При расторжении брака все совместное имущество делится между мужем и женой пополам. Компенсация за квартиру при разводе может быть выплачена, если один из супругов получает большую долю и разделить имущество поровну не удается. Решить вопрос можно простым соглашением или через суд.
Можно ли получить материальную компенсацию за жилье при разводе
Раздел имущества – процедура, нередко сопровождающая расторжение брака. Однако поделить все на одинаковые доли удается не всегда. Например, если речь идет о единственном жилье супругов. В этом случае оптимальным вариантом решения проблемы будет денежная компенсация. Ее выплачивает супруг, получивший большую долю совместно нажитого имущества.
Процедура развода редко проходит без раздела имущества
Этот способ раздела часто используют в досудебном порядке. Бывшие супруги договариваются о сумме и способах выплат. Такое соглашение приравнивается к договору купли-продажи. Оно входит в налоговую базу как источник дохода. Компенсацию может также назначить суд.
Когда можно получить компенсацию
Если супруги договариваются о компенсации за долю в квартире при разводе в досудебном порядке, соглашение заверяется у нотариуса. О выплатах можно договориться в следующих случаях:
- Если имеется брачный договор – компенсация назначается по его условиям.
- Есть письменное соглашение о разделе имущества в случае развода.
- Если разделение проводится в судебном порядке.
Основное условия для возмещения – невозможность разделить натуральным способом недвижимость в равных долях. Если стоимость имущества, полученного одним из супругов, больше его доли, он обязан выплатить компенсацию второй стороне.
На законодательном уровне этот вопрос регулируется 38 статьей Семейного кодекса.
Что подлежит разделу при разводе
Гражданский и Семейный Кодексы РФ четко оговаривают все виды имущества, которые могут быть разделены после развода. В перечень вошли:
- Денежные сбережения – вклады на банковских счетах, пенсионные накопления и пр.
- Недвижимость – квартиры, дома, гаражи, офисные и производственные помещения.
- Движимые предметы имущества – мебель, техника, транспортные средства.
- Обязательства супругов по долгам и кредитам, взятые для общих нужд семьи.
В соответствии со статьями закона при расторжении брака все имущество делится в равных долях.
Размер денежной компенсации
Первое, что необходимо выяснить при начислении компенсации, – стоимость жилья, которое подлежит разделу. При заключении соглашения супруги могут определить цену имущества самостоятельно, учитывая рыночные значения. Если договориться не удается, проводится оценочная экспертиза.
Доля в квартире после развода может быть компенсирована деньгами
Чтобы определить сумму, из половины стоимости квартиры вычитается цена меньшей доли. Это и будет служить размером компенсации. При этом учитывается несколько факторов:
- Если стоимость имущества и размер компенсации значительны для каждой стороны, необходимо согласие того супруга, который обязан будет эту разницу выплачивать.
- При незначительной сумме ее взыскивают решением суда, согласие сторон не требуется.
Допускается выплата компенсации не только деньгами, но и другими способами по усмотрению супругов. Точных определений на этот счет в законе нет.
Получение выплат по обоюдному соглашению
Соглашение при разводе супруги составляют добровольно и по взаимному согласию. Процедура включает несколько этапов:
- Определение объектов раздела.
- Оценка стоимости имущества.
- Договоренность о том, кто какую долю имущества получает.
- Расчет компенсации.
- Установление способов выплаты – банковским переводом, наличными и пр.
Время выполнения договора супруги устанавливают сами исходя из своих интересов и возможностей. Соглашение о компенсации за квартиру составляется в письменной форме. Заверять его у нотариуса не обязательно. В документе подробно описываются характеристики квартиры, которая подлежит разделу. Договор на нескольких листах прошивается, все страницы нумеруются.
Оценка квартиры
При оценке жилья принимают в расчет его рыночную стоимость, сведения из Росреестра и состояние. Особенно актуальны эти данные, если компенсация за долю в квартире после развода будет определяться в судебном порядке:
- Для начисления государственной пошлины при составлении иска.
- Для расчета суммы компенсации если разделить квартиру поровну невозможно.
При оценке жилья принимают в расчет его рыночную стоимость
Если участники спора не могут прийти к общему мнению о стоимости жилья, приглашаются эксперты-оценщики. Их заключение тоже можно оспорить, обратившись в другую компанию. Опротестовать экспертизу не получится, если оценщика назначил судья.
Форма договора
Письменное соглашение заключается, если цена имущества превышает 10 тыс. рублей. Документ должен включать обязательные пункты:
- Персональные данные супругов.
- Статус каждой из сторон (муж или жена).
- Список имущества, которое планируется разделить.
- Четкое указание, кому какая доля недвижимости будет принадлежать.
- Размер компенсационной выплаты.
- Способ и сроки возмещения разницы.
- Дата подписания договора и вступления в юридическую силу.
Если разделу подлежит несколько объектов (дом, квартира, дача), для каждого можно составить отдельный документ.
Декларация о выплатах
Декларация подается, когда у супругов имеются официальные документы о размере компенсации – соглашение или решение суда.
Если супруги не подали документ самостоятельно, налоговые органы получают информацию из Росреестра. Эти данные предоставляются каждый год для расчета налога на доходы и недвижимость.
Если декларация не будет получена, налоговые органы требуют разъяснений от бывших супругов.
Обмен имуществом или нефинансовая компенсация
Компенсация за квартиру при разводе не обязательно может быть денежной. Ее характер не прописывается точно в законодательных актах. Суд или супруги могут определить вариант возмещения по своему усмотрению:
- Одна из сторон может оказать второй услугу или провести какие-либо работы – ремонт и пр.
- Оба супруга могут проживать в квартире после развода.
- В качестве компенсации может быть отдано другое имущество на установленную сумму.
Вне зависимости от характера компенсации договор заключается письменно и заверяется обеими сторонами.
Компенсация через суд
Если достичь согласия мирным путем супругам не удается, компенсация за долю в квартире после развода может быть получена через суд. Подать исковое заявление можно также при несоблюдении одного из участников брачного договора или соглашения о возмещении стоимости квартиры.
Если стороны не могут договориться, то компенсация за долю в квартире после развода может быть получена через суд
Судебное разбирательство протекает в несколько этапов:
- Инициатор собирает необходимые документы.
- Устанавливается цена квартиры или дома, подлежащих разделу.
- Одна из сторон пишет исковое заявление и платит госпошлину.
- Начало судебного производства и предварительное рассмотрение вопроса.
- Судебные слушания. При необходимости назначается экспертиза.
- Принятие судьей решения и расчет размера компенсации.
- Оглашение вердикта суда и его исполнение.
Если одна из сторон не выполняет постановление суда, к решению вопроса подключается служба судебных приставов. При определении размера компенсации необходимо получить согласие обоих супругов.
Составление и подача иска
Форма заявления для подачи в суд отражена в Гражданско-процессуальном кодексе. Основные требования к содержанию текста иска:
- Заявление должно быть составлено деловым официальным стилем.
- Все события изложены в хронологической последовательности.
- В тексте нет нецензурных оборотов.
- Все факты излагаются объективно и конкретизируются, без эмоциональной окраски.
Если документ составлен неточно или с нарушением процессуальных требований, суд имеет право не принимать его к рассмотрению.
В заявлении указываются:
- наименование и адрес органа суда;
- паспортные данные супругов – ФИО, возраст и адрес прописки, контакты;
- суть событий – даты вступления и расторжения брака, наличие детей;
- информация об имуществе, которое необходимо разделить;
- требования истца со ссылкой на правовые акты.
В конце указывается перечень прилагаемых документов.
Оплата государственной пошлины
Размер пошлины зависит от стоимости жилья и величины компенсации. Если сумма превышает 1 млн рублей, взыскивается 0,5% от нее. Установленная величина варьируется от 13200 до 60 000 рублей. Если в одном иске рассматриваются несколько объектов недвижимости, пошлина за каждый начисляется отдельно.
Оплатить ее можно в банке, почтовом отделении, через терминал или интернет-банкинг.
Размер пошлины зависит от стоимости жилья и величины компенсации
Постановление суда
После изучения материалов судья может обязать одного из бывших супругов выполнить исковые требования полностью или частично. Претензии также могут быть отклонены. Решение вступит в силу через месяц после даты заседания. За это время стороны могут обжаловать постановление.
Если один из супругов уклоняется от исполнения, к нему будут применены принудительные меры в виде исполнительного производства ФССП.
Сроки получения выплат и форма
Сроки выплаты компенсации устанавливаются в письменном соглашении супругов или судебном решении. Передача денег может быть единовременной или поэтапной. Это зависит от возможностей сторон и величины компенсации.
Сроки выплат могут быть оговорены письменно. Если они не отражены в соглашении или решении суда, датой исполнения обязательств считают день вступления документа в силу.
Если плательщик не выполняет решение суда, компенсация удерживается из его зарплаты частями. При этом разовая сумма не должна быть больше 50% дохода.
Ндфл при денежной компенсации
Компенсация за квартиру при разводе, назначенная в суде, считается операцией между членами семьи. Она не облагается доходом. Если же супруги заключили соглашение добровольно, вступает в силу статья 217 НК. Получивший компенсацию должен заплатить НДФЛ.
Однако есть возможность получить налоговый вычет. Для этого квартира должна соответствовать нескольким требованиям:
- Стоимость не превышает 1 млн рублей.
- Жилье было куплено более 3 лет назад.
Соглашение между супругами должно быть оформлено как договор купли-продажи. В этом случае одна сторона получает квартиру, а другая – право не платить налог с дохода.
Что делать если супруг (супруга) не платит компенсацию
Если ответчик не исполняет решение суда, взысканием выплат занимаются судебные приставы. Они могут применить следующие меры:
- Изъять или арестовать имущество.
- Составить протокол об административном задержании.
- Объявить в розыск скрывшегося супруга.
- Заключить его под арест.
- Взыскать деньги принудительно – из заработка или со счета, а также реализовать часть имущества.
Возможны ситуации, когда судебные приставы изымают единственное жилье ответчика. Это допустимо, если цена квартиры полностью покрывает долг и остаются средства на покупку жилья меньшей площади.
Если выплата непосильна для одного из супругов
В судебной практике бывают случаи, когда материальные возможности должника не позволяют ему выплатить компенсацию в срок. В этой ситуации лучшим решением будет подача заявления о рассрочке платежей. Ответчику необходимо обратиться в суд, который вынес решение о компенсации.
Необходимо также подтвердить отсутствие доходов или других объектов взыскания (недвижимости, автомобиля и прочего имущества). Федеральная служба приставов проведет проверку и может прекратить производство.
Однако компенсация за долю в квартире после развода может быть затребована бывшим супругом повторно.
Если соглашение подписано супругами добровольно, возможно использование других юридических механизмов:
- Требование выплатить неустойку.
- Взыскание с третьих лиц.
- Выдача поручительства или банковской гарантии об оплате.
- Взимание залога или задатка.
Если один из супругов решит отказаться от выполнения договора, он может отстоять свою точку зрения в суде.
Как получить компенсацию за долю в квартире?
По закону имущество, которое находится в общей долевой собственности, должно быть разделено между участниками. Если собственники не смогли достичь согласия в отношении условий раздела такого имущества, то один или несколько владельцев имеют право в судебном порядке требовать выдела своей доли в натуре. В этом случае доля в квартире закрепляется за собственником не только на бумаге, но и физически в виде конкретного помещения или комнаты.
Если суд посчитает выдел доли в натуре невозможным, то ее собственник может получить денежную компенсацию от других участников. Выплата осуществляется только с его согласия.
После получения компенсации собственник теряет своё право на долю в общем имуществе.
Компенсация за долю в квартире может быть выплачена и без согласия владельца. Это возможно при одновременном выполнении следующих условий:
- Доля признается незначительной;
- Ее выдел в натуре является невозможным;
- Собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Суд будет принимать решение по каждому из перечисленных пунктов, исходя из предоставленных доказательств. При выполнении всех трёх условий владельца незначительной доли обяжут продать её в обмен на компенсацию.
Чтобы зарегистрировать право собственности на указанную долю, в МФЦ нужно будет предоставить решение суда.
Для определения размера компенсации суд назначит экспертизу. Ее проведение может быть поручено конкретному учреждению или эксперту.
Да, компенсация за долю в квартире, выплаченная физическому лицу, считается его доходом и облагается НДФЛ по ставке 13%. При этом получатель выплаты имеет право воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн рублей и уменьшить сумму налога.
Пример. Бывший собственник доли получил компенсацию в размере 1,2 млн рублей. Без применения налоговой льготы сумма НДФЛ к оплате составит 156 тыс. рублей. Если он воспользуется своим правом на вычет, то налогооблагаемая база уменьшится на 1 млн. В этом случае с полученного дохода придётся заплатить всего 26 тыс. рублей (200 000 * 13%).
Исключение составляют случаи, когда доля находятся в собственности больше минимального срока владения (3 или 5 лет).
Стоит отметить, что компенсация за долю в квартире и компенсация за пользование долей — это совершенно разные понятия. В первом случае собственник утрачивает свое право на долю в собственности после получения выплаты и больше никакого отношения к ней не имеет.
Если он продолжает оставаться одним из владельцев, но по каким-либо причинам не пользуется своей частью жилого помещения, то он может потребовать у других собственников компенсацию за пользование его долей. Это уже будет не разовая выплата, а регулярные платежи.
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Законом не установлен порядок расчета данной выплаты. Судебная практика показывает, что ее сумма определяется пропорционально доле получателя от среднерыночной стоимости арендной платы данного помещения. К примеру, если собственнику принадлежит 1/5 в квартире, которую можно сдавать за 25 000 рублей в месяц, то размер ежемесячной компенсации составит 5 000 рублей.
Компенсация за пользование долей в квартире
Если собственники долевого имущества не смогли договориться о порядке использования жилья, заинтересованная сторона вправе рассчитывать на взыскание компенсации за пользование долей в квартире.
Законом предусмотрено 2 варианта решения вопроса с компенсированием за долю – в судебном порядке, либо через мировое соглашение.
Поскольку взаимоотношения с соседями часто оставляют желать лучшего, решение проблемы с используемой жилплощадью приходится искать в суде, опираясь на накопленную судебную практику.
Когда положена компенсация за долю?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Распоряжаться и пользоваться долевым имуществом сложнее, чем личной собственностью, поскольку приходится согласовывать с остальными собственниками любые действия, связанные с жилплощадью. Когда достичь взаимопонимания не удается, обращаются в суд для взыскания компенсации или определения порядка пользования жильем, если это возможно.
Порядок получения компенсации регулируется положениями гражданского законодательства, в частности ст. 247 ГК РФ. Собственник долевой недвижимости вправе требовать реализации своего права на пользование имуществом, а если это невозможно, получить компенсацию за использование его другим собственником (например, аренда, другой доход или пользование в личных целях).
Стороны могут самостоятельно договориться о денежной компенсации, однако чаще вопрос решается в принудительном порядке, на основании вступившего в силу судебного решения. Выплата проводится в пользу собственника, чьи имущественные права суд признал нарушенными.
За денежной компенсацией обращаются в суд на основании положений п. 2 ст. 247 и п. 3-4 ст. 252 ГК РФ, если:
- Невозможно определить долю в натуре, в виде обособленной комнаты.
- Доля представлена в виде небольшой территории в составе целой квартиры без определения порядка совместного владения.
- Владелец доли халатно относится к исполнению обязательств по содержанию квартиры, накопил задолженность по ЖКХ.
- Для истца доля – единственная недвижимость.
- Владелец имеет прописку в оспариваемом жилом объекте.
- Неоднократно предпринимались попытки вселения на свою жилплощадь.
Если в ходе судебного разбирательства суд признает долю незначительной, ее владелец получит компенсацию за свою жилплощадь в рамках процедуры принудительного выкупа согласно с. 252 ГК РФ.
Будет ли компенсация определяться как регулярная выплата в пользу владельца доли, либо как окончательное возмещение за имущество, которым собственник не может воспользоваться, зависит от конкретных обстоятельств возникновения спорной ситуации.
Способы компенсирования за использование доли
Выбор способа получения компенсации зависит от наличия согласия между всеми участниками долевого имущества:
- Мирное соглашение собственников долей с определением суммы возмещения на регулярной основе, либо за полный перевод права на другого владельца.
- Подача иска и взыскание компенсации в принудительном порядке.
Самый простой вариант для всех – мирное согласование условий дальнейшего пользования долей другим собственником, однако добиться взаимопонимания между всеми соседями – задача нелегкая. Чаще приходится обращаться в суд, решая вопрос через судебные разбирательства, апелляции, оспаривания в вышестоящих инстанциях.
Пошаговый алгоритм действий по принудительному взысканию
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Если сразу не удалось договориться с другими собственниками, придется пройти длительную процедуру судебных разбирательств, для которых потребуется привлечение профессиональных юристов. Следуя пошаговой инструкции, процесс взыскания компенсации не покажется таким сложным.
Шаг 0. Досудебное урегулирование
Перед началом подготовки к судебному разбирательству следует предпринять попытку досудебного урегулирования, направив остальным собственникам предложение компенсировать за аренду или выкуп доли.
Этот этап – обязательная часть процесса взыскания компенсации, даже если заранее известно, что собственники откажутся от выплаты возмещения.
Суду необходимо письменное подтверждение, что истец пытался урегулировать вопрос до того, как обратиться с иском.
Шаг 1. Подготовка документации
Залог успешного судебного разбирательства – грамотное обоснование требований истца и предъявление убедительных доказательств.
Именно доказательная база во много определяет, насколько собственник заинтересован в сохранении своей доли или вправе требовать регулярной компенсации.
Чтобы получить денежную выплату, понадобится решение суда о невозможности определения порядка пользования недвижимостью и принудительного вселения.
К исковому заявлению необходимо приложить исчерпывающий пакет документации:
- Паспорт гражданина РФ (копия);
- Выписка из домовой книги;
- Приватизационный акт, свидетельство на наследство, договор о покупке – иной документ, дающий основание для установления права;
- Выписка ЕГРН из Росреестра;
- Судебные решения о невозможности определить порядок пользования и принудительно вселиться в квартиру;
- Платежный документ об оплаченной пошлине;
- Справка по лицевому счету о состоянии оплат по ЖКХ;
- Уведомление о добровольной выплате компенсации (копия);
- Справки об арендной плате, действующей на текущий момент для квартир с аналогичными характеристиками.
Могут потребоваться иные документы, которые позволят обосновать позицию истца и законность его требований.
Шаг 2. Составление иска
При составлении искового заявления придерживаются общих норм гражданско-процессуального законодательства. Рекомендуется на этапе подготовки иска привлечь опытного юриста, который вникнет в детали ситуации и досконально изучит возможности по защите прав истца.
При самостоятельном составлении иска следят, чтобы в нем были все обязательные реквизиты:
- Наименование судебной инстанции;
- Сведения об истце и ответчике (ФИО, адрес, паспортные данные);
- Стоимость иска; (определяют по размеру компенсации);
- Причины подачи заявления;
- Ссылка на попытки добровольно урегулировать спор;
- Порядок расчета взыскиваемой суммы;
- Ссылки на законодательство;
- Сформулированные требования истца за определенный период времени;
- Перечень прилагаемых документов.
Когда заявление составлено, ниже ставят подпись с расшифровкой и датой. Количество экземпляров определяют по количеству участников судебного разбирательства плюс еще один для суда.
Скачать образец искового заявления о взыскании компенсации
Шаг 3. Оплата госпошлины
Рассчитать государственную пошлину истец может самостоятельно, либо обращается за услугой к юристу или в оценочную компанию.
| До 20 тысяч | 4 | |
| До 100 тысяч | 3 | 800 |
| До 200 тысяч | 2 | 3200 |
| До 1 млн | 1 | 5200 |
| От 1 млн | 0,5 | 13200 |
Для определения судебной пошлины используют положения налогового законодательства – ст. 333.19 НК РФ.
Шаг 4. Подача заявления в суд
Готовое исковое заявление вместе с пакетом прилагаемых документов передают через:
- Канцелярию суда лично;
- Представителя по доверенности;
- Почтовую отправку.
Иск подают в суд городской или районный по месту расположения квартиры, долей в которой владеет истец.
Если иск подает представитель, от него потребуется дополнительно нотариальная доверенность и паспорт. Если заявление подготовлено правильно и присутствуют все необходимые документы, судья примет его к рассмотрению и назначит дату первого заседания.
Шаг 5. Судебное разбирательство
Чтобы быть уверенным в донесении до суда своей позиции, истцу рекомендуется привлечь на помощь юриста. Профессиональная юридическая поддержка повысит шансы на удовлетворение требований истца.
Если доля истца незначительная, он может рассчитывать на компенсацию через принудительный выкуп другими собственниками.
Обычно, суды идут навстречу при согласовании выкупа, если будут предоставлены доказательства, что владение долей нарушает права кого-либо из собственников, а сами стороны не могут согласовать сумму принудительного выкупа. Суд удовлетворит требования истца, если оспариваемое жилье окажется единственным.
Судебная практика по взысканию компенсации
Поскольку ситуации с компенсацией за пользование долей неоднозначны, не существует единой судебной практики по этому вопросу. Большое значение для удовлетворения требований истца играет правильная аргументация в суде и готовность к отстаиванию интересов в процессе заседаний. При определении размера компенсации суд будет исходить из проведенной независимой оценки.
Если нет возможности согласовать выкуп доли в судебном порядке, собственник может предложить свою часть имущества другим покупателям вместо взыскания компенсации.
По искам признания доли незначительной обычно судья прислушивается к позиции владельцев больших долей. Суд исходит из того, что основное назначение жилья – проживание, а в квартире, как правило, проживают владельцы самой крупной доли.
Компенсация за долю в квартире через суд
Общедолевая собственность разделена между совладельцами. Каждый из них вправе распоряжаться своей долей, не претендуя на имущественные права остальных. Если один собственник не может пользоваться своей долей, а второй использует чужую без возмещения убытков – это явная несправедливость. Закон позволяет требовать соразмерной оплаты – компенсации.
Компенсацией за пользование долей в квартире считают выплаты за имущественные потери совладельца (
п. 2 ст. 247 ГК РФ
).
Выплаты имеют смысл в случае:
- невозможности пользоваться долей в общем праве (например, у вас всего 2 м² в однокомнатной квартире).
- фактического использования доли остальными участниками.
https://www.youtube.com/watch{q}v=NL8xpGlk9Lo
Таким образом, ущерб собственника доли компенсируется теми, кто живет в квартире. Подробнее о целях в использовании части жилья мы поговорим далее.
Разрешение любого спора предполагает два варианта:
- добровольный – соглашение о выплате компенсации;
- судебный – отказ в выплате и подача иска о принудительном взыскании.
Большинство споров решается до суда. Совладельцы, пусть и не с первого раза, договариваются о размере компенсации за пользование долями в квартире. Необязательно в денежном эквиваленте. Случается, что компенсацией выступает имущество (техника, мебель, книги, украшения). Одним словом, по договоренности сторон.
Встречается в случае сдачи жилья в аренду. Особенно, когда одни совладельцы получают доход, а другие даже не знают о сделке. Обнаружив несправедливость, последние могут потребовать выплаты компенсации. Остальным придется соглашаться.
Алгоритм действий:
- Выяснить моменты о пользовании долями в квартире.
- Прикинуть, можно ли определить порядок пользования или лучше заменить его компенсацией.
- Рассчитать размер выплат.
- Составить соглашение, при необходимости заверить его у нотариуса.
- Получить денежную или иную компенсацию.
Существует и второй вариант – если совладелец доли не заинтересован в ее использовании. Остальные совладельцы могут подать иск о принудительном выкупе незначительной части жилья. Подробнее об этом читайте в статье «Как признать долю в квартире незначительной».
Вопрос пользования долями жилого помещения регламентирует Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года., а именно ст. 247. п.2. В законе сказано, что гражданин имеет право пользоваться частью жилища, причитающегося ему по закону.
В противном случае, если проживание невозможно, законодатель дает ему право требовать возмещение этой части у тех, кто владеет или пользуется его имуществом. Как быть, если вы стали собственником двух квадратных метров в однокомнатной квартире.
И как взыскать компенсацию за пользование вашей долей дома другими собственниками{q}
Встречаются случаи полюбовного урегулирования данной проблемы. Достигшие договоренности собственники заключают устное или письменное соглашение о компенсации за проживание одного из них в спорной доле. Причём не всегда это денежное вознаграждение. Это могут быть услуги, или предоставление какого-либо имущество взамен спорного имущества.
Сегодня частое явление в нашей стране, когда квартирой владеет несколько человек в равных или неравных долях.
Обычно все владельцы не живут под одной крышей в силу разных обстоятельств. Поэтому получается, что одни люди пользуются чужими долями.
В связи с этим актуальным является вопрос о возмещении или компенсации за использование чужой части квартиры. Также интересен вопрос о форме и размерах компенсации и о том, каким образом ее получить.
Законодательно право на компенсацию прописано в статье 247 Гражданского кодекса.
Так что если лицо имеет долевую часть в квартире, то оно может потребовать часть общего имущества, равную его долевой собственности либо компенсацию за пользование ею. Обычно подобные вопросы возникают в том случае, если квартира приносит какой-либо доход, например, арендуется.
То есть совладелец получает прибыль от сдачи квартиры внаем.
Другими словами, компенсация считается возмещением одному из участников потерь, возникающих в результате невозможности использовать свою долю в собственных целях из-за пользования другими собственниками в своих интересах, причем в ущерб интересам содольщика.
Компенсация предусмотрена именно для тех случаев, когда участники долевой собственности не живут под одной крышей или собираются разъезжаться.
Ситуации могут быть разные, факт остается один: кто-то из содольщиков будет пользоваться долей другого по своему усмотрению.
Таким образом, получается, что квартирой владеют разные люди в разных пропорциях. Началось это с момента ввода в практику приватизации.
Родственники могут перестать общаться между собой, перепродать долю третьему лицу.
В больших городах часто приобретают два метра в квартире ради прописки.
Еще хуже обстоит дело со всякого рода мошенниками, которые, вступая в преступный сговор с определенными лицами, нарушают закон и совершают сделки купли-продажи, дарения, обмена.
Размер компенсации устанавливается по взаимной договоренности.
Форма компенсации может быть не только денежной. Нередко человеку за использование предоставляется другое имущество или какая-либо привилегия.
Чтобы получить компенсацию с участников долей, юристы предлагают два способа:
- Заключение с участниками соглашения;
- Взыскание компенсационной части в судебном порядке.
Конечно, проще всего договориться. Это и есть самый распространенный вариант получения возмещения.
В основном, полюбовно договариваются между собой родственники.
Соглашение может быть устным или письменным. Письменно оформляют договоренность тогда, когда есть сомнение по поводу добросовестного исполнения своей части соглашения.
Закон не требует нотариально заверять соглашение, однако, по мнению экспертов, этот шаг является нелишним.
Через суд
Хотя в большинстве случаев граждане добровольно признают право участника долевой собственности на какое-либо возмещение. И проблем не возникает. Но бывает и такое, что одни участники категорически против права другого на компенсацию. И вот тогда используется второй вариант получения компенсационных выплат: обращение в суд.
Естественно, это более хлопотно, нежели полюбовная договоренность.
Истец должен выполнить следующие действия:
- Написать иск в суд;
- Оплатить госпошлину;
- Собрать весь пакет необходимых документов;
- Собрать доказательную базу использования его доли другими участниками дела.
Если первые три пункта выполнить нетрудно, то с четвертым возникают сложности. Потому как попробуй докажи и обоснуй, где в квартире твоя доля и каким образом она используется.
С недавнего времени в России в практику судов вошел следующий вариант решения: тот участник, в чьей собственности находится большая часть квартиры, по суду выплачивает компенсацию тому, у кого доля меньшего размера. Это делается без согласия и даже вопреки желанию второго участника.
Следствием такого решения является полная потеря собственника меньшей части прав на нее. Об этом свидетельствует статья 252 ГК.
Правда, эксперты утверждают, что даже несмотря на такой прецедент в судебной практике, это совершенно не значит, что теперь поголовно все суды обяжут совладельца, имеющего меньшую долю, продавать свою часть жилплощади.
Решение о выплате компенсации за незначительную долю в квартире зависит от многих факторов, в том числе:
- Наличие/отсутствие у собственника другого жилья, пригодного к жизни;
- Состояние здоровья;
- Возможность выделить в квартире комнату, соответствующую его части или чуть больше/меньше. Эти случаи предусматривают денежную компенсацию недостающей части.
И очень часто свое право выплаты компенсации нужно основательно доказывать, а именно, убедить суд, что второй собственник не интересуется жильем. То есть проживает в другом месте, редко появляется, не оплачивает коммунальные услуги и другое, для чего потребуется конкретные доказательства.
И даже после проведения всей этой работы нет гарантии, что без согласия содольщика суд разрешит вам выплатить компенсацию и владеть всей квартирой.
Предлагаем ознакомиться: Куда обращаться с жалобой на мфц димитровград
Поэтому здесь не обойтись без квалифицированной помощи юристов и адвокатов, занимающихся подобными делами. Они же проконсультируют вас и по поводу размера компенсации, ведь стоимость по оценке БТИ и рыночная стоимость абсолютно разные.
Также следует знать, что при желании одного участника продать свою долю преимущественное право получают другие собственники в течение одного месяца.
Человек, изъявивший желание продать свою часть, должен письменно уведомить остальных владельцев об этом с указанием цены.
По окончании срока, если содольщики не изъявили желание приобрести долю, она может быть продана третьему лицу.
Участник меньшей доли редко проживает в данной квартире и обычно готов ее продать. Но не всегда участник большей части горит желанием выплачивать деньги за метры, которыми он и так пользуется даром. В этом случае остается только обращение в суд.
Возможен и обратный вариант, когда собственник основой доли рад бы выкупить оставшиеся метры, но второй упрямится и не желает уступить, пусть даже и за деньги. Раньше никакой суд не помог бы первому владельцу заставить второго продать свое имущество. Однако сейчас суд практикует и такой исход дела.
То есть, при наличии в собственности незначительной доли имущества, в пределах которой проживание невозможно, суд встает на сторону участников, имеющих большую долю. Так как жилье предназначено для того, чтобы в нем жили.
А если имущество, выделяемое участнику, несоразмерно его долевой части, то она компенсируется деньгами. Именно поэтому при малых долях даже согласие собственника не требуется.
При этом в расчет берется и тот факт, есть ли в собственности у участников другая жилплощадь или данное жилье – единственное.
Помощь специалистов
Все-таки если дело дошло до суда, лучше обратиться за помощью к специалисту, который и займется сбором доказательств.
Это должен быть опытный адвокат, специализирующийся на гражданских процессах.
Прекращение права собственности возможно только в определенных законом случаях: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, гибели или уничтожении имущества, отказе от права собственности и в других случаях утраты права собственности.
Принудительный выкуп доли и досудебный порядок
Одним из таких оснований является отчуждение имущества, предусмотренное пунктом 4 статьи 252 ГК РФ.
- Доля этого собственника незначительна (например, 1/21 доля в общем имуществе)
- Доля не может быть реально выделена (случаи, когда это квартира или комната с одним входом, имеется один санузел, одна кухня)
- Этот собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (он фактически не проживает в жилом помещении, и не нуждается в этом жилье)
При наличии только одного или двух из указанных факторов принудительный выкуп доли невозможен. Законодатель не случайно закрепил необходимость одновременного наличия этих факторов, поскольку в противном случае будет нарушен баланс интересов участников общей собственности.
К примеру, если собственник микродоли, тем не менее, проживает в данном помещении и не имеет иного жилья, то это говорит о наличии у него существенного интереса в использовании своей доли. В этом случае, даже факт незначительности доли и невозможность ее выдела не будет основанием для лишения его жилья.
Кроме того, согласно позиции Конституционного Суда РФ в ряде определений (в том числе от 13.10.2009 № 1359-О-О), суд, при рассмотрении дела и решения вопроса и наличии или отсутствии у лица реальной заинтересованности в использовании незначительной долей, должен также установить, насколько соизмерим этот интерес тем неудобствам, которые могут быть причинены другому собственнику.
На практике суды также выясняют, когда и как возникло право собственности каждого из сособственников, приобрел ли собственник незначительную долю, зная, что наибольшая часть жилого помещения принадлежит кому-то еще, и что его малая доля не позволит ему совместно с другими проживать в этом помещении;
Вывод: Судебный выкуп незначительной доли в общем имуществе возможен, несмотря на сложность данных споров.
По воле метра — Верховный суд разъяснил, в каких случаях за маленькую долю квартиры ее владельцу можно отдать деньги
Собственник большей части квартиры обратился в суд и попросил разрешить ему принудительно выплатить участнику долевой собственности денежную компенсацию за его очень незначительную часть в этой квартире площадью чуть больше 44 квадратных метров.
Верховный суд защитит жилье граждан от аферистов
В суде гражданин заявил, что ответчику в квартире принадлежит 7/100 доли. Это в пересчете на метры — немногим больше 3 метров общей, и 1,9 жилой площади.
Сам ответчик выделить ему долю не просил, согласие на замену метров деньгами не высказывал и другой недвижимости не имеет. Местные суды отказали истцу в его просьбе, и тот дошел до Верховного суда РФ.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС отказы коллег изучила и с ними не согласилась.
Вот аргументы Верховного суда. По 252-й статье Гражданского кодекса, имущество, которое находится в долевой собственности нескольких человек, можно разделить по их согласованию. Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю. Если соседи договориться между собой не могут, то это может сделать суд по просьбе одного из них.
Если выделить долю невозможно без «несоразмерного ущерба» для остальных собственников, то желающий получить свою часть дольщик может просить у соседей заплатить ему за свою часть.
Выплата компенсации участнику долевой собственности вместо выделения доли допускается только с согласия самого собственника.
Но если доля так мала, что выделить ее невозможно, и собственник кусочка «не имеет существенного интереса к использованию общего имущества», то суд может сам обязать соседей заплатить гражданину за его метр.
Это сказано в 4-й части той же 252-й статьи Гражданского кодекса. Как только человек получает деньги, он утрачивает право собственности.
Верховный суд разъяснил правила, по которым можно перестроить балкон
Верховный суд пишет, что право суда отнять микродолю и заменить ее выплатой является исключительным случаем и он допустим «только при конкретных обстоятельствах и в пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и интересов других участников долевой собственности».
По мнению ВС, местные суды были не правы. Они решили, что хозяин метра «имеет интерес к использованию общего имущества, так как не заявлял требования о выделении ему доли». Это, заявила высокая инстанция, противоречит 252-й статье Гражданского кодекса.
А ссылка местных судов на то, что у собственника мини-доли нет другого недвижимого имущества, не может быть основанием для отказа в иске. Кроме того, местные суды не обратили внимание, что собственник метра живет совсем в другом субъекте РФ и никаких отношений с хозяином оставшейся части квартиры не имеет.
Как упрек в адрес нижестоящих судов ВС заявил и еще одну вещь — решая вопрос о реальной заинтересованности мини-собственника в общем имуществе, суды не учли неудобства, которые он причиняет другому собственнику.
Каждый участник долевой собственности вправе требовать свою долю
Имеет ли хозяин метра интерес в «использовании общего имущества», решает суд в каждом конкретном случае, анализируя все представленные доказательства, подтверждающие необходимость и нужность общего имущества. Так, проверяется, в частности, возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность, наличие детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных.
Ничего этого местные суды не изучали, значит, сказал Верховный суд, спор надо пересматривать с учетом разъяснений.
За какой срок можно взыскать деньги за неоплату ЖКХ?
AV_photo/Depositphotos
Отвечает директор юридической компании «Советник 52» Ольга Костушевич (Нижний Новгород):
В данном вопросе многое зависит от того, кто является собственником спорной квартиры, поскольку именно собственник жилого помещения несет бремя его содержания. Если бывшая супруга является долевым собственником квартиры, можно взыскать коммунальные расходы за последние три года пропорционально долевой собственности.
Другая ситуация будет, если речь идет о муниципальном жилье.
В этом случае коммунальные расходы несет наниматель по договору социального найма, но солидарную ответственность несут все зарегистрированные члены семьи, то есть без решения суда в пользу обслуживающей организации нельзя требовать уплаты расходов с бывшей супруги. В такой ситуации поможет составленное между бывшими супругами соглашение, где они могут определить суммы к уплате коммунальных услуг.
Если договориться не получается, необходимо в судебном порядке снять бывшую супругу с регистрационного учета. В этом случае нанимателю будут приходить квитанции только на тех лиц, которые действительно проживают и зарегистрированы.
Как отказаться от доли в приватизированной квартире?
Как перевести квартиру из долевой в единоличную собственность?
Отвечает юрисконсульт офиса «Митино» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Наталья Васяева:
К сожалению, из вопроса неясно, идет ли речь о муниципальной (неприватизированной) квартире или же жилое помещение находится в частной собственности.
В соответствии с действующим законодательством, все собственники жилого помещения, наниматели по договору социального найма, члены семьи собственника или нанимателя, в том числе бывшие, но обладающие правом пользования данным жилыми помещением, обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги. При этом обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт возложена только на собственника жилого помещения.
В данном случае, если бывшая жена не несет расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, а муж оплачивает их в полном объеме, то он может в судебном порядке потребовать от бывшей жены компенсации своих расходов по оплате жилищно-коммунальных услуг, которые он произвел за нее, за период, не превышающий трех лет с момента подачи искового заявления.
Существует еще один вариант для квартир, находящихся в собственности жильцов.
Так, если и муж, и жена имеют в собственности определенные доли квартиры, то каждый из них обязан участвовать в оплате ЖКУ пропорционально своей доле и не должен платить за всех.
Для этого любой собственник доли вправе обратиться в управляющую компанию с заявлением о раздельном начислении платы за ЖКУ и выставлении счетов, согласно его доле.
Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Для того, чтобы взыскать с бывшей жены расходы по квартплате (только за предыдущие три года), необходимо написать соответствующее заявление в суд и оплатить госпошлину. Данный иск будет подлежать оценке, после чего будет вынесен вердикт.
Что такое социальное жилье и для кого оно?
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:
Каждый из жильцов обязан оплачивать содержание квартиры и коммунальные услуги. Эта обязанность закреплена Жилищным кодексом РФ. В описанной ситуации бывшая жена сберегла свои денежные средства за счет неисполнения этой обязанности.
При этом сбережение осуществлено за чужой счет – за счет бывшего супруга. Это называется неосновательным обогащением, в соответствии с гражданским законодательством РФ.
Поэтому муж имеет право эту денежную сумму взыскать в свою пользу в судебном порядке.
Получить сумму неосновательного обогащения можно за три последних года, то есть в рамках трехлетнего срока исковой давности. За более ранний период взыскать денежные средства также можно, но при условии, что бывшая жена не заявит суду о пропуске трехлетнего срока исковой давности (например, она не придет на судебное заседание).
Отвечает руководитель центрального отделения городской недвижимости НДВ Светлана Жукова:
Если супруга вписана в лицевой счет (то есть зарегистрирована в этой квартире, если жилье муниципальное, или является собственником и зарегистрирована, если квартира приватизирована), то отсудить можно. Причем срока исковой давности в спорах физлиц нет, то есть долги можно вернуть за весь срок.
Например, в отличие от долгов по ЖКХ перед УК, по которым исковая давность составляет не более трех лет. Однако если при задолженности перед УК суд может постановить арест имущества до выплаты долга, подключатся приставы, то в имущественном споре двух физлиц де-факто получить деньги намного сложнее.
Отвечает руководитель ЮК «Юрист55» Андрей Бендер (Омск):
В случае если стороны самостоятельно не договорились и по различным ситуациям возникли долговые обязательства перед поставщиками услуг и УК, то данные организации в судебном порядке имеют право взыскать долги с собственника жилого помещения в полном объеме с учетом штрафа и пени.
Понятие солидарности раскрыто в ГК РФ: если говорить простым языком, то тот, у кого есть деньги, и будет расплачиваться за остальных, а после полного погашения долга, может сам подать в суд на других должников, чтобы взыскать с каждого из них пропорциональную задолженность (за исключением несовершеннолетних детей; однако возможно сделать это в лице их законных представителей).