Как много написано о «серых» и «черных» риэлторах, мошенничестве и плохой работе некоторых агентов по недвижимости и как редко вспоминают о недобросовестных клиентах, которые обманывают риэлторов, пытаясь понизить комиссионные или вовсе их не выплачивать! И это не редкое событие, а привычное явление на рынке недвижимости.
Есть немало проявлений людской жадности и безответственности, но худшие из них направлены на обман человека, который потратил на вашу проблему свои силы, время, а иногда и личные средства. Исправить ситуацию можно только долгой и системной работой над уровнем культуры в стране с трансформацией личности во что-то более цивилизованное и достойное.
А как в нынешних условиях хотя бы защитить риэлтора от подобных напастей?
- Зачем платить, когда можно не платить?
- Главный и самый распространенный вид обмана – это желание продавцов и покупателей обойтись на финальном этапе сделки без риэлтора или снизить размер его комиссионных.
Михаил Рая, специалист по недвижимости: «Часто, даже чаще, чем хотелось бы. В последнее время участились попытки клиентов не заплатить риэлтору за работу – проще говоря, «кинуть». Таких клиентов «видно» в самом начале работы. Самое избитое: риэлтор – продавцу квартиры: «Вы рассматриваете возможность сотрудничества с риэлтором?» Продавец: «Приводите покупателя». И не поймет собственник жилья, что если у специалиста есть клиент-покупатель, то зачем ему (специалисту) предлагать продавцу свои услуги? А то еще смелее: «Поднимайте цену квартиры – что поднимите, то ваше». Разве не бред? То есть я делаю работу для тебя, а платить мне должен другой человек, совершенно непонятно почему.
Вариант от покупателя: «Вы мне покажите варианты. Я посмотрю, подумаю». О чем ты подумаешь, мыслитель? Лучше бы «подумал» о том, что не будет риэлтор подбирать тебе объекты без мотивации. Здесь разговор короткий. Договор, предоплата. Устраивает? Работаем. Нет? Удачной покупки! Не доплатить часть комиссии на сделке – весьма распространенный вариант. «Я считаю, вы на такую сумму не наработали». Чтобы таких «считалок» не происходило, деньги в отдельную ячейку, в договоре аренды ячейки условия доступа прописаны. Чем больше опыта работы, тем меньше становится подобных «клиентов». Идут по рекомендациям, совсем другой уровень отношений. Да и сам уже видишь, кто есть кто. Если отношения с клиентом изначально доброжелательные, «прозрачные», то и подобных проблем не возникнет». Опытные риэлторы достигают той желанной профессиональной стадии, когда имя работает на них, а не наоборот, и они имеют возможность выбирать клиентов, большинство из которых приходит по рекомендации. Годы работы и накопленный опыт позволяют почти безошибочно определить по поведению, взгляду, речи и косвенным признакам, кто из продавцов или покупателей желает обмануть и не собирается выполнять договоренности с риэлтором. С такими людьми или лучше не тратить время и не работать вообще, или рискнуть, вооружившись всеми доступными видами письменных договоров, актов и расписок.
Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Видимо, по причине неприлично малых комиссионных, с двухтысячных не сталкивалась с обманом при оплате своей работы. С попытками моих клиентов работать сразу с несколькими агентами – да, но это быстро выявляется, и приходится вежливо объяснять клиентам, что я не участвую в массовых забегах».
Труднее обстоит дело, если проблемы возникают не с частным лицом, а с контрагентом или заказчиком, например, застройщиком многоквартирных жилых домов.
- Недоразумения на первичном рынке
- 1) застройщик продает сам, возможно, открывая собственное агентство недвижимости или отдел продаж;
- 2) заключает эксклюзивный договор с одним агентством недвижимости;
Если проанализировать практику продаж квартир в новостройках в последние годы, то можно увидеть, что результативными оказываются три схемы:
3) заключает договоры только с двумя-тремя компаниями (так называемый «ко-эксклюзив»). Иногда эксклюзивный агент привлекает субагентов, с которым делится комиссионными. Бывает, что крупное агентство недвижимости само становится инвестором и застройщиком, тогда вопросы сами собой снимаются.
Продавать новостройки по обычным агентским договорам берется или начинающее, или небольшое агентство, особенно в регионах, или компания, которая уверена в безупречной репутации застройщика. В последнем случае бывает достаточно и формальных договоренностей, и обычных гарантийных писем.
Но основная проблема в другом: агентства недвижимости не хотят рисковать и работать «вхолостую»: тратить деньги на рекламу и время на просмотры с покупателями, которые потом могут обратиться к застройщику напрямую, что регулярно и происходит. Застройщик может об этом и не догадываться.
В одном из городов Южного Подмосковья был построен жилой комплекс с апартаментами. Опыта продаж подобных объектов у девелопера не было, и он искал оптимальную для себя стратегию. Его сотрудники объехали 20 региональных агентств недвижимости с предложением о сотрудничестве.
«МИЭЛЬ» и две другие крупнейшие фирмы согласились работать только на условиях эксклюзивного договора: «Иначе нет никакого смысла работать, даже если объект привлекателен».
Еще несколько известных фирм согласились продавать объект только при условии, что работать будет не более 2-3 фирм и только в том случае, если не будет никаких рекламных растяжек на доме и в ближайшей зоне видимости с телефонами самого застройщика: «Мы будем приводить покупателей, которым просто укажем путь к собственнику. Нет смысла».
Просмотровые листы также не являются гарантией: «Кто будет потом отслеживать, оформлена ли другая квартира на это лицо или члена его семьи? Даже если застройщик добросовестный и порядочный, то как он узнает, приводили ли мы этого покупателя?» Если бы застройщик согласился на предоставление эксклюзивного права и обеспечил большой объем продаж, то несколько агентств были готовы понизить комиссионные с 3-4 до 1,5-2%. В результате была достигнута договоренность о частичном эксклюзиве: застройщик имеет право продавать объекты сам, но между двумя компаниям разделяет эксклюзивные права на продажу в том смысле, что не обращается к другим агентам. Риски потерять часть покупателей сохранились, и агенты это понимают, но при такой схеме они ниже. В суд с требованием о выплате заработанных комиссионных агентства стараются лишний раз не обращаться, так как выиграть его непросто даже при наличии подтверждающих документов. Останавливают от судебных тяжб и репутационные риски: лучше избегать публичных конфликтов и споров, которые могут навредить репутации или оставить двойственное впечатление из серии «то ли он украл, то ли у него украли, но была там какая-то неприятная история».
Анна Леонидовна, специалист по недвижимости: «Спорную ситуацию по законодательству положено решать в суде, но суд считаю инстанцией неповоротливой и медлительной, отнимающей к тому же у участников процесса невероятное количество времени.
Убедилась на практике, доказательство тому – приватизированная на мужчину квартира, на момент приватизации он был прописан в ней один, затем он продал эту квартиру своей внебрачной дочери – пришлось доказывать, что проданная при жизни квартира не является наследством для сына этого же отца от первого брака – ходили в суд 2,5 года (отец разбился на машине в 56 лет). Казалось, всё должно было стать очевидным на первых двух заседаниях – ан, нет! Не могу представить, что бывает, когда оспариваемая сумма колеблется в пределах 200-500 тыс. руб. – быстрее и дешевле эти деньги заработать заново».
Дела судебные
Некоторые риэлторы, тем не менее, пытаются защитить свои права, хотя судебная практика по возврату подобных комиссионных невелика. В октябре 2013 года в Арбитражном суде города Москвы рассматривалось дело № А40-45043/13. С иском обратилось агентство недвижимости ООО «КВАДРО НЕДВИЖИМОСТЬ» о взыскании невыплаченных комиссионных с застройщика ЗАО «Мосстройреконструкция» (бывшее ЗАО «ЛСР. Недвижимость-М») в размере 790 800 руб. В феврале 2012 года застройщик привлек агентство недвижимости к продаже квартир в одном из ЖК, договоренность была скреплена Гарантийным письмом о выплате комиссионных в размере 4% от стоимости жилого помещения в случае заключения договора купли-продажи. Речь шла о любой из квартир в нескольких корпусах новостройки, принадлежащих застройщику на праве собственности. Риэлтор привел покупателя на одну из квартир, что подтверждается соответствующим актом просмотра, затем был заключен предварительный договор купли-продажи. Однако обстоятельства сложились так, что предварительный договор был позднее расторгнут, деньги возвращены покупателю, но он приобрел другую квартиру в этом же комплексе. Застройщик согласился на выплату комиссионных агентству, но в размере 1,5%, а не четырех, т.к. обязательства были выполнены не в полном объеме, а частично. Агентство недвижимости с этим не согласилось, обратилось в арбитражный суд и дело было проиграно. Суд отказал в удовлетворении исковых требований по нескольким причинам. Во-первых, акт просмотра был подписан только на первую квартиру, но предварительный договор был впоследствии расторгнут. Да, гарантийное письмо касалось всех квартир в комплексе, а не только одной конкретной, но купленная в конечном счете квартира на момент подписания гарантийного письма не принадлежала застройщику на праве собственности (она была оформлена на два месяца позднее по договору мены) и формально могла не рассматриваться в качестве объекта продажи, отданного на реализацию агентству недвижимости. Во-вторых, по мнению суда, истец не предоставил документы, которые подтверждали бы сам факт оказания услуги и были бы подписаны ответчиком (застройщиком), например, акт сдачи-приемки услуг. Истец попытался обратиться в арбитражный апелляционный суд, но не добился успеха – решение суда первой инстанции оставили в силе. Кроме того, был приведен еще один аргумент: акт осмотра квартиры был составлен агентством недвижимости в одностороннем порядке и не был подписан уполномоченным лицом со стороны ответчика, несмотря на то, что назначение этого документа – письменно засвидетельствовать факт показа квартиры риэлтором и ее просмотра конкретным покупателем, что застройщик не отрицал. Агентство недвижимости проиграло суд, имея на руках и гарантийное письмо, и акт просмотра квартиры, хотя ситуация была действительно спорная и неоднозначная. И все-таки, если риэлтора обманули, не заплатили или не доплатили, будь то частное лицо (продавец или покупатель), заказчик – юридическое лицо или контрагент, стоит ли обращаться в суд и насколько велик шанс его выиграть?
Елена Владимировна Казанкова, управляющий партнер компании «Юридическое бюро»: «Конфликт между риэлтором и бывшим клиентом, которому оказаны все оговоренные услуги, но который «передумал» их оплачивать, – ситуация, к сожалению, не выдуманная. Потенциальная опасность заложена уже в самой схеме отношений: временной разрыв между оказанием услуг и их последующей оплатой. Редкий клиент согласится на авансовую оплату услуг, даже частичную.
Рассматривая перспективы судебного разбирательства с недобросовестным клиентом, сразу стоит обратить внимание на формальную сторону отношений. При обращении в суд встанет вопрос – какие документы предъявить, на что ссылаться? Согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при оценке документов или иных письменных доказательств суд обязан с учетом других доказательств убедиться в том, что такие документ или иное письменное доказательство исходят от органа, уполномоченного представлять данный вид доказательств, подписаны лицом, имеющим право скреплять документ подписью, содержат все другие неотъемлемые реквизиты данного вида доказательств. Суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа, и представленные каждой из спорящих сторон копии этого документа не тождественны между собой, и невозможно установить подлинное содержание оригинала документа с помощью других доказательств. Нечасто в начале работы создается необходимое документарное обеспечение отношений между риэлтором и клиентом. Причина этого видится не только в динамике работы, но и в отсутствии квалифицированной юридической поддержки у риэлторов. С одной стороны, редкий клиент найдет в себе силы, умение и желание читать более одной-двух страниц детально составленных документов, в которых «так много букв». С другой стороны – высокая конкуренция на рынке риэлторских услуг, борьба за клиента, потакание последнему («клиент всегда прав») – весомые аргументы сократить «бумажную волокиту», отказавшись от комплексной оценки и минимизации рисков и отдав предпочтение надежде на порядочность. Парадоксальная ситуация – детальный договор часто порождает не уверенность в профессионализме исполнителя, а подозрение со стороны «обычного гражданина» в том, что есть какой-то подвох. Рассматривая массового клиента, можно предположить, что риск отказа от заключения договора с риэлтором прямо пропорционален объему документов, в которых последним детально описаны права и обязанности сторон, порядок выполнения услуг и их оплаты. Как неоднократно высказывались сотрудники ООО: «Юридическое бюро, имеющее большой опыт работы по указанной вначале проблеме, чтобы избежать потенциальных подобных конфликтов с недобросовестным клиентом, любой риэлторской компании, в зависимости от ее размера, нужен юрист или целый юридический департамент. Такой метод защиты обходится недешево, но позволяет обеспечить определенную защиту от недобросовестных клиентов. Другим, более дешевым и надежным способом обеспечения юридической защиты является привлечение независимой юридической компании.
Защита от потери времени
Итак, основной вид обмана риэлторов основан на простом желании некоторых клиентов, контрагентов и заказчиков недоплатить или вообще не платить за оказанные услуги. Интуиция и опыт иногда помогают вычислить подобных партнеров и клиентов и избежать потерь времени на пустую работу. Однако не лишней будет и продуманная стратегия защиты. Что может сделать риэлтор? Все, абсолютно все договоренности и нюансы в отношении недвижимости должны быть изложены письменно. Работа с продавцом – детальный договор; каждый просмотр – письменный акт осмотра помещения за подписью всех сторон; работа с покупателем – договор на поиск объекта, желательно с предоплатой. Предоплата возвращается только в случае, если не показан ни один объект, который удовлетворял бы условиям поиска. Формы договоров лучше всего проработать вместе с юристами. Если есть подтверждающие документы и перспективы выигрыша в суде в случае обмана со стороны клиента или контрагента, что можно предварительно обсудить с юристом, то лучше в суд обращаться и не бояться возможных слухов и репутационных потерь. О репутации важнее беспокоиться заказчикам, в частности, девелоперам и застройщикам, которые не выплатили по тем или иным причинам комиссионные агентству недвижимости. Практика показывает, что крупные компании-застройщики предпочитают мирно решать вопрос со спорными выплатами и не доводить дело до суда.
Если агент работает в компании, то лучше позаботиться об официальном трудоустройстве. Не секрет, что некоторые фирмы до сих пор никак не оформляют работающих у них агентов, а некоторые вместо трудовых договоров стараются ограничиться гражданско-правовыми.
При этом одни инстанции считают гражданско-правовые договоры с частными лицами основанием для обвинения этих лиц в незаконной предпринимательской деятельности, другие делают оговорку, что подобное обвинение применимо лишь в случаях уклонения от уплаты налогов.
Самый оптимальный способ, как полагают многие риэлторы, зарегистрировать ИП и работать или самостоятельно, или заключать трудовой договор между ИП и агентством недвижимости.
И налоги платить 6% по УСН, и почувствовать себя более уверенно, и имидж с авторитетом улучшить, и получить право защищать свои интересы на переговорах, в суде и прочих инстанциях.
Зачем нужен риелтор при покупке или продаже квартиры
Вопрос о том, нужен ли риелтор для продажи или покупки жилья, часто вызывает дискуссии. Но мы считаем — нужен. Главное — вы должны чётко понимать, чего ждёте от работы с риелтором. Что можно риелтору доверить или поручить? Мы поможем разобраться.
Что вам предстоит сделать
Кажется, что провести сделку просто:
- Найти жильё или покупателя
- Составить договор купли-продажи
- Зарегистрировать сделку
- Провести расчёт
Вы можете справиться со всеми этими этапами самостоятельно — если у вас есть необходимые знания и большой опыт подобных сделок. Но чаще всего, сделка с недвижимостью — самая дорогая и редкая сделка в жизни человека, поэтому нужного опыта просто нет. И на каждом её этапе вас подстерегает множество рисков и сложностей. Вот тут на помощь и придёт риелтор.
???? У сотрудничества с риелтором есть множество плюсов для покупателя и для продавца. Чтобы их получить, вам нужно составить договор с риелтором или агентством, в котором вы чётко пропишете все услуги, которые хотите получить, и зафиксируете размер комиссии.
Какую пользу вы получите от работы с риелтором
Если покупаете недвижимость
✅ Экономия времени
На поиск недвижимости, подготовку документов и оформление сделки может уйти до 3 месяцев. Готовы ли вы каждый день звонить по всем более-менее подходящим объявлениям, объезжать город в поисках жилья, стоять в очереди за документами и беспокоиться, что вас могут обмануть?
✅ Снижение стоимости
Риелтор действует в ваших интересах и наверняка поможет получить скидку от продавца квартиры. Зная рынок недвижимости и психологию продавца, риелтор может привести правильные аргументы для снижения стоимости. При удачном раскладе цену квартиры можно снизить на 100 тысяч рублей, а в крупных городах и намного больше.
✅ Подбор подходящего варианта
Риелтор не будет водить вас по многочисленным квартирам и сразу начнёт предлагать варианты, соответствующие вашим требованиям. Расположение, цена, планировка, экология, инфраструктура — опытный риелтор учтёт всё, что важно для вашей комфортной жизни.
✅ Беспристрастная оценка
Риелтор уже посмотрел сотни объектов недвижимости и не разделит ваш восторг от квартиры только потому, что в ней большая кухня. Специалист осмотрит квартиру профессиональным взглядом и озвучит все недостатки. Например, близость к промышленной зоне, неблагополучный район, угловое расположение и сырость квартиры, отсутствие парковки или детской площадки.
✅ Всё под контролем
Риелтор проследит за тем, чтобы недвижимость была передана в том виде, о котором вы договорились с продавцом. Проверка оплаты задолженностей по коммунальным платежам и электроэнергии, контроль за выпиской продавца и членов его семьи, подписание акта приёма-передачи имущества — это зона ответственности риелтора.
Если вы продаёте недвижимость
✅ Экономия времени
Риелтор точно знает, на каких площадках разместить объявление в зависимости от типа вашей недвижимости, срочности продажи. Знает, как и когда нужно подключать платное продвижение. Это поможет ускорить выход на сделку. Кроме того, риелтор может показывать вашу недвижимость потенциальным покупателям без вашего участия. Это очень удобно, если в продаваемой квартире вы не живёте.
✅ Выгодная цена продажи
Если вы — продавец, риелтор поможет определить адекватную рыночную цену вашей недвижимости. Вы сможете не прогадать со стоимостью и не затянуть продажу. Кроме того, риелтор может дать ценные советы о том, как стоимость повысить — например, может предложить и даже организовать небольшой косметический ремонт.
✅ Лучший покупатель
Опытный риелтор сразу поймёт, насколько покупатель готов к сделке, и не будет тратить ваше время попусту. Он предупредит, если сделка с конкретным покупателем может затянуться — например, если покупателю надо сначала самому продать квартиру. Кроме того, риелтор точно поможет в альтернативных или сложных сделках — например, с несовершеннолетними собственниками.
✅ Всё под контролем
Риелтор поможет подготовиться к сделке — собрать документы, составить договор купли-продажи, проконтролирует регистрацию и расчёт с покупателем.
Сколько стоят услуги риелтора
Стоимость услуг риелтора, в среднем, составляет 2-5% от цены квартиры. Она может зависеть от региона, типа недвижимости и услуг, которые входят в ваш договор. Подписывать договор с риелтором очень важно.
В договоре необходимо заранее перечислить все услуги, которые хотите получить, и зафиксировать размер комиссии.
Если риелтор берёт процент от стоимости, а не конкретную сумму, пропишите — какой процент и от какой именно стоимости (например, от цены продажи или от цены в договоре, если по каким-то причинам они могут отличаться).
Как выбрать риелтора
При выборе риелтора обратите внимание на репутацию и опыт агентства. Не стесняйтесь задавать вопросы. Интересуйтесь, какие гарантии вы получите. Помочь в выборе риелтора могут и профильные сайты.
Например, выбрать специалиста для сопровождения сделки можно на ДомКлик. Вы можете увидеть оценку и отзывы клиентов.
Оставить отзыв может только клиент, чьё участие в сделке подтверждено, поэтому отзывы — только реальные.
Коротко
Если у вас есть свободное время, вы можете заниматься покупкой квартиры или продажей самостоятельно.
За работу риелтора придётся заплатить. Но, если вы совершаете сделку впервые, у вас могут возникнуть трудности, разобраться с которыми поможет риелтор. Он может превратить важный и непростой процесс покупки или продажи жилья в предсказуемое и приятное событие.
Как понять что риэлтор мошенник — как риэлторы обманывают покупателей квартир | Роскачество
Подставные покупатели, хитрое время просмотра и игра на контрасте – это лишь неполный список приемов, к которым прибегают нечестные риэлторы.
Хотя сегодня существует множество возможностей найти подходящую для покупки квартиру самостоятельно, многие предпочитают обращаться к риелторам в надежде, что профессионалы отыщут самые выгодные и надежные варианты.
Но риелтор, на которого возлагаются такие надежды, может сам оказаться источником проблем. Как обманывают риелторы и каким образом избежать мошенничества, обмана и лукавства, покупая квартиру? Рассказываем в этой статье.
Обман риэлторов при продаже квартиры (то есть покупке для вас как для клиента) возможен многими способами. Перечислим основные из них.
Как риелторы обманывают покупателей при покупке квартиры
«Присваивание» объявления
Многие продавцы квартир предпочитают действовать самостоятельно и не обращаются к посредникам, а размещают объявления сами на одной из площадок в интернете. Доступ к такого рода информации, естественно, открыт всем. Нечистые на руку риелторы копируют все данные и размещают объявление-двойник, которое пытаются активно продвигать.
В итоге потенциальный покупатель может наткнуться именно на него. Думая, что будет общаться с хозяином, покупатель оказывается в обороте у посредника, и последний будет изо всех сил стараться не упустить клиента в надежде, что после продажи все же получит свои комиссионные.
Если представить дело так, что владелец квартиры сам дал риелтору полномочия по поиску клиента, не получается, риелтор будет пытаться навязать другие предложения, ссылаясь на то, что изначальная квартира по объявлению уже продана.
Это не только лишает покупателя возможности посмотреть то жилье, которое его устраивает, но и влечет за собой дополнительные траты. Не стоит и говорить о том, что подобное поведение – это неприкрытый обман.
Еще один обман из той же категории – рассказы о том, что риелтор якобы является родственником или знакомым хозяина, которого попросили помочь с продажей.
И хотя изначально будут обещать, что комиссии никакой не возьмут, в конечном итоге покупателя (если его устроит квартира) ждет очень неприятный сюрприз.
Многие постесняются решительно отказать наглому риелтору, ведь определенная «работа» как бы проделана, время потрачено, а усилия – какие-никакие – посредник в эту сделку вложил.
Как бороться с таким обманом? Сразу узнать, что объявление именно от собственника, а не от того, кто прикидывается им, достаточно сложно.
Как понять, что риэлтор мошенник? Если он сразу представляется родственником, другом или соседом, попросите дать телефон владельца и ведите все переговоры лично с ним.
В случае решительного отказа дать контакты, тоже отказывайтесь от сделки: вполне вероятно, что вас хотят обмануть.
Если ваше общение дошло до просмотра квартиры, поставьте условие: владелец должен при этом присутствовать. Проверить, не подставное ли это лицо, можно по документам, подтверждающим право собственности на квартиру.
Все договоренности должны быть только с владельцем, чтобы потом не возникли «неожиданные» комиссии от «родственников», посредников, «соседей».
Владелец со своей стороны заинтересован в том, чтобы общаться напрямую с покупателем, поэтому ваша главная задача – выйти на него и убедиться, что это действительно тот человек, который принимает итоговое решение и имеет право продавать приглянувшуюся вам квартиру.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной.
Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты».
В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку.
Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».
Просят аванс и потом его не возвращают
Иногда перед сделкой покупателя просят внести часть суммы. А если сделка сорвалась, то не отдают ее. На самом деле, если вы отказываетесь от покупки, с вас не могут удерживать оплату, кроме оплаты работы посредника, если таковые условия оговаривались отдельно.
Как бороться с таким обманом? Все вносимые суммы прописывайте в договоре. Не отдавайте никакие деньги, если не уверены в том, что будете покупать квартиру, и не обещайте риелтору плату за работу, которая в реальности не принесет вам никакой пользы.
Подставные покупатели
Все мы устроены так, что объект становится для нас более желанным, если мы видим, что на него есть другие претенденты.
Нечистые на руку риелторы иногда приводят «подставных покупателей» – людей, которые играют роль желающих приобрести приглянувшуюся вам квартиру.
Используя это как аргумент («Объект пользуется спросом, а они готовы заплатить даже больше!»), риелтор будет не только склонять вас к покупке, но и пытаться повысить цену сделки или свою комиссию.
Как бороться с таким обманом? Даже если вы видите, что кто-то еще хочет купить квартиру, не поддавайтесь эмоциям и не позволяйте этому факту влиять на ваше решение.
Взвесьте все за и против, не принимая во внимание реальный или мнимый спрос.
Если вы видите, что ваши «конкуренты» готовы пойти на диалог, есть смысл осторожно побеседовать с ними и попытаться узнать, насколько серьезны их намерения. Заодно оцените, реальны ли эти покупатели.
Работа на контрасте
Чтобы продать не самый выгодный вариант, недобросовестные риелторы могут предварительно предложить несколько совсем кошмарных.
После квартир-развалюх в плохих районах даже очень среднее жилье покажется вам весьма привлекательным.
А так как риелтор ничего лучше предлагать не будет (ведь его цель – продать именно этот «средний» вариант), то вариант будет казаться особенно привлекательным.
Как бороться с таким обманом? Оценивайте каждую квартиру независимо, без оглядки на те, которые вам показывали перед этим. Если посредник обещает найти привлекательный вариант, но раз за разом водит вас в «клоповники», это повод задуматься о том, не пытаются ли вас обмануть.
«Хитрый» просмотр в выгодное для риелтора время
Некоторые сопутствующие недостатки квартиры можно попытаться скрыть. Например, шумных соседей, неприятное окружение, непривлекательную инфраструктуру и так далее. Делают это риелторы за счет выбора самого выгодного времени для показа квартиры.
Например, если соседи дебоширы, показывать будут днем; если у них маленький ребенок, который постоянно кричит, пригласят на просмотр, пока семья на прогулке; если кто-то из ближайшей квартиры учится играть на музыкальном инструменте, выберут время, когда он не разучивает гаммы.
С неприятными объектами рядом – сложнее. Завод, постоянно дымящий и портящий воздух всего района, скрыть сложно.
Но если есть хотя бы минимальная возможность скрыть недостаток, ею обязательно воспользуются.
Например, детский сад во дворе может стать испытанием для жильцов нижних этажей, когда дети выходят на прогулку. Естественно, все показы квартиры будут проводиться тогда, когда у детей тихий час.
Как бороться с таким обманом? Постарайтесь договориться о нескольких просмотрах в разное время (если понадобится – под благовидными предлогами, сославшись на желание посмотреть еще раз отделку или замерить кухню).
Если у вас возникают малейшие сомнения, есть смысл приехать к дому в «неурочное» время и посмотреть на обстановку. Возможно, пообщаться с теми, кто будет во дворе в это время. Неближайшие соседи могут оказаться ценнейшим источником информации.
Они сообщат вам о неприятном «сюрпризе» заранее, и не придется потом разбираться с проблемными «дополнениями» к квартире.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана.
Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые.
Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
- Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
- Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Если у вас есть сомнения в том, что вы сможете проверить все документы самостоятельно, есть смысл обратиться к юристу, который проконсультирует вас в этом вопросе и проделает рутинную часть работы. Оплата его услуг в данном случае убережет вас от гораздо более существенных потенциальных финансовых потерь.
Обратите внимание! Если собственник квартиры действительно таковым является, ничего не скрывает и не пытается вас обмануть, он с пониманием отнесется ко всем вашим просьбам, не будет чинить препятствий и предоставит все документы. Общение с ним и его реакция на ваше желание проверить все документы и выписки – это еще один фактор, который стоит рассматривать, принимая решение о покупке.
- А о том, как риэлторы обманывают продавцов квартир, читайте в следующей нашей статье на эту тему!
- Как могут обмануть продавцов квартир, читайте в нашей статье!
- Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.
- При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.
Зачем и для чего нужен риэлтор клиенту
А можно ли обойтись без риэлтора? Подобный вопрос задают себе большинство людей, которые столкнулись с задачей реализовать или приобрести какую-либо недвижимость.
Основная масса россиян уверены, что агент по недвижимости точно понадобится при покупке дома/квартиры, и совсем не обязательно его присутствие при продаже жилья.
Считать, что операция по реализации недвижимости более безопасная – полное заблуждение.
Мошенники не дремлют и, выступая в данном случае в роли покупателей, также знают, как обойти закон в свою пользу, а продавца оставить и без денег, и без объекта продажи.
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор клиенту?
Профессиональный маклер контролирует каждый шаг всего процесса купли/продажи, гарантируя его полную безопасность. Часто бывает, что только одна сторона процесса воспользовалась услугами риэлтора, другая же, напротив, предпочла действовать самостоятельно, тем самым подвергаясь возможным рискам.
- Главная задача при заключении любой сделки, касающейся объектов недвижимости, это безопасность расчёта.
Бывает такое, например, что сама продажа квартиры прошла успешно, все документы оформлены, подписаны и договорённости соблюдены, но бывший собственник не может получить свои деньги от продажи.
А если в этом процессе были задействованы сразу несколько собственников? Только настоящий профессионал своего дела сможет грамотно и безошибочно построить весь этап, учитывая интересы каждой из сторон.
Присутствие риэлтора при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.
Что вы будете иметь за эту сумму?
- Время – поиск нужного варианта, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции. Это, как минимум, занимает 3 месяца. Агент по недвижимости делает это всё за Вас, освобождая Ваше драгоценное время;
- Снижение цены – опытный риэлтор в курсе рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Поэтому, действуя в интересах своего клиента, он непременно станет торговаться с продавцом, тем самым снизив стоимость жилья на 100-200 тысяч рублей;
- Идеальный вариант – порою человек и сам не до конца уверен в своём выборе или желании. Грамотный специалист услышит все пожелания и предпочтения своего клиента, учтёт малейшие нюансы по выбору жилья. И уже для демонстрации подготовит только те варианты, которые отвечают всем требованиям заказчика;
- Объективная оценка – поддавшись эмоциям, человек может не заметить наличие минусов и недостатков квартиры, которую он уже решил купить. Риэлтор с холодной головой и опытным взглядом обратит Ваше внимание на некоторые нюансы, которые могут впоследствии Вас не устроить. Например, вид из окна, маленькая детская площадка, наличие только платной подземной парковки.
Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает, сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?
В чем польза от риэлтора по недвижимости
Присутствие риэлтора при покупке квартиры через ипотеку
Для чего нужен риэлтор при покупке квартиры в ипотеку? Первое, что нужно сделать для оформления ипотечного кредитования, это определиться с банком. Порою, это совсем непросто – в каждом банке свои правила, свои тонкости, бывают и «подводные камни».
Опытный маклер уже знает условия многих банков, изучил все плюсы и минусы кредитования каждого из них. И готов рассказать о самых выгодных условиях, потому что и сам заинтересован в скорейшем заключении сделки. Также есть много случаев, когда без помощи риэлтора просто не обойтись:
- заёмщик не может представить справку о доходах, либо доходы не достаточно велики для одобрения ипотеки;
- кредитная история клиента не идеальна и есть вероятность, что в ипотечном кредитовании могут отказать;
- клиент не обладает большим количеством времени, чтобы изучить все условия кредитования, и опыта для этого не достаточно;
- большинство риэлторов имеют связи в банках, благодаря чему вся процедура одобрения кредитования и сбор необходимых документов проходит гораздо быстрее и на более выгодных условиях.
Присутствие риэлтора при продаже квартиры
Зачем нужен риэлтор при продаже квартиры? Есть несколько важных аргументов, которые отвечают на этот вопрос:
- Только опытный риэлтор способен вести сложный процесс с несколькими составляющими – клиент реализовывает имеющуюся недвижимость, берёт ипотечный кредит на следующую покупку, при этом обналичивает материнский капитал;
- Гарантированная безопасность и прозрачность сделки, обеспечение безопасного расчёта;
- Проведение правильных рекламных мероприятий – 90% успеха в сделке;
- Грамотное общение с потенциальным покупателем – представление объекта продажи в нужном свете;
- Консультирование по вопросам налоговых отчислений;
- Эффективность в экономии времени и здоровья клиента ввиду выбора из всех звонящих по вопросу покупки только реальных покупателей;
- Наличие собственной агентской базы клиентов, а также базы своих товарищей, число реальных покупателей значительно увеличивается.
Для чего требуется риэлтор при нотариальном заверении сделки
При продаже квартиры не полностью (доля или несколько долей), либо если один из продавцов – несовершеннолетний, присутствие при сделке нотариуса обязательно.
В остальных случаях сделку заверять нотариально необходимости нет, только по желанию сторон.
В обязанности любого нотариуса входит подтверждение заключения сделки купли/продажи, а весь процесс по подготовке всех необходимых документов к его работе отношения не имеет. Этим как раз и занимается риэлтор.
Преимущества в работе с риэлтором
- Опытный риэлтор сделает процесс приобретения или реализации жилья максимально комфортным, юридически безопасным, быстрым и насколько это возможно, приятным.
- Агент по недвижимости занимается всей рутинной работой самостоятельно, собственник лишь подписывает все нужные бумаги. Клиент доволен, что сэкономил кучу времени и сил;
- Гарантированная безопасность на всех этапах оформления и ведения сделки. Опытный специалист исключает даже возможность общения с нечестными людьми;
- Сроки покупки/продажи объекта недвижимости значительно сокращаются, если доверить процесс профессионалу, нежели самому заниматься этим делом;
- Безопасность с юридической точки зрения всех достигнутых соглашений и подписанных бумагах, при отсутствии нарушений законных прав и интересов любой из сторон;
- Действия риэлтора исключительно в интересах своего клиента, помощь в любой жизненной ситуации.
Безусловно, если человек располагает достаточным количеством свободного времени и не боится столкнуться со всеми трудностями на этом нелёгком пути, он может заниматься продажей или покупкой квартиры самостоятельно. Но если он дорожит своим временем, не готов рисковать здоровьем своей нервной системы, не совсем обладает нужной информацией для ведения переговоров, то, скорее всего, он обратится за профессиональной помощью к специалисту.
Попробуйте HomeCRM и Вы сразу же почувствуете, как свободное время и заработок увеличиваются, а недовольных клиентов становится меньше и меньше!
Получить доступ