- Так или иначе любые сделки с недвижимостью всегда сопряжены с определенными рисками.
- Чтобы избежать случаев мошенничества и не остаться без земельного участка и денег, стоит самостоятельно проверить информацию об объекте и его собственнике.
- В статье рассмотрим все возможные риски, поговорим о том, как обезопасить себя от возможных неприятностей и на что обратить внимание при покупке.
Что необходимо проверить и какие могут быть подводные камни?
Рекомендуется воспользоваться услугами юриста, который обеспечит грамотную сделку и проведет сбор всей информации, которую нужно знать при покупке земельного участка.
Он вместо покупателя проверит сделку на чистоту, а также составит договор купли-продажи.
Не стоит экономить на специалисте, так как юридическое сопровождение дает покупателю свои преимущества. Тем не менее, проверить землю перед покупкой можно самостоятельно.
Категорию земли
В кадастровом паспорте есть пункт о категории земельного участка. Он накладывает определенные ограничения на пользование наделом. Например, на сельскохозяйственных землях нельзя построить дом. Поэтому, важно приобретать землю под конкретные нужды.
Важно! Изменить категорию назначения земли можно, но это длительная и сложная процедура.
Для проверки подлинности информации из кадастрового паспорта покупателю необходимо заказать выписку из Росреестра.
Сделать это можно онлайн на сайте:
- указать кадастровый номер или точный адрес участка;
- ввести код с картинки;
- нажать кнопку “Сформировать запрос”;
- нажать на ссылку с появившимся участком.
В онлайн выписке будут пункт “Категория” и “Разрешенное использование”. Посмотреть эти данные можно бесплатно.
Местоположение
Покупателю стоит лично осмотреть участок перед оформлением договора купли-продажи. Это даст представление о состоянии земли. Во время осмотра рекомендуется оценить качество грунта.
Для этого необходимо пробурить 2-3 скважины глубиной 1-2 метра. Если в течение часа они заполнятся водой, это говорит о близости подземных источников. Это хорошо для сельского хозяйства, но не для строительства дома.
Внимание! Ст.8 Закона РФ от 15.05.1991 № 1244-1 дает расшифровку понятия «Зона отчуждения». В таких зонах ограничено проживание и хоз. деятельность населения. Важно проверить, чтобы участок не входил в такие зоны.
Наличие обременений и сервитутов
Узнать о таких особенностях также можно на сайте Росреестра:
- В онлайн-выписке будет пункт “Права и ограничения”.
- Его нужно открыть для просмотра.
- Слева будет объект, справа — текущие ограничения.
Лучше заказать полноценную выписку из ЕГРН, где будет содержаться подробная информация. Этот документ платный, но содержит расширенную информацию об участке и владельце.
Проверка продавца
Подписывать договор купли-продажи земли может собственник или его представитель.
- Если сделку оформляет собственник, его имя должно быть указано в выписке ЕГРН и совпадать с данными в паспорте.
- Если сделку оформляет представитель, потребуется нотариально заверенная доверенность, где подтверждены паспортные данные собственника.
- Если в выписке ЕГРН указано несколько собственников, один из них может оформить доверенность на себя и заключить сделку с их разрешения.
Корректность информации в документах
До заключения договора продавец должен предоставить все документы на земельный участок для проверки. С 2017 года кадастровый паспорт и свидетельство о праве собственности заменяет выписка из ЕГРН.
Но покупателю рекомендуется дополнительно запросить:
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи с предыдущим собственником, договор дарения и т.д.);
- тех.паспорт;
- технический и кадастровый план.
Продавец может предоставить также старые документы — кадастровый паспорт, оформленный до 2017 года и свидетельство собственности. Но они являются побочными. Справку из ЕГРН заказывает продавец.
Сроки годности документов на землю
У кадастрового паспорта не было сроков годности. Однако рекомендовалось менять его раз в 5 лет после инвентаризации, а также при любой смене данных о владельце. А вот у выписки из ЕГРН, которая требуется сегодня для продажи земли, есть срок годности. Она действует только 30 дней с момента выдачи.
Наличие согласия супруга на продажу недвижимости
В соответствии с Семейным Кодексом РФ имущество, приобретенное в браке, является общим. Поэтому продавец должен приложить нотариально заверенное согласие своего супруга.
Это правило не действует, если продавец:
- получил землю в результате безвозмездной сделки (дарение, наследование);
- приобрел участок до заключения брака;
- имеет брачный договор, где указано, что второй супруг не претендует на определенную землю или недвижимое имущество в целом.
Интересно! Если действующий владелец в разводе, то потребуется согласие на продажу от бывшего супруга, если земля приобреталась, пока они были в браке. Исключение — наличие решения суда о разделе имущества.
Покупатель не может самостоятельно проверить, был ли продавец в браке. Но может потребовать выписку из ЗАГС о семейном положении.
Необходимые коммуникации
Рекомендуется покупать участок, к которому уже проведены коммуникации:
- вода;
- газ;
- электричество;
- канализация;
- интернет и т.д.
Подключить коммуникации можно и самостоятельно после покупки, но в таком случае стоит уточнить стоимость работ. Сделать это можно в местном управляющем органе.
Но предварительно нужно расспросить соседей о возможности подведения необходимых служб. Например, подключение коммуникаций к дому в коттеджном поселке может обойтись в несколько сотен тысяч рублей.
Приобретение муниципальной или государственной земли считается довольно безопасным, так как собственник, по умолчанию, добросовестный.
Продажа осуществляется по кадастровой стоимости, что считается выгодным, но:
- кадастровая цена в некоторых регионах сильно завышена (больше рыночной);
- оценка стоимости земли проводится раз в 5 лет, но не всегда соответствует реалиям;
- муниципалитет нацелен на продажу неликвидных земель (неплодородная почва, отсутствие возможности провести коммуникации и т.д.);
- есть риск приобретение земли с ограничением права пользования.
Если гражданин хочет купить участок, стоит самостоятельно заняться его поисками и оплатить все работы по межеванию.
Риски при сделке с частным лицом или организацией
Нельзя подписывать контракт без предварительного прочтения, ведь рисков здесь намного больше.
Юрист поможет разобраться со сложными определениями и непонятными пунктами договора.
Нюансы в документах
Хотя выписку из ЕГРН обязан предоставить продавец, покупателю также стоит ее заказать, чтобы убедиться в достоверности сведений. Особое внимание стоит уделить договору.
Он должен быть лаконичным, без завуалированных пунктов и мелкого шрифта. Заключать сделку можно только с собственником. Земля должна быть приватизирована.
Тонкости оформления сделки
Договор купли-продажи можно оспорить, если продавец не получил все необходимые разрешения:
- от супруга, даже если на него не зарегистрировано право собственности, но земля была приобретена после заключения брака;
- от органов опеки, если владельцами являются несовершеннолетние, а сделку заключает опекун;
- от совладельцев, если у участка несколько собственников.
Обратите внимание! Наибольший риск несут сделки с участием несовершеннолетних или недееспособных граждан. Их проблематично полностью лишить прав на недвижимость.
Прочие риски
Не стоит выбирать землю для покупки, ориентируясь только на цену.
Низкая стоимость и срочность сделки обычно означают, что есть дополнительные риски:
- плохое качество грунта;
- весенние затопления;
- планируемое изъятие земель для нужд государства;
- расположение вблизи зон общего пользования.
Пример. На участке плодородная почва, проведены все коммуникации, развита инфраструктура. Но надел прилегает к речке, поэтому высока вероятность затопления, к тому же собственник не имеет права препятствовать гражданам к доступу к реке, а значит, придется отказаться от установки забора.
Если приобретаете надел с недостроем, необходимо убедиться, что:
- недостроенный дом зарегистрирован в собственность;
- на момент покупки не заключен договор подряда на строительство, т.к. такой дом невозможно купить до окончания работ;
- не прошло 10 лет с момента уведомления соответствующего органа о строительстве.
При соблюдении этих условий недострой можно купить вместе с участком и продолжить его строительство. Но предварительно нужно проверить соответствие дома нормам (отступ от границы, площадь, этажность и т.д.). Если же дом не зарегистрирован или сроки строительства пропущены, продавцу остается только снести такую постройку.
Справка! При покупке недостроя обязательно заключается договор, где подробно указываются особенности постройки и прилагаются все документы на дом.
Приобретение по садовой книжке
Купить землю по садовой книжке нельзя, так как этот документ подтверждает членство в СНТ, но не право на конкретный участок.
Но такие сделки проводятся, ведь стоимость неприватизированной земли очень низкая, а сама процедура простая:
- Продавец пишет заявление на отказ от членства в СНТ.
- Покупатель составляет заявку на членство в СНТ (оба документа принимает директор товарищества).
- Составляется формальный договор купли-продажи.
До передачи денег необходимо пообщаться с администрацией СНТ и узнать о наличии задолженностей по взносам, а также другую информацию о продавце. Однако такие сделки можно оспорить, поэтому лучше приобретать уже приватизированный участок.
Заключение
С отменой кадастрового паспорта купля-продажа стала более прозрачной. Покупатель может сам убедиться в правах продавца, если закажет выписку из ЕГРН. Также нужно лично осмотреть землю и пообщаться с соседями, чтобы не купить кота в мешке.
Разные статусы земельных участков: правовые последствия для покупателя
Решили обзавестись земельным участком? Для начала ответьте: для каких целей он вам нужен? Хотите небольшой домик с банькой и бассейном, чтобы приезжать на выходные, прополоть пару грядок и вернуться в город на работу? А может, планируете разводить животных или переехать всей семьей за город? Разберемся, на каких участках разрешено построить дом и прописаться в нем, а где можно только заниматься сельским хозяйством.
Что можно делать с землей
Категория земли зависит от цели ее использования. Нас интересуют два вида: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения. Именно на них чаще всего и приобретаются загородные дома.
По общему правилу, земли сельскохозяйственного назначения не предусмотрены для строительства жилья. Возводить там можно ангары или сараи, пригодные для производства и хранения продукции. Но! Сельхозземле может быть присвоен вид разрешенного использования, когда построить дом для жилья разрешено.
важно
Виды разрешенного использования земельных участков (то, что можно делать на земле) установлены в классификаторе (приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540). Их больше сотни, но нас интересуют исключительно участки для личного пользования. Землю можно использовать:
- для сельского хозяйства;
- личного подсобного хозяйства на полевых участках;
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- огородничества/садоводства.
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться и там и там (земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения).
к сведению
Дачное хозяйство исключено из классификатора. Так что остались только садоводческие и огороднические некоммерческие товарищества (СНТ и ОНТ). Но дачные объединения продолжают действовать под старым наименованием. Сроков для их переименования нет.
Так что вы можете встретить и ДНТ, и СНТ.
Существование их законно (Федеральный закон от 29 июля 2017 года «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ ).
Земли населенных пунктов чаще всего предназначены для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества. А земли сельхозназначения — для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках, садоводства и огородничества.
Покажем в таблице, где можно строить дом для проживания, а где нет.
| Вид участка | Что можно делать на земле | Что можно строить |
| Сельскохозяйственное использование | Вести сельское хозяйство (растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, питомники, сенокошение, выпас животных и др.) | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках | Производить сельхозпродукцию | Нельзя — жилые дома. Можно — нежилые помещения и сооружения для хранения и переработки сельхозпродукции |
| Для индивидуального жилищного строительства | Выращивать ягоды, овощи, фрукты | Можно — жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Для ведения личного подсобного хозяйства | Производить сельхозпродукцию и содержать животных | Можно – жилые дома, гаражи, подсобные сооружения |
| Ведение огородничества | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Нельзя — жилые дома. Можно — хозпостройки для хранения инвентаря и урожая |
| Ведение садоводства | Отдыхать и (или) выращивать для собственных нужд фрукты/ягоды | Можно — жилые дома, садовые (не для постоянного проживания), гаражи, хозпостройки |
По данным Циан.Журнала
Дома могут быть предназначены для постоянного проживания (жилые) и нет (садовые). Это влияет на вероятность прописки. Если дача пригодна для постоянного проживания, то отказать в прописке нельзя.
Кстати, Конституционный Суд РФ озвучил, что регистрация по месту жительства не зависит от целевого назначения участка, на котором возведен дом (постановления Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 года № 7-П; от 30 июня 2011 года № 13-П).
Поэтому вас зарегистрируют в жилище, построенном как на землях населенного пункта, так и сельхозназначения. Главное условие: чтобы на этой земле было разрешено строить жилой дом (при наличии соответствующего вида разрешенного использования).
ИЖС и садоводство: жить можно
Наиболее подходящим для постройки собственного дома и не предусматривающим обязательное наличие сада / огорода является участок для индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
Земельные участки для ИЖС могут находиться только в составе земель населенных пунктов. Земли ИЖС используются для возведения жилых домов с правом присвоения почтового адреса и регистрации по месту жительства.
Роман Бедак,юрист, арбитражный управляющий
Статус земель населенного пункта обязывает местные власти создавать для владельцев таких участков транспортную, инженерную и социальную инфраструктуру.
«Это означает, что участки ИЖС будут обеспечены в приоритетном порядке дорогами, коммуникациями, школами, детскими садами, больницами и прочими социальными объектами по установленным нормативам», —добавляет Наталья Дубина, заместитель руководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service.
А это в свою очередь приводит к удорожанию таких участков по сравнению с иными. По данным компании «Метриум», разница может составлять 15% и более.
Если земельный надел предназначен для садоводства, то помимо выращивания овощей и посадки плодовых деревьев можно отстроить коттедж для постоянного проживания.
к сведению
Обратите внимание: с 4 августа 2018 года не требуется получать согласие на строительство дома.
Можно уведомить орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство — например, отдел по градостроительству и архитектуре местной администрации, о начале и окончании строительства. Гараж, подсобку или теплицу можно строить и без уведомлений.
С 1 марта 2019 года уведомительный порядок о начале и окончании строительства и реконструкции индивидуальных и садовых жилых домов становится обязательным.
Если вы ведете строительство дома без уведомления, то фактически создаете самовольную постройку.
Это значит, что суд может обязать вас снести эту самовольную постройку или привести ее в соответствие с градостроительными требованиями.
Снос самовольной постройки и приведение ее в соответствие осуществляется за счет собственника земельного участка.
Александр Беднягин,генеральный директор Московского областного БТИ
Огород и сельхоз: свой угол не построить
Если покупаете землю с разрешенным сельскохозяйственным использованием или ведением огородничества, то забудьте про домик на природе. Ограничиться придется нежилыми постройками хозназначения.
Огородный участок предполагает постройки для удовлетворения бытовых и иных нужд — сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и пр. А сельхозназначение — только постройки для хранения и переработки аграрной продукции.
ЛПХ — всё дело в поле
Для ведения личного подсобного хозяйства могут использоваться как участки в границах населенных пунктов (их еще называют приусадебными), так и за их пределами (полевые участки).
Приусадебный используется для производства сельхозпродукции, он пригоден для возведения жилого дома и хозпостроек. А полевой — только для аграрных работ. Жилье там строить запрещено.
В первом случае вид разрешенного использования земли — ЛПХ, а во втором ЛПХ на полевых участках.
Участки ЛПХ, расположенные в границах населенных пунктов, могут быть использованы для постоянного проживания и регистрации по месту жительства.
Причем цена их будет ниже, чем участков ИЖС, поскольку инфраструктура для них строится по более низким нормативам (допускается размещение школ, садов, больниц, дорог и т. д.
в большей удаленности, а коммуникаций в меньшем объеме по сравнению с ИЖС).
Наталья Дубина,замруководителя юридического департамента семейства компаний Kaskad Service
Обычно участки ИЖС расположены в черте города или в коттеджных поселках, а участки ЛПХ в населенных пунктах меньшего размера. Это влияет на продажную и кадастровую стоимость, от которой рассчитывается размер налога.
Размер земельного налога
Ставка налога не зависит от категории и разрешенного вида использования земли.
Поскольку это местный налог, то он устанавливается муниципальными властями (например, советом депутатов сельского поселения), но не может превышать 0,3% (для земель, предназначенных для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества) и 1,5% (для сельхозземель за пределами населенных пунктов).
к сведению
Конкретный размер можно посмотреть в электронных сервисах на официальном сайте Федеральной налоговой службы (в «Справочной информации о ставках и льготах по имущественным налогам»). Вам необходимо только выбрать интересующий субъект и муниципальное образование.
Чем выше кадастровая стоимость земли, тем выше размер налога (который определяется умножением кадастровой стоимости на ставку налога).
Поскольку наиболее высокая кадастровая стоимость на земельные участки для ИЖС, то и налог придется платить значительно выше (например, в Дмитровском районе Подмосковья в близлежащих населенных пунктах он будет в 2–2,5 раза выше, чем ЛПХ, и в 3–4 раза выше, чем для садоводства).
Будьте внимательны: если в течение 10 лет с даты госрегистрации права на земельный участок ИЖС не будет построен и зарегистрирован дом, то к размеру налога применят повышенный коэффициент (2). Для других наделов, где разрешено строительство загородных фазенд, такое правило не применяется.
Категорию земли, форму собственности, кадастровую стоимость участка, его площадь и разрешенное использование вы можете посмотреть в выписке из ЕГРН. Запросите ее у продавца либо получите самостоятельно в бумажном / электронном виде на портале Росреестра.
Услуга эта платная и составляет 750 рублей за бумажный документ и 300 рублей за электронный. Эту же информацию можно получить бесплатно на официальном сайте Росрестра, зайдя с главной страницы на Публичную кадастровую карту.
В этом случае вам надо либо знать кадастровый номер объекта, либо отыскать его на карте.
Ежемесячное обслуживание
Тарифы на коммунальные услуги (электричество, газ, вода и пр.) за участок ИЖС в среднем в месяц составляют 10–15 тыс. рублей, а за земли для ЛПХ и садоводства — 2–5 тыс. рублей, отмечают в компании «Метриум». Если участок приобретен в садовом или огородническом некоммерческом товариществе, то владельцам земли придется платить еще и членские и целевые взносы.
Ну и в заключение скажем: чтобы определиться с выбором участка, нужно понять, для чего вы планируете его приобрести и какие средства готовы в него вкладывать. Расположение, инфраструктура и прочие факторы значительно влияют на стоимость надела и размер земельного налога, который с каждым годом становится все выше.
Что проверить, чтобы не купить кота в мешке
Вместе с Марией Архиповой, председателем Ассоциации адвокатов России за права человека, мы составили список подводных камней, которые могут встретиться на пути любого добропорядочного загородного жителя. Вот о чем стоить позаботиться заранее (получить актуальную информацию можно, например, в отделе архитектуры местной администрации):
- Если рядом проходит дорога, есть водоем или лесной участок, необходимо уточнить план градостроительства. Так вы избавите себя от покупки участка, где собираются делать прокол для вывода сточных вод, вырубать лес для строительства объектов ЖКХ или прокладывать трассу (это популярное решение на дешевых сельскохозяйственных землях, где часто строится и жилье; из юридической практики можно сделать вывод, что чаще всего спорные участки встречались в Раменском районе).
- Можно прояснить риски строительства АЗС, магазинов, гостиниц или, например, кладбища — очень часто вдоль уже существующего шоссе отложены промышленные земли, так что такой вариант тоже возможен (наличие жилых домов со всех сторон не препятствие, если такая деятельность предусмотрена и разрешена на конкретном участке). Промышленные резервные земли могут стать новой полосой существующего шоссе через 5 лет — об этом, скорее всего, кроме как в местной архитектуре вы не узнаете.
- Узнайте, какие кабели проходят по вашей земле — связь или газ могут проходить прямо по вашему участку. Если это так, придется заранее подумать о сервитуте и сразу оформить право пользования такой землей (понимая, что низкая цена участка может быть связана с регулярными визитами к вам на участок служб для устранения неполадок).
- Встречается интересная практика и с шумовой зоной: два участка могут соседствовать, но на одном будут действовать существенные ограничения на строительство, а на другом — нет.
- Важно помнить, что часто землю ИЖС пытаются использовать для промышленных объектов. Это запрещено (нецелевое использование), поэтому при появлении на ИЖС условного шиномонтажа или мебельной фабрики смело обращайтесь в прокуратуру и в судебном порядке требуйте компенсацию.
Отдельно Мария Архипова просить насторожиться, если на предложенный участок выставлена низкая цена, но участок и район при этом кажутся идеальными.
«Чаще всего или такой участок невозможно оформить, или по его использованию существуют серьезные ограничения. Так, например, в СНТ по Щелковскому направлению продавали участки по привлекательной цене.
Позже выяснилось: продавалась земля, принадлежащая водоканалу.
Покупать участок в надежде, что именно вам все-таки удастся его оформить, не стоит, если только вы не уверены на 100% в своих аргументах и документах при всех прочих негативных обстоятельствах».
Если хотят изъять участок…
Напоследок собеседница Циан.Журнала дает совет тем, кто уже купил участок, а теперь его хотят изъять для государственных или муниципальных нужд или подвинуть его ради расширения трассы.
Подобные истории уже случались — например, при строительстве трассы М4 «Дон» перед Олимпийскими играми в Сочи в 2014 году, когда на одном из подмосковных участков расширяли трассу для установки пунктов взимания платы.
Тогда местные жители выступили против, и планы строительства были изменены: вместо сноса домов ради стоянки грузовиков было построено новое жилье.
Схожая история была с владельцами домов в СНТ для строительства ЦКАД. Проблема достигла таких масштабов, что практически никого не выселили, переделав все планы строительства, а всё-таки подлежащие сносу дома получили значительные компенсации.
«Против изъятия земельных участков без компенсации говорит и постановление Конституционного суда РФ. Собственники земельных участков, оказавшихся в зонах с особым режимом застройки уже после их приобретения, смогут получить компенсацию за нанесенный своим правам ущерб.
К соответствующему выводу пришел Конституционный суд РФ в ходе рассмотрения жалобы жительницы Нижнего Новгорода. Это поворотное решение, так как оно фактически остановило изъятие участков под предлогом расположения их в границах зон памятников истории и природных комплексов».
В случае с покупкой участка в СНТ можно подстраховаться, оформив земли общего пользования и поставив их на кадастровый учет. Здесь придется заручиться поддержкой председателя, который не будет препятствовать в оформлении в собственность ЗОП и спокойно воспримет желание членов СНТ увеличить свои участки за счет ЗОП.
«Без оформления ЗОП в собственность членам СНТ нужно обращаться в администрацию, чтобы присоединить две бесплатные сотки. Если решили оформлять, то можно пойти напрямую к председателю и общему собранию. В спокойных СНТ присоединение происходит мировым соглашением, обращением в МФЦ, в сложных случаях — со спорами в суде».
Игорь Порхомовский, фотосток
Сделки в зоне риска: какие подводные камни ждут покупателей земельных участков
С трендом на деурбанизацию дачный образ жизни становится всё более востребованным. Растёт интерес к покупке жилья за чертой города, а вместе с ним — спрос на земельные участки.
Так, в Московской области по итогам 2020 года потенциальные покупатели рассматривали земельные участки под ИЖС в два раза чаще, чем годом ранее, а спрос в категории СНТ и ДНТ увеличился на 55%.
Об этом рассказал руководитель направления первичной и загородной недвижимости в «Авито.Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
— Перед покупкой для начала необходимо точно узнать, можно ли вообще на этой земле строить дом. Участок должен быть оформлен под индивидуальное жилищное строительство.
Любая другая категория земли — это огромные затраты времени на переоформление.
К тому же строительство может быть банально нерентабельно, когда речь идёт об одном доме, — отметил эксперт по рынку недвижимости «Академии управления финансами и инвестициями» Алексей Кричевский.
Лучше покупать участки в уже готовых посёлках или СНТ. Там можно быть точно уверенным, что есть электричество, вода и, возможно, газ, а также можно решить вопрос с канализацией. По словам Алексея Кричевского, нет смысла приобретать землю, условно говоря, в поле — подводка коммуникаций может очень дорого обойтись.
Участок лучше выбирать ровный, прямоугольный или квадратный. Любые искривления ландшафта придётся убирать при постройке дома, а значит, предстоят дополнительные траты на технику и работу. Как отметил Алексей Кричевский, это необходимо для заливки фундамента под дом.
— Главный риск этого сезона — упустить участок, который оценён ниже рынка. Спрос очень высокий, покупатели должны реагировать быстро. За три месяца продаётся земля практически в любом ценовом диапазоне.
Чтобы не упустить выгодный вариант, нужно чётко определиться, каким критериям он должен соответствовать. Иначе покупатель рискует постоянно упускать выгодные предложения из-за неспособности их быстро оценить.
К тому же он рискует приобрести в итоге тот актив, который не оправдает ожиданий, — рассказала директор департамента продаж «Российского аукционного дома» (РАД) Наталья Круглова.
Она советует при выборе участка оценить его транспортную доступность, благоустройство и безопасность, а также узнать, кто будет в соседях. Важны и характеристики самой земли: наличие сетей, необходимого межевания, урегулированные земельные правоотношения, отсутствие прав третьих лиц и зон ограничения застройки (СЗЗ).
По словам Алексея Кричевского, снос построек на участке — щекотливая тема. Здесь вопрос решается через органы местного самоуправления. Они не будут препятствовать возведению нового дома, но попросят его технические характеристики. Затем здание нужно будет поставить на кадастровый учёт.
— Осмотр потенциального объекта по возможности лучше назначать на дождливый день. Это поможет сразу понять, есть ли уклон на участке и в каких местах возможно подтопление фундамента.
Обязательно следует обратить внимание на состояние грунта и проверить, нет ли там мусора или старого фундамента.
Помимо этого при осмотре стоит пообщаться с соседями и владельцами других участков — они смогут рассказать о возможных нюансах и особенностях местности, — отметил Дмитрий Алексеев.
Адвокат Наталья Тарасова советует обратить внимание на то, зарегистрированы ли все капитальные строения на участке.
С незарегистрированными объектами покупать землю не стоит, так как самовольные постройки могут обязать снести в судебном порядке. Также юрист рекомендует проверить и назначение построек.
Нередко нежилые объекты продают под видом жилых, но процесс смены статуса будет сложным и дорогостоящим.
Что касается расценок при покупке земли, то разница от региона к региону может быть очень существенной. Большую роль играет месторасположение земли, а также наличие на участке коммуникаций. Например, в Подмосковье земли под дачное строительство и ИЖС осталось уже очень мало. К тому же стоимость подведения коммуникаций очень высокая.
— Газ обойдётся как минимум в 250 тысяч рублей. Это самый дешёвый вариант, когда подводящая труба находится рядом. Но будьте готовы к тому, что придётся выложить полмиллиона и больше.
Бурение на воду — от 2200 рублей за метр. Добавьте сюда септики, подводку электричества и так далее.
Так что земля с готовыми коммуникациями будет дороже сразу на полтора-два миллиона рублей, — рассказал аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.
Если покупатель собирается подводить коммуникации, то надо учитывать, где проходит основная газовая магистраль — с фронтальной стороны участка или с какой-либо другой. По словам Алексея Коренева, это тоже заметно влияет на стоимость.
По мнению Алексея Кричевского, такого ажиотажа, как весной и летом прошлого года, на рынке загородной недвижимости уже не будет.
Но сам факт того, что люди несколько изменили своё отношение к жизни за пределами города, уже говорит о том, что спрос будет выше обычного.
Аренда дома на сезон — неплохой выход из положения, но цены всё равно будут пусть и ниже прошлогодних, но в полтора-два раза выше показателей 2019 года.
— Покупать ли землю под индивидуальное жилищное строительство или дачу либо арендовать готовый объект — зависит исключительно от предпочтений каждой отдельной семьи.
Если вы планируете построить дом на века, который передадите детям, внукам и правнукам, то, конечно, лучше приобретать в личную собственность.
Если вы преследуете цель просто хорошо отдохнуть летом, да ещё и не привязаны к какому-то конкретному месту, то удобнее арендовать, — отметил Алексей Коренев.
По данным АО «Дом.рф», ипотека на земельные участки в прошлом году составила всего 2% от всех жилищных кредитов. Такова статистика банков из топ-20. Для сравнения — на готовое жильё пришлось 49%, новостройки заняли 34%, а рефинансирование — 14%.
— Это показывает, что ипотека на землю остаётся на рынке экзотикой, а доля выдач не превышает нескольких процентов, сохраняясь фактически на уровне статистической погрешности. Вероятнее всего, это связано с несколькими факторами.
Банки неохотно дают ипотеку на землю, так как земельный рынок «дикий», цены на нём завышены, а залогом кредита выступает неликвидный объект (быстро продать участок можно только с большим дисконтом), — рассказал инвестиционный стратег БКС «Мир инвестиций» Александр Бахтин.
По словам аналитика, не всегда ипотека на землю может оказаться выгодной и для самого заёмщика. Бывают ситуации, когда гораздо проще взять потребительский кредит, который может быть довольно существенным — до пяти миллионов рублей. К тому же он может оказаться дешевле за счёт отсутствия требований по страхованию титула, жизни и ещё ряда дополнительных расходов.
Великая депрессия возвращается? Куда стало опасно вкладывать сбережения
С 2020 года особенно актуально проанализировать расположение участка в зоне с особыми условиями использования территории. Например, нужно узнать, не находится ли земля в зоне затопления, подтопления.
— В таких местах запрещается капитальное строительство без обеспечения инженерной защиты, а это, например, возведение берегоукрепительных сооружений и дамб. Так что тут есть очень серьёзный момент.
Важно также обращать внимание на наличие санитарно-защитных зон производственных предприятий.
Их наличие может создать значительные трудности, — рассказала директор по правовым вопросам группы компаний «Меридиан» Ирина Тарасова.
Оперативно просмотреть земельный участок можно на публичной кадастровой карте, где отражаются все зоны. Ирина Тарасова также советует потребовать у продавца градостроительный план земельного участка — ГПЗУ. Он поможет сориентироваться во многих вопросах разрешённого законом и местными властями использования земельного участка.
— Важно также оценить перспективы строительства в данном месте каких-либо крупных объектов. Это можно уточнить в муниципальных органах власти. Тогда удастся исключить риск приобрести участок, через который потом будут прокладывать скоростную магистраль и который, скорее всего, у вас выкупят по бросовой цене, — отметил Алексей Коренев.
С 1 февраля вырастут зарплаты. Кто станет получать больше и на сколько
Ведущий юрист «Европейской юридической службы» Геннадий Локтев рассказал, что, как правило, покупатели ограничиваются выпиской из ЕГРН. В ней указан правообладатель и то, что ограничений на продажу нет. Многим этого достаточно. Практика юриста показывает, что в ряде случаев такой проверки бывает мало.
Геннадий Локтев рекомендует также выяснить, как участок попал к продавцу (по наследству, был куплен или подарен). Если куплен в браке, то надо взять нотариальное согласие супруги на его продажу. Также необходимо выяснить, не в залоге ли имущество. Для этого можно обратиться к нотариусу. Данные о залоге имущества (если это не ипотека) в большинстве случаев будут отсутствовать в Росреестре.
Не будет лишним узнать, есть ли долги за ЖКУ и по членским взносам (в СНТ, например). Хотя за долги отвечает предыдущий собственник, бывают случаи, когда у новых хозяев возникают с этим проблемы.
— Рекомендую поговорить с соседями. Если участок в СНТ, то можно узнать, что они думают об их правлении, есть ли спор между границами, не будет ли проблем с будущим строительством.
Кроме того, надо, чтобы собственник заказал градостроительный план на земельный участок через МФЦ. В этом документе будут указаны все ограничения, связанные с землёй.
Встречаются случаи, когда люди приобретают земельные участки — и оказывается, что там ничего нельзя построить: под землёй идёт труба — фундамент не заложить, — пояснил Геннадий Локтев.
Что касается общих моментов, то следует проводить всю сделку официально и через банк. Наталья Тарасова предупреждает: не стоит соглашаться на занижение стоимости участка. В дальнейшем, если возникнут проблемы и сделку придётся расторгнуть, покупатель может вернуть только ту сумму, которая была указана в договоре.
Подводные камни при покупке земли для строительства поселка. Как не закопать деньги в землю — Право на vc.ru
В настоящее время на рынке загородной недвижимости большим спросом пользуются земельные участки без подряда в созданных или создаваемых коттеджных и дачных поселках.
{«id»:252037,»gtm»:null}
Покупателям предлагается купить участок в поселке с построенными дорогами, внешним ограждением, охраной и коммуникациями по границе участка. Это очень хороший продукт, т.к. приобретается не участок в «голом» поле, а участок на обустроенной территории, при том, что начать строительство возможно в любое удобное покупателю время (нет строгих сроков строительства дома).
Как мы знаем, спрос рождает предложение! И все, кто имеют земельные активы или средства для их приобретения, стали активно обустраивать их под поселки и продавать земельные участки. И как часто у нас бывает — сначала строим, а потом оформляем документы.
С одной стороны понятно — не хочется упустить сезон (он ведь такой у нас короткий), а без заявленного благоустройства покупать не будут.
Но с другой стороны, не являясь профессиональным участником рынка загородной недвижимости и не имея в штате сильной юридической службы специалистов в земельном и градостроительном законодательстве, можно в буквальном смысле закопать деньги в землю.
Что я имею в виду под «закопать деньги в землю»? А то, что построив внутрипоселковые дороги, сделав ограждение по периметру поселка и даже построив водопровод и проведя электричество, можно столкнуться со следующими непредвиденными проблемами в оформлении:
1) Отказ в межевании территории под земельные участки для продажи. Почему, скажите вы, вдруг откажут в разделе массива? Ведь с документами у вас все в порядке, при покупке все проверили, участок стоит на кадастровом учете, категория и вид разрешенного использования позволяют произвести раздел.
А потому, что только подав заявление и межевое дело на постановку на кадастровый учет и регистрацию права, вдруг выяснится, что ваш массив входит в зону двойного учета с лесфондом или сельскохозяйственными угодьями. В настоящее время все государственные учреждения (включая Росреестр) работают исключительно по принципу межведомственного взаимодействия.
С одной стороны, это удобно – вам не надо самостоятельно ходить по ведомствам и собирать множество документов (Росреестр все сделает за вас сам).
Но с другой стороны, при постановке на кадастровый учет земельных участков, образованных в результате раздела, ГКН теперь обязан отправить запросы и получить ответы от всех структур по межведомственному взаимодействию – и эта внутренняя процедура таит в себе много сюрпризов. Один из них как раз зоны двойного учета.
И если вы ранее (до начала стройки) об этом не позаботились, то процедура раздела может затянуться на 6 и более месяцев. А это грозит тем, что начиная продажи земель по предварительным договорам, вы не сможете в установленный срок заключить с покупателем основной договор, и надо будет вернуть ему деньги (а они в большинстве случаев уже потрачены на строительство инфраструктуры поселка).
2) Но даже если вы счастливый обладатель разделенного массива и ничто не мешает вам продавать участки, не стоит расслабляться даже в такой, казалось бы, безоблачной ситуации для вашего бизнеса.
С введением по всей территории Московской и других областей Правил землепользования и застройки в нашем лексиконе появилось новое слово КУРТ. Это специальная территориальная зона под названием «комплексное устойчивое развитие территории».
При чем тут ваша земля, скажете вы? А при том, что имея в собственности участок, предположим категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного строительства «для ИЖС», собственник не сможет получить согласие администрации на строительство дома на участке, если он находится в территориальной зоне КУРТ, до тех пор, пока не будет утвержден проект планировки всей территории данной зоны. И то, что администрация района включила ваш поселок в зону КУРТ, вам никто не сообщит, в сведениях ЕГРН такой информации также нет. Чем это вам грозит? Тем, что купив у вас в поселке участок, покупатель конечно же захочет построить дом (зачем ему просто земля?) и не получит разрешение на его строительство. И к кому он пойдет предъявлять претензии? Конечно же, к вам! В «лучшем» случае это грозит потерей репутации на рынке, а в худшем – возвратом денег и штрафом по закону о защите прав потребителей.
3) Еще одним «подводным камнем» на рынке загородной недвижимости стала кадастровая стоимость земель. При чем тут кадастровая стоимость, если вы купили по рыночной? А дело в налоге за землю. Если раньше эта статья расходов проекта была несущественной (и некоторые застройщики ее порой не учитывали), то сейчас ситуация изменилась.
Подробнее об уплате налога на земельные участки в поселках вы можете прочесть в моей статье «Земельный налог: кому ИФНС увеличит ставку в пять раз?». А здесь я хотела бы поделиться с вами одной историей из моей практики.
Пару лет назад я проводили юридическую экспертизу земель для приобретения застройщиком в целях создания поселка и продаж земельных участков. Земля уже была разделена под поселок и находилась в собственности физических лиц (4 человека из одной семьи). Продавцы владели землей много лет, не использовали ее в коммерческих целях и продавали одним пакетом.
Покупатель имел большой опыт строительства поселков, и у него уже была готовая концепция создания инфраструктуры и продаж участков без подряда.
При проведении юридической экспертизы я обратила внимание покупателя (моего заказчика), что кадастровая стоимость каждого из продаваемых земельных участков была в четыре-пять раз выше их рыночной стоимости! И это грозило ему земельным налогом в сотни миллионов рублей.
Что же было предложено сделать в этой ситуации? Исходя из вводных данных продавцов, было принято решение пройти процедуру по снижению кадастровой стоимости от их имени (т.е. до заключения договора купли-продажи).
Это было сделано потому, что сроки снижения на кадастровой стоимости у продавцов-физических лиц были в разы меньше, чем, если бы мы снижали кадастровую стоимость уже после покупки от имени застройщика (3 месяца против 9-12 месяцев).
Да, немного (на 3 месяца) пришлось отложить дату сделки, но был заключен предварительный договор, дающий право покупателю-застройщику начать строительство инфраструктуры, а продавцам внесли хороший аванс. Это позволило существенно сэкономить на расходах по проекту в части уплаты земельного налога (т.к. за весь период процедуры снижения кадастровой стоимости на застройщике, если бы он купил участки и снижался уже от своего имени — а это 9-12 месяцев) он уплатил бы земельный налог со старой кадастровой стоимости. В итоге, через три месяца кадастровая стоимость была снижена до уровня рыночной (т.е. уменьшена в 5 раз) и застройщик стал счастливым обладателем земель для своего нового проекта и сэкономил хорошие деньги.
И таких примеров в моей практике за 15-летний опыт накопилось достаточно.
4) Многие продаваемые сейчас земельные массивы ранее были колхозными полями (в советское время).
Это не значит, что на них нельзя строить (за более чем 20 лет документы земли прошли много оформлений и практически 80% земель из бывших колхозных полей в настоящее время смело можно приобретать под дачные поселки. Но надо учитывать, что такая земля таит в себе много сюрпризов.
Одним из них могут быть подземные сети (кабели связи и пр.). Их наличие обязательно надо учитывать при разработке плана поселка. Многие застройщики по-старинке заказывают топосъемку массивов. А это долго и недешево.
Грамотный юрист предложит вам запросить у продавца ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Получить его можно совершенно бесплатно в течение 30 дней. Это официальный документ, который будет содержать всю информацию об имеющихся ограничениях в использовании земельного массива. Что также позволит сэкономить вам время и деньги.
И таких «подводных камней», с одной стороны, и скрытых возможностей, с другой стороны, очень много. Что же делать, скажете вы – не строить и не продавать? Нет, конечно же строить, и конечно же продавать.
Но сначала привлечь квалифицированного юриста в этой области, он изучит все документы и законодательные акты, выявит риски и предложит способы их устранения или минимизации, разработает договорную базу с покупателями и контрагентами, с учетом всех ваших нюансов.
Вы учтете заранее все расходы, связанные с оформлением необходимых документов, и уже с открытыми глазами начнете свой бизнес по строительству поселка.
{«contentId»:252037,»count»:1,»isReposted»:false,»gtm»:null}
{«id»:252037,»gtm»:null}