Проблемы с риэлтором: сложная, но интересная. Есть однокомнатная квартира, с 2 - Zoi Travel

Плохой риэлтор провалит сделку купли-продажи недвижимости, обманет или лишит вас квартиры или денег, не понеся материальной ответственности, поэтому разберем, как отличить плохого риелтора от хорошего по признакам, дадим советы, если уже работаете с агентом.

Маклер играет важную роль в согласовании и проведении сделки, если приглашен одной из ее сторон и во избежание неприятностей должен соответствовать требованиям, иметь лицензию и т.д.

Плохой риэлтор: признаки

Список:

Ненадежность. Вы договорились, что он позвонит в определенное время, а он забыл или хуже того — опоздал на показ вашей квартиры, причем неоднократно. До него непросто дозвониться;
Риелтор не интересуется вашими потребностями, как покупателя или продавца недвижимости, что сразу должно наводить на мысль о его компетентности;
Сотрудничество с плохим риэлтором часто связано с невнятностью дальнейших действие, как ваших, так и его. Он ничего толком не объясняет ссылаясь на профессионализм и каждый его шаг для вас неожиданность;
Компетентность в вопросах маркетинга и торга для плохого риэлтора пустой звук и не стоит ожидать, что он даст дельный совет или креативное решение сложной ситуации;
Ваше сотрудничество с риэлтором кончится плохо, если он не имеет специализации, т.е. продает все, что подвернется, не имея достаточного опыта в чем-то одном, например, только в продаже вторичного или только первичного жилья;
Если риелтор плохо ориентируется в продаваемой или покупаемой вами недвижимости, то он не сможет указать вам на минусы подбираемого жилья или преимущества, что впоследствии плохо скажется на покупке;
Если вы работаете с риэлтором по эксклюзивному договору, то реализация оговоренных задач, поставленных вами перед ним должна быть в приоритете;
Плохой риэлтор часто идет на поводу у клиентов, потокая их желаниям, но это не вариант, когда есть скрытые недостатки у покупаемой вами квартиры, а риелтор, боясь высказать свое мнение утаил их от вас;
Хороший риэлтор отлично знает район, в котором работает, все его плюсы и минусы и если ваш некомпетентен, то стоит задуматься о продолжении сотрудничества с ним;
Агент по недвижимости кормится за счет комиссионных, но только плохой агент ставит их выше интересов клиента, который его нанял;
Панибратские отношения, которые навязываются релтором должны сразу вас насторожить, потому что возможно, есть этому причина, например, втереться в доверие и обмануть;

Как отличить хорошего риелтора от плохого: советы

Советы покупателям и продавцам:

Специалисты по недвижимости из родственников или друзей не всегда хорошие, потому что имеют мало опыта продаж и «тренируются» на первых клиентах, что может плохо кончится для вас;
У плохих специалистов по недвижимости могут быть негативные отзывы в сети, поэтому прежде чем определиться с каким агентом сотрудничать — проверьте информацию о нем в сети Интернет;
Хороший риелтор производит хорошее первое впечатление, потому что знает, насколько это важно;
Если у вас внутреннее чутье отторгает агента, который предложил вам услуги — прислушайтесь к интуиции, она редко подводит;
Обязательно проверьте сертификат у специалиста, узнайте, в каком агентстве работает и прежде чем подписать договор на оказание услуг наведите справки не только о риэлторе, но и агентстве;
Узнайте работает ли реэлтор сам на себя или на риэлторскую фирму. Последнее предпочтительнее только потому, что в случае сложностей на сделке, подключатся более опытные коллеги и юристы компании;
Практика имеет большое значение и если агент до встречи с вами проработал без году неделя и провел несколько сделок, то результат по вашей купле-продаже может быть неудовлетворительным;
Прежде чем соглашаться на сотрудничество поговорите с претендентом, обратите внимание на манеру говорить, используемые слова, жаргон, какие приемы использует для склонения к положительному решению, например, запугивание сложностями покупки или продажи;
Попросите рассказать, как агент планирует продавать вашу недвижимости или подбирать и если изложенное им покажется вам логичным и понятным, то возможно перед вами хороший риэлтор;
Поинтересуйтесь об образовании вашего будущего представителя на сделке, желательно, чтобы оно было юридическое;
Хорошие риэлторв не будут давить на вас, чтобы вы во чтобы то ни стало подписали договор об оказании услуг. Это предложение не должно озвучиваться на первой встрече, а если и было озвучено, возьмите паузу и пока вы сами не позвоните, хороший риэлтор не будет доставать звонками и просьбами;
При подписании договора обратите внимание на указание всех финансовых расходов на комиссию и рекламу и т.д. — они должны быть прописаны.

Вы узнали признаки хорошего и плохого риелторов, как их отличить и советы при общении с агентами по недвижимости. Придерживайтесь их и тогда сделки купли-продажи пройдут намного комфортнее.

Клиент не всегда прав: как обманывают риэлторов и что делать

Как много написано о «серых» и «черных» риэлторах, мошенничестве и плохой работе некоторых агентов по недвижимости и как редко вспоминают о недобросовестных клиентах, которые обманывают риэлторов, пытаясь понизить комиссионные или вовсе их не выплачивать! И это не редкое событие, а привычное явление на рынке недвижимости.

Есть немало проявлений людской жадности и безответственности, но худшие из них направлены на обман человека, который потратил на вашу проблему свои силы, время, а иногда и личные средства. Исправить ситуацию можно только долгой и системной работой над уровнем культуры в стране с трансформацией личности во что-то более цивилизованное и достойное.

А как в нынешних условиях хотя бы защитить риэлтора от подобных напастей?

Зачем платить, когда можно не платить?
Главный и самый распространенный вид обмана – это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риэлтора или снизить размер его комиссионных.

Михаил Рая, специалист по недвижимости: «Часто, даже чаще, чем хотелось бы. В последнее время участились попытки клиентов не заплатить риэлтору за работу – проще говоря, «кинуть». Таких клиентов «видно» в самом начале работы. Самое избитое: риэлтор – продавцу квартиры: «Вы рассматриваете возможность сотрудничества с риэлтором?» Продавец: «Приводите покупателя». И не поймет собственник жилья, что если у специалиста есть клиент-покупатель, то зачем ему (специалисту) предлагать продавцу свои услуги? А то еще смелее: «Поднимайте цену квартиры – что поднимите, то ваше». Разве не бред? То есть я делаю работу для тебя, а платить мне должен другой человек, совершенно непонятно почему.

Вариант от покупателя: «Вы мне покажите варианты. Я посмотрю, подумаю». О чем ты подумаешь, мыслитель? Лучше бы «подумал» о том, что не будет риэлтор подбирать тебе объекты без мотивации. Здесь разговор короткий. Договор, предоплата. Устраивает? Работаем. Нет? Удачной покупки! Не доплатить часть комиссии на сделке – весьма распространенный вариант. «Я считаю, вы на такую сумму не наработали». Чтобы таких «считалок» не происходило, деньги в отдельную ячейку, в договоре аренды ячейки условия доступа прописаны. Чем больше опыта работы, тем меньше становится подобных «клиентов». Идут по рекомендациям, совсем другой уровень отношений. Да и сам уже видишь, кто есть кто. Если отношения с клиентом изначально доброжелательные, «прозрачные», то и подобных проблем не возникнет». Опытные риэлторы достигают той желанной профессиональной стадии, когда имя работает на них, а не наоборот, и они имеют возможность выбирать клиентов, большинство из которых приходит по рекомендации. Годы работы и накопленный опыт позволяют почти безошибочно определить по поведению, взгляду, речи и косвенным признакам, кто из продавцов или покупателей желает обмануть и не собирается выполнять договоренности с риэлтором. С такими людьми или лучше не тратить время и не работать вообще, или рискнуть, вооружившись всеми доступными видами письменных договоров, актов и расписок.

Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Видимо, по причине неприлично малых комиссионных, с двухтысячных не сталкивалась с обманом при оплате своей работы. С попытками моих клиентов работать сразу с несколькими агентами – да, но это быстро выявляется, и приходится вежливо объяснять клиентам, что я не участвую в массовых забегах».

Труднее обстоит дело, если проблемы возникают не с частным лицом, а с контрагентом или заказчиком, например, застройщиком многоквартирных жилых домов.

Недоразумения на первичном рынке
1) застройщик продает сам, возможно, открывая собственное агентство недвижимости или отдел продаж;
2) заключает эксклюзивный договор с одним агентством недвижимости;

Если проанализировать практику продаж квартир в новостройках в последние годы, то можно увидеть, что результативными оказываются три схемы:

3) заключает договоры только с двумя-тремя компаниями (так называемый «ко-эксклюзив»). Иногда эксклюзивный агент привлекает субагентов, с которым делится комиссионными. Бывает, что крупное агентство недвижимости само становится инвестором и застройщиком, тогда вопросы сами собой снимаются.

Продавать новостройки по обычным агентским договорам берется или начинающее, или небольшое агентство, особенно в регионах, или компания, которая уверена в безупречной репутации застройщика. В последнем случае бывает достаточно и формальных договоренностей, и обычных гарантийных писем.

Но основная проблема в другом: агентства недвижимости не хотят рисковать и работать «вхолостую»: тратить деньги на рекламу и время на просмотры с покупателями, которые потом могут обратиться к застройщику напрямую, что регулярно и происходит. Застройщик может об этом и не догадываться.

В одном из городов Южного Подмосковья был построен жилой комплекс с апартаментами. Опыта продаж подобных объектов у девелопера не было, и он искал оптимальную для себя стратегию. Его сотрудники объехали 20 региональных агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве.

«МИЭЛЬ» и две другие крупнейшие фирмы согласились работать только на условиях эксклюзивного договора: «Иначе нет никакого смысла работать, даже если объект привлекателен».

Еще несколько известных фирм согласились продавать объект только при условии, что работать будет не более 2-3 фирм и только в том случае, если не будет никаких рекламных растяжек на доме и в ближайшей зоне видимости с телефонами самого застройщика: «Мы будем приводить покупателей, которым просто укажем путь к собственнику. Нет смысла».

Просмотровые листы также не являются гарантией: «Кто будет потом отслеживать, оформлена ли другая квартира на это лицо или члена его семьи? Даже если застройщик добросовестный и порядочный, то как он узнает, приводили ли мы этого покупателя?» Если бы застройщик согласился на предоставление эксклюзивного права и обеспечил большой объем продаж, то несколько агентств были готовы понизить комиссионные с 3-4 до 1,5-2%. В результате была достигнута договоренность о частичном эксклюзиве: застройщик имеет право продавать объекты сам, но между двумя компаниям разделяет эксклюзивные права на продажу в том смысле, что не обращается к другим агентам. Риски потерять часть покупателей сохранились, и агенты это понимают, но при такой схеме они ниже. В суд с требованием о выплате заработанных комиссионных агентства стараются лишний раз не обращаться, так как выиграть его непросто даже при наличии подтверждающих документов. Останавливают от судебных тяжб и репутационные риски: лучше избегать публичных конфликтов и споров, которые могут навредить репутации или оставить двойственное впечатление из серии «то ли он украл, то ли у него украли, но была там какая-то неприятная история».

Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Спорную ситуацию по законодательству положено решать в суде, но суд считаю инстанцией неповоротливой и медлительной, отнимающей к тому же у участников процесса невероятное количество времени.

Убедилась на практике, доказательство тому – приватизированная на мужчину квартира, на момент приватизации он был прописан в ней один, затем он продал эту квартиру своей внебрачной дочери – пришлось доказывать, что проданная при жизни квартира не является наследством для сына этого же отца от первого брака – ходили в суд 2,5 года (отец разбился на машине в 56 лет). Казалось, всё должно было стать очевидным на первых двух заседаниях – ан, нет! Не могу представить, что бывает, когда оспариваемая сумма колеблется в пределах 200-500 тыс. руб. – быстрее и дешевле эти деньги заработать заново».

Дела судебные

Некоторые риэлторы, тем не менее, пытаются защитить свои права, хотя судебная практика по возврату подобных комиссионных невелика. В октябре 2013 года в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело № А40-45043/13. С иском обратилось агентство недвижимости ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ» о взыскании невыплаченных комиссионных с застройщика ЗАО «Мосстройреконструкция» (бывшее ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М») в размере 790 800 руб. В феврале 2012 года застройщик привлек агентство недвижимости к продаже квартир в одном из ЖК, договоренность была скреплена Гарантийным письмом о выплате комиссионных в размере 4% от стоимости жилого помещения в случае заключения договора купли-продажи. Речь шла о любой из квартир в нескольких корпусах новостройки, принадлежащих застройщику на праве собственности. Риэлтор привел покупателя на одну из квартир, что подтверждается соответствующим актом просмотра, затем был заключен предварительный договор купли-продажи. Однако обстоятельства сложились так, что предварительный договор был позднее расторгнут, деньги возвращены покупателю, но он приобрел другую квартиру в этом же комплексе. Застройщик согласился на выплату комиссионных агентству, но в размере 1,5%, а не четырех, т.к. обязательства были выполнены не в полном объеме, а частично. Агентство недвижимости с этим не согласилось, обратилось в арбитражный суд и дело было проиграно. Суд отказал в удовлетворении исковых требований по нескольким причинам. Во-первых, акт просмотра был подписан только на первую квартиру, но предварительный договор был впоследствии расторгнут. Да, гарантийное письмо касалось всех квартир в комплексе, а не только одной конкретной, но купленная в конечном счете квартира на момент подписания гарантийного письма не принадлежала застройщику на праве собственности (она была оформлена на два месяца позднее по договору мены) и формально могла не рассматриваться в качестве объекта продажи, отданного на реализацию агентству недвижимости. Во-вторых, по мнению суда, истец не предоставил документы, которые подтверждали бы сам факт оказания услуги и были бы подписаны ответчиком (застройщиком), например, акт сдачи-приемки услуг. Истец попытался обратиться в арбитражный апелляционный суд, но не добился успеха – решение суда первой инстанции оставили в силе. Кроме того, был приведен еще один аргумент: акт осмотра квартиры был составлен агентством недвижимости в одностороннем порядке и не был подписан уполномоченным лицом со стороны ответчика, несмотря на то, что назначение этого документа – письменно засвидетельствовать факт показа квартиры риэлтором и ее просмотра конкретным покупателем, что застройщик не отрицал. Агентство недвижимости проиграло суд, имея на руках и гарантийное письмо, и акт просмотра квартиры, хотя ситуация была действительно спорная и неоднозначная. И все-таки, если риэлтора обманули, не заплатили или не доплатили, будь то частное лицо (продавец или покупатель), заказчик – юридическое лицо или контрагент, стоит ли обращаться в суд и насколько велик шанс его выиграть?

Елена Владимировна Казанкова, управляющий партнер компании «Юридическое бюро»: «Конфликт между риэлтором и бывшим клиентом, которому оказаны все оговоренные услуги, но который «передумал» их оплачивать, – ситуация, к сожалению, не выдуманная. Потенциальная опасность заложена уже в самой схеме отношений: временной разрыв между оказанием услуг и их последующей оплатой. Редкий клиент согласится на авансовую оплату услуг, даже частичную.

Рассматривая перспективы судебного разбирательства с недобросовестным клиентом, сразу стоит обратить внимание на формальную сторону отношений. При обращении в суд встанет вопрос – какие документы предъявить, на что ссылаться? Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Нечасто в начале работы создается необходимое документарное обеспечение отношений между риэлтором и клиентом. Причина этого видится не только в динамике работы, но и в отсутствии квалифицированной юридической поддержки у риэлторов. С одной стороны, редкий клиент найдет в себе силы, умение и желание читать более одной-двух страниц детально составленных документов, в которых «так много букв». С другой стороны – высокая конкуренция на рынке риэлторских услуг, борьба за клиента, потакание последнему («клиент всегда прав») – весомые аргументы сократить «бумажную волокиту», отказавшись от комплексной оценки и минимизации рисков и отдав предпочтение надежде на порядочность. Парадоксальная ситуация – детальный договор часто порождает не уверенность в профессионализме исполнителя, а подозрение со стороны «обычного гражданина» в том, что есть какой-то подвох. Рассматривая массового клиента, можно предположить, что риск отказа от заключения договора с риэлтором прямо пропорционален объему документов, в которых последним детально описаны права и обязанности сторон, порядок выполнения услуг и их оплаты. Как неоднократно высказывались сотрудники ООО: «Юридическое бюро, имеющее большой опыт работы по указанной вначале проблеме, чтобы избежать потенциальных подобных конфликтов с недобросовестным клиентом, любой риэлторской компании, в зависимости от ее размера, нужен юрист или целый юридический департамент. Такой метод защиты обходится недешево, но позволяет обеспечить определенную защиту от недобросовестных клиентов. Другим, более дешевым и надежным способом обеспечения юридической защиты является привлечение независимой юридической компании.

Защита от потери времени

Итак, основной вид обмана риэлторов основан на простом желании некоторых клиентов, контрагентов и заказчиков недоплатить или вообще не платить за оказанные услуги. Интуиция и опыт иногда помогают вычислить подобных партнеров и клиентов и избежать потерь времени на пустую работу. Однако не лишней будет и продуманная стратегия защиты. Что может сделать риэлтор? Все, абсолютно все договоренности и нюансы в отношении недвижимости должны быть изложены письменно. Работа с продавцом – детальный договор; каждый просмотр – письменный акт осмотра помещения за подписью всех сторон; работа с покупателем – договор на поиск объекта, желательно с предоплатой. Предоплата возвращается только в случае, если не показан ни один объект, который удовлетворял бы условиям поиска. Формы договоров лучше всего проработать вместе с юристами. Если есть подтверждающие документы и перспективы выигрыша в суде в случае обмана со стороны клиента или контрагента, что можно предварительно обсудить с юристом, то лучше в суд обращаться и не бояться возможных слухов и репутационных потерь. О репутации важнее беспокоиться заказчикам, в частности, девелоперам и застройщикам, которые не выплатили по тем или иным причинам комиссионные агентству недвижимости. Практика показывает, что крупные компании-застройщики предпочитают мирно решать вопрос со спорными выплатами и не доводить дело до суда.

Если агент работает в компании, то лучше позаботиться об официальном трудоустройстве. Не секрет, что некоторые фирмы до сих пор никак не оформляют работающих у них агентов, а некоторые вместо трудовых договоров стараются ограничиться гражданско-правовыми.

При этом одни инстанции считают гражданско-правовые договоры с частными лицами основанием для обвинения этих лиц в незаконной предпринимательской деятельности, другие делают оговорку, что подобное обвинение применимо лишь в случаях уклонения от уплаты налогов.

Самый оптимальный способ, как полагают многие риэлторы, зарегистрировать ИП и работать или самостоятельно, или заключать трудовой договор между ИП и агентством недвижимости.

И налоги платить 6% по УСН, и почувствовать себя более уверенно, и имидж с авторитетом улучшить, и получить право защищать свои интересы на переговорах, в суде и прочих инстанциях.

Психологические игры в сделках с недвижимостью. Риэлтор не участвует, но страдает

Это была весенняя история с многомиллионной сделкой, в которой я получила изрядную порцию адреналина. Мой клиент, с которым мы работали уже 4 года, хотел купить инвестиционную недвижимость в Краснодарском крае.

Сделка была на 60 млн, и такая сумма подразумевает, во-первых, ответственное отношение сторон, а во-вторых, прозрачность всех действий. Но краснодарские нормы и правила у агентов, они как бы другие.

И в последний момент перед сделкой я увидела своего клиента с неизвестной мне стороны.

Татьяна Савченко, директор филиала ГК «Новосел»

Продавец был из Москвы. В свое время он приобрел эту недвижку, чтобы перепродать. Его интересы представляло краснодарское очень крупное агентство. И, прежде чем, мы вышли на сделку, пришлось пройти долгий и тяжелый путь согласования ее условий. Краснодарский край, он у нас очень грешен с документооборотом.

Я не знаю, кто больше хотел все бонусы и плюшки, продавец или агентство.

Но они пытались ставить условия, например, чтобы указать в договоре заниженную стоимость, и чтобы деньги проводились не через банк, а «прилетайте в Москву и положите купюры в ячейку».

Переговоры велись с юристом, и он на полном серьезе утверждал, что это нормальная схема оформления сделки. «А что вам не нравится?», — периодически спрашивал он. В общем, Краснодарский регион – это просто фантастика, что они там творят по сделкам.

Тем не менее, мы свои условия отбили, в договоре были указаны полные суммы. А покупателя я убедила отдельно компенсировать часть налога для продавца. Сумма сделки такая, что размер компенсации – это не тот случай, когда нужно торговаться.

При этом мы все равно остаемся в доме своей безопасности. Также сделка должна была проводиться через аккредитивы. Для этого на счет были положены 58 млн. И еще 2 млн были переданы продавцу в качестве задатка.

Мы к этой сделке довольно долго шли, и много моментов проработали.

На следующее утро в 9 часов нам нужно быть в офисе и завершить сделку. Сделка проводилась дистанционно, между регионами. Вечером накануне встречи в банке я делаю клиенту контрольный звонок. Его телефон вне доступа.

Вечер 10 часов, 11, 12 – связи с клиентом нет. И я не знаю, приедет он завтра в банк или нет.

Вечер накануне сделки

Конечно, корректное поведение агента подразумевает, что я должна была предупредить вторую сторону, что наша сделка под вопросом.

Но я не могу так подставить своего клиента, потому что я ничего в тот момент не знала, что на самом деле случилось. Мы так долго шли к этой покупке, и все было готово к ней, включая деньги.

И если бы его телефон был вне доступа хотя бы за сутки, то можно было бы безболезненно для всех перенести визит в банк.

Наступило бодрое весеннее утро. В начале девятого, когда до визита в банк оставалось меньше часа, связь с клиентом неожиданно наладилась. Поскольку в банке нужно было открыть аккредитив, а продавец живет в Москве, я понимала, что он наверняка уже где-то в пути со всеми документами.

У меня со всеми клиентами очень спокойные разговоры, чтобы не происходило накануне. Я по телефону задаю ему два важных для меня вопроса: «Все ли в порядке и идем ли мы на сделку?».

Он также спокойно ответил: «Да, идем, только я приеду к другому времени». Я перезвонила продавцу, озвучила ситуацию с переносом времени. И оставила его с выбором в действиях – например, отменить сделку.

И я понимала по тону ответа из Москвы, что это весьма реальный вариант.

* * *

Реакции людей в процессе сделки могут быть неоднозначными. Хоть на 60 млн сделка, хоть на 2 млн. Любой участник может в любой момент ее отменить. Или не выйти на связь, как вариант.

Мой клиент был не просто тот, который вчера в офис к нам зашел. Мы на постоянной основе работали уже 4 года. В предыдущих сделках ничего подобного не было. Он всегда был дисциплинированным.

Однако подготовка к этой сделке была очень сложной и выматывающей. И в какой-то момент клиент начал сомневаться. И если бы он директивно сказал «я на эту сделку не иду», он бы как минимум остался в минусе на 2 млн, которые были отданы продавцу в качестве задатка.

Клиент никак не объяснил мне свое поведение. А я спрашивать напрямую не стала. Хорошо, что в тот раз обошлось без драм. А они вполне могли быть. Рынок сегодня нестабильный как в цене, так и в ипотечных ставках. Могло бы быть очень много проблем, если бы это была «цепочка». Там и сердце могло отказать у кого-то, и психика не выдержать.

Я размышляла над этой ситуацией. Полагаю, что клиент обдумывал какие-то технические моменты. Мы продолжаем сотрудничать с ним до сих пор. Но с той сделки я осторожнее отношусь ко всем договоренностям, делаю двойной запас времени, и вообще стараюсь ни за кого не ручаться.

Ранее по теме:

отношения с риэлтором | Дом | Квартирный вопрос

В общем, напишу как есть, если дочитаете, вникните и что-то посоветуете, буду благодарна.Назрела необходимость переезда в 3ку. Было две 1ки. В ноябре нашли риэлтора, она с готовностью взялась нас продать/переселить до НГ. Посчитала, что мы можем рассчитывать на аналогичную квартру в 76м без доплат. Одну из однушек продали в декабре. Она настояла, что нужно снизить цену и мы упали в Кожухово с 5100 до 4800 и стали самой дешевой квартирой на 3м этаже. Ну, продали и продали.Теперь никак не продается наша квартира в САО. Квартира в КОПЭ, 7этаж, частичный ремонт, общая пл.39, балкон не застеклен, перепланировок нет. Альтернативу мы подобрали, риэлтор на свой страх и риск внесла туда аванс в 30тыс, параллельно понизив нашу в стоимости на 500тыс, рассчитывая продать до НГ. А не берут и хоть застрелись.26го риэлтор без предупреждения понизила еще на 200тыс (какая-то настоящая гонка), когда мы поинтересовались чего сразу на 200, а не на 100, она сказала, что по 100 с каждой стороны. Это значит, что нам надо теперб где-то добирать 100тыс.Сегодня выяснилось, что добирать нам надо 200тыс, т.к. условие «с каждой стороны» действовало ДО нового года. Как-то это стало напрягать мужа, потому что разве это правильно снижать цену, не уведомляя владельца, а потом и меняя правила на ходу?Теперь, если наша альтернатива нас не дождется и уйдет, нет смысла держать низкую цену, мы снова повысимся и будем сидеть еще фиг знает сколько времени. Только в этом случае, риэлтор, обидевшись на наши претензии будет работать с нашей заявкой уже на 100тыс дороже. Вот перед таким фактом нас поставили.С нашей стороны, мы во всем ее слушаемся, показы оперативные, практически в любое время, согласились умерить аппетиты и выбрали район, который рассматривали в последнюю очередь, на снижения, хватаясь за сердце соглашаемся.Блин, что делать-то? Менять риэлтора?
англо-американская пословица гласит :»На переправе коней не меняют» Я бы не стала менять ,она работает ,вы должны быть благодарны ей уже за то,что квартиру в Кожухово продала.
Почему договор с ней не заключили?Квартиру ниже рынка продали. А риэлтор комиссию свою решила поднять?Поставьте ей условия, на которых вам нужно продать цены сроки и комиссию, какую можете заплатить.Не согласится-меняйте. Наглая риэлтор , за клиентами охота идет, а она разбрасываетсяПопробуйте продать самостоятельно,а на сопровождение альтернативной сделки возьмите риэлтора. Мы так сделали, еще дешевле обошлось и быстро. Но у нас риэлтор с большим опытом и порядочный
То, что риэлтор снижает цену — это понятно. Сейчас продается только то, что процентов на 15 ниже аналогов. Это она и делает. А то, что не согласовывает с Вами суммы снижения — как-то странно. Либо Вы на все это ведетесь… Есть первоначальные договоренности по продаже, цене продажи, комиссии риэлтора. Вы ее ущемляли в комиссии? Нет. Тогда почему она считает неважным ущемить Вас (т.к. Вам надо где-то недостающие 200 т.р. найти)? Ну тут есть один нюанс — на сколько подходитпонравилась именно та квартира? Если сильно и есть возможность быстро компенсировать свои расходы, то может и пойти на это. Но, как-то странно, что продавая 2 однушки у Вас очень узкий выбор в 3-ках…Если есть договоренности по срокам из-за внесенного аванса, так дайте ей шанс продать в указанные сроки. А после этого срока — делайте так, как считаете нужным. Все же найти покупателя на однушку в САО с ценой ниже рынка не так сложно — ИМХО. В крайнем случае сопровождение сделки возьмете…
Кожухово — Москва. А цена для Москвы 4,8 м.р. — это совсем не дорого. Поэтому и продали ее. Цена была НИЖЕ аналогов, а первоначальные договоренности с автором по продаже были другие….Пусть тогда риэлтор на ту же сумму прогибает 3-ку. Все будут довольны.
Хочешь сделать хорошо -сделай сама.
Опытопределенные качества характера для этого должны быть. Не все это могут сделать.В данной ситуации не нравится, что автора прогнули в общей сложности на 700 т.р. (не считая комиссии риэлтора, а она, судя по методу работы, точно из крупного агентства, соответственно, комиссия еще будет не маленькой)…И до конца января будет спад активности. А это значит, что автор еще и аванс может потерять…
Финансовый кризис в стране и на рынке недвижимости ситуация такая : на некоторые квартиры… цену определяет покупатель .Квартира в доме -муравейнике в Кожухово ,это одна из некоторых.И большая удача + старания риэлтора ,что она продалась.
Не знаяя улицы, состояния квартиры и т.д. трудно что-то предполагать. А также утверждать: заслуга эта риэлтора или цены (свободной продажи и т.п.).Средняя цена по району 5,5 м.р. Есть объявления и с меньшими суммами. Но на сколько они соответствуют действительности (не являются ли заманухами) — надо прозванивать.http://realty.dmir.ru/msk/sale/prodazha-odnokomnatnyh-kvartir-kosino-uhtomskiy-raion/?page=4У нас «муравейники» — пол Москвы. А 4,8 м.р. для квартиры в МОСКВЕ (а некоторые покупатели ограничены в цене покупки и им нужна именно Москва) точно не большая цена на сегодняшний день.
Менять вам этого риелтора надо. Что-то она много на себя берет, распоряжаясь вашим имуществом по своему усмотрению.
Да там всего 10 улиц,и состояние квартиры здесь не имеет значения ваапще. Это одна из квартир ,цену на которую,определяет покупатель. Я могу ошибаться,но кажется.. это я с вами спорила по поводу » Янис,» в этом доме цену на квартиру определяет продавец… Квартир в Москве за 4,8 сотни,а покупателей …..
Мало вводных. В Кожухово (возможно ) была меньше 3-х лет в собственности.
Цену покупатель может определять в любом сегменте, но не в ЭКОНОМ и не на ОДНУШКИ! Всегда людям нужны будут однушки для разъезда или первой квартиры. А если смотрят данный район, значит территориально он им подходит, а на более дорогой район нет денег.Состояние квартиры в ЭТОМ сегменте имеет значение, знаю точно. У самой в продаже бюджетная 3-ка.P.S. Про «Янис» я не в курсе.
Цену покупатель может определять в любом сегменте………_____________________________________________________________Есть дома,квартиры в которых, покупатели с превеликим бы удовольствием прикупили ,но предложений нет.
Есть дома,квартиры в которых, покупатели с превеликим бы удовольствием прикупили ,но предложений нет. _________________________________________________________________И каким образом это относится к однушкам авторазаслугам риэлтора или эконом.сегмену?ЗЫ. Вот если риэлтор втюхает кому-то за 25 м.р. ту однушку в Крылатском — скажу честно: «Да, это заслуга риэлтора, т.к. круг покупателей мягко говоря сильно органичен».
А неважно. Корректировать цену можно только с согласия владельца и никак иначе.
АААААААААА,вспомнила я вас Спорить сейчас бессмысленно,автор указала мало данных о квартире в САО. А та,что продалась ..это большая удача. Продавать годами и продать быстро -это две большие разницы.
Риэлтор могла сколько угодно настаивать ,последнее слово всегда за продавцом. Автор согласилась ,на подписание ДКП её никто на аркане не тащил.
мы были довольны, когда она прогнула трешку с 11200 до 10500 с учетом проданной в Кожухово+ее комиссия в 300тыс+однушка за 6млн, как она и поставила ее, понизив с 6,5млн.А сейчас выясняется, что и этого может не хватить, потому что покупателя на однушку нет. Она говорит, что альтернатива больше не понизится и вынуждает на доплату. Это на сегодняшний день 200тыс, а что будет завтра? Квартира нуждается в ремонте и мы на него планировали деньги тратить.Вообще, мы сразу считали, что квартиры не равноценные, но поэтому и рассчитывали на 76м, а не на 80 и на состояние/расположение глаза закрыли.
комиссия 300тыс, по знакомству мать его ити
ул.Татьяны Макаровой, квартира была сначала с муниципальным ремонтом, потом сдавалась. Соответственно состояние было так себе, нуждалась в ремонте. Ну да, фиг с ней, она уже продана. Как вот дальше быть. Не хочется лохами какими-то оказаться.
Продать квартиру ниже рынка и дурак сможет. Вот если она трешку для Вас ниже рынка отхватит — тогда да, профи.Без согласия владельца снижать цену, считаю, нельзя. А если у вас денег вообще впритык, тогда покупать трешку не ту и не там где хочется? Такое впечатление, что Вашему риэлтору побыстрее бы продать, хоть за дешево, хоть как, и потом просто впарить любую трешку, исходя из тех денег, которые удастся выручить от продажи однушек. То есть просто поскорее получить свою комиссию и начихать ей, что изначально ставились другие условия по продажам/покупке.
договор по причине «по знакомству»(Страшно, что сами не найдем альтернативу теперь, потому что трешки стоят в среднем по 13млн, а до 10500 нам их самим не опустить. Или нас уже так убедили в этом. Мы сидим теперь и думаем, что, продав свои однушки в относительно»свежих»домах можем рассчитывать на плохенькую трешку.За совет спасибо
«Есть первоначальные договоренности по продаже, цене продажи, комиссии риэлтора. Вы ее ущемляли в комиссии? Нет. Тогда почему она считает неважным ущемить Вас (т.к. Вам надо где-то недостающие 200 т.р. найти)?» вот золотые слова!Узкий выбор в трешках, как она объясняет потому, что продавцы трешек все идиоты и держат цену в 13млн и снижать не хотят, хотя так никогда не продадут( фиг знает, может и права конечно,
да, скорость для нее немаловажный фактор. Она и говорит, что если мы будем настаивать на более высокой цене, то такая квартира будет продаваться и висеть сто лет, а ей будет неинтересно заниматься этой заявкой за 300тыс, и что она тогда будет нам помогать за 400тыс.А по предлагаемым трешкам приходилось сто раз объяснять, что мы не поедем в дом, одного с нами года рождения. Ее это очень раздражало и она планомерно вселяет в нам комплекс неполноценности. Что мы за свои копейки ни на что рассчитывать не можем. Хотя эти копейки получились и получаются в том числе благодаря ее снижениям( Такой вот круг
Автор,вы тоже можете опустить в цене.То, что сейчас висят цены-это максимальная цена. Везде торгуются, кому надо продать. Мы нашли покупателя с налом на нашу квартиру, себе нашли самостоятельно нужный вариант-прогнули по цене, оформили ипотеку самостоятельно, собрали документы со своей стороны для альтернативной сделки и подключили своего риэлтора для внесения аванса, согласований сделки и т д Все это вышло намного дешевле 300 тыс.))Меняйте риэлтора
А за продажу однушки вы ей комиссию заплатили?
Ну, если Ваш риэлтор и 3-ку хорошо понизила, ждите до конца срока аванса…. Скажите только своему риэлтору, что больше двигаться не можете.А как так получается, что рассматривали 3-ки за 13 м.р., а в итоге покупаете за 10,5 м.р. Скорее всего это разные районы?Если 3-ки, которые были за 13 м.р. не прогибались, то скорее всего у них альтернативные сделки — на нужную им сумму они не выходили, поэтому и не соглашались.И, как правило, большинство 3-к хотят разъехаться. Возможно, Вам пока нужно обзвонить эти 3-ки с предложением обмена с доплатой? У Вас для этого хорошие исходные данные. Сделайте это сами, раз не очень уже доверяете риэлтору. Это не сложно, но будете точно уверены в том, что других вариантов на покупку не было… Возможно, и лучше вариант найдете… А она сделку завершит.
У трешек узнавайте на что они хотят поменяться, даже если риэлтор сразу говорит, что продажа свободная. Сейчас, как правило, никто просто в деньги не продает квартиру. Возможно, с обменом выйдете на более лучший вариант — уже выше это написала.
А почему риэлтор тогда однушку в САО в относительно новом доме оценила в 6 м.р.? От метро далеко?
Всегда есть выбор и по какому пути идти. Выбор стратегий продаж (учитывая ваши личные планы — в каком районе жить, в какой картире)- за вами, но для этого надо знать ситуацию на рынке в целом и по вашему району, проанализировать спрос и предложение. Обычно пара месяцев самостоятельных продаж даст информацию для размышления, может вообще стоит подождать, не время продавать. Тогда выбор тактики продаж и покупки — дело риелтора. А автор не уверен. сомневается, поэтому риэлтор влияет на стратегию.1. Не время делать сложные размены — кризис- нет спроса.2. Перед новым годом давно понятно, что надо валюту покупать, а не квартиры. Вот в ферале те, кто заработал, начнут покупать.3. Нужно понимать, что в кризис продается самое дешевое.В САО много новостроя, там цена ниже, ипотека реальная — переизбыток предложения, поэтому вторичка не востребована. Нужно искать клиента рядом с домом — соседей поспрашивать, объявления на подъезде.4. Иногда стоит остановиться и потерять немного, чем гнаться и потерять больше. А у риэлтора противоположная задача — получить комиссионные быстрее и заниматься другим объектом.5. Цена размещения объявлений и реальная цена продажи отличается сейчас значительно, 500 -800 тысяч даже, если есть цель продать срочно.Иначе снимают с продажи и живут как есть. Что мы и сделали.Либо ждать удачи. Нам надо продать и купить большую квартиру. Приличное сняли с продаж еще летом. Неприличное по завышенным ценам висит давно, но даже они уже снижаются, что-то продается, конечно, но ниже указанной цены.
Риэлтор — наглая, оборзевшая особа, ей безразлична ваша выгода, она гонится за своей. Я бы немедленно рассталась в таком случае.
У нас такая была, риелтер меняла условия не предупреждая и согласовывая с нами. Долго описывать ситуацию лень, но итог — мы ее послали,ничего не заплатили, т к доверять не смогли. Сами потом решили все, в итоге все хорошо для нас
Скажите ей, что не достающий стольник доберете из ее комиссии.
Не торопитесь со сменой агента. Обозначьте свою позицию, относительно самостоятельного изменения цены — этого будет достаточно.
Если вы можете доверять человеку, которого смело можно назвать вруном и глубоко непорядочным, то… работайте с ним и дальше. Мне кажется, тут и думать нечего. Мы только что в декабре продали квартиру на понижении как раз, но!как оно проходило? Звонит агент и показывает,ссылки, по которым я вижу,что действительно в наших домах есть уже предложения лучше нашего. Т.е. просто дает информацию, а мы принимаем решение снижаться или нет… но мне даже и в голову не приходило, что может быть как-то по-другому. А вот эти 100 тыс, с нас, с вас, вообще край.
Вы эти ссылки сами-то прозванивали? Квартиры лучше вашей ходили смотреть? А то ведь, некоторые риэлторы как один из способов понижения собственника по цене практикуют размещение фейковых объявлений о продаже квартир по заниженной цене с лучшими характеристиками в соседних домах)) Уверены, что с Вами такую штуку не проделали?
Автор, интересно, какие сейчас отношения с риэлтором?