Оценить возможность занятия освободившейся жилплощади в ком. квартире

Оценить возможность занятия освободившейся жилплощади в ком.  квартиреМы живем в трехкомнатной коммунальной квартире. Занимаем две комнаты, которые приватизировали. Недавно умер одинокий сосед, живший в третьей — неприватизированной — комнате. Имеем ли мы право занять эту комнату, или к нам подселят нового жильца?

Марина

Российское законодательство предусматривает первоочередное право на занятие освободившейся комнаты в коммунальной квартире нанимателями или собственниками других комнат в той же квартире.

Если, конечно, речь идет об освобождении неприватизированной комнаты. Порядок предоставления освободившихся комнат в коммунальных квартирах определен статьей 59 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с ней установлено четыре очереди на предоставление таких жилых помещений по договору социального найма или в собственность.

В первую очередь освободившаяся комната в коммунальной квартире предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире собственникам или нанимателям, если они на момент освобождения комнаты признаны или могут быть признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

Граждане признаются малоимущими, если доход на члена семьи не превышает определенную сумму (устанавливается Советом депутатов). В доход семьи включаются все зарплаты и пенсии, другие социальные пособия. При этом из совокупного дохода семьи вычитается средний прожиточный минимум, умноженный на количество членов семьи, а также расходы на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Во вторую очередь (если нет лиц из первой очереди) освободившаяся комната будет предоставлена также в социальный наем нанимателям или собственникам, проживающим в соответствующей квартире, если они могут быть признаны малоимущими и если они обеспечены площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Норма предоставления жилого помещения в Серпухове составляет 15 кв.м общей площади (площадь комнат и доли в праве собственности на места общего пользования) на одного члена семьи.

Если нет и таких, то в третью очередь освободившаяся комната предоставляется по договору купли-продажи (т.е.

в собственность) гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Выкуп осуществляется по рыночной стоимости (на основании заключения независимого оценщика), преимущественное право на выкуп имеют собственники других комнат в соответствующей квартире.

Если таких граждан тоже не окажется, освободившаяся комната будет предоставлена очереднику по договору социального найма.

В случае, описанном Мариной, иных претендентов, кроме ее семьи, на занятие освободившейся комнаты нет. Если на каждого члена ее семьи приходится менее 15 кв.

м общей жилой площади (площадь двух комнат + площадь мест общего пользования, умноженная на соотношение площади двух комнат к суммарной площади всех комнат квартиры), то освободившаяся комната будет предоставлена ее семье в собственность по договору купли-продажи.

А если, кроме того, доход на члена семьи не превышает минимум, позволяющий считать семью малообеспеченной, то комната будет предоставлена бесплатно по договору социального найма.

  • По вопросам оформления сделок с недвижимостью вы можете обратиться по адресу:
  • г. Серпухов, Советская, 82 (вывеска «Окский курьер»), или по телефонам:

Статья 59 ЖК РФ. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

1. Ранее действовавшее законодательство установило, что жилые помещения предоставляются, как правило, в виде отдельной квартиры на семью (ч. 1 ст. 28 ЖК РСФСР). Это указание не имело практического содержания.

Оно могло бы работать, если бы в законодательстве были определены случаи допустимости отступления от принципа посемейного заселения квартир. Перечень таких случаев не устанавливался.

Поэтому решение вопроса о том, будет ли гражданину (гражданам) предоставлена отдельная квартира или только комната (комнаты) в квартире, всякий раз зависело от ничем не ограниченного усмотрения субъекта, принимавшего решение о предоставлении жилья в социальный наем .

———————————

В законодательстве субъектов Российской Федерации иногда устанавливались более категоричные правила. Так, Законом Свердловской области от 4 мая 1995 г.

N 14-03 «О предоставлении жилища в Свердловской области» предусматривалось, что жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры на семью, за исключением предоставления жилья в дополнение к имеющемуся.

В результате предоставления по отдельному договору изолированной комнаты (комнат) в квартире такая квартира оказывалась заселенной двумя или более нанимателями (семьями). Такие же последствия наступали в результате раздела жилой площади (ст.

86 ЖК РСФСР; ЖК РФ не предусматривает такого основания изменения договора социального найма). Это возможно также, когда по договору обмена в одну квартиру вселяются граждане, пользующиеся в ней отдельными комнатами по самостоятельным договорам найма.

Как исключение и ЖК РФ допускает предоставление комнаты (комнат) в социальный наем (ч. 6 ст. 57, ч. 4 ст. 59). Во всех этих случаях имеются отдельные договоры найма изолированных комнат в одной квартире. Такие квартиры именуют коммунальными (иногда — густонаселенными).

По поводу пользования отдельными комнатами такой квартиры существуют два или более жилищных правоотношения, основанных на договорах социального найма.

Возможна также ситуация, когда в коммунальной квартире одна комната (несколько комнат) принадлежит гражданину на праве собственности (чаще всего в результате приватизации), а другие комнаты квартиры используются другими гражданами по договорам социального найма. Это — тоже коммунальная (густонаселенная) квартира.

Коммунальной именуют также квартиру, в которой разные комнаты принадлежат на праве собственности различным субъектам (ст. ст. 41 — 43 ЖК). Правила комментируемой статьи распространяются на такие коммунальные квартиры только в том случае, если одна комната (или несколько комнат) находится в государственной или муниципальной собственности, она предоставлена в социальный наем и освободилась.

По ряду причин правоотношение, основанное на договоре социального найма, может прекратиться (например, вследствие смерти нанимателя, когда в жилом помещении не проживают члены его семьи; выезда всех пользователей на постоянное жительство в другое место; выселения их и т.п.).

Возникает вопрос: должно ли освободившееся жилое помещение заселяться на общих основаниях или оно подлежит передаче пользователям других комнат данной квартиры? Ответ на него содержится в комментируемой статье, правила которой направлены на обеспечение принципа посемейного заселения квартир.

2.

В ЖК РФ предлагается, условно говоря, «ступенчатое» решение вопроса о заселении освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения, которое находилось в социальном найме. Причем если решение принято на «первой ступени», то нет нужды рассматривать третью и т.д.

Во-первых, освободившееся жилое помещение предоставляется проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам других жилых помещений этой квартиры, если они являются малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При этом не имеет значения формальный момент — факт признания таких граждан малоимущими, а также факт принятия на учет нуждающихся в жилых помещениях.

Важно, что они по установленным правилам являются малоимущими и нуждающимися в жилье.

Освободившееся жилое помещение передается указанным гражданам «на основании их заявления».

Иногда граждане, обладающие правом получить в свое пользование освободившееся помещение, могут быть не заинтересованы в этом, например, потому, что в случае улучшения жилищных условий в общем порядке им будет предоставлено новое благоустроенное жилое помещение, а присоединение освободившейся комнаты приведет к исчезновению оснований нуждаемости в жилье.

Если граждане не выразили свою волю на получение освободившегося в квартире жилого помещения, то принудительно наделить их правом пользования таким помещением невозможно. Но если граждане желают получить освободившуюся комнату, то отказ им в этом недопустим.

Во-вторых, на «первой ступени» решение о заселении освободившейся комнаты может быть не принято не только при отсутствии в квартире граждан, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье (как это сказано в ч.

2 комментируемой статьи), но и потому, что проживающие в квартире граждане (малоимущие и нуждающиеся) не желают получать освободившуюся комнату.

В этих случаях освободившееся жилье предоставляется в социальный наем проживающим в квартире гражданам, которые являются малоимущими, обеспечены жильем более учетной нормы (ч. ч. 4, 5 ст. 50 ЖК), т.е. не относятся к числу нуждающихся в жилье, но на каждого пользователя приходится менее нормы предоставления (ч. ч.

1, 2 ст. 50 ЖК). Естественно, что такая передача освободившейся комнаты производится по желанию граждан, проживающих в соседней комнате коммунальной квартиры («на основании их заявления»). Если граждане изъявили волю на получение освободившейся комнаты, то отказать им нельзя.

В-третьих, если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи.

Читайте также:  Налог с продажи квартиры: в 2006 г., будучи в браке, купил квартиру за 1 млн

Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.

Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан.

Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор.

В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).

В-четвертых, — «четвертая ступень» — освободившаяся в коммунальной квартире комната предоставляется гражданам (ст. ст. 49, 51, 52, 57 ЖК), не проживавшим в этой квартире, если:

— в квартире не живут граждане малоимущие и нуждающиеся в жилых помещениях;

— в квартире нет граждан, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Освободившаяся комната заселяется в общем порядке также в том случае, когда граждане, имеющие право получить ее в социальный наем («первая и вторая ступени», ч. ч. 1, 2 комментируемой статьи) или в собственность на основании договора купли-продажи («третья ступень», ч. 3 этой же статьи), отказались от своего права.

Предоставление освободившейся комнаты в в коммунальной квартире

  • Правовое заключение
    по вопросу предоставления освободившейся комнаты
    в коммунальной квартире на условиях социального найма

  • и по договору купли-продажи
  • Как следует из решения суда истцы обратились в суд с требованиями (с учетом уточнений):
  • о признании права на заключение договора социального найма;
  • о признании незаконной регистрации К. в освободившемся жилом помещении (комнате);

В удовлетворении требований судами отказано.

Позиция истцов:

«В 2008 году в коммунальной квартире освобождалась комната. Мы подали заявление о предоставлении ее нам по договору социального найма в соответствии со ст. 59 ЖК РФ. Получили отказ, т.к. там ранее был уже прописан К. (ответчик).

Состоим на очереди в муниципалитете как нуждающиеся в улучшении жилищных условий на основании проживания в общежитии с 1994 года. По норме предоставления площади у нас недостаточно, по учетной норме площади хватает. На ответ Администрации подали в суд.

Суды проиграли. В городском суде в соответствии со ст. 6 Вводного закона хотя мы и не сняты с учета, но потеряли основания на данном учете состоять, т.к.

статус общежития снят, а мы стояли на учете по основанию проживания в общежитии, а по учетной норме площади хватает.

Областной суд данное решение счел верным и обоснованным. Отказ сочли верным, но еще и дописали, что на момент вселения дом имел статус общежития.

Наша позиция: статус дома снят в силу закона (ст. 7 Вводного закона), вставшие на учет до 5 марта 2005 года состоят на данном учете до получения жилья по договору соцнайма (ст.6 Вводного закона), по соцнайму жилье должно предоставляться не менее нормы предоставления (ст. 47 ЖК РФ). Ст. 59 ЖК РФ подлежит применению».

В качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий истцы поставлены на учет до 2005 года по основанию проживания в общежитии.

Спорная комната находится в общежитии, которое на основании решения Совета депутатов города от … 2003г. и акта от … 2003г. приняты в муниципальную собственность.

В 2008 году между предприятием и К. заключен договор социального найма спорной комнаты, однако позднее даты заключения договора соцнайма, как следует из решения суда из спорной комнаты выехал предыдущий наниматель. Ответчику К., соответственно, спорная комната предоставлялась до фактического прекращения права пользования данной комнатой предыдущего нанимателя.

Что делать дальше? Есть ли возможность обратиться в суд с новым иском о выкупе освободившейся комнаты?

1. Кому должны предоставить
освободившуюся комнату в коммунальной квартире?

Статья 59 ЖК РФ содержит следующие положения:

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

1.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 — 3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Как видно из приведенной статьи, предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире во вторую, третью и четвертую очереди является возможным при отсутствии претендентов предшествующих очередей.

По ч. 1 статьи 59 ЖК освободившаяся комната может быть предоставлена малоимущим и нуждающимся нанимателям данной квартиры.

При этом, следует отметить, что исходя из конструкции нормы права («признаны или могут быть признаны нуждающимися»), право на предоставление комнаты не связано с наличием или отсутствием сведений из уполномоченного органа власти о нуждаемости в жилых помещениях лиц, претендующих на предоставление помещения в порядке ст.

59 ЖК РФ. В судебном заседании суд устанавливает наличие или отсутствие права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях на момент освобождения помещения (комнаты) в квартире.

Согласно ч.

2 статьи 56 ЖК РФ решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 настоящей статьи. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Однако, по нашему мнению, данная норма в рамках дела по иску о предоставлении комнаты в порядке статьи 59 ЖК РФ не дает оснований считать, что лицо, состоящее на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий (поставленное на учет до марта 2005 года) до момента принятия уполномоченным органом решения о снятии с учета, считается фактически нуждающимся. Оценку указанному обстоятельству дает суд.

2. Применение статьи 6 закона
«О введении в действие Жилищного кодекса РФ»

В пунктах 1, 2 статьи 6 указанного закона содержатся следующие положения:

с 1 марта 2005 года принятие на учет граждан в целях последующего предоставления им по договорам социального найма жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации.

Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

Указанные граждане снимаются с данного учета по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 3 — 6 части 1 статьи 56 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Указанным гражданам жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, с учетом положений настоящей части.

В определении Конституционного Суда РФ от 01.12.2009 N 1549-О-П «По жалобе гражданина Скороходова Александра Викторовича на нарушение его конституционных прав частью 2 статьи 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»), КС РФ указал:

«По своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования часть 2 статьи 6 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» не предполагает возможность снятия с учета нуждающихся в жилых помещениях граждан, до 1 марта 2005 года принятых на учет для предоставления жилья по договорам социального найма, по причине изменения после указанной даты в законодательном порядке оснований постановки на такой учет».

Читайте также:  Размен квартиры: у моего отца 2х комнатная квартира, но я в ней не прописана

В обоснование позиции иногда можно встретить ссылку на вырванную из контекста норму приведенной выше статьи: «граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма, сохраняют право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма». Между тем, норма предусматривает снятие с учета по основаниям, приведенным как в ЖК РФ, так и в ЖК РСФСР.

  1. Граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года снимаются с учета по основаниям, указанным в ч. 1 статьи 56 ЖК РФ:
  2. 1. Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:
  3. 1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;
    3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;
    4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;
    5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;
  4. 6) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.
  5. По рассматриваемому делу оснований, указанных в статье 56 ЖК РФ не усматривается.

3. Утрата оснований
для состояния на учете нуждающихся

Также, в силу закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» граждане, принятые на учет до 1 марта 2005 года, снимаются с учета в случае утраты ими оснований, которые до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации давали им право на получение жилых помещений по договорам социального найма.

  • Такие основания были предусмотрены статьей 29 Жилищного кодекса РСФСР.
  • Согласно указанной статьи, нуждающимися в улучшении жилищных условий признавались граждане:
  • 1) имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов;
    2) проживающие в жилом помещении (доме), не отвечающем установленным санитарным и техническим требованиям;
    3) проживающие в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе семьи имеются больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно;
    4) проживающие в смежных неизолированных комнатах по две и более семьи при отсутствии родственных отношений;
  • 5) проживающие в общежитиях, за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением;

6) проживающие длительное время на условиях поднайма в домах государственного и общественного жилищного фонда, либо найма в домах жилищно-строительных кооперативов, либо в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, не имеющие другой жилой площади.

4. Снятие статуса общежития
означает утрату основания состоять

на учете по основанию «проживание в общежитиях»

Учитывая, что истцы по делу состояли на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий по основанию «проживание в общежитии», а также то, что статус «общежития» в силу закона (статьи 7 Вводного закона) утрачен, следует констатировать, что с 1 марта 2005 года истцы проживают не в общежитии, т.е. основание (возникшее до введения в действие ЖК РФ) состоять на учете, на момент обращения в суд отпало.

5. Площадь на одного члена семьи
ниже минимального уровня — основание

состоять на учете нуждающихся

Добавим также, что в отличие от п. 1 статьи 29 ЖК РСФСР, п. 5 закона не устанавливал каких-либо ограничений по норме жилой площади, предоставляемой гражданам.

На учет нуждающихся в улучшении жилищных условий ставились лица, проживающие в общежитии вне зависимости от занимаемой площади. Так, например, нуждающимися признавались граждане как занимающие, например, 6 метров площади на семью, так и 15 метров на одного члена семьи в общежитии.

В этой связи, по нашему мнению, в судебном заседании по иску о предоставлении помещения в порядке ч. 1 статьи 59 ЖК РФ подлежало выяснению (входило в предмет доказывания) обстоятельство нуждаемости в жилом помещении истцов на 1 марта 2005 года и по основанию, предусмотренному п.

1 статьи 29 ЖК РСФСР (как имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров).

Если бы судом было установлено, что истцы могли быть приняты на учет до 1 марта 2005 года также по такому основанию как «имеющие обеспеченность жилой площадью на одного члена семьи ниже уровня, устанавливаемого Советом Министров автономной республики, исполнительным комитетом краевого, областного, Московского и Ленинградского городских Советов народных депутатов», то, представляется, что истцы сохранили бы право состоять на данном учете до получения ими жилых помещений по договорам социального найма.

В случае если суд приходит к выводу о том, что истцы, принятые на учет до 1 марта 2005 года, сохраняют право состоять на учете, то для целей требования предоставления им освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в порядке ч. 1 статьи 59 ЖК РФ, отсутствует необходимость представлять доказательства того, что истцы являются (признаны) малоимущими, поскольку до марта 2005 года такое условие для постановки на учет законодательство не содержало.

6. Судебная практика
снятия с учета нуждающихся в жилье

Судебная практика складывается следующим образом: если гражданин до 2005 года состоял на учете граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий именно по основанию «проживание в общежитих», то снятие статуса общежития (приобретения зданием статуса «жилой дом»), влечет снятие такого гражданина с учета нуждающихся, тем более, если такой гражданин еще и приобрел какое-нибудь жилье в собственность.

1) Так, например, в определении судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 января 2011 года по делу № 33-1216, указывалось следующее (извлечение):

Заместитель прокурора Ростовской области в интересах Пензевой В.И.обратился в суд с иском к ГУВД по РО об оспаривании решения центральной жилищно-бытовой комиссии о снятии с учета нуждающихся в жилом помещении на основании ч. 2 ст. 6 закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ.

Полагал, что данное постановление незаконно и нарушает права Пензевой В.И.

, поскольку передача жилого дома, использовавшегося государственным предприятием в качестве общежития, в ведение органа местного самоуправления и изменение его статуса в силу закона, а также реализация права на приватизацию занимаемой комнаты не указаны в законе в качестве оснований для снятия граждан в учета нуждающихся в жилом помещении.

Определением судебной коллегии областного суда вынесено решение об отказе в иске, при этом суд кассационной инстанции указал следующее.

Как следует из материалов дела, Пензева В.И. поставлена на квартирный учет с 09.01.1994 года в связи с тем, что проживала на частной квартире и была зарегистрирована в общежитии.

Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Жилищное право » Найм жилого помещения » Предоставление освободившихся комнат в коммунальной квартире

Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, где освободилась комната.

Содержание

Жилищный кодекс устанавливает последовательность удовлетворения требований граждан, проживающих в пределах коммунальной квартиры, относительно улучшения своих жилищных условий, если в квартире освободились жилые помещения.

Закон, с целью защиты и поддержания граждан из социально незащищенных групп, дает указанной категории лиц преимущество в вопросах предоставления свободного жилого помещения в «коммуналке».

Рассмотрим процесс передачи гражданам свободных помещений коммунальной квартиры, особенности и нюансы указанного процесса.

Под термином «коммунальная квартира» подразумевается помещение, предназначенное для проживания и разделенное на обособленные жилые помещения (комнаты), в которых проживают граждане.

Помещения коммунальной квартиры могут принадлежать как муниципальному жилому фонду, тогда люди проживают в них по договорам социального найма, так и находиться у проживающих лиц в собственности. Обычно в «коммуналках» живут семьи, не связанные друг с другом родством.

Общим имуществом коммунальной квартиры проживающие в ней лица пользуются на равных основаниях, несут в отношении имущества обязательства и имеют права на это имущество.

 

Передача жилого помещения в коммунальной квартире малоимущим и нуждающимся гражданам

С целью реализации социальной государственной политики именно малоимущие и нуждающиеся лица имеют первостепенное право на получение свободного помещения в «коммуналке» по договору социального найма. Вопросы признания граждан малоимущими и нуждающимися в жилище по договору найма подробно рассмотрены российским Жилищным Кодексом (см. в ст. 51 и 49).

Важно соблюдение одного условия: указанные граждане должны жить в квартире на тот момент, когда комната освобождается. Если такие граждане заселились в квартиру после освобождения комнаты, заявить свои права на комнату они не смогут.

Если вышеуказанные граждане в квартире отсутствуют, комната предоставляется лицам, которые являются малоимущими и имеют на руках документы, подтверждающие этот статус, по договору найма, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания граждан. Если по своему финансовому положению граждане являются малоимущими, но имеют площадь жилья в квартире больше учетной нормы по их региону, заявить свои права относительно комнаты по договору найма они смогут только при отсутствии граждан, признанных малоимущими и нуждающимися в жилье.

Читайте также:  Размер оплаты: в наследстве квартира. Сестра подала заявление но не вступила в наследство

Общий порядок заселения свободной комнаты в «коммуналке»

Жилищный закон предполагает ступенчатое заселение, иными словами, установлены категории граждан, имеющие право на заселение в соответствии со «ступенями», нахождение на которых определено социальным статусом лица.

Помещения предоставляются сначала определенным категориям граждан, проживающим в квартире, в которой освободилась комната.

А если такие граждане в квартире не проживают, или не заявляют свои права и отказываются от них, помещение может быть передано гражданам, не проживающим в квартире, по основаниям, установленным законом.

Если вышеуказанные категории граждан в квартире не проживают, помещение на основании договора купли-продажи могут получить иные граждане, если общая площадь используемого ими жилого помещения менее той нормы, которую установил закон для проживания. На лиц этой ступени также распространяется правило об обязательном проживании в квартире до освобождения комнаты.

В соответствии с последней «ступенью» предоставления, освободившуюся комнату могут получить лица, нуждающиеся в жилье и не относящиеся к вышеперечисленным категориям граждан, если перечисленные лица в квартире отсутствуют или отказываются от своих прав.

Такие случаи встречаются довольно часто, граждане отказываются заявлять права на комнату, рассчитывая на получение более комфортных условий проживания. Чтобы получить освободившуюся комнату, граждане обязаны подать в уполномоченные органы должным образом оформленное заявление.

В случае, если решение уполномоченных органов не удовлетворяет граждан, претендующих на освободившееся жилье, разногласия могут быть решены в судебном порядке.

Прекращение правоотношений по договору социального найма

Договор социального найма предусматривает предоставление лицам жилых помещений, которые законом отнесены к помещениям государственного, либо муниципального фонда. Предоставляется такое жилье нуждающимся в нем гражданам для проживания на постоянной основе.

Действие договора соцнайма не ограничено конкретным сроком, граждане могут проживать в предоставленных им помещениях любое количество времени, при условии соблюдения требований, которые закон устанавливает обязательными для жильцов домов, квартир и комнат.

Договор социального найма можно расторгнуть по соглашению сторон в любое время. Если гражданин выехал в иное место жительства, соглашения с ним прекращается со дня освобождения помещения. Жилищный кодекс предусматривает прекращение договора социального найма в связи со смертью нанимателя, который был одиноким человеком, и в связи с разрушением помещения.

Ситуация, когда в комнате никто не проживает и неизвестно место нахождения ее жильцов, не дает оснований другим лицам на заселение в эту пустующую комнату.

Законодательно утверждено, что временное отсутствие граждан в жилом помещении, не образует изменения их прав и обязанностей относительно жилища.

Следовательно, помещение нельзя считать освободившимся, поскольку на него имеют права граждане, заселенные по договору соцнайма, даже если они отсутствуют длительное время.

Судебное прекращение договора соцнайма

Законом предусмотрено и расторжение договора в суде. Для этого нужны четкие основания, и закон на них прямо указывает. Договор расторгается в суде в случаях:

  • Использования помещения для целей, которые не предусмотрены законом для такого вида помещений. Иными словами, если гражданин использует комнату или квартиру не для проживания, а для произведения в помещении какой — либо деятельности, на которую не получены разрешения, или эта деятельность противоречит смыслу назначения помещения. Договор социального найма с таким гражданином может быть расторгнут в судебном порядке.
  • Если проживающий гражданин систематически совершает действия, нарушающие спокойное проживание его соседей и других граждан, например, шумит в ночное время, содержит свое помещение и помещения общего пользования в антисанитарном состоянии, что создает угрозу здоровью других лиц и т.д.
  • Если гражданин отказывается оплачивать коммунальные услуги продолжительное время.
  • Если самим проживающим гражданином, или иными лицами, за которых гражданин отвечает, допущены такие действия по отношению к помещению, которые привели к необратимым отрицательным изменениям, или разрушению.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Здравствуйте!

Помогите, пожалуйста, разобраться в вопросе.

4х комнатная квартира в хрущевке.

1 комната -моя собственность; 1 комната — в собственности у соседей(там не живут) ; 2 смежные комнаты — принадлежат городу. Те кто жил раньше умерли. Родственников нет.

Мы с семьей хотим претендовать на эти две комнаты и получить их в соц.найм, возможно с последующей приватизацией.

Семья 3 человека. Муж, жена, сын 16лет. В собственности 1-комнатная квартира 24м и комната 7,2м. Прописаны мы в квартире.

Подскажите, пожалуйста, алгоритм действий.

Надо ли нам выписываться из однокомнатной квартиры и прописаться в комнате, чтобы претендовать на улучшение условий? Или мы можем это сделать и так?

Мария01.10.2021 18:00

  • Добрый день!
  • По нормам статьи 59 Жилищного кодекса РФ «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»: Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договорусоциального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаныили могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и
  • нуждающимися в жилых помещениях.
  • Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — МоскваКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
  • Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Максимова Людмила Сергеевна09.01.2022 10:53

Задать дополнительный вопрос

Добрый день,мы живем в коммунальной квартире, у нас освободилась комната, я бы хотела её взять на расширение. Администрация мне отказывает, так как я являюсь собственником своей комнаты 18кв.м, мы проживает в ней вчетвером, но не прописаны… Можно ли как то получить комнату в соц найм не имеет прописке по данному адресу, но емея зеленку

Татьяна17.12.2020 19:43

  1. Добрый день!
  2. По нормам статьи 59 Жилищного кодекса РФ «Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире»: Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договорусоциального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или)собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаныили могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и
  3. нуждающимися в жилых помещениях.
  4. Если у вас возникнут трудности в решении данного вопроса, можете обратится в нашу компанию за консультацией.Юридическая группа МИП — МоскваКонсультации проводят адвокаты с 20 летним опытом в офисе, по скайпу или телефону
  5. Телефон для записи +7 (499) 995-18-31

Максимова Людмила Сергеевна09.01.2022 10:50

Задать дополнительный вопрос

Как встать в очередь на улучшение жилищных условий в Москве в 2021 году (как встать в очередь на квартиру)

Если в семье, состоящей на жилищном учете, есть больной, страдающий тяжелой формой некоторых хронических заболеваний, жилищные условия улучшаются в соответствии с выбранным способом, но вне очереди. При этом в новой квартире (или доме) должна быть отдельная изолированная комната для такого больного.

Как можно получить квартиру пожилому человеку и инвалиду

Улучшить жилищные условия могут семьи, в которых есть:

  • инвалиды с нарушениями опорно-двигательного аппарата;
  • граждане пожилого возраста и инвалиды, проживающие в стационарных учреждениях социального обслуживания, которые больше не хотят там жить, при условии, что жилье, которое они занимали раньше предоставить им невозможно.

Они могут получить жилье специализированного жилищного фонда Москвы по договору безвозмездного пользования. Жилье будет соответствовать индивидуальной программе реабилитации и абилитации.

Кто должен получить освободившуюся комнату в коммуналке

Если в коммунальной квартире освобождается комната (или несколько комнат), ее обязаны предложить по договору социального найма семьям из этой же квартиры в следующей последовательности:

  • состоящим на учете нуждающихся в жилых помещениях (независимо от их места в общей очереди на улучшение жилищных условий). Если в коммунальной квартире две такие семьи, то сначала предлагают освободившееся жилье тем, кто встал на учет раньше;
  • не состоящим на таком учете, но имеющим все основания быть на него принятыми.

Если ни тех, ни других в квартире нет, освободившееся помещение должны предложить семьям, которые обеспечены общей площадью жилья на одного члена семьи менее нормы предоставления — 18 квадратных метров, по договору купли-продажи.

Во всех остальных случаях в освободившуюся комнату могут вселить кого-то из очередников жилищного учета.

Как получить квартиру жителям аварийных и ветхих домов

Жители Москвы, дома которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, в том числе жители пятиэтажных домов, подлежащих сносу, не состоящие на жилищном учете, должны обеспечиваться жильем того же типа.

Жителям домов серий К-7, II-32, II-35, 1605-АМ, 1МГ-300, состоящим на жилищном учете, предоставляются жилые помещения по договору социального найма, безвозмездного пользования, либо жилищные субсидии и социальная ипотека (в зависимости от того, к какой категории очередников они относятся) без учета даты постановки на жилищный учет.

Жилье предоставляется в том же районе. В другом — только если человек даст письменное согласие.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *