорта участников сделки;
  • документ о праве на наследство;
  • регистрационный документ из Росреестра;
  • техпаспорт, кадастровый паспорт на помещение;
  • доказательство, что на жилье не накладывалось обременение в виде ареста, залогового обязательства (выписка ЕГРП);
  • справки коммунальщиков об отсутствии задолженности;
  • выписка управляющей организации о количестве и перечне лиц, зарегистрированных по указанному адресу;
  • заверенное нотариусом согласие на совершение сделки от супругов продавца и покупателя;
  • письменный отказ от претендентов на наследство, когда таковые имеются;
  • разрешение опеки, когда сделка затрагивает интересы несовершеннолетних детей.

В общем-то, сложностей при реализации квартиры возникать не должно. Исключение может представлять случай, когда наследуемая недвижимость находилась в ипотеке. Через сколько можно продать квартиру в этом случае придется решать с банком.

Важно! Поскольку по наследству переходят не только права, но и обязательства, наследникам придется самостоятельно выплачивать задолженность по ипотеке, либо отказаться от принятия такого имущества.

Договор купли-продажи

Продажа квартиры без вступления в наследство

Равно как и при реализации квартиры, полученной любым другим путем, между сторонами заключается письменный договор купли-продажи. Документ имеет несколько важных пунктов, отсутствие которых считается основанием для признания его недействительным. К ним относят:

  • полные сведения об участниках сделки (данные паспорта, адрес, ф. и. о., ИНН, другие);
  • описание предмета договора (точный адрес, техническое состояние объекта; данные кадастрового паспорта);
  • стоимость договора;
  • обязанности и права сторон;
  • порядок расчетов;
  • способ и срок передачи объекта недвижимости;
  • ответственность участников за неисполнение условий соглашения;
  • дата составления, подписи, реквизиты сторон.

После обсуждения существенных условий, достижения полного согласия и взаимопонимания, документ подписывается сторонами, визируется печатью и подписью нотариуса. В дальнейшем оформленный документ подлежит обязательной госрегистрации.

Внимание! Раздумывая, облагается ли наследство налогом НДФЛ, и стараясь снизить расходы, продавцы часто занижают реальную стоимость квартиры. Чем это грозит обеим сторонам мы рассказывали выше. Так что дважды подумайте, прежде, чем соглашаться.

Регистрация в РосРеестре

Продажа квартиры без вступления в наследство

После подписания ДКП и заверения его у нотариуса действие переносится в территориальный отдел Росреестра или ближайший многофункциональный центр оказания услуг. Подавать документы на госрегистрацию лучше лично, либо через представителя. В последнем случае придется запастись доверенностью. К заявлению прикладывают:

  • ксерокопии гражданских паспортов продавца и покупателя;
  • ДКП и акт приёма помещения;
  • кадастровый паспорт жилья;
  • чек на оплату государственной пошлины за регистрацию (оплачивает покупатель).

Регистрация проводится в срок 10 дней (рабочих) с момента принятия документов.

Возможные риски

Продажа квартиры без вступления в наследство

Если процедура принятия наследства проведена без нарушений, осложнений возникнуть не должно. Тем не менее, периодически случаются ситуации, при которых вопрос, надо ли платить налог при продаже квартиры, отступает на второй план. Например, после реализации квадратных метров вдруг объявляются дополнительные наследники, также претендующие на долю имущества.

Истребовать свою часть они могут исключительно через суд. Но если рассмотрев все обстоятельства дела судья придет к выводу, что права заявителя ущемлены, договор будет аннулирован.

Получение наследства по завещанию не избавляет от такого риска. Завещание можно оспорить в судебном порядке.

Чтобы снизить риск подобной ситуации, следует придерживаться некоторых правил:

  • требовать документ, подтверждающий факт отсутствия прочих наследников;
  • получить нотариальный отказ от доли в пользу продавца у других претендентов, если таковые имеются;
  • уточнить у нотариуса, все ли действия проведены для установления полного круга наследников.

Однако даже точное соблюдение этих условий не может со стопроцентной вероятностью гарантировать отсутствие рисков. Для дополнительной безопасности лучше воспользоваться помощью квалифицированного юриста, причем такого, который разбирается в тонкостях ведения сделок с наследуемым имуществом, имеет успешный опыт подобной работы.

Итоги

Надеемся, наша статья помогла разобраться, платится ли налог с продажи квартиры, доставшейся по наследству. В целом такая сделка мало чем отличается от реализации прочего имущества. Однако если у вас остались вопросы, вы можете в любое время обратиться за бесплатной консультацией к нашим специалистам. Мы постараемся в кратчайший срок прояснить все неясности.

Читайте также:  Командировка в выходные дни: я выехал к месту командировки в субботу 27-го, приехал 29

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству — советы экспертов (видео)

Эта подборка ответит на все Ваши вопросы. Обязательно посмотрите все экспертные видео.

Порядок и важные нюансы при продаже наследства до и после вступления в права на него

Продажа квартиры без вступления в наследствоЧеловеку по наследству достается имущество, с которым он не знает что делать, а вот деньги нужны всегда. Естественно, возникают вопросы о том, как осуществляется продажа наследства, в какие сроки и какие налоги придется платить. Законодательство РФ дает ответы на них, а потенциальным наследникам следует иметь нужную информацию заранее, чтобы избежать ненужных проблем, в т.ч. судебных разбирательств.

Можно ли продать недвижимость и иное имущество, не вступая в права?

Продажа квартиры без вступления в наследствоОбязательно ли надо ждать полгода, чтобы продать наследуемое имущество? Ответ можно проиллюстрировать примером по продаже дома. В соответсвии с п.4 ст.1152 ГК РФ наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, а не от даты его принятия. Это положение дает теоретическое право на продажу дома до оформления всех прав через 6 месяцев после смерти наследодателя.

  1. Для этого необходимо подать заявление нотариусу для открытия наследства, который удостоверит прием документа.
  2. Далее, можно заключить предварительный договор купли-продажи дома, но оформить сделку официально не удастся.

Таким образом, наследник, являясь собственником дома со дня смерти наследодателя, может фактически передать недвижимость новому владельцу и зарегистрировать его по данному адресу, не дожидаясь официального вступления в наследство. Закон этого не запрещает.

Однако, регистрация купли-продажи может произойти только в положенные сроки. Важно учитывать, что имеется риск появления иных наследников, которые на законных основаниях получат свою долю.

Предварительный договор купли-продажи будет признан недействительным, и покупатель потеряет права на дом.

Юридически безупречным может считаться только договор, заключенный после получения свидетельства о вступлении в наследство и госрегистрации права наследника в Росреестре. Данное правило распространяется и на любое другое наследуемое имущество.

Через какое время можно продать имущество, полученное при наследовании?

Закон не ограничивает наследника после вступления в наследство по сроку продажи имущества. В принципе, он может произвести сделку сразу после получения свидетельства. Другое дело, что со сроком продажи увязан вопрос налогообложения. Установлен порог владения в 3 года, а для жилой недвижимости – 5 лет.

Если продажа производится раньше, то уплачивается налог и подается декларация о доходах (3-НДФЛ) в налоговую инспекцию. Сделка после указанного срока владения имуществом налогом не облагается.

О том, через какое время можно продать квартиру или дом после вступления в наследство, говорится здесь.

Как быть при наличии нескольких наследников?

Продажа квартиры без вступления в наследство Если наследство распределено между несколькими наследниками, то каждый из них имеет право распоряжаться причитающейся долей по своему усмотрению. Продажа имущества может осуществляться 2 способами:

  1. Общий договор купли-продажи. Он подписывается всеми наследниками, а текст согласовывается. Причитающаяся сумма дохода распределяется согласно долям в имуществе. Также определяются и НДФЛ, который оплачивается каждым наследником отдельно.

    Общая сумма налога рассчитывается, как стоимость сделки за минусом налогового вычета (1000000 или 250000 руб), умноженная на 13%. Декларацию по форме 3-НДФЛ каждый из участников подает отдельно.

  2. Индивидуальный договор. Любой из наследников может продать свою долю в наследстве независимо от других приемников. Он заключает сам договор с покупателем на свою часть имущества. При расчете налога учитывается часть налогового вычета, пропорциональная доле продавца в общем имуществе. Например, при владении ¼ части дома вычет составит 1000000:4=250000 руб.

Наличие несовершеннолетнего преемника

Законодательство РФ строго контролирует соблюдение прав детей. Это обстоятельство существенно осложняет продажу имущества при наличии несовершеннолетних наследников.

Любая сделка с имуществом, принадлежащим им, может совершаться только после согласования с органом опеки и попечительства (ООП).

Без положительного решения этого органа продажа будет признана недействительной.

Важное условие для положительного решения – сохранение равноценного имущества за ребенком. Его наследство или доля может быть продана, если выделяется аналогичное имущество в другом месте. Например, несовершеннолетний унаследовал часть дома и проживает в нем. Согласие на продажу всего дома может быть получено только при выделении ребенку такой же доли в другом доме или квартире.

Сделка может совершиться только после госрегистрации новой собственности и прописки ребенка в другом месте. Аналогично решается вопрос и с продажей любого другого имущества.

Для получения разрешения ООП потребуется заявление от обоих родителей и присутствие самого ребенка. Если ему исполнилось 14 лет, то требуется его письменное согласие. Представители ООП должны проверить условия проживания на новом месте для исключения ущемления прав несовершеннолетнего.

Налогообложение

При принятии наследства наследник не платит налог (НДФЛ), начиная с 01.01.2006. Получение любого дохода переводит наследство в ранг обычного имущества и подлежит налогообложению.

При продаже наследуемого имущества налоговое бремя зависит от срока владения. НДФЛ в размере 13% выплачивается при продаже дома или иного наследства, если срок владения им менее 3 или 5 лет.

Он исчисляется с момента открытия наследства, т.е. со дня смерти наследодателя.

Продажа квартиры без вступления в наследствоПри превышении указанного срока НДФЛ не оплачивается. Указанное правило распространяется на всех наследников, независимо от возраста, родства и наличия каких-либо льгот.

Важно учитывать, что при расчете НДФЛ наследник имеет право на налоговый вычет.

При продаже недвижимого имущества (дом, квартира, земельный участок) максимальная величина вычета установлена в размере 1000000 руб. При этом, право на него имеет каждый владелец доли в наследстве.

При реализации иного имущества (в т.ч. автомобиль, нежилые строения, различные вещи и предметы) установлен максимум вычета 250000 руб.

Налог в 13% установлен для налоговых резидентов РФ. В случае, когда наследник не считается резидентом, ему придется уплатить налог в 30%. Резидентом признаются граждане, проживающие не менее 182 дней в году в пределах РФ.

Как происходит процедура реализации?

В зависимости от вида наследуемого имущества правила его продажи имеют специфические особенности. Ниже приводится порядок действий для наиболее характерных разновидностей наследства.

Квартира

Для продажи унаследованной квартиры понадобится собрать следующие документы:

  • предоставить паспорта участникорв сделки;
  • подготовить свидетельство о праве на наследство;
  • свидетельство о госрегистрации права на собственность;
  • выписка из ЕГРП, в которой подтверждается отсутствие арестов или обременений;
  • кадастр или план квартиры из БТИ;
  • справка из ЖЭО об уплате всех коммунальных платежей;
  • выписка из домовой книги (об отсутствии в квартире зарегистрированных лиц).

Вместе с набором документов следует оплатить госпошлину и составить договор купли-продажи. Как правило, он составляется в офисе регистрационного органа непосредственно в момент совершения сделки. Но можно написать договор заранее у нотариуса и в последующем его заверить.

Автомобиль

Для продажи унаследованного авто заключается договор, который не требует нотариального заверения. Проданный автомобиль снова переоформляется в ГИБДД.

Продажа квартиры без вступления в наследствоСегодня законодательство допускает продажу без регистрации на себя. Продавец и покупатель встречаются в МРЭО (Межрайонный регистрационно-экзаменационный отдел), там машина переоформляется в счет покупателя. Понадобятся документы, подтверждающие вступление в наследство и договор купли-продажи. В дальнейшем обязанности на выполнение стандартных процедур берет на себя покупатель.

Для оформления договора понадобятся следующие документы:

  1. ПТС;
  2. свидетельство на право собственности в связи с наследованием;
  3. паспорта участников сделки;
  4. СТС.

Частный дом

После получения всех правоустанавливающих документов и разрешения всех наследственных споров, дом можно продавать. Такая сделка ничем не отличается от продажи дома его владельцем. С покупателем заключается договор купли-продажи, который заверяется нотариусом. Регистрация нового собственника производится в Управлении федеральной службы госрегистрации и картографии.

Продажа осуществляется в несколько этапов:

  1. Обращение в Госреестр. Это необходимо для оформления прав на наследство и получения выписка из ЕГРН.
  2. Поиск покупателя. Покупателем может стать еще один сособственник дома или другие люди, если участники долевой собственности не желают приобретать продаваемое жилье.
  3. Заключение предварительного договора. Документ подтверждает намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи.
  4. Заключение договора купли-продажи. В отличие от договора на продажу квартиры, здесь следует:

    • подробно описать оба предмета сделки (дом и земельный участок);
    • указать данные местонахождения земельного участка, кадастровый номер и площадь;
    • написать цену этих двух объектов.
  5. Оплата госпошлины на наследство земли и дома. После оплаты налога следует сохранить квитанцию, которую владелец предъявит в Росреестре для оформления прав на недвижимость.
  6. Оформление предмета сделки. Для этого следует предостваить в Росреестр следующие документы:

    • заявление (составляется на месте);
    • правоустанавливающими документы на предметы сделки;
    • договор купли-продажи;
    • справка о количестве зарегистрированных в доме;
    • квитанция об оплате госпошлины.

    Если собственником является несовершеннолетний, то дополнительно потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Наследник, обладающий только частью дома, должен уведомить о продаже своей доли других владельцев, которые имеют первоочередное право на покупку. Уведомление отправляется заказным письмом с уведомлением, и в нем обязательно указывается стоимость продажи.

Если другие наследники не проявили желание покупки, то доля продается в обычном порядке по договору купли-продажи. При оформлении такого документа обязательно предоставляется нотариально заверенный отказ остальных наследников от выкупа продаваемой части недвижимости.

Оружие

Продажа квартиры без вступления в наследствоГраждане РФ, имеющие право на владение оружием (в т.ч. по наследству), могут продать его юридическим или физическим лицам, имеющим лицензию на приобретение оружия. Сделка должна обязательно согласовываться с уполномоченным органом, а проданное оружие подлежит обязательной перерегистрации в ОВД по месту учета.

Процедура продажи начинается с уведомления местных органов внутренних дел. Затем в полиции пишется заявление в установленной форме. В нем указывается намерение владельца реализовать оружие с указанием покупателя. Помимо этого, понадобится предоставить свидетельство о вступление в наследование и лицензия.

Если наследник не получил лицензию, то оружие по истечении 1 года будет реализовано органами внутренних дел, а выручка перейдет правоприемнику.

Доля в ООО

Наследник имеет право продать свою долю, если Устав не запрещает правопреемственность. Первочередное право выкупа имеют другие участники ООО. Только при их отказе можно продавать долю другим лицам. НК РФ (п.17.2 ст.217) предусматривает уплату налога при продаже ранее 5-ти летнего владения долей. Порядок действий:

  1. Проверить устав на условия отчуждения доли третьим лицам.
  2. Определить стоимость доли.
  3. Соблюсти право преимущественной покупки доли.
  4. Получить согласие или отказ от покупки доли от лиц, обладающих правом преимущественной покупки.
  5. Получить в случае необходимости согласие на продажу доли третьим лицам.
  6. Заключить договор купли-продажи доли.
  7. Уведомить общество о совершившейся сделке.
Читайте также:  Можно ли вернуть задаток за недвижимость

Ценные бумаги

Для переоформления наследуемого имущества понадобятся:

Продажа квартиры без вступления в наследство

  • свидетельство о смерти завещателя и наследника;
  • документы подтверждающие родство с наследодателем;
  • нотариально заверенные копии паспорта и документов;
  • открытие личного счета для перевода ценных бумаг;
  • передача пакета собранных документов в реестродержатель;
  • переоформление ценных бумаг в собственность на наследника.

Продажа акций через брокера:

  1. Заключение соглашения на предоставление услуг брокера.
  2. Заключение депозитарного договора.
  3. Оформление перевода акций со счета держателя на счет брокера.
  4. Реализация ценных бумаг.
  5. Получение денег в кассе брокера.

Реализация акций без брокера:

  1. Подтверждение права собственности на акции. Обращение к держателю реестра (это может быть сама компания, продающая свои ценные бумаги, либо регистратор). Запрос на выдачу выписки по счету акционера, где отмечается полное количество ценных бумаг, которыми владеет обратившийся. Получение документа в течение трех рабочих дней с момента обращения.
  2. Переоформление прав на собственность, которое можно сделать обратившись к регистратору или нотариусу. Для перерегистрации держатель должен иметь при себе паспорт.
  3. Заключение сделки. Составление договора купли-продажи между держателем акций и частным лицом. Переуступка прав владения. Выкуп акций с оплатой, размер которой указан в договоре.

При продаже ценных бумаг наследник оплачивает НДФЛ независимо от срока владения. Исключение составляют бумаги, которые не обращаются на торгах (для них порог составляет 5 лет).

Авторские права

В соотвествии со ст.1259 ГК РФ в состав наследства могут входить авторское право на произведения, изобретения, предметы искусства, компютерные программы и другие интеллектуальные продукты. По наследству передаются имущественные права автора. Эти права сохраняются в течение 70 лет.

Продажа квартиры без вступления в наследство После получения свидетельства о наследовании наследник имеет право продать интеллектуальную собственность юридическому или физическому лицу. По договору могут передаваться все права или какая-либо их часть (например, только публикация или экранизация).

Возможность продажи предусматрены в ст. 1234 ГК РФ. При этом необходимо понимать разницу между отчуждением исключительных прав и передачей возможности распоряжения ими. В обоих случаях правообладатель получает денежное вознаграждение, однако отчуждение лишает всех прав владельца авторских прав, а распоряжение может проводиться на определенных условиях или в течение конкретных сроков.

Отчуждение может подлежать обязательной государственной регистрации или не подлежать и проводиться в формате гражданской сделки. Порядок оплаты, сроки и передачи исключительного права за отчуждённые авторские права указываются в договоре.

Отдельные виды наследства имеют свою специфику оформления и продажи, что надо учитывать при распоряжении имуществом. При продаже должны соблюдаться права других наследников, особенно несовершеннолетних детей. Спорные ситуации разрешаются в судебном порядке.

Как продать квартиру или дом до вступления в наследство

Продать квартиру, не вступив в наследство, фактически возможно с определенными рисками. Так как собственником до принятия наследства считается умерший человек, то и официальная продажа без изменения данных невозможна.

Особенности госрегистрации при продаже недвижимости

Согласно Российскому законодательству, любое отчуждение и приобретение недвижимого имущества должно пройти государственную регистрацию в управлении Федеральной службы кадастра и картографии. Регистрирующий орган вносит изменения в общую базу Росреестра об изменении собственника.

Продажа квартиры без вступления в наследство

Для того чтобы успешно пройти регистрацию, необходимо привести в порядок все документы. Помимо наличия договора купли-продажи, составленного между сторонами, продавец должен позаботиться о наличии всех правоустанавливающих документов. Эти документы подтверждают основание его владения недвижимым имуществом.

Даже если квартира находится в распоряжении без наличия правоустанавливающего документа, зарегистрировать ее в органах Росреестра не удастся. Именно так бывает, когда свидетельство на принятие наследства еще не получено.

Получение прав на продажу наследства

Согласно ст.1163 Гражданского кодекса РФ, свидетельство о праве на наследство выдается спустя шесть месяцев после смерти наследодателя.

Этот документ наследники получают у нотариуса. В настоящее время можно выбрать любого нотариуса. У них существует единая наследственная база. По ней любой нотариус может заниматься делами наследников.

Это значительно упростило принятие наследства тем людям, у которых нет возможности приехать к определенному нотариусу.

Ранее наследники разделялись по группам, каждая из которых принадлежала определенному нотариусу.

Для получения свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию, нотариусу необходимо предоставить:

Более подробный список требований предоставляется в выбранной нотариальной конторе.

Важно! В получении квартиры по наследству только свидетельство дает его получателю право на владение доставшимся недвижимым имуществом. Этот документ обязательно подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности от умершего наследодателя к его новому правопреемнику составляет такую же сумму, как и за приобретение недвижимости любым другим способом.

Как можно распоряжаться недвижимостью, не вступая в наследство

После смерти наследодателя у наследника возникает право владения и пользования его имуществом. До принятия наследства Вы можете проживать в наследуемой квартире или сдавать ее в аренду.

Однако право распоряжения в части отчуждения этого имущества возникнет только с момента получения документа о принятии наследства. Ранее шести месяцев, со дня смерти наследодателя, такой документ не выдается.

Однако, это не значит, что продажа квартиры до вступления в наследство не возможна. В течение времени подготовки документации можно смело искать покупателей. В случае если стороны достигнут соглашения, то можно переходить на стадию подготовки и оформления сделки купли-продажи недвижимого имущества.

Составление документации по продаже наледуемой квартиры или дома

До оформления основного договора купли-продажи, между сторонами составляется предварительная документация. Предварительный договор затрагивает все существенные условия продажи квартиры.

Продажа квартиры без вступления в наследство

Содержание предварительного договора:

  • намерения продавца и покупателя;
  • наименование и адрес продаваемого в будущем объекта недвижимости;
  • цена и порядок расчета;
  • срок действия.

Однако на некоторые условия соглашения необходимо обратить особое внимание.

Важные пункты предварительного договора:

  • стоимость продаваемого имущества;
  • входит ли переданные денежные средства в общую стоимость;
  • если переезд планируется ранее государственной регистрации, то в договоре должно быть об этом прописано.

В подтверждение намерения обычно покупатель передает продавцу сумму части стоимости за квартиру. Продавец в свою очередь передает ему подписанный документ о получении расчета или его части.

Акт передачи наследуемого недвижимого имущества при купле-продаже

Согласно акту приема-передачи, покупатель должен произвести полный осмотр приобретаемого объекта недвижимости.

Если в квартире имеются какие-либо недостатки – об этом сразу следует сообщить продавцу. Делается это для того, чтобы в последующем между сторонами не возникло споров.

Продавец в свою очередь освобождает отчуждаемую квартиру от своего движимого имущества.

К подобному имуществу относится вся мебель и техника, которая нужна продавцу, чтобы новый покупатель не был за нее в ответе.

После полной проверки стороной, планирующей приобретать выбранное недвижимое имущество, она подписывает акт приема-передачи. После подписания данного документа совместно с предварительным договором продавец освобождается от ответственности в сохранности имущества. Вся ответственность по оплате за свет, воду, коммунальные услуги возлагается на покупателя.

Юридическое оформление при продаже недвижимости из наследственной массы

Можно ли продать квартиру до вступления в наследство однозначно законодательством не урегулировано. Полное юридическое оформление будет происходить после вступления в наследство. Самое главное, в этой ситуации – это соблюдение всех правил.

Продажа квартиры без вступления в наследство

Важно! Нельзя до официальной продажи принимать любые денежные средства в качестве оплаты без какого-либо подтверждения.

Согласно подписания предварительного договора с актом приема передачи продавец может не переживать за важные нюансы. В частности за то, что до того, как продать квартиру официально, по вине покупателя произойдут значительные ухудшения.

Из-за недобросовестного покупателя, пока еще не собственника, могут накопиться какие-либо долги, произойти порча имущества, которая повлияет на продажу. Кроме того, предварительная документация дает продавцу спокойствие в том, что покупатель найден и после получения нотариальных документов, продажа имущества непременно осуществится.

Возможные риски

Самым главным риском со стороны покупателя является передача задатков.

Предоплата за покупаемый объект недвижимости – это воля покупателя, подтверждающая его намерения в его приобретении.

Самое страшное, что может произойти – это объявление других наследников, с которыми не было согласованности по продаже или смерть наследника, не успевшего продать дом.

Шансы на оформление недвижимости без достижения согласованности с новыми наследниками практически невозможны. Помимо этого, покупателю предстоит долгое прохождение через судебные инстанции для того, чтобы вернуть свои деньги, переданные в качестве задатка.

Таким образом, продать дом или квартиру до принятия наследства можно, но с обязательным соблюдением всей документации и с учетом возможных рисков. Чтобы подобные риски были минимальны, задаток нужно передавать незначительный.

Предварительный договор, наравне с актом приема-передачи, являются документами, имеющими юридическую силу.

Поэтому отказ продавца в продаже квартиры или попытка увеличить стоимость продажи, после подписания предварительного договора, без согласования со второй стороной не возможна.

«Внезапные наследники» после покупки жилья. Что нужно сделать, чтобы никогда с ними не столкнуться?

Мы уже рассказывали историю, когда к добросовестной покупательнице квартиры явился доселе не известный родственник предыдущей владелицы и заявил на нее свои права. Суд присудил квартиру ему, а девушка после долгих тяжб получила компенсацию от государства – миллион рублей. Что, конечно, было гораздо меньше суммы, за которую она ее купила.

Продажа квартиры без вступления в наследствоВ спорных ситуациях для суда важны нюансы. Мир Квартир

И такие истории не столь редки, как хотелось бы. Всплывают «неучтенные» жены-мужья, обделенные наследством дети и т.д. Как не попасть в такую ситуацию, что предусмотреть, какие документы получить, чтобы на вашем пороге не появились потом внезапные наследники? По нашей просьбе историю прокомментировал адвокат Тимур Маршани.

Ура, увеличили компенсацию от государства!

1 января 2020 года вступила в силу статья 68.1, внесены изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Согласно им, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию за утраченную недвижимость в размере кадастровой стоимости или в размере причиненного ущерба. Раньше гарантированная сумма компенсации была не более одного миллиона рублей.

Так что в вашей истории Ольга получила бы всю стоимость свой квартиры, указанную в договоре купли-продажи, если бы дело происходило в этом году!

Если объявился «внезапный наследник», то здесь поможет только суд. Нужно тщательно собирать доказательства, что новый собственник – добросовестный приобретатель, а не самозванец. Даже если суд встает на сторону наследника, в законодательстве прописаны меры поддержки для такой категории покупателей.

Добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со ст.

302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.

Читайте также:  Можно ли работать с судимостью в дет. саду?

Продажа квартиры без вступления в наследствоДокументы лишними не бывают. people.onliner.by

Как перестраховаться на случай мошенничества

Еще до сделки покупатель должен выяснить следующие вещи:

  1. Обязательно выяснить в УК, ЖЭУ, ДЭЗе или у соседей состав семьи продавца. Кто был зарегистрирован в этой квартире и в каких родственных отношения состоял с продавцом или с наследодателем. Также необходимо заказать архивную выписку из домовой книги.
  2. Если квартира досталась продавцу по завещанию, ознакомиться с текстом этого завещания. Ведь существует вероятность, что в нем, в соответствии со ст. 1137 ГК РФ, содержится завещательный отказ. Это значит, что завещатель мог обязать наследника предоставить пожизненное право пользования жильем какому-либо лицу. При этом смена владельца жилья не влияет на такое право.
  3. Запросить в МФЦ или Росреестре расширенную выписку из ЕГРН. Проверить сведения о правах на квартиру и наличие обременений.

Не занижайте сумму договора

За продажу жилья, в соответствии с требованиями Налогового кодекса, продавец должен заплатить НДФЛ. И часто продавец предлагает покупателю занизить стоимость квартиры в документах.

Но ни в коем случае, и особенно при покупке унаследованной квартиры, этого делать нельзя! Нужно обязательно прописывать всю сумму целиком исходя из цены договора, поскольку существуют случаи мошеннических действий со стороны продавцов квартир, доставшихся по наследству.

Продажа квартиры без вступления в наследствоЕсли вы занизите сумму покупки, при расторжении сделки вы не получите всех денег обратно. kakprosto.ru

Рекомендуется указывать в договоре полную сумму, за которую вы приобретаете квартиру. Если вдруг сделку расторгнут, только в этом случае возможна полная компенсация ее стоимости.

Специалисты рекомендуют покупать унаследованную недвижимость только после того, как пройдет год с момента оформления наследником титула на собственность.

Один год – срок исковой давности по оспоримой сделке. Чтобы обезопасить себя, сделайте все официально, обратитесь к нотариусу для оформления сделки.

Советуем быть осторожнее с продавцами, которые предлагают квартиру по слишком заниженной цене, либо четко не отвечают на вопросы о своих родственниках и не внушают вам доверия.

Можно ли продать квартиру до вступления в наследство

  1. Проживём.com≫
  2. Квартира≫
  3. Продажа≫
  4. Можно ли до вступления в наследство

Статья обновлена: 21 декабря 2021 г.

Здравствуйте. Для справки — в законе нет такого понятия как вступление в наследство, есть только принятие наследства.

Наследнику можно продать квартиру только после получения от нотариуса свидетельства о принятии наследстве. До этого момента квартиру продавать нельзя и без разницы наследство по завещанию или по закону. Без свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ

Почему так? Только собственник квартиры имеет право ее продать, то есть передать свое право собственности кому-либо — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. Право собственности переходит наследнику после смерти наследодателя, но наследник должен документально подтвердить свое право собственности. Для этого нужно получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство — п. 2 ст. 1162 ГК РФ.

Образец свидетельства о праве наследстве

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

А можно продать квартиру с помощью отказа от наследства? Наследник может отказаться от наследства, но только в пользу других наследников — п. 1 ст. 1157 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 1158 ГК РФ.

Нельзя отказаться от наследства в пользу человека, который не является родственником наследодателя. Причем согласно п. 2 ст. 1158 ГК, нельзя получать вознаграждение от отказа.

Грубо говоря, нельзя «продать» отказ.

Наследнику нужно помнить о налоге с продажи

Наследнику квартиры придется заплатить налог с ее продажи, если он владеет ей меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не с даты получения свидетельства о наследстве или регистрации права — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст.

1152 ГК РФ, Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 июля 2016 г. N 03-04-05/41483. Если квартирой владеть больше 3 лет, налога не будет.

Налог с продажи это НДФЛ (налог на доходы физических лиц), и он равен 13% от стоимости проданной квартиры минус 1 млн. в виде стандартного вычета — п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ.

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной квартиры — 1 млн. в виде стандартного вычета)

Про стоимость квартиры: если квартиру продали за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, налог будет считаться с 70% от кадастровой стоимости. Если квартиру продали за цену больше 70% от кадастровой, то налог будет считаться с цены продажи. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ.

Другие статьи

Как узнать кадастровую стоимость квартиры — онлайн способПолный список документов для продажи квартиры + инструкции как их получить

Пример №1. Квартиру продали за 3.5 млн. руб., ее кадастровая стоимость на момент сделки была в размере 2.3 млн. руб. Стоимость продажи больше кадастровой. Значит НФДЛ будет 13% * (3.5 млн. — 1 млн.) = 325 тыс. руб. Эту сумму продавцы делят по размеру своих долей.

Пример №2. Квартиру продали за 2 млн. руб., ее кадастровая стоимость — 3.1 млн. руб. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 66.6%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней. 13% * ((3.1 млн. * 0.7) — 1 млн.) = 152 100 руб.

Даже если после продажи унаследованной квартиры купить другую недвижимость, НДФЛ все равно придется заплатить. Разрешается уменьшить НДФЛ лишь проданной квартиры, которая была куплена, а не получена по наследству.

Другие статьи

Когда при продаже квартиры требуется нотариус

Продала полученную в наследство квартиру. Плачу ли я налог?

Sergey/Fotolia

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Безусловно, Вы имеете право не платить налог, потому что по действующему законодательству право собственности возникает с момента открытия наследства (с момента смерти наследодателя), либо с момента вступления решения суда в законную силу (о признании гражданина умершим).

Продаю наследственную квартиру. Какой налог я плачу?

Налог с продажи квартиры: правила и примеры

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов:

В большинстве случаев срок владения собственником объектом недвижимости исчисляется с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости. Однако в законе есть ряд исключений, одним из которых является как раз представленная ситуация.

В соответствии со статьями Гражданского кодекса РФ, в данном случае срок владения квартирой исчисляется не с даты государственной регистрации права собственности на квартиру, а с даты открытия наследства (то есть даты смерти наследодателя или даты объявления гражданина умершим в силу решения суда). При этом не имеет значения дата фактического принятия наследства или регистрации права собственности. Поэтому продавец такой квартиры полностью освобождается от уплаты налогов от продажи этого объекта недвижимости. Кроме того, нет необходимости заполнять декларацию и отчитываться перед налоговой по данной сделке.

Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:

Согласно закону, физические лица освобождены от уплаты налогов на имущество, полученное путем наследования. Однако это не значит, что при продаже им не придется выплачивать налог с продажи.

Если продавец получил квартиру в наследство, то все последующие связанные с ней операции будут осуществляться по общему правилу, и не имеет значения, продается квартира, полученная по наследству или приобретенная иным путем – купля-продажа, дарение, приватизация и т. д. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что при продаже унаследованной квартиры, следует выплачивать налог, согласно общим принципам налогообложения физических лиц.

Квартира в наследство и завещание

Продали наследственную квартиру и купили новую. Какой налог мы платим?

Но следует обратить внимание на ряд особенностей: в частности, на то, что наследник, в собственности которого квартира находится более трех лет, при продаже не будет обязан выплачивать налог, а с 2016 года условие нахождения в собственности увеличилось до пяти лет.

Также важно учитывать, что срок следует отсчитывать не с момента государственной регистрации и не с момента фактического перехода прав на собственность, а с момента смерти наследодателя.

Также налог не выплачивается в том случае, если продажа квартиры производится лицом, который попадает под категорию граждан, имеющих налоговые льготы: это инвалиды 1-й и 2-й группы, пенсионеры и инвалиды детства.

Таким образом, если имеет место хотя бы один из пунктов, перечисленных в качестве оснований для освобождения от налога, продавец будет иметь право не платить налог.

Отвечает ведущий юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Елена Вожова:

По действующим сегодня правилам, если жилое помещение принято гражданином по наследству от близкого родственника, предельный срок составляет три года.

Если жилье получено от человека, с которым наследник не связан близким родством, срок продлевается до пяти лет (ст. 217, 217.1 НК РФ). Правила распространяются на жилье, полученное продавцом в собственность после 1 января 2016 года.

Если жилое помещение стало собственностью раньше этой даты, срок владения для отчуждения жилья без налогов равен трем годам.

Гражданский кодекс РФ в статьях 1114 и 1152 определяет: наследство принадлежит наследнику с момента открытия. Наследство открывается в день смерти наследодателя, а время фактического принятия наследства не имеет значения, как и момент регистрации права. Право собственности у наследника появляется именно в день смерти наследодателя.

В рассматриваемой ситуации не нужно платить налог независимо от того, являлся ли наследник близким родственником наследодателя или был посторонним ему человеком.

Право собственности у наследника возникло в день смерти наследодателя более трех лет назад, соответственно, жилплощадь стала собственностью наследника до 1 января 2016 года, несмотря на то, что официально зарегистрирована собственность позже.

Для такого имущества установлен предельный срок владения три года, и по истечении указанного срока платить налоги при продаже жилья не нужно.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Как разделить наследственную квартиру?
  • Как получить долю в квартире после смерти родителей?
  • Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *