Договор купли продажи совместной собственности супругов 2021

Время чтения: 6 минут

Режим общего имущества – одна из распространенных форм собственности. Помимо нюансов, связанных с использованием такого имущества, существуют и определенные особенности его реализации. Довольно часто собственники заключают договор купли-продажи общей собственности (ДКП). Разберем более подробно, что он собой представляет и как правильно его оформить.

Понятие и виды общей собственности

Совместная собственность подразумевает под собой принадлежность имущества одновременно нескольким владельцам. Все они владеют, пользуются и распоряжаются имуществом по своему усмотрению, не пренебрегая интересами других сособственников.

Право владельцев возникает как на делимые, так и на неделимые вещи.

Выделяют две разновидности общей собственности:

• общедолевая – доля каждого из участников определена;
• совместная – доли владельцев изначально не выделены.

Переводить имущество из совместной собственности в долевую можно по усмотрению сторон, а наоборот – в случаях, установленных законом.

Узнайте подробнее о видах права общей собственности.

Особенности режима общей собственности урегулированы Гражданским кодексом РФ. Это главный нормативно-правовой акт в данной сфере.

Отдельные аспекты регулируются некоторыми законами и подзаконными актами. Вопросы, связанные с регистрацией данного рода имущества, подпадают под юридическое действие закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Продажа недвижимости, относящейся к совместной собственности

Реализация совместной собственности имеет свои особенности. Если доли в квартире не выделены, то все владельцы выступают как один собственник, действуя совместно.

Ни один из собственников не может самостоятельно продать жилье без согласия остальных совладельцев.

Такой вид собственности наиболее часто возникает у мужей/жен, а также у участников крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ).

Продажа квартиры в долевом владении

Каждый собственник вправе пользоваться и распоряжаться своей долей по личному усмотрению. Однако при продаже недвижимости он обязан в первую очередь сделать предложение о покупке объекта остальным совладельцам имущества.

Только в случае отказа последних у него возникает право продать объект другим лицам.

Различают два типа долей:

• реальная – выделенная в натуре и привязанная к конкретным частям квартиры;
• идеальная – абстрактная, не выделенная в натуре.

Процедура оформления ДКП

Договор купли-продажи квартиры супругами в долях предполагает установление части, которая принадлежит каждому из них. В большинстве случаев имущество делится пополам, однако в сделке могут быть предусмотрены и иные условия.

Нормы Семейного кодекса РФ наделяют супругов правом изменить режим совместной собственности на долевой или раздельный.

Если доли изначально не указываются в договоре, это не помешает разделить имущество в дальнейшем.

Прежде чем заключить сделку, многие подписывают предварительный договор купли-продажи в долевую собственность. Это позволяет закрепить готовность сторон провести отчуждение доли недвижимого объекта.

Образец договора купли-продажи

Продавая свою часть, сначала нужно уведомить другого участника, ведь он имеет преимущественное право на ее покупку.

Согласие партнера на продажу квартиры

В соответствии с Семейным законодательством, важным условием продажи совместного имущества является согласие супруга на реализацию недвижимости.

Согласие партнера подлежит нотариальному удостоверению.

Разрешение не требуется только в том случае, когда имущество считается личным.

Образец согласия на продажу квартиры

Особенности содержания договора купли-продажи

Форма ДКП с согласием супруга в 2021 году остается неизменной: договор заключается письменно путем составления единого документа.

Одно из существенных условий ДКП – цена сделки. Договор, в котором не указана сумма, можно считать ничтожным.

Законодательство не требует нотариального удостоверения договора, поэтому этот вопрос остается на усмотрение сторон.

Переход права собственности к приобретателю имущества подлежит государственной регистрации.

Особенности, которыми отличается договор купли-продажи квартиры супругу, зависят от того, в какой собственности находится имущество: совместной или долевой.

В первом случае пара действует в своих интересах как единое лицо. Учитывая, что в тексте документа следует перечислить всех собственников жилого объекта, сторон в договоре должно быть не меньше трех.

Составить такой договор можно при помощи юристов или самостоятельно. Во втором случае заранее стоит ознакомиться, как выглядит образец договора купли-продажи квартиры в общей совместной собственности супругов.

При реализации долевой собственности в соглашении прописывается цена каждой доли, а также точное ее описание. Документ составляется в письменной форме, и при желании сторон может быть нотариально удостоверен.

Продавец не должен забывать о преимущественном праве покупки доли другим совладельцем. На решение этого вопроса отводится месяц, после чего продавать квартиру можно любому покупателю на тех же условиях.

Чтобы оформить документ правильно, посмотрите, что собой представляет образец договора купли-продажи общей долевой собственности.

Предмет договора

Еще одним из существенных условий договора является его предмет. Предметом выступает само недвижимое имущество:

• квартира,
• дом,
• другое сооружение,
• земельный участок.

В тексте документа нужно указать данные, по которым легко установить, какой объект подлежит передаче, в частности:

• адрес недвижимости,
• площадь,
• назначение.

При отсутствии указанных сведений договор будет считаться незаключенным.

Передача средств по договору

В документе, помимо суммы, обычно указывается, каким способом покупатель должен передать продавцу средства и в течение какого срока. По договоренности между сторонами используется как наличный, так и безналичный расчет.

В последние годы набирает популярность способ оплаты посредством банковских ячеек. Покупатель кладет в нее деньги, а продавец – ключ от квартиры. На получение средств накладывается запрет, пока стороны не уладят формальности с документами.

Порядок передачи недвижимости

При заключении ДКП продавец обязуется передать второй стороне договора недвижимое имущество. Передача объекта осуществляется на месте его расположения. Доказательством факта приема-передачи является соответствующий акт.

Обязанности продавца считаются исполненными не после заключения договора, а после того, подписания акта приема-передачи.

В акте фиксируется состояние объекта, его соответствие информации, указанной в договоре. Содержание документа может варьироваться в зависимости от условий и предмета соглашения.

Образец акта приема-передачи квартиры

С этого момента плательщиком коммунальных и прочих услуг становится покупатель.

Процедура регистрации права собственности

С 1.01.2017 года вступил в силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости». Согласно этому документу, получить услуги по регистрации покупки можно несколькими способами:

1. Путем личного обращения в офис Росреестра.
2. Через многофункциональный центр.
3. По почте.
4. В электронном виде.

Сократились и сроки предоставления услуг. Теперь они составляют от 5 до 10 дней в зависимости от вида предоставляемой услуги.

Перечень требуемых документов

Чтобы провести выделение долей договором купли-продажи или реализовать имущество с уже выделенными долями, для государственной регистрации необходимо предоставить следующий пакет документов:

• заявление;
• ДКП;
• доверенность в случае подачи документов через представителя;
• квитанцию об уплате госпошлины.

Уплата госпошлины

За государственную регистрацию, в соответствии с нормами Налогового кодекса РФ, взимается государственная пошлина. Для физических лиц ее размер составляет 2 тысячи рублей.

Порядок вычисления сбора, а также актуальные размеры госпошлины можно узнать на официальном сайте Росреестра.

Реализация доли жилого помещения

Каждый владелец имеет право распоряжаться своей долей имущества, но необходимо учитывать определенные особенности:

1. Для продажи части дома доля должна быть реальной, а не идеальной, то есть выделенной в натуре.
2. Совладельцы жилого объекта имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли.

Особенности преимущественного права покупки доли

Продавец должен предупредить других совладельцев об отчуждении доли в общем имуществе за месяц. Этот срок отведен законодателем на обдумывание данного предложения.

У каждого собственника есть 90 дней на оспаривание продажи и перевод прав и обязанностей покупателя на себя.

Если участник договора уверен, что не планирует приобретать чужую долю, он вправе сразу, не дожидаясь истечения месячного срока, написать отказ. Документ составляется в свободной письменной форме. В нем необходимо указать факт предложения покупки, адрес и ФИО сторон, их паспортные данные.

Образец отказа от покупки доли недвижимости

Переуступка права на покупку законодательством не предусмотрена.

Права на земельный участок в случае продажи дома

• При продаже любой недвижимости происходит переход земельного участка в долевой собственности к покупателю.
• Согласно закону, если продавец является собственником земельного участка, на котором расположен объект продажи, к покупателю переходит право собственности на землю, которая находится под строением и необходима для его использовани, если закон не предусматривает другое.
• Продажа недвижимости, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу, допускается без согласия владельца только в том случае, когда это не противоречит условиям использования участка.

Передача недвижимости ненадлежащего качества

Если продавец передает имущество не того качества, что предусмотрено договором, покупатель может требовать:

• уменьшения цены;
• устранения недостатков за счет продавца;
• возмещения расходов, понесенных на устранение недостатков.

При выявлении значительных нарушений условий договора покупатель вправе:

1. Пренебречь своими обязанностями по договору и требовать возврата уплаченной суммы.
2. Требовать заменить товар ненадлежащего качества.

Особенности приобретения жилья в браке

Совместная собственность у продавца чаще всего возникает в браке. Это связано с тем, что почти все приобретенное супругами считается их совместно нажитым имуществом. При этом предполагается, что у мужа и жены равные части.

Некоторые супруги предпочитают изначально выделить доли, чтобы к этому не пришлось прибегать в дальнейшем.

Не все имущество, приобретенное в браке, считается совместным. В праве общей долевой собственности у супругов доли зачастую идеальные, не выделенные в натуре. Поэтому все более актуальными становятся соглашения и брачные договоры.

Оформление квартиры супругами

Когда дело доходит до покупки недвижимости, у супругов часто возникает вопрос, как лучше приобретаемое жилье оформить.

Наиболее распространенный вариант – совместная собственность с невыделенными долями. Кроме того, все чаще в последнее время оформляют договор покупки квартиры в долевую собственность. А некоторые супруги посредством заключения брачного договора определяют раздельный режим пользования.

В каждом случае пара самостоятельно определяет, какой вариант подходит им больше всего.

Выводы

Вопрос приобретения общей собственности актуален для многих граждан, особенно для состоящих в браке. В последние годы они все чаще готовы заключить договор купли-продажи вместо раздела имущества, что значительно упрощает жизнь супругам в случае развода и сводит до минимума имущественные споры.

Учитывая общий режим пользования, данного рода договоры имеют свои особенности, и все же подобные сделки – оптимальный вариант оформления недвижимости.

Особенности покупки квартиры в долевую собственность супругами

В любой молодой семье, рано или поздно, встанет вопрос о покупке квартиры в долевую собственность супругами. Причин, по которым возникнет такая необходимость большое количество.

Понятие долевого и совместного владения объектом

Когда составляется, а затем заключается главный документ, подтверждающий сделку по купли-продажи, на нового владельца оформляется право собственности. Если собственником выступает только одно физическое лицо, то такая ситуация вполне понятна.

Но на практике чаще встречаются примеры, когда собственниками являются сразу два гражданина, состоящих в брачном союзе. Жилье может помимо этого передаваться по наследственной линии между родителями и детьми, либо оформляться дарственная и др.

При такой схеме квартира будет являться общей собственностью, а она имеет два вида: совместная, а также долевая.

При долевом типе владения все части квартиры поделены на отдельно взятых собственников. У каждого есть своя доля. Каждому владельцу на руки выдается документ в виде свидетельства, которое подтверждает личное право на свою часть жилья.

Все отдельно взятые владельцы имеют полное право распоряжаться своей частью объекта по своему усмотрению: продавать, дарить и т.д. Раздробленное на доли жилье фактически является коммунальным имуществом.

В случае продажи своей части имеются некоторые нюансы, их следует в обязательном порядке соблюдать.

ВНИМАИЕ !!! Прежде чем заняться поиском покупателя, продаваемую долю следует предложить другим собственникам этой квартиры, условия по продаже должны быть идентичны, как и стороннему покупателю. Если владелец отказывается приобретать продаваемую часть, то сделка может проходить с любым другим покупателем.

В брачных союзах чаще можно наблюдать такой вид общей собственности, как совместная. Она не подлежит разделу на отдельные доли и ее нельзя продать по отдельности. Такая форма собственности подразумевает владение двумя лицами единой квартирой.

На бланке свидетельства может быть прописан один супруг, а в реальности таким же правом обладает и второй. Продать, подарить свою половину, без ведома супруга, невозможно в юридическом смысле. Когда приобретается совместная квартира супругами, она на автоматическом уровне становится объектом владения одновременно двоих.

Но при совместном желании и согласии объект через суд можно разделить на две доли.

Оформление долевой собственности на квартиру супругами

Российским законодательством неукоснительно регламентируется правило, что вся собственность, которая была приобретена мужем и женой в процессе брака на общие денежные средства, в дальнейшем при разводе будет делиться на двоих. Любой жилой объект, который супруги приобрели в браке, уже является совместным владением.

Единственный вопрос, который встанет при оформлении сделки – регистрация одного из супругов в качестве единственного собственника или оформить право на двоих.

В таком случае предусмотрен следующий порядок:

1. Если владельцем на объект выступает один из супругов, его же имя и вписано в свидетельство на право собственности. Не стоит забывать, для того, чтобы покупка состоялась необходимо одобрение второго супруга. Для этого составляется соответствующий документ у нотариуса и им же заверяется.

   Поэтому на вопрос нужен ли нотариус, то ответ будет положительным. Только он придает юридическое значение обычной бумаге.

   В графе имени владельца может стоять только муж, но собственность все равно будет являться совместной и сделать что-то с ним можно только с разрешения второй супружеской стороны и помощи нотариуса.

2. Если при оформлении договора купли-продажи в графе владелец будут числиться сразу два супруга.

   Желательно сразу договориться о размере долей в квартире, в основном делят пополам, но может быть и другой исход. Пакет документов, который нужно принести на сделку в государственный орган не слишком отличается от стандартной схемы при единственном владельце, главный момент – указание долей супругов.

   Преимущество владения сразу двух лиц – не нужно оформлять разрешение второго супруга.

Подробная информация по распоряжению совместным имуществом приведена в статье № 35 Семейного Кодекса РФ.

Ещё один немаловажный момент – процесс оплаты купленного имущества. Лучший способ – осуществление оплаты супругами только своей персональной доли. Такое положение дел не приведет к будущим трудностям при получении налогового вычета от государства.

ВАЖНО !!! Но если даже имущество было поделено на разные доли, а не ровно на половину, то при разводе квартира поделится только пополам, вне зависимости от размера ранее установленных частей. Это правило предусмотрено законодательством. Ситуацию вправе поменять только брачный договор, в котором прописывается супругами размер желаемых частей имущества.

Брачный договор имеет мощную юридическую силу и регулирует отношения между мужем и женой.

Он оказывает первостепенное значение на законодательство в целом, он также может служить окончательным решением при разделе имущества супругов.

Если в брачном документе заранее прописать имя владельца, который после развода имеет право остаться единственным собственником, значит, суд может принять во внимание именно такой исход событий.

Приобрести квартиру за собственные денежные средства, не всегда под силу только одному человеку. В связи с этим на кредитном рынке получила распространение услуга по ипотеке. Платить вдвоем всегда легче, чем одному, поэтому при любом способе расчета за недвижимость ответственность распространяется на мужа и жену.

Получение имущественного налогового вычета при долевой собственности

Когда жилье оформляется в совместную собственность мужем и женой, то это влияет на проведение расчета по налоговому вычету. Действующим законодательством предусмотрена возможность получения вычета по налогу, как двумя супругами, так и одним из них.

Если на вычет претендует только один из них, то вторым супругом оформляется отказ от получения вычета в свой адрес. Здесь рассматривается ситуация внутри семьи, когда получение вычета только одним супругом намного выгоднее чем сразу обоими.

Если имущество имеет долевой раздел частей, то вычет получит каждый супруг по отдельности.

Процедура по получению напрямую зависит от пропорциональности долей. Налоговый вычет распространяется только на один жилой объект. Общая цена за жилье делится только на доли, вне зависимости людей-собственников, проживающих в квартире.

В налоговом законодательстве предусмотрено четкое правило для приобретаемого жилья – его стоимость не должна превышать 2 млн. руб. Если цена объекта на рынке была выше указанного лимита, то вычет полагается исходя из установленных 2 млн. руб.

Берется на рассмотрение размер каждой доли супругов — у кого жилплощадь во владении больше, тот и получит сумму налога выше, чем другой.

В 2021 году специалисты выделяют следующие советы, чтобы сделка прошла без трудностей, а в дальнейшем новое имущество не доставило проблем:

1. При возможности, лучше потратить время на проработку условий брачного договора. Он поможет решить спорные вопросы, которые могут сложиться при разводе. Суд отдает приоритетное значение такому документу. Также договор может сэкономить в дальнейшем нервы и судебную волокиту.

   Предварительно составленный образец следует показать нотариусу. Он может внести поправки и завершить работу над документом.

2. Лицо, которое указано в свидетельстве, как владелец, должно совпадать с тем, кто производил оплату.

   Это позволит в будущем внести ясность ситуации при получении налогового вычета и позволит избежать лишних вопросов со стороны налоговой инстанции.

3. Перед тем, как решиться на покупку жилья по ипотеке, нужно тщательно просчитать ситуацию и грамотно оценить все потенциальные проблемы, которые могут возникнуть в будущем.

   Также нужно трезво оценивать свои финансовые возможности в случае лишения другим супругом источника дохода. После этого можно заняться изучением банковских предложений на ипотечном рынке.

Брачный договор и выбор типа собственности обезопасит супругов от будущих разбирательств в случае развода.

При заключении брачного союза не стоит руководствоваться только своими эмоциями. Любой брак подразумевает ответственность перед семейным законодательством. Несоблюдение, которого чревато для каждого из супругов.

Доля в общем имуществе супругов

В большинстве случаев, люди, вступающие в брак, не думают о том, что когда-то им придется разводиться. Поэтому они не утруждают себя изучением правовой стороны развода, а вопросами «как быть?» и «что делать?» начинают атаковать юристов, когда сталкиваются со всеми подводными камнями бракоразводного процесса.

А между тем, чтобы бракоразводный процесс проходил как можно менее болезненно, необходимо знать некоторые правовые тонкости, о которых мы вам расскажем.

Правовой режим имущества

Первое, что необходимо определить, приступая к разделу имущества — режим его правового регулирования, т. е. применяемые к нему правила. Семейный кодекс РФ (СК) предусматривает два правовых режима имущества супругов:

– законный; – договорной;

Законный – это общий, наиболее распространённый вариант регулирования супружеского имущества. Согласно ст. 34 СК, имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Иными словам, всё, что вы приобретете во время брака (от ложки до родового поместья) будет являться общей совместной собственностью супругов и при разводе будет делиться поровну, если иное не прописано в брачном договоре (при наличии такового), либо ином юридически оформленном  документе.

Договорной – это режим, который менее распространён,  но даёт значительно большие гарантии при делении имущества. При договорном режиме обычно используются два основных инструмента —  брачный договор и соглашение о разделе имущества.

Брачный договор можно заключить как до регистрации брака, так и в любой момент состояния в браке. Соглашение о разделе имущества заключается, как правило, перед расторжением брака или сразу после него.

С чего начать «делёж»?

Итак, процедура раздела имущества между бывшими супругами начинается с установления факта – был ли заключён брачный договор или соглашение о разделе имущества.

Если брачный договор есть, то сложности будут сведены к минимуму. Ведь, как правило, в хорошо составленном брачном договоре всё прописывается очень детально (кому какого цвета достанется кастрюля, а кому какой марки автомобиль). Единственное, на чем надо будет заострить внимание — всё ли нажитое имущество охвачено договором и  не нарушают ли  пункты договора права какой-либо стороны.

Если же брачного договора не было, соглашение о разделе имущества не достигнуто и не подписано и на достижение компромисса  уповать не приходиться, то остается один вариант – раздел имущества в судебном порядке.

Какое имущество подлежит разделу?

Как вы уже поняли, если при разводе дело дошло до раздела имущества, то делиться будет совместно нажитое во время брака имущество.

К совместно нажитому имуществу относится:  зарплата; доходы от предпринимательской деятельности; доходы от  результатов интеллектуальной собственности (написанной книги, статьи песни, снятого фильма); пенсии; пособия; приобретённое за счёт общих средств движимое и недвижимое имущество; приобретённые паи, вклады, бумаги.

При этом право на общее имущество имеет и тот из супругов, который не имел доходов по уважительным причинам. Например, если жена не работала  и занималась  ведением домашнего хозяйства и воспитанием детей, она имеет право на общее имущество.

Доля супругов в общем имуществе 

По общему правилу супруги имеют право получить равные части от нажитого ими в браке. Не важно, на кого зарегистрированы или оформлены вещи и имущество. Имущество делится в суде именно по принципу равенства.

  Нажитое делится путем установления на него долевой собственности, либо передачей каждому разных вещей одинаковой стоимости, либо передачей предметов одному с выплатой другому компенсации. Что и кому передать, судьи решают, учитывая сложившийся порядок пользования вещами и нужды сторон.

Нажитое можно делить по частям — отдельно недвижимость, деньги, машины и т.д. или все сразу. Нельзя делить по категориям типа «мне недвижимость в  Москве, а тебе в Урюпинске».

Кроме того, существуют ещё определённые нюансы:

Имущество, которое было получено до вступления в брак, а также полученное одним из супругов в дар или в порядке наследования во время брака является его собственностью.

Иными словами, если  ваша супруга   имела  квартиру до вступления в брак,  а вам (уже будучи женатому) любимая тетушка подарила яхту на 23 февраля, то после развода каждый останется при своей квартире и яхте.

Но есть одно «но»! Если суд признает, что в течение брака в данное имущество были произведены вложения за счёт совместного имущества или личного имущества другого супруга, и они значительно увеличили стоимость имущества, то имущество может быть признанно совместной собственность.

Например, у супруги до вступления в брак был маленький домик в деревне, а вы из него отстроили замок за свои средства и сумели это подтвердить в суде, то замок будет признан совместной собственностью.

Вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и т.п.), за исключением драгоценностей и предметов роскоши, хотя и приобретённые во время брака за счёт общих средств супругов, признаются собственностью того супруга, который ими пользовался, т.е. платья вашей жены от «Versace» и ваши костюмы фабрики «Заря» делиться не будут.

Исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности (изобретения, компьютерные программы, написанные книги, картины, и т.п.), будут признаны  личной собственностью их автора, однако это не распространяется на доходы. Как говорится фамилию на обложке написанной вами книги укажут вашу, а доходы разделите с супругом. 

Имущество, нажитое каждым из супругов после фактического прекращения семейных отношений при раздельном проживании, может быть признано судом их личной собственностью. Но опять таки, надо сильно постараться и доказать в суде, что автомобиль вы приобрели на свои личные средства только после того как ушли от жены (или бросили мужа)

Наконец, детские вещи признаются принадлежащими именно детям и остаются с тем из родителей, с кем будут проживать дети.

Нельзя забывать и об общих долгах супругов, которые уменьшают общее имущество и распределяются между супругами пропорционально присуждённым им долям, т.е. если супруг проиграл в карты 100 тысяч рублей, то на эту сумму суд может уменьшить ему и причитающуюся долю при разделе совместной собственности.

Разумеется, далеко не всё можно разделить в натуре, по принципу: тебе – половина, и мне – половина. На два, например, не делится однокомнатная квартира, автомобиль, картина, самолет и т.д.

 В этом случае возможна замена причитающейся одному из супругов доли денежной компенсацией, рассчитанной на основе среднерыночной стоимости делимого предмета.

Если бывшим супругам не удаётся добровольно договориться о величине такой компенсации, её определяет суд.

Такое специфическое имущество, как принадлежащая супругу доля в праве собственности на какой-либо объект, при разводе также включается в общую имущественную массу.

На самом деле при  отделении совместной собственности супругов от их личной собственности может  возникнуть гораздо больше сложностей,  на которых спотыкаются и сами бывшие супруги, и адвокаты, и судьи.  Поэтому и при составлении брачного договора и при разделе имущества в суде советуем вам пользоваться услугами нотариусов, опыт которых в составлении брачных договоров в России самый большой.

союз мужчины и женщины, зарегистрированный в органах записи актов гражданского состояния. Незарегистрированные фактические брачные отношения (гражданский брак) не порождают правовых последствий – то есть прав и обязанностей супругов в соответствии с Семейным кодексом РФ, так же как и брак, заключенный по религиозному обряду. Регистрация осуществляется только при личном присутствии вступающих в брак, представительство в данном случае не допускается.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.

Как правильно оформить приобретение квартиры супругами в совместную собственность: образец договора купли-продажи

Граждане, находящиеся в браке, в Российской Федерации имеют возможность оформить квартиру в долевую общую собственность либо на одного из супругов.

Чем отличаются между собой вышеуказанные варианты имущественного права, с какими особенностями, недостатками и достоинствами сопряжены – обо всем этом мы расскажем в материале. А также, узнаете как оформить, продать или разделить жилье при данном виде собственности и требуется ли согласие супруга на покупку недвижимости.

Статусы недвижимости по отношению к хозяевам

Долевая и совместная собственность предусматривают оформление одинакового статуса недвижимости по отношению к хозяевам – общего права владения, однако у каждого правового режима есть ряд особенностей.

В статье 244 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что долевая форма требует определения долей владения объектом – они могут быть как равными, так и не равными, оговариваются индивидуально. В случае долевой собственности супруги вправе распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.

Если же была выбрана регистрация имущества в совместную собственность – при проведении любых следок потребуется разрешение всех владельцев, поскольку вся квартира в целом принадлежит двум гражданам с одинаковыми на нее правами.

Примечательно, что муж с женой, по желанию, могут выделить в имуществе доли в любой момент совместной жизни и в дальнейшем распоряжаться квартирой в рамках оговоренных частей единолично.

Особенности режимов владения

Если имущество общее

1. Если парой не было оговорено другое (выделение долей), то режим совместной собственности начинает действовать в отношении общего имущества (квартиры), нажитого в браке.

2. Если один из собственников хочет продать квартиру, а другой выступил против, единственным путем реализовать недвижимость для одного из супругов станет выделение своей доли.
3. Налоговые обязательства по квартире делятся на всех ее владельцев.

4. Каждый собственник имеет право получить налоговый имущественный вычет.

При долевой собственности

1. Каждый собственник владеет не квартирой в целом, а только ее частью.
2. Хозяин доли вправе сам распоряжаться ею, например, продавать третьим лицам. В этом случае от него потребуется только уведомить второго собственника о своем намерении.

3. Налог на недвижимость выплачивается владельцем в соответствии с определенным размером его доли.
4. Налоговый вычет распределяется также пропорционально размеру доли.

Как видите, долевая форма собственности дает каждому владельцу больше прав и независимости, в то время как совместно оформленной квартирой могут распоряжаться хозяева только с получением нотариально заверенного разрешения на любую сделку.

Смотрите видео о видах права собственности:

Виды права собственности

На кого можно оформить жилье, приобретенное в браке ?

Семейный и Гражданский кодексы РФ предлагают совместный или долевой режим владения. Если квартира была приобретена и оформлена на деньги одного из пары, но в момент заключения сделки граждане прибывали в официальном браке – объект для мужа и жены будет считаться общим.

Если супруги хотят конкретно выделить «вклад» в приобретение каждого, им больше подойдет долевая форма собственности. Без определения долей квартира по умолчанию будет считаться общей с правами каждого супруга на уровне 50%.

Обратите внимание! При разделе имущества подписание долевого договора облегчит судебный процесс, если же собственность зарегистрирована только на одного и является совместной, придется договариваться о компенсации за часть имущества в пользу одного при переходе полного права собственности другому.

Согласие супруга на продажу квартиры: всегда ли нужно получать?

На одного владельца

Статья 256 Гражданского кодекса РФ предусматривает оформление в совместную собственность нажитого во время брака имущества.

Соответствующие правовые последствия для сделки купли-продажи квартир наступают при оформлении официального брака (гражданское сожительство не считается).

Супруги имеют право зарегистрировать жилье на одного человека, при этом оно будет считаться их общей собственностью.

С выделением долей

В ст. 244 ГК РФ сказано, что помимо установленного нормами семейного законодательства России режима собственности, в процессе приобретения недвижимости по договоренности может возникнуть и другая его разновидность. В первом случае квартира оформляется только на одного супруга, а во втором – в документы вписывается каждый.

Долевая собственность не возникает автоматически, только в договорном режиме. Чтобы поделить квартиру на доли, супруги должны подписать определенные документы, например, брачный контракт (в этом случае долевой режим может распространяться на все имущество). Возможно и заключение отдельного договора – только на квартиру.

Необходимо помнить, что долевой режим устанавливается и в судебном порядке.

Как оформить в совместную собственность?

При оформлении в совместное владение имуществом, договор подписывает только один супруг, именно он выступает покупателем и обладателем права собственности. Однако есть и ряд особенностей, которые важно соблюсти супругам, покупающим недвижимость.

Правила составления договора купли-продажи

Договор купли-продажи составляется по стандартному образцу, с указанием характеристик недвижимости, цены сделки, прав и обязанностей сторон. Указывать третью сторону не стоит, если вы сделаете это – то супруг выступит в качестве полноценного покупателя со своей долей в имуществе.

Сторонами договоренности оказываются только продавец недвижимости и покупатель (тот, на кого в итоге и будет зарегистрировано право собственности).

На заметку. Особенностью сделки с совместной собственность является не сам договор, а порядок его регистрации, например, обязательное наличие разрешение супруга.

Как оформить договор купли-продажи квартиры по доверенности? Риски и особенности

Какие нужны документы?

Совместная собственность оформляется по итогам предоставления в контролирующий орган (Росреестр) пакета документов. Сотрудники Росреестра оставляют за собой право потребовать у заявителя предоставить им дополнительные документы.

• Паспорта граждан РФ супруга и супруги.
• Правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи).
• Все дополнения к договору купли-продажи, если есть.
• Кадастровый план недвижимости.
• Справку о прописанных в квартире лицах, плюс копию финансово-лицевого счета (о том, как действовать при покупке квартиры с прописанным человеком, читайте здесь).
• Документ о законности перепланировки, если была сделана.
• Согласие на сделку супруга, не указанного в договоре купли-продажи жилья.
• Квитанция оплаты государственной пошлины.

О том, какие документы могут понадобиться при купле-продаже квартиры, написано в отдельной статье.

Согласие мужа или жены

Поскольку покупателем в данном случае выступает только один из супругов, а второй в договоре-купли продаже не упоминается, для осуществления сделки потребуется нотариально заверенное согласие второго человека (статья 35 Семейного кодекса РФ). Получить согласие можно при наличии паспорта гражданина РФ и свидетельства о браке у нотариуса.

Отсутствие согласия может привести к отказу Росреестра регистрировать новое право собственности. Документы у заявителя примут, но в итоге могут потребовать получить согласие у супруга. Также супруг, чье согласие не было получено, получает право потребовать признать сделку купли-продажи недействительной в момент, когда ему станет о ней известно.

Стоимость услуг нотариуса

Цена нотариальных услуг сильно отличается в зависимости от региона. В небольших населенных пунктах за нотариально заверенное разрешение придется заплатить около 1000 рублей, в столице РФ такая же услуга может обойтись в 2.5-3 тыс. рублей.

О том, как происходит купля-продажа с участием нотариуса, читайте тут, а здесь вы узнаете о том, можно ли купить или продать жилье без него.

Регистрация

После проведения расчета владелец недвижимости должен отправиться в Росреестр с пакетом документов. Присутствовать второму супругу необязательно, главное иметь на руках два документа – свидетельство о браке и разрешение на покупку квартиры. Новое право собственности оформляется сотрудниками Росреестра в течение десяти дней.

О регистрации купли-продажи квартиры мы писали тут.

Совместный возврат НДФЛ

С 2014 года каждый собственник квартиры имеет возможность получить вычет в размере 2 млн рублей (220 статья Налогового кодекса). До 2014 года несмотря на нюансы оформления, на квартиру государство оформляло только один вычет.

Важно! В наши дни приобретение в совместное владение стало более выгодным, поскольку совместный возврат НДФЛ составляет максимально до 260 тысяч рублей. Воспользоваться таким правом супруги могут один раз, при этом доход получателя вычета должен быть официальным.

Продажа общего жилья

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности, возможна только по обоюдному согласию супругов. В данном случае действуют положения Семейного кодекса о нажитом во время брака имуществе. Несмотря на то, что зарегистрирована квартира только на одного, распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению владелец не сможет.

Продавцом должен выступать человек, вписанный в правоустанавливающий документ, но сама сделка будет возможной при наличии заверено нотариально разрешения второго супруга. Статья 35 СК РФ подразумевает этот документ среди обязательных при регистрации сделки в Росреестре, без него ее, скорее всего, признают несостоявшейся.

Письменное согласие понадобится и в том случае, если в договоре купли-продажи фигурирует квартира, купленная во время брака, однако мужчина и женщина развелись.

Даже развод не лишает бывших супругов прав собственности на общую квартиру.

В таком случае продавцу придется либо взять у второго владельца разрешение на продажу, либо дождаться когда суд разделит общее имущество и у него останется собственная доля.

Отдельное разрешение супруга не требуется лишь в случае, когда и мужчина и женщина указываются в документе купли-продажи как равноправные продавцы.

Раздел имущества, купленного на деньги одного из пары

Порядок раздела имущества регламентируется положениями Семейного кодекса РФ.

Оговоримся сразу, бывают и исключения из правил, однако, зачастую, такие судебные решения связаны с удовлетворением интересов несовершеннолетних лиц.

СК РФ предусматривает четкое разграничение общей и индивидуальной собственности в зависимости от момента, когда была приобретена квартира, а не источника средств, на которые сделка была совершена.

Справка. Если на момент перехода прав собственности владелец квартиры пребывал в браке – недвижимость считается совместной собственностью, на нее супруги имеют равные права.

При этом, Семейный кодекс разрешает супругам договориться о разделе имущества любым способом:

1. Мировая в процессе раздела имущества обладает многими достоинствами – не придется собирать документы и подтверждать свое исключительное право собственности, тратить деньги на судебные издержки и ухудшать отношения.
2. Отдельной строкой идет раздел имущества по брачному контракту – если он был подписан, то преимущество дается положениям этого документа.
3. Если мировой достичь не удалось, имущество можно поделить в судебном порядке. По умолчанию суд будет исходить из равного права супругов на квартиру. Бывшие муж и жена имеют возможность договориться о выделении доли каждому, о переходе права собственности одному супругу с компенсацией стоимости 50% недвижимости другому законному владельцу.

В судебной практике зафиксированы случаи, когда одному из супругов удавалось доказать свое преимущественное право на жилье. Как правило, они были сопряжены с предварительной продажей одним из супругов своей собственной квартиры с целью выручить средства для покупки недвижимости, по которой в итоге и был затеян судебный спор.

Как видите, в России супруги могут воспользоваться правом оформить квартиру как на совместную, так и в долевую собственность. В первом случае и муж, и жена получают равные права на квартиру и не могут распоряжаться ею самостоятельно. Если же партнеры решат оформить долевое владение, каждый станет полноценным хозяином своей части недвижимости.

Как определяется совместная собственность у супругов при продаже недвижимости

• В каких случаях объекты недвижимого имущества, зарегистрированные в период брака на имя супруга или супруги, не будут являться их совместной собственностью, например, в случае продажи?
• Ответ на этот вопрос зависит от того, какой у супругов режим совместной собственности:

• договорный (если супруги заключили брачный договор);
• законный (если супруги не заключали брачный договор).

Договорный режим

Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее, в частности, имущественные права супругов.

Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака.

При этом брачный договор, заключенный до государственной регистрации брака, вступает в силу со дня самой госрегистрации.

Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установив режим долевой или раздельной собственности как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Законный режим

Объекты недвижимого имущества, нажитые супругами в браке, являются их совместной собственностью, независимо от того, на имя кого из супругов оно было зарегистрировано в ЕГРН.

Вместе с тем, в некоторых случаях объекты недвижимого имущества, приобретенные в браке одним из супругов на безвозмездной основе, относятся к личному имуществу такого супруга. Так:

• имущество, полученное одним из супругов в дар, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу;
• имущество, полученное одним из супругов в порядке наследования, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу;
• имущество, полученное одним из супругов в порядке приватизации, не является общим и принадлежит на праве собственности этому супругу.

Кроме того:

• приобретение одним из супругов объекта недвижимого имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие лично ему, исключает такое имущество из режима общей совместной собственности супругов;
• личное недвижимое имущество, принадлежащее одному из супругов до брака, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности супругов.

Однако имущество каждого из супругов может быть признано судом их совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и другие).

Такие разъяснения приведены на сайте ФНС в разделе «Часто задаваемые вопросы».

Калькулятор расчета вычета по НДФЛ подскажет, сколько вам должно государство.

 Вы можете быстро рассчитать размер налогового вычета при покупке квартиры, оплате лечения или обучения.

При необходимости вы сможете обратиться к специалистам компании НДФЛка, которые помогут вам вернуть деньги.