С 1 января 2018 года организации государственного сектора должны применять Федеральный стандарт бухгалтерского учета «Аренда», утвержденный приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н. В этой статье эксперты 1С рассказывают о порядке отражения объектов учета операционной аренды арендатором (пользователем имущества) в бухгалтерском учете и в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 и редакции 2.
О первом применении стандарта «Аренда» арендодателем и о формировании входящих остатков по объектам учета аренды в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 2 читайте тут.
Нормативное регулирование
Учреждения часто арендуют помещения, сооружения на непродолжительный срок — от полугода до года.
Согласно Федеральному стандарту бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н (далее — Стандарт «Аренда»), получение в аренду помещений, сооружений на такой срок относится к операционной аренде.
Методика отражения арендатором объектов учета операционной аренды в бухгалтерском учете приведена в пунктах 20, 21 Стандарта «Аренда».
Разъяснения по применению Стандарта «Аренда» доведены письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464.
В отличие от прежнего порядка, когда арендатор ежемесячно отражал в учете начисление арендной платы, теперь при признании объекта операционной аренды на учет ставится право пользования активом в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом согласно договору, ежемесячно начисляется амортизация права пользования активом в сумме месячных арендных платежей.
Учет арендатором операционной аренды в «1С:Бухгалтерии государственного учреждения 8»
Рассмотрим порядок отражения объектов учета операционной аренды арендатором (пользователем имущества) в бухгалтерском учете и в программе «1С:Бухгалтерия государственного учреждения 8» редакции 1 (далее — БГУ1) и редакции 2 (далее — БГУ2).
Принятие к учету права пользования активом
Определение и оценка объекта учета операционной аренды
Согласно пункту 20 Стандарта «Аренда» объект учета операционной аренды — право пользования активом, — отражается пользователем (арендатором) в составе нефинансовых активов (НФА) как самостоятельный объект бухгалтерского учета.
Первоначальное признание объекта учета операционной аренды — право пользования активом, — производится на дату классификации объектов учета аренды в сумме арендных платежей за весь срок пользования имуществом, предусмотренный договором аренды (имущественного найма) или договором безвозмездного пользования (п. 20 Стандарта «Аренда»).
Сдача имущества по новому стандарту «Аренда»: трудности бухгалтера и пути их решения
По новому стандарту «Аренда» вести учет объектов аренды стало сложнее. Бухгалтерам пришлось разбираться в новых терминах и правилах учета. Внимание к деталям! Ведь информация об учете объектов аренды отражается в отчетности учреждения, в том числе годовой.
Разложим по полочкам учет имущества у арендодателя. И предложим решение в сложных ситуациях трактовки стандарта.
Могут ли учреждения сдавать в аренду недвижимое имущество?
Учреждения могут сдавать в аренду нежилые помещения, принадлежащие им на праве оперативного управления, при соблюдении определенных условий. Это следует из нормы Гражданского кодекса.
Статья 298 ГК РФ «Распоряжение имуществом учреждения» предоставляет право учреждениям осуществлять приносящую доходы деятельность, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.
Так как собственником недвижимого имущества, закрепленного за учреждениями на праве оперативного управления, является учредитель, то только с его согласия учреждения могут распоряжаться имуществом:
- бюджетным и автономным учреждениям согласие собственника имущества требуется на распоряжение недвижимым и особо ценным движимым имуществом (п. 2 и 3 ст. 298 ГК РФ);
- автономные учреждения не нуждаются в согласии собственника на распоряжение недвижимым имуществом, приобретенным на средства от приносящей доход деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);
- казенным учреждениям на распоряжение имуществом требуется согласия собственника всегда (п. 4 ст. 298 ГК РФ).
Перечисленные нормы можно применять при передаче имущества в аренду. Следовательно, чтобы сдать в аренду помещение, учреждению необходимо получить разрешение учредителя. И выполнить еще одно условие: отразить такую деятельность в своих учредительных документах.
На основании статьи 298 ГК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду зданий и помещений, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение бюджетного и автономного учреждения.
Доходы, полученные от такой деятельности казенного учреждения, поступают в соответствующий бюджет бюджетной системы Российской Федерации.
Как вели учет сдаваемого в аренду помещение до вступления в силу стандарта Аренда?
Вебинар СГС «Аренда»
Учет основных средств у арендатора и арендодателя
Смотреть
Любой бухгалтер, который учитывал сдаваемое в аренду имущество, скажет, что раньше было проще.
Учреждение-арендодатель до вступления в силу положений стандарта Аренда учитывало передаваемое имущество на соответствующих забалансовых счета 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)», 26 «Имущество, переданное в безвозмездное пользование» и вело расчет по арендным платежам с пользователем имущества на соответствующих счетах аналитического учета счета 0 205 20 000 «Расчеты по доходам от собственности».
С 1 января 2018 года бухгалтеры учреждений госсектора столкнулись с трудностями учета. Найдем правильное решение.
1. Как определить тип аренды?
Классификация объекта учета аренды для целей бухгалтерского учета относится к сфере профессионального суждения бухгалтера. Стандарт «Аренда» для начала предлагает бухгалтеру определить, к какому типу арендных отношений относится заключенный учреждением договор аренды. Предусмотрена следующая классификация объектов учета аренды:
- Объекты учета операционной аренды.
- Объекты учета финансовой (неоперационной) аренды.
Сдаваемое в аренду помещение отнесем к операционной аренде, если:
- срок пользования имущества меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении. Например, сдаете в аренду здание на три года, а после окончания договора аренды срок его полезного использования — 25 лет;
- на дату подписания договора аренды общая сумма арендной платы ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды. Например, по договору аренды тира общая сумма платежей за три года составит 360 000 ₽, а справедливая, т.е. рыночная стоимость этого здания — 20 млн ₽.
Перечисленные признаки по отдельности или вместе являются основанием для классификации объектов учета аренды в качестве объектов учета операционной аренды.
О каком сроке полезного использования идет речь в стандарте «Аренда»?
По мнению Минфина России в письме от 13.01.2017 № 02-07-07/83464, срок полезного использования — это не оставшийся срок амортизации передаваемого здания. Осуществлять указанное сопоставление на основе оставшегося срока амортизации передаваемого объекта аренды некорректно.
Профпереподготовка 272 ак.часа
Для главного бухгалтера организации госсектора. Код А, В
Программа
Срок полезного использования объекта учета аренды — это срок, в течение которого предусматривается, что учреждение-собственник имущества в своей деятельности будет пользоваться имуществом и дальше, после окончания договора аренды, в тех целях, ради которых он получен. В целях получения экономических выгод или полезного потенциала, связанных с пользованием объектом учета аренды.
Операционная аренда — это наиболее распространенный вид аренды, когда имущество сдают на значительно меньший отрезок времени, чем установленный срок его полезного использования. По этой причине арендные платежи меньше полной стоимости такого имущества.
Объекты учета операционной аренды возникают, например, при передаче в аренду зданий, помещений на небольшой срок (от нескольких месяцев до нескольких лет), несопоставимый с оставшимся сроком полезного использования имущества (п. 12 Стандарта «Аренда»).
Такие договоры учреждения заключают чаще всего, по новому стандарту их относят к объектам учета операционной аренды:
- договоры, по которым есть арендная плата, но нет выкупной стоимости;
- договоры, в которых есть условие о возврате имущества после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.
Если в договоре есть условие операционной аренды и одно или несколько условий финансовой аренды, то договор считают договором финансовой аренды.
Не относят к договорам операционной аренды и являются финансовой арендой:
- договоры лизинга вне зависимости от того, кто является балансодержателем по договору;
- договоры с правом выкупа;
- договоры безвозмездного, бессрочного пользования.
Вывод: правильно определите тип арендных отношений: операционная или финансовая аренда. Это надо сделать на основе условий классификации в СГС «Аренда». Полагайтесь на свое профессиональное суждение.
2. С какого момента начинать учет по стандарту «Аренда»?
Если договор аренды заключен в 2017 году и ранее, учет по СГС «Аренда» ведут с 1 января 2018 года. Если договор с 1 января 2018 года и позже — с того события, которое наступило раньше:
- подписан договор аренды;
- приняты обязательства по пользованию и содержанию имущества. Даже если нет договора, но есть расходы по содержанию имущества — начинаются арендные отношения.
3. Как перейти на учет аренды по новому стандарту?
Пример: бюджетное учреждение, общеобразовательная школа, имеет на балансе здание тира, владеет им на праве оперативного управления.
С 1 января 2017 года по согласованию с учредителем школа передает здание тира в пользование коммерческой организации. Договор аренды заключен на три года. Арендный платеж составляет 10 000 ₽ в месяц.
Арендодатель возмещает расходы учреждения по коммунальным платежам. В договоре есть условие о возврате арендатором здания тира после окончания срока в условиях годности к дальнейшей эксплуатации.
Бюджетное учреждение предполагает использовать этот актив в дальнейшей хозяйственной деятельности.
Школа является арендодателем и договор, заключенный в 2017 году, на основании информации о сроках и размерах арендных платежей с точки зрения СГС «Аренда» на 1 января 2018 года отнесен к операционной аренде.
В соответствии с рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463 «О направлении Методических указаний по переходным положениям СГС «Аренда» при первом применении», на 1 января 2018 года бухгалтерия образовательного учреждения:
- Провела инвентаризацию имущества, переданного в пользование в соответствии с договорами, заключенными до 1 января 2018 года и действующим в период применения СГС «Аренда». Провела анализ договора аренды, на основании которого учреждение передало во временное пользование здание тира.
- Определила оставшийся срок полезного использования объекта операционной аренды, оставшийся срок пользования тира. Из условий договора оставшийся срок пользования зданием тира арендатором составит 2 года, срок полезного использования объекта после окончания договора аренды составит 25 лет.
- Бухгалтерия запросила и получила акт сверки по арендным платежам. Определила, что общая сумма арендных платежей за оставшийся срок использования тира, которую заплатит арендатор (начиная с 1 января 2018 года и до завершения срока договора) составит 240 000 ₽.
- Профессиональное суждение бухгалтера об отнесении данного договора к договорам операционной аренды оформлено в виде текстового документа, составленного в произвольной форме.
- Пользуясь рекомендациями Минфина в письме от 13.12.2017 № 02-07-07/83463, бухгалтер учреждения составила бухгалтерскую справку ф. 0504833 для формирования в межотчетный период входящих остатков по объекту учета аренды, в которой:
- Отражена сумма расчетов с пользователями имущества по арендным платежам: Дебет 0 205 21 000 Кредит 0 401 30 000 — 240 000 ₽.
(в сумме арендных платежей за оставшийся срок полезного использования объектов учета аренды).
- Отражен объем ожидаемого дохода от арендных платежей: Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 401 40 121 — 240 000 ₽.
- Отражен перенос дебиторской задолженности по коммунальным (условным арендным) платежам: Дебет 0 401 30 000 Кредит 0 205 31 000 Дебет 0 205 35 000 Кредит 0 401 30 000
(в сумме дебиторской задолженности по возмещению расходов в рамках арендных отношений по состоянию на 1 января 2018 года):
- информацию о передаче здания тира арендатору в рамках операционной аренды бухгалтер отразила в Инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031.
Как заполнить инвентарную карточку при сдаче имущества в аренду комментирует Александр Опальский, лектор онлайн-курса в Контур.Школе «Главный бухгалтер организации государственного сектора. Подготовка на соответствие профстандарту «Бухгалтер» (код А,В)»:
4. Как вести учет по договору операционной аренды в течение года?
Продолжим пример.
Информация о здании тира, переданного в пользование в 2017 году, отражалась на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)» по балансовой стоимости здания. В соответствии с СГС «Аренда» учет здания у арендодателя по договору операционной аренды на забалансовом счете 25 следует продолжить.
Операции по учету, которые возникают ежемесячно в период действия договора аренды:
- Признаны доходы по операционной аренде доходами текущего финансового года (в сумме ежемесячного платежа): Дебет 2 401 40 121 Кредит 2 401 10 121
- Начислен НДС по доходам от сдачи имущества в аренду: Дебет 2 401 10 121 Кредит 2 303 04 730
- Начислены коммунальные расходы по сданному в аренду имуществу: Дебет 2 401 20 223 Кредит 2 302 23 730
- Начислены доходы от возмещения коммунальных услуг (по условным арендным платежам): Дебет 2 205 35 560 Кредит 2 401 10 135
- Получены денежные средства за аренду тира: Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 21 660
- Получены денежные средства на компенсацию коммунальных расходов: Дебет 2 201 11 510 Кредит 2 205 35 660
Учет доходов по условным арендным платежам комментирует Александр Опальский:
Обратите внимание! Показатели по счету 2 20521 560 будут отражаться в отчетности, в том числе годовой, до тех пор, пока не закончится срок аренды.
По дебету счета 0 20521 000 «Увеличение дебиторской задолженности по доходам от операционной аренды» доходы будущих периодов по договорам аренды начислены на 1 января 2018 года на общую сумму арендной платы за весь период действия договора аренды.
- Уменьшение показателя по счету 0 20521 000 надо отражать ежемесячно проводкой:
- Дебет 2 20111 510 Кредит 2 20521 660 — получены денежных средства за аренду имущества (ежемесячно или по графику платежей).
- Таким образом пользователи бюджетной бухгалтерской отчетности получат достоверную информацию о размере доходов учреждения от арендной платы за сданное имущество.
5. Что делать, когда закончится срок действия договора аренды?
Арендодателю нужно списать с 25 забалансового счета балансовую стоимость здания по окончании договора аренды. Одновременно в инвентарной карточке учета нефинансовых активов ф. 0504031 — отразить изменение данных о лице, ответственном за сохранность объекта, и сведения о местонахождении возвращенного объекта.
Рекомендации бухгалтеру: в связи с вступлением в силу СГС «Аренда», а также с учетом письма Минфина России № 02-07-07/83463 в учетной политике учреждения на 2018 год в отношении объектов учета аренды должны быть отражены:
- счета в рабочем плане счетов для отражения объектов учета аренды;
- применяемые способы амортизации относительно объектов учета аренды;
- особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по объектам учета аренды, в том числе при изменении их стоимостных оценок в бухгалтерском учете;
- порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.
Повышение квалификации для бухгалтера учреждения госсектора. Дистанционное обучение в Контур.Школе.
Аренда помещения у ООО: нюансы и особенности
автор ответа,
Вопрос
Может ли государственное бюджетное учреждение здравоохранения арендовать у ООО помещение (часть помещения)? Как при этом оформляется договор аренды и нужно ли его согласовывать с учредителем?
Ответ
Государственное бюджетное учреждение здравоохранения может арендовать у ООО помещение (часть помещения), т.е. являться арендатором у ООО.
Если ГБУ будет арендовать помещение (часть помещения) за счет бюджета, то договор аренды должен быть заключен в порядке проведения закупочной процедуры по Закону 44-ФЗ. Если ГБУ намерено арендовать помещение за счет собственных средств, то оно вправе провести закупку по Закону 223-ФЗ.
Для этого учреждение должно получить утвержденное своим учредителем положение о закупке и разместить его в единой информационной системе (ЕИС) в сфере закупок.
Обоснование
Деятельность бюджетных учреждений регулируется Гражданским и Бюджетным кодексами Российской Федерации, а также Федеральным законом от 12 января 1996 г. N 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее — Закон N 7-ФЗ).
Бюджетным учреждением признается некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях обеспечения реализации предусмотренных законодательством Российской Федерации полномочий соответственно государственных органов или органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, а также в иных сферах (п. 1 ст. 9.2 Закона N 7-ФЗ).
К особенностям регулирования деятельности бюджетных учреждений можно отнести и тот факт, что вступившим в силу с 1 января 2014 г. Федеральным законом от 5 апреля 2013 г.
N 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон N 44-ФЗ) установлены особенности закупок, осуществляемых бюджетными учреждениями.
Названный Федеральный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок в части, касающейся заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретения недвижимого имущества или аренда имущества) бюджетным учреждением в соответствии с ч. 1 ст. 15 Закона N 44-ФЗ, которой и установлены особенности закупок, осуществляемых бюджетным учреждением (п. 3 ч. 1 ст. 7 Закона N 44-ФЗ).
Итак, в силу ст. 15 Закона N 44-ФЗ бюджетные учреждения осуществляют закупки за счет субсидий, предоставленных из бюджетов бюджетной системы Российской Федерации, и иных средств в соответствии с требованиями Закона N 44-ФЗ, за исключением некоторых случаев, указанных в этой норме.
При наличии правового акта, принятого бюджетным учреждением в соответствии с ч. 3 ст.
2 Закона N 223-ФЗ и размещенного до начала года в единой информационной системе, данное учреждение вправе осуществлять в соответствующем году с соблюдением требований Закона N 223-ФЗ и правового акта закупки за счет средств, полученных при осуществлении им иной приносящей доход деятельности от физических лиц, юридических лиц, в том числе в рамках предусмотренных его учредительным документом основных видов деятельности. Исключением являются средства, полученные на оказание и оплату медицинской помощи по обязательному медицинскому страхованию (п. 3 ч. 2 ст. 15 Закона N 44-ФЗ).
Таким образом, бюджетные учреждения вправе осуществлять закупки в порядке, установленном Законом N 223-ФЗ, при условии, что они утвердили и разместили на официальном сайте положение о закупках. В противном случае закупки должны осуществляться в соответствии с требованиями Закона N 44-ФЗ.
Отметим дополнительно, что Закон N 44-ФЗ включает аренду нежилых помещений в перечень случаев закупки у единственного поставщика (п. 32 ч. 1 ст. 93 Закона N 44-ФЗ).
| На вопрос отвечала: С.А. Токмина, консультант ИПЦ «Консультант+Аскон» |
Фас россии | муниципальное учреждение намерено заключить договор аренды муниципального имущества с физическим лицом сроком на полгода без проведения торгов. по условиям договора использование помещения почасовое (аренда спортзала). если суммировать все часы за указанн
Муниципальное учреждение намерено заключить договор аренды муниципального имущества с физическим лицом сроком на полгода без проведения торгов.
По условиям договора использование помещения почасовое (аренда спортзала). Если суммировать все часы за указанный период, то использование помещения не превысит 30 дней.
Правомерно ли применение такого расчета? Если нет, то на какой срок возможно заключение?
Согласно разъяснениям ФАС России по применению статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», опубликованным на сайте ведомства http://fas.gov.ru/documents/documentdetails.html?id=1005, в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом, в том числе договоров аренды, может быть осуществлено без проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров при предоставлении указанных прав на такое имущество на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев (предоставление указанных прав на такое имущество одному лицу на совокупный срок более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев без проведения конкурсов или аукционов запрещается). Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Статьей 17.1 Закона о защите конкуренции исчисление срока установлено в днях. Таким образом, минимальным сроком предоставления прав владения и (или) пользования государственным или муниципальным имуществом в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции является один день.
С учетом изложенного, в целях применения пункта 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции расчет срока предоставления имущества осуществляется в днях, а не исходя из суммирования часов.
Согласно части 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Таким образом, договоры передачи прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, заключенные в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, не могут быть продлены на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а также части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
- При передаче государственного и муниципального имущества во владение и/или пользование физическим лицам принимается во внимание, что в соответствии со статьей 3 Закона о защите конкуренции данный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели.
- В соответствии с пунктом 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции конкуренция представляет собой соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.
- Согласно части 5 статьи 4 Закона о защите конкуренции под хозяйствующим субъектом понимается коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации;
Физические лица, осуществляющие деятельность, приносящую доход, должны рассматриваться в качестве хозяйствующих субъектов, поскольку Закон о защите конкуренции регулирует правоотношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности и иными лицами, чья деятельность в той или иной степени имеет определённые признаки предпринимательства. Важным в данном случае является не формальный (например, наличие или отсутствие государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя), а содержательный критерий предпринимательской деятельности (экономическая природа деятельности лица).
Как арендодателю различать операционную и финансовую аренду в 2022
Для арендодателей ФСБУ 25/2018 предписывает с 2022 года разделять объекты аренды на два вида. Для этого им нужно проанализировать каждый договор, чтобы определить, к какому виду аренды он относится.
Арендодателям пункт 24 ФСБУ 25/2018 предписывает разделять объекты по двум видам аренды.
1. Операционная аренда.
При операционной аренде все экономические выгоды и риски, которые обусловлены его правом собственности на предмет аренды, остаются у арендодателя.
2. Финансовая аренда.
При финансовой аренде все экономические выгоды и риски, которые обусловлены правом собственности арендодателя на предмет аренды, переходят к арендатору.
Экономические выгоды возникают во время срока экономической службы актива, включая доход от повышения стоимости актива.
Риски – это возможность убытков из-за простоя оборудования, использования устаревших технологий, изменений условий рынка и т.д.
Как понять, к какому виду аренды относить договор? Обратимся к пунктам 25, 26 ФСБУ 25/2018.
Как определить операционную аренду
О том, что аренда относится к операционной, прописано в пункте 26 ФСБУ 25/2018. Это любое из обстоятельств:
- срок аренды существенно меньше и несопоставим с о сроком полезного использования предмета аренды;
- предметом аренды являются имеющие неограниченный срок использования объекты, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются;
- на дату предоставления предмета аренды арендатору приведенная стоимость будущих арендных платежей существенно меньше справедливой стоимости предмета аренды;
- иные обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что экономические выгоды и риски несет арендодатель.
Типичные примеры операционной аренды – аренда земельного участка, сдача в аренду помещения или автомобиля без права их дальнейшего выкупа.
Как определить неоперационную (финансовую) аренду
О том, что аренда относится к неоперационной (финансовой), прописано в пункте 25 ФСБУ 25/2018. Это любое из обстоятельств:
- договор предусматривает переход к арендатору права собственности на предмет аренды;
- арендатор имеет право на покупку предмета аренды по цене значительно ниже его справедливой стоимости;
- срок аренды сопоставим со сроком полезного использования объекта аренды;
- на дату заключения договора аренды приведенная стоимость будущих арендных платежей сопоставима со справедливой стоимостью предмета аренды;
- возможность использовать предмет аренды без существенных изменений имеется только у арендатора;
- арендатор имеет возможность продлить установленный договором срок аренды с арендной платой значительно ниже рыночной;
- иное свидетельство о переходе к арендатору экономических выгод и рисков.
Типичный пример неоперационной (финансовой) аренды – это договор лизинга.
Для тех арендодателей, кто имеет право на упрощенный учет и отчетность, предусмотрено послабление. Они могут всю аренду признавать операционной, кроме двух случаев:
Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления — Компания «АПИ»
Ситуация: Как сдать в аренду недвижимость, принадлежащую государственному или муниципальному учреждению на праве оперативного управления (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2017) {КонсультантПлюс}
Как получить согласие собственника
Бюджетные и казенные учреждения распоряжаются недвижимым имуществом только с согласия собственника. Автономному учреждению согласие собственника требуется только в случае, если имущество было закреплено за этим учреждением собственником либо учреждение приобрело имущество на средства, которые собственник выделил на его приобретение.
Договор аренды, заключенный без согласования с собственником, может быть признан недействительным.
Кроме того, стороны, заключившие договоры аренды федерального имущества без согласования, могут быть оштрафованы.
Административная ответственность за заключение без согласования договора аренды объектов, которые находятся в собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, устанавливается законами субъектов РФ.
Пример нормы, устанавливающей ответственность за нарушение порядка согласования распоряжения объектами нежилого фонда, которые находятся в собственности субъекта РФ.
Порядок согласования сдачи в аренду недвижимости зависит от того, какое именно учреждение хочет передать имущество в аренду.
Федеральные учреждения согласовывают передачу имущества в аренду с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим полномочия учредителя. Он, в свою очередь, обращается за согласованием проекта решения в Росимущество.
Срок принятия решения органом, осуществляющим полномочия учредителя, не установлен. Росимущество должно согласовать проект решения о передаче имущества в аренду в течение 15 рабочих дней.
Перечень документов, необходимых для согласования Росимуществом проектов решений, может устанавливаться актом органа, осуществляющего полномочия учредителя. Если такой акт не принят, для подготовки пакета документов следует руководствоваться Письмом Росимущества от 12.10.2015 N ВГ-02/42355.
Пример правового акта об утверждении перечня документов, представляемых учреждениями в орган, осуществляющий полномочия учредителя, для согласования передачи имущества в аренду.
В особом порядке согласовывают передачу имущества в аренду федеральные учреждения, находящиеся в ведении Росморречфлота (за которыми закреплено имущество, находящееся в границах морских портов), Минобороны РФ, Управления делами Президента РФ. Передача в аренду имущества учреждений, подведомственных Федеральному агентству научных организаций, также имеет особенности.
- Госучреждения субъектов РФ и муниципальные учреждения согласовывают передачу в аренду имущества с соответствующими органами.
- Пример правового акта, устанавливающего порядок согласования передачи в аренду имущества, закрепленного за государственными учреждениями субъекта РФ.
- Как провести торги на право аренды
Имущество государственного или муниципального учреждения передается в аренду по результатам торгов, за исключением случаев, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Если торги не проведены, договор может быть признан недействительным, а должностное лицо, принявшее решение о сдаче имущества в аренду, понесет административную ответственность.
Для организации торгов необходимо:
- Установить, в какой форме будут проходить торги: в форме аукциона или конкурса.
Перечень видов имущества, в отношении которого может проводиться конкурс, определен ФАС. При этом в отношении такого имущества также возможно провести торги в форме аукциона. В прочих случаях проводится аукцион (п. 18 Разъяснений ФАС РФ от 01.11.2011).
В отношении объектов теплоснабжения, водоснабжения или водоотведения торги проводятся только в форме конкурса.
- Определить, кто будет организатором торгов.
Им может быть само учреждение или иное лицо, обладающее правами владения и (или) пользования имуществом. Организатор торгов вправе привлечь специализированную организацию, которая будет выступать от его имени (п. 5 Правил проведения торгов на право аренды).
Организатор торгов (даже если привлечена специализированная организация) создает комиссию по проведению конкурсов или аукционов, определяет начальную (минимальную) цену договора, предмет и существенные условия договора, утверждает проект договора, конкурсную документацию, документацию об аукционе, определяет условия торгов и их изменение, подписывает договор.
- Сформировать конкурсную или аукционную комиссию.
Ее состав и порядок работы указываются в решении организатора торгов.
Извещение и документацию о проведении торгов организатор размещает на сайте torgi.gov.ru не позднее чем за 30 дней (для конкурса) или 20 дней (для аукциона) до дня окончания приема заявок на участие.
- Зарегистрировать поданные заявки на участие в торгах, а также в течение одного рабочего дня с даты поступления каждой электронной заявки подтвердить ее получение.
Заявка на участие в аукционе, поданная после окончания срока приема, не рассматривается и возвращается заявителю. В течение пяти рабочих дней с даты подписания протокола аукциона возвращается задаток (если он был).
Конверты с заявками на участие в конкурсе, полученные после окончания срока подачи, могут быть вскрыты для выяснения обратного адреса заявителя.
Если заявка подана в электронной форме, к ней открывают доступ. В тот же день все заявки возвращаются.
Задаток (если он был) возвращается в течение пяти рабочих дней с даты, когда подписан протокол вскрытия конвертов и открыт доступ к электронным заявкам.
В случае когда на участие в конкурсе или аукционе не подано ни одной заявки, торги признаются несостоявшимися и организатор вправе провести их повторно. Если подана одна заявка, организатор торгов обязан заключить договор с подавшим ее лицом при условии, что она соответствует требованиям документации о торгах. Когда участником торгов признан один заявитель, последствия аналогичны.
- Вскрыть конверты с заявками.
Для конкурса предусмотрен особый порядок вскрытия конвертов.
- Рассмотреть заявки на участие в конкурсе или аукционе.
Это необходимо сделать не позднее 20 дней с момента вскрытия конвертов (для конкурса) и не позднее 10 дней с момента окончания приема заявок (для аукциона). При этом ведутся протоколы. По результатам рассмотрения заявок организатор торгов допускает заявителя к участию в конкурсе (аукционе) и признает заявителя участником конкурса (аукциона) или отказывает в допуске.
- Определить победителя торгов.
Победитель конкурса определяется посредством оценки и сопоставления заявок. Срок проведения этой процедуры составляет не более 10 дней с даты, когда подписан протокол рассмотрения заявок. Победителем аукциона считается лицо, предложившее наибольшую цену.
Как заключить договор аренды
Договор аренды, как правило, заключается с победителем торгов. Организатор торгов должен отказаться от заключения договора, если установлен хотя бы один из следующих фактов:
- проводится ликвидация юридического лица — победителя торгов;
- победитель торгов признан банкротом;
- деятельность победителя торгов приостановлена из-за административного правонарушения;
- победитель торгов предоставил заведомо ложные сведения при подаче заявки на участие в торгах.
В этом случае договор заключается с участником, заявке которого присвоен второй номер.
Типовые условия договора, который заключается при передаче в аренду имущества федерального бюджетного или казенного учреждения, утверждаются Минэкономразвития России. Вместе с тем соответствующий акт на данный момент не принят.
Некоторые федеральные органы исполнительной власти установили примерные формы договоров аренды для подведомственных им учреждений. Подобные формы могут разрабатываться также органами власти субъектов РФ и муниципальных образований.
- По итогам торгов в договор включаются условия, предложенные победителем конкурса (в случае проведения аукциона — конечная цена).
- Организатор торгов передает победителю один экземпляр протокола оценки и сопоставления заявок или протокола аукциона и проект договора в течение трех рабочих дней с даты подписания протокола.
- Что делать, если победитель торгов уклоняется от подписания договора
Если победитель не вернул подписанный договор в срок, предусмотренный документацией, он считается уклонившимся от заключения договора. В этом случае организатор торгов вправе либо заключить договор с участником торгов, заявке которого присвоен второй номер, либо в судебном порядке понудить победителя заключить договор, а также возместить причиненные убытки.
Как зарегистрировать договор аренды
Договор аренды здания или сооружения регистрируется, если он заключен на год или более.
С заявлением о регистрации может обратиться одна из сторон. За проведение государственной регистрации взимается пошлина. Если заявление подает учреждение, являющееся органом государственной власти или органом местного самоуправления, пошлина не взимается.
К заявлению прилагаются:
- документы, подтверждающие полномочия представителя.
Если заявление подает руководитель учреждения, то ему необходимо предъявить документ, подтверждающий его полномочия без доверенности действовать от имени учреждения (например, решение учредителя о назначении на должность).
Если действует представитель по доверенности, то она должна быть нотариально удостоверена. Исключение — если заявление подается от имени органа государственной власти или местного самоуправления и доверенность представляется на бланке данного органа с печатью и подписью руководителя;
В любом случае лицо, которое подает документы, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Если заявление о регистрации направляется по почте, прилагается копия этого документа. Следует учесть, что к направляемым по почте документам предъявляются особые требования.
Заявитель по своей инициативе может представить:
- решение собственника о согласовании сделки;
- документ об уплате государственной пошлины;
- учредительные документы либо их копии, удостоверенные нотариусом или заверенные подписью руководителя и печатью учреждения.
Если данные документы не представлены заявителем, государственный регистратор получает содержащиеся в них сведения в порядке межведомственного взаимодействия.
Срок регистрации договора аренды зависит от способа подачи документов. Он составляет, считая с даты приема документов:
- семь рабочих дней при подаче в подразделение Росреестра;
- девять рабочих дней при подаче через МФЦ
- три рабочих дня при подаче в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
- пять рабочих дней при подаче через МФЦ заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки;
- один рабочий день при подаче в электронной форме в подразделение Росреестра заявления и документов на основании нотариально удостоверенной сделки.
Регистрация приостанавливается в определенных случаях, в частности, если комплект документов неполный или они не соответствуют установленным требованиям. Если замечания не будут устранены в течение срока приостановления, регистрирующий орган откажет в регистрации.