› Квартирный вопрос › Продажа квартиры › Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует
16.02.2019 2 662 просмотров
В силу жизненных обстоятельств владелец недвижимости не всегда может лично присутствовать при заключении договора и в такой ситуации возникает проблема, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Сделать это возможно, но следует изучить нюансы такой сделки.
Какие ситуации возможны
Договор купли-продажи относится к наиболее распространенным способам отчуждения имущества.
Он является юридически значимым документом, по которому продавец обязуется передать покупателю собственность во владение взамен на определенную сумму денежных средств.
Наиболее важным этапом сделки является момент подписания, которое выражает добровольное согласие продавца на указанные в договоре условия.
Причин, по которым продавец не может участвовать при подписании договора, может быть несколько. Каждая ситуация индивидуальна и предполагает определенные способы решения проблемы. Человек в силу жизненных обстоятельств часто просто не имеет физической возможности лично присутствовать при заключении сделки.
В число таких случаев входит:
- нахождение в другом городе;
- необходимость командировки;
- прохождение лечения в стационаре;
- плохое состояние здоровья;
- проживание в другой стране.
Более сложным случаем считается ситуация, когда владелец квартиры пропал и о нем нет сведений. В этом случае необходимо соблюдение определенного порядка действий, которые позволят признать его официально пропавшим без вести и провести сделку по продаже объекта недвижимости.
Как продать квартиру по доверенности
При отсутствии собственника и решении оформления сделки по доверенности необходимо определиться с ее видом.
Максимальный объем полномочий дает генеральная доверенность, но к ее составлению необходимо подходить ответственно и учитывать возможные риски. Перечень передаваемых прав определяет собственник квартиры.
Документ должен быть составлен в письменной форме и иметь нотариальное заверение. Нотариус может оформить доверенность в электронном виде и такая форма будет равнозначна бумажному носителю.
Оформление доверенности предполагает следующие нюансы:
- Доверенное лицо и доверитель должны быть совершеннолетними, в противном случае их должны представлять законные представители;
- Участники соглашения обязаны быть дееспособными;
- Доверенное лицо должно представлять интересы продавца;
- Нельзя передавать полномочия на продажу покупателю или его представителю.
- Доверенность может быть составлена на основе типового бланка.
- Скачать образец документа и ознакомиться более подробно, можно в этой статье
- В число обязательных для доверенности пунктов входит:
- название документа «доверенность»;
- наименование пункта и региона составления;
- дата оформления;
- сведения о продавце и его доверенном лице, в том числе ФИО, дата и место рождения, паспортные данные;
- перечень полномочий, передаваемых доверенному лицу.
В доверенности в обязательном порядке должна быть указана дата, а при отсутствии такой информации документ будет признан ничтожным. Срок действия документа может быть прямо прописан в доверенности. Если такого указания нет, то законодательно определен максимальный период в 1 год.
Для оформления доверенности в нотариальной конторе должен лично присутствовать только владелец квартиры, который желает передать свои полномочия по продаже недвижимости другому лицу. Далее сделку можно будет заключить свободно и процесс действий аналогичен стандартной купли-продажи, но в пакет документов дополнительно будет входить доверенность. При нахождении в другом городе документ может быть передан представителю продавца любым удобным способом, например, заказным письмом.
Как продать квартиру при пропаже собственника
Для возможности выкупа доли, принадлежащей пропавшему собственнику, необходимо решение суда для признания гражданина безвестно отсутствующим. Для этого необходимо обратиться в полицию с заявлением для получения ответа о том, что лицо находиться в розыске. Дело должно быть заведено в течение 3—10 дней с момента подачи документа.
При этом сотрудники правоохранительных органов проводят целый комплекс мероприятий:
- устанавливают обстоятельства исчезновения;
- оформляют опознавательную карточку;
- делают запросы в морги и больницы.
Спустя 3 месяца пропавший гражданин будет объявлен в розыск. По прошествии 12 месяцев можно будет подать в суд иск для признания собственника квартиры без вести пропавшим, при этом в пакет документов должно войти розыскное дело. При этом оно с этого времени приостанавливается и может быть закрыто только по прошествии 15 лет. При обращении в суд заявитель должен будет указать, для каких целей ему необходимо признание гражданина пропавшим или умершим.
Гражданин может быть объявлен умершим если в течение 5 лет никаких сведений о нем не поступает, а при исчезновении при обстоятельствах, угрожающих жизни, таким считается срок в 2 года.
При вынесении положительного решения по делу проходит процедура открытия наследства, по окончании которой с новым собственником может свободно решаться вопрос о выкупе доли, ранее принадлежащей пропавшему собственнику.
Какие риски важно учитывать
Сделки по продаже квартиры при отсутствии собственника специалисты относят к категории одних из самых рискованных, что связано с большим количеством их оспаривания. При этом пострадать от мошенничества может как покупатель, так и собственник недвижимости.
Продавцу стоит соблюдать следующие меры предосторожности:
- Не передавать личные документы третьим лицам;
- Внимательно относиться к составлению доверенности и перечню передаваемых представителю полномочий;
- При привлечении услуг риелторов работать только с проверенной фирмой, длительное время работающей на рынке недвижимости;
- Не рассказывать посторонним лицам о необходимости длительного отъезда, при отсутствии оставлять под присмотром охраны или близкого человека;
- Не давать полномочия на подпись документов и получение денег лицам, в чьей добропорядочности нет полной уверенности.
Слишком низкая цена или спешка в оформлении продажи при отсутствии владельца квартиры должны стать поводом для беспокойства. Специалисты рекомендуют задавать как можно больше вопросов представителю продавца или владельцу лично при возможности с ним связаться, участковым и соседям для выяснения всех обстоятельств, что поможет своевременно выявить нестыковки, противоречия и оценить потенциальные риски.
https://www.youtube.com/watch?v=8rbXBkoTreY
Отъезд собственника квартиры и его невозможность лично участвовать в сделке по продаже квартиры не является непреодолимым препятствием для ее совершения. Оформление доверенности сегодня является распространенным способом отчуждения имущества, при котором владелец квартиры передает полномочия на продажу объекта доверенному лицу. В целом процесс перехода прав собственности при такой схеме аналогичен стандартной купли-продажи, отличие заключается в необходимости предоставить дополнительный документ в виде нотариально заверенной доверенности. Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует Ссылка на основную публикацию 
Соседка пропала: история одной «плохой» квартиры на улице Куйбышева
На прошлой неделе жильцы одного из домов на улице Куйбышева областного центра сообщили о трупе женщины, который, по их предположениям, пролежал в квартире по соседству более полугода.
Они также пожаловались на неприятный трупный запах, который сделал пребывание в их квартирах и подъезде дома невыносимым. «Новый Калининград.
Ru» побывал на месте событий и узнал подробности истории, завершившейся приездом полиции и проведением озоновой дезодорации.
«Проходите, пожалуйста, сейчас придет такси, и вы поедете в больницу», — почтительно обращался немолодой мужчина к своей маме. После того, как машина уехала, он вошел в первый подъезд дома Куйбышева, 113–117. За собой он дверь захлопывать не стал.
«Не видели с января»
Дверь в подъезде дома на Куйбышева, 113-117, не закрывают последние 11 дней, ровно с того самого момента, как вскрыли квартиру № 34 на 9-м этаже. В квартире по соседству — № 36 — живет со своей супругой и пятимесячной дочкой Александр. Он-то и позвонил в редакцию.
«В подробностях вам соседка расскажет Ольга, она искала, беспокоилась. Она этажом ниже живет. От себя скажу, что беды начались наши после того, как дверь открыли. Она двойная, первая железная-сейфовая и вторая деревянная. Это нас спасало все эти месяца от запаха.
Только если у соседей за стенкой и этажом ниже. Как только вскрыли, началось светопреставление. Запах стоял такой, что у взрослых людей постоянно слезы на глазах, тошнило, когда на лестничные площадки выходили. Приходилось маски медицинские использовать.
У меня пятимесячный ребенок, так мы постоянно, на прогулку как идем, маски надеваем. 4 дня назад сын умершей начал квартиру чистить, полы вскрывать и все выносить в подъезд. Что через мусоропровод выбрасывал, что так выносил. Дышать невозможно было.
Первые дни весь подъезд задыхался, сейчас с 9-го по 6-й этажи еще стойкий запах стоит. Нужна капитальная чистка, дезинфекция», — рассказал Александр.
За разговорами мы спустились вместе с ним на восьмой. Между этажами на стенах нарисованы ромашки, на подоконнике перед окном стоят комнатные цветы, на электрощитке — график дежурств по уборке лестниц — почти образцовый подъезд среднестатистической кирпичной высотки, построенной в конце 1980-х годов.
«Знаете, у меня стресс такой, что, скорее всего, буду квартиру свою продавать. Как представлю, что здесь было, что происходило этажом выше, меня колотит. Ее как раз нашли на полу над моей квартирой — подключилась к разговору соседка с 8 этажа Ольга. — Последний раз видела Галину Николаевну в январе этого года.
Она выходила нечасто на улицу. Пожилой человек, тяжело. На это подумала, когда перестала ее встречать. Потом стала замечать, что письма и квитанции накапливаются в почтовом ящике. Бумажки никто не забирал. Заподозрила еще тогда что-то. Февраль, март, а почтовый ящик никто не смотрит. Стала бить уже тогда тревогу».
Ольга сразу отметила, что умершая долгое время жила одна и с единственным сыном практически не общалась.
«Если она у него, тогда ладно. Но когда история с почтой повторилась, поняла, что произошло что-то неладное. Первым делом пошла в управляющую компанию, они мне сказали, что квартира не приватизирована и данных на владельцев у них нет. Посоветовали обратиться к участковому. Еле-еле его на улице нашла, он от меня только что не бегал.
Сказал, что если человек пропал, то нужно обращаться с заявлением в территориальный отдел полиции. Позвонила, приехал полицейский. Это все в апреле было. Оформили протокол, он поговорил с соседями и ушел. Месяц никаких движений со стороны полиции не было. Тогда я уже в отделение на Клиническую пошла писать заявление о пропаже человека. Нехорошо же так.
Май, человека уже четыре месяца никто не видел, надо же что-то делать. Там я рассказала все в дежурной части. Сотрудник меня первым делом спросил, когда приходил тот полицейский и составлял протокол. Я ответила, что точную дату не помню. В ответ услышала, что соседку вы не любите, наговариваете, и что заявление принимать не будем.
Я расстроилась и пошла уже к соседям, чтобы они помогли с поисками. Никому нет дела, что ж такое?!» — рассказала калининградка.
Детектив с правнуками
Помогла найти сына умершей пенсионерки соседка с 4 этажа, 76-летняя Лилия Георгиевна, которая, по словам Ольги и Александра, была вынуждена стать настоящим детективом. «Вот бабушка 76-летняя, Лилия Георгиевна, которая с двумя правнуками нянчится, она везде ходила и узнавала. Нашла телефон через десятые руки», — пояснила жительница 8 этажа дома на Куйбышева,113.
«Последний раз я видела Галина Николаевну ровно год назад. Мыла полы на лестничной площадке, стала ведро выносить на улицу и ее встретила. Она шла с сумками к себе, потихоньку. Поздоровались и пошли по своим делам. Больше и не видела.
А мы ведь с самого начала, как этот дом построили, живем, вместе заезжали, познакомились, общались. Потом я заболела, уезжала в другой город. Когда вернулась, то узнала, что сын с невесткой переехали, а Галина теперь с другими соседями дружит. Я и не стала навязываться. Как-то связь оборвалась.
О том, что произошло с ней, мне соседка рассказала, Ольга. Попросила найти сына. Она не смогла пробиться через эту управляющую компанию, узнать ее контакты. Я решила, что пойду до конца. Узнала, что квартира муниципальная. Потом через знакомую в полиции пытались найти Алексея, сына Галины. Обещали помочь.
Но через три недели ни ответа ни привета. Другим путем попробовала. Не помню, кто уже рассказал, то Алеша где-то на Гагарина живет. Сходила в этот двор поспрашивала. Никто не знает. Потом вспомнила, что сын соседки Костик с Алексеем в одном классе учились. Бегом к ней, так и так.
Он мне в итоге и дал телефон сына Галины, а его уже соседке Ольге передала. Сколько искала? Да месяц где-то и искала» — рассказала о проведенном «расследовании» пожилая женщина.
С таким трудом добытый телефонный номер, по словам Ольги, и спас ситуацию. «Но не сразу. Этот Алексей не хотел со мной разговаривать, бросал трубку. 9 сентября ему дозвонилась. Он удивился и посоветовал взять ключи от квартиры у соседей.
Но я-то знаю, что уже два года как в 33-й квартире живут другие люди, а значит, он уже более двух лет не был в этом доме и судьбой матери не интересовался. Тогда страх, подозрение усилились, что соседка мертвая уже давно уже в своей квартире. Сказала об этом сыну и попросила приехать.
На следующее утро он приехал, уже вместе с полицией, с представителями управляющей компании. Они вскрыли дверь, вынесли труп и много вещей, в которых она все эти месяцы пролежала» — рассказала калининградка.
«Будем добиваться правды»
«Никто ничего не убирал. Если и убирал, то спустя рукава. Ведь до сих пор запах стоит», — жалуется Александр. «Ведь правда, есть?» — обращается он уже к жильцу квартиры на первом этаже. «Да нет вроде.
Первые дни да, и до нас доходило это зловоние, сейчас полегче. Что же касается самой покойной, то об умерших либо хорошо, либо никак. Но честно, тяжелая она была, сварливая, эта женщина.
Ворчала постоянно», — поделился своим мнением мужчина, представившийся Владимиром.
Перед тем, как покинуть подъезд, я поинтересовался у Александра и Ольги, что они собираются предпринимать дальше.
«Будем дальше разбираться с управляющей компанией, чтобы она, как следует порядок навела, и, конечно же, следить за расследованием самого дела о смерти соседки. Будем добиваться правды, не оставим так. Я бы вам рекомендовал еще в управляющую компанию заглянуть, узнать у них про нашу ситуацию», — сказал Александр.
«Что делать людям в такой ситуации, куда им бежать, расскажите», — посетовала напоследок Ольга.
«Конечно, по таким вопросам нужно обращаться к участковому, одному человеку или соседями собраться, сходить к нему. Нужно знать его, все телефоны есть на сайте нашего управления www.39.mvd.ru.
Это первое звено. Если же пойдут с таким вопросом в отделение полиции, их заявление переадресуют тому же участковому.
Там уже жилищная инспекция, свой порядок» — пояснил заместитель начальника пресс-службы Николай Скиба.
В управляющей компании «Пруссия-сервис» сообщили, что претензии жильцов неоправданны, поскольку дезинфекция была проведена в квартире по указанному адресу.
«Сын женщины сам все организовал, вызвал специальную службу, почистили там с озоном. Положено его использовать в таких случаях. Мы со своей стороны с хлоркой почти ежедневно подъезд этот убираем, он проветривается.
Да там и запаха уже почти не осталось», — рассказал главный инженер управляющей компании.
Фото — Станислав Пахотин, «Новый Калининград.Ru»
Нашли ошибку? Cообщить об ошибке можно, выделив ее и нажав Ctrl+Enter
Станислав Пахотин
Как продать квартиру, если один из собственников отсутствует
Сегодня у многих граждан возникает вопрос, как продать квартиру, если один из собственников отсутствует. Необходимо отметить, что имущество может быть, как долевым, так и общим.
Когда недвижимость является долевой
Долевую собственность можно продать частями. Собственники подобного имущества сами распоряжаются своими частями в жилом помещении.
Но согласно законодательству, продажа долей невозможна, если один из владельцев против подобной сделки.
При этом, если гражданин согласен на продажу, но не может присутствовать по объективным причинам, то в данной ситуации необходимо обратиться в нотариальную контору для заключения доверенности.
Когда недвижимость является совместной
Наиболее часто, совместное имущество находится во владении супругов. На основании Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно статьи 256, оно является совместно нажитым, т.е.
супружеская пара приобрела квартиру, находясь в официальном браке. Если один из владельцев захочет продать подобное имущество, то при заключении сделки купли-продажи необходимо, чтобы присутствовали оба супругов.
Если не соблюсти предписанное законом требование, сделка признается недействительной.
ВНИМАНИЕ !!! При этом необходимо заметить, если человек по объективным причинам не может присутствовать при заключении договора купли-продажи, то его согласие на продажу должно быть оформлено через нотариальную контору. Доверенность является главным документом в подобной ситуации.
Также стоит знать о том, что если право на владение недвижимостью было получено в результате процедуры приватизации жилого помещения, то собственники могут быть все лица, которые проживают в квартире. При этом наличие родственных связей необязательное условие в данном случае. Если один из собственников не дает своего согласия на продажу жилого помещения, то сделка невозможна.
Если владелец имущества пропал
В некоторых ситуациях может произойти так, что владельца имущества разыскать не удается и у человека возникает вопрос, каким образом продать жилую площадь и возможно ли это сделать. Стоит сказать, что подобный вид недвижимости покупается достаточно редко, это связано, в первую очередь с тем, что покупатели не хотят идти на риски, если совладелец объявится.
Чтобы продать подобное жилое помещение, остальные собственники должны обратиться в высшую судебную инстанцию.
Только через суд можно добиться продажи, но при этом необходимым условием является то, что со дня пропажи совладельца должно пройти не менее 5 лет.
В такой ситуации, судебная инстанция признает пропавшего гражданина умершим, и имущество переходит остальным совладельцам на праве унаследования.
ВАЖНО !!! Также стоит заметить то, что если совладелец по истечению времени объявится, то суд вынесенное постановление признает ошибочным и права собственности, принадлежащие ему, перейдут обратно. Поэтому для начала стоит попробовать самостоятельно разыскать второго владельца, и если поиски не привели к результату, то нужно обращаться в суд.
Если совладелец не выходит на связь
Согласно законодательству, при продаже квартиры, находящейся в долевой или в совместной собственности, владелец должен предупредить вех остальных о предполагаемой сделке. Уведомление оформляется в произвольной форме. При этом нужно указать все основные моменты продажи, цену, условия и приблизительную дату.
ВАЖНО !!! Также стоит знать, что у дольщиков присутствует преимущественное право выкупа жилой недвижимости. Если в течение 30 дней после уведомления никто из совладельцев не воспользуется данным правом, то имущество можно продать на законных основаниях.
Уведомление необходимо направить по последнему месту жительства совладельца. Если он никак не отреагировал на данное извещение, то квартира подлежит продаже, но доля остается за ним. Если квартиру удалось продать, то покупатель, по сути, приобретает ее вместе с жильцом.
Если совладелец находится в местах лишения свободы
Если совладелец находится в местах лишения свободы, то в случае продаже — это не может стать существенным препятствием. Необходимо у заключенного спросить согласие на продажу квартиры, если оно получено, то требуется обратиться нотариальную контору для заключения доверенности.
Совладелец не дает согласие на продажу
Бывают ситуации, когда один из совладельцев против продажи долевой недвижимости или не может присутствовать при совершении сделки. Нередки случаи, когда собственники пытаются всеми возможными способами сорвать продажу или затянуть ее. При таком стечении обстоятельств есть несколько вариантов, которые помогут совершить процедуру купли-продажи.
Варианты продажи:
- дарственная. Подразумевает под собой продажу квартиры не по договору купли-продажи, а по договору дарения. Необходимо отметить, что согласие и присутствие других совладельцев совершенно не требуется. При совершении подобной сделки продавцу и покупателю необходимо быть предельно острожными.
Требуется провести процедуру скрытно, чтобы собственник, который против данных действий, не смог доказать факта передачи денежных средств и с этим не смог обратиться в суд для признания сделки незаконной. При этом есть вариант заключить договор дарения не на всю квартиру, а то только на ее часть (долю).
При этом оставшиеся части продаются покупателю, как собственнику.
- продажа недвижимости с обременением. Данный вариант подразумевает под собой то, что покупатель выдает денежную сумму на руки продавцу под залог. В свою очередь последний не платит по счетам в течение 3 месяцев. Покупатель после просрочки подает в суд иск о принудительной уплате долговых обязательств.
Процедура продажи
Для правильно заключенной сделки купли-продажи необходимо собрать требуемый законом пакет документов.
Список требуемой документации:
- документы, удостоверяющие личности собственников;
- выписка из Единого государственного реестра о праве владения имуществом;
- согласие собственников на продажу недвижимости. При необходимости доверенность, заключенная у нотариуса.
Как оформить:
- для юридически правильного оформления договора необходимо указать паспортные данные всех совладельцев;
- обязательно необходимо указать реквизиты банковских счетов каждого из собственников, для перечисления денежных средств, вырученных с продажи.
Законная продажа квартиры без согласия
На территории нашей страны можно произвести продажу совместного или долевого имущества на легальных основаниях через суд.
Но при этом нужно четко выполнить необходимые требования:
- совладелец не является близким родственником для других собственников;
- доля совладельца несущественная и уступает другим частям;
- совладельцу не нужна жилая площадь в данной квартире.
Какие последствия могут быть в случае продажи недвижимости без согласия
ВНИМАНИЕ !!! Согласно законодательству, для продажи совместно нажитого и долевого имущества необходимо согласие совладельцев. Без этого любые операции с недвижимостью являются недействительными. Если согласие не было получено, то собственники могут обратиться в судебную инстанцию для аннулирования сделки.
По итогам судебного разбирательства, права собственности будут возвращены продавцу. При этом ему необходимо выплатить денежную сумму, равную расходам, понесенным покупателем на покупку жилья. Также назначаются санкции, которые предусматривают компенсацию за пользование чужим имуществом.
Как продать доли в квартире, если один собственник пропал?
Dimmar/Depositphotos
Отвечает старший партнер адвокатского бюро «Бизнес. Право. Арбитраж» Марина Епифанова:
Жена и дочь могут продать свои доли в квартире. Согласие или присутствие бывшего мужа, как собственника третьей доли, не требуется.
Перед продажей имущества посторонним лицам они обязаны известить об этом сособственника и дать ему возможность купить доли первому.
Если извещение не направлено или оформлено с нарушениями, бывший муж сможет оспорить сделку и перевести права покупателя на себя в судебном порядке.
Как оформляется извещение о продаже доли? Оно должно быть составлено в письменном виде, содержать указание на конкретную цену продаваемой доли каждого и другие условия продажи.
Указанная цена не может быть выше той, за которую в итоге будет продано имущество. Если в извещении указали 1 млн рублей, а потом продали посторонним лицам за 999 тысяч рублей, то это нарушение. Такая сделка может быть оспорена.
Извещение о продаже доли направляется бывшему мужу по месту его регистрации или проживания.
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?
Как направить извещение? Извещение можно направить лично или через нотариуса. При самостоятельном направлении рекомендуется делать это в форме телеграммы, чтобы можно было подтвердить содержание сообщения. Нотариус при обращении к нему сам составляет извещение и направляет его.
Сколько ждать ответ? На принятие решения о покупке собственнику третьей доли дается 1 месяц. Если за это время он не выразит письменного намерения купить долю, то можно искать покупателей на стороне.
Если он письменно откажется от покупки, можно продавать доли даже до истечения этого срока. Неоплаченные мужем долги по коммунальным платежам впоследствии можно взыскать с него в судебном порядке.
Отвечает адвокат, председатель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов Globus Pravo Денис Вольнов:
Не вполне понятен термин «выделенные доли». Будем отталкиваться от того, что у Вас определен порядок пользования, и квартира находится в долевой собственности. В данном случае сделка при отчуждении подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В ситуации, если вы с дочерью хотите продать свои доли, то должны соблюсти преимущественное право покупки.
Это значит, что вы должны сначала предложить приобрести ваши доли третьему сособственнику и только после этого вправе продавать их третьим лицам.
Для соблюдения преимущественного права лучше всего обратиться к нотариусу и сделать это через него. При отчуждении долей по договору дарения соблюдение преимущественного права не требуется.
Владею долей в квартире, но не живу там. За что я должен платить?
Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?
Отвечает заместитель председателя коллегии адвокатов «Почетный адвокатъ» Олег Гулевский:
В соответствии с действующим гражданским законодательством, прежде чем продать долю в совместном имуществе посторонним лицам, сособственники (бывшая жена и дочь) должны предложить выкупить их доли остальным сособственникам (мужу-отцу). Делать это необходимо в письменном виде и обязательно доказать, что вы ему предложили выкупить и по какой цене.
Если он (муж-отец) не согласится выкупать на предложенных Вами условиях долю в течение 1 месяца с момента уведомления (откажется или промолчит), тогда можете спокойно продавать свои доли на указанных условиях. Но нужно понимать, что продать такие доли можно будет с существенным дисконтом (снижением стоимости), так как фактически продается квартира с обременением (посторонним для покупателя человеком).
Есть еще один вариант – предложить ему выкуп его доли за определенную стоимость и, если откажется, просить суд о принудительном выкупе его доли в связи с утратой мужем интереса к своей собственности (не живет, не платит и т. д.). Но не факт, что суд встанет на Вашу сторону и признает его утратившим право собственности с выплатой компенсации.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Форма такой сделки обязательно должна быть нотариальной. Необходимо уведомить собственника о предстоящей продаже, указав в данном заявлении цену и срок. Если через месяц ответа не последовало, то долю можно реализовать третьему лицу.
Однако не стоит забывать о возможных проблемах с доставкой уведомления – если дольщик докажет в судебном порядке, что его не получал, то у него будет возможность вернуть свои права.
Покупатель доли в такой ситуации ничем не рискует, так как сумма, указанная в договоре, будет переведена ему через депозит суда.
Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
Как продать комнату в коммунальной квартире?
Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:
При продаже общей долевой собственности закон устанавливает ряд ограничений. Прежде всего, это преимущественное право покупки доли одним из собственников.
Что это означает? До того, как продать свою долю кому-то постороннему, необходимо предложить выкупить ее другому собственнику по определенной стоимости. Поэтому нужно направить предложение о выкупе ваших долей бывшему мужу.
Лучше всего заказным письмом с уведомлением о вручении. Отправляете по адресу регистрации. Вам необходимо получить подтверждение о том, что он это письмо принял.
Если его не интересует выкуп на указанных вами условиях, он может написать отказ от выкупа, заверенный нотариально.
Если не отвечает, его ответа вы ждете 30 календарных дней. После этого можете продавать другим лицам. Но обязательно по цене не выше той, которую вы предложили третьему собственнику.
Поскольку вы планируете продать две доли, то каждая из вас должна направить предложение о выкупе третьему собственнику.
Сделки с долями в праве собственности оформляются только у нотариуса. Обращайтесь к нотариусу по месту нахождения имущества; он запросит определенные справки, необходимые для сделки. Обычно все запросы нотариус делает самостоятельно, но может попросить предоставить какие-то дополнительные документы и собственников.
Что касается содержания квартиры, то это бремя ложится на всех собственников. Если вы оплачивали коммунальные счета все это время и за себя, и за третьего собственника, вы вправе требовать с него компенсации подтвержденных расходов.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
- Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?
- 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как продать долю в доме, если один из собственников пропал?
документов-то на дом нет, потерял. Знаю, что он здесь прописан. Мы с мужем уже несколько лет хотим купить свой собственный дом, но для этого нужно продать часть в нынешнем доме, потому что иначе денег у нас не хватит.
Можем ли мы продать свою часть дома без согласования с тем пропавшим владельцем? И как поступить, если покупатель будет интересоваться всем домом и захочет познакомиться со всеми собственниками перед тем, как подписать договор?» Елена И, Некрасовский район (письмо в редакцию)
Отвечает адвокат Адвокатской конторы Ленинского района Ярославской областной коллегии адвокатов Оксана ОЗЕН:
Если Вы, как участник долевой собственности, хотите продать свою долю, сначала Вы должны предложить купить ее другим собственникам. Это прописано в статье 250 Гражданского кодекса РФ.
При этом продавать свою долю соседям вы должны по той же цене и на тех же условиях, на каких планируете продать и другим.
Вы обязаны письменно известить собственников о своем решении продать долю постороннему лицу, указав при этом цену и все условия, на которых осуществляется продажа.
Если со дня извещения прошел месяц, а собственники так и не приобрели продаваемую долю, тогда Вы приобретаете права продажи ее покупателям со стороны. В противном случае, в течение месяца собственники должны не просто заявить о намерении выкупить долю, а приобрести ее.
Возможен и другой вариант. Если в течение месяца со дня извещения все собственники предоставят письменный отказ от реализации преимущественного права покупки доли, то продажу Вы можете осуществить ранее, чем через месяц, то есть после того, как получите письменные отказы от всех собственников дома.
Если Вами будет нарушено преимущественное право покупки, то любой из дольщиков будет иметь право в течение трех месяцев требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в судебном порядке. Эти же правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.
В Вашей ситуации все осложняется тем, что неизвестно местонахождение одного из сособственников. Поэтому придется его искать, чтобы соблюсти установленный законом порядок продажи.
Варианты такие: либо Вы подадите в полицию заявление о его розыске, либо признаете его безвестно отсутствующим в судебном порядке.
Если он зарегистрирован в доме и в течение года в месте его жительства нет сведений о месте его пребывания, то согласно статье 42 ГК РФ заинтересованное лицо может обратиться в суд.
"20 лет думала, что меня бросили": Пропавшие дети, найденные спустя долгие годы
25 мая во многих странах отмечается Международный день пропавших детей. Внезапное исчезновение ребёнка, его поиски – это всегда страшнейшая пытка для родителей.
Когда не знаешь, жив твой ребёнок или уже нет, каждый час разлуки воспринимается как день, а каждые сутки – как месяц. Но случаются удивительные истории, когда пропавший ребёнок находится спустя годы, а то и десятки лет.
Они лишний раз доказывают: никогда нельзя опускать руки.
Чаще всего, если теряется ребёнок, его находят за несколько часов или дней. Тех, кого ищут дольше, обычно уже не рассчитывают найти живыми. Убитые горем родители пытаются смириться со своей утратой.
Но изредка бывают случаи, когда эти дети находятся. Искалеченные судьбой или в добром здравии, но главное – живые.
Сегодня мы решили вспомнить эти истории, вселяющие надежду на спасение миллионов других детей, которых прямо сейчас ищут поисково-спасательные отряды по всему миру.
Василий Мусофранов: 16 лет цыганского плена и чудесное возвращение
Шестилетнего шахтинца Васю похитили осенью 2000 года на центральном рынке города, куда мальчик пришел вместе с мамой.
Как позже вспоминал Василий, мать оставила его подождать на лавочке, а сама ушла в магазин.
Ребёнок заметил троих цыган, которые сначала просто ходили вокруг него, потом угостили шоколадкой, потом предложили прокатиться в автомобиле… С этого «катания» Вася уже не вернулся: его увезли в Волгоград.
Ребёнка искал весь город: сотни ориентировок, громкие статьи в газетах, тысяча опрошенных свидетелей. К делу подключились не только волонтёры, но и опытные следователи, в том числе – те, кто ловил легендарного маньяка Чикатило. Но все тщетно. Мальчика так и не нашли, а уголовное дело через несколько лет закрыли за неимением каких-либо зацепок.
Но вот летом 2016 года полиция Волгограда обнаружила молодого человека – по разным данным, он то ли сидел в припаркованной машине, не имея при себе никаких документов, то ли попался на мелком хулиганстве.
Парень рассказал удивительную историю о том, как был похищен цыганами в далеком детстве, как они заставляли его работать и он в итоге сбежал, потому что не хотел оставшуюся жизнь провести «в рабстве».
МВД разослало фото молодого человека по регионам, и ответ пришёл из Шахт: в человеке, представившемся Васей, признали того самого пропавшего мальчика. Узнали его по редкому крупному родимому пятну на груди.
Эта история получила большую огласку. И через некоторое время нашлась родственница молодого человека: сестра Галя, с которой у парня общая мать, но разные отцы.
Родные мама и папа Василия, не пережив утраты своего ребёнка, умерли.
Так Вася попал в семью, где его потихоньку стали учить читать и писать, ведь за время жизни у цыган ребёнок ни разу не ходил в школу, а только много и тяжело работал – продавал металлолом.
Однако через некоторое время Вася сбежал. То ли недостаточно с ним работали психологи, хотя это было необходимо, то ли новая семья пришлась ему не по душе. Отправился он в тот посёлок, где жил с цыганами – к другу «цыганского» детства Армену. Тот принял парня как родного.
Жизнь вроде бы стала налаживаться: Вася хоть и не помышлял о серьёзном образовании, считая, что ему уже «поздно», но хотел жениться, обзавестись семьей. Но в одну ночь он вдруг надумал отомстить укравшим его цыганам, пробрался к их дому и украл из припаркованной машины магнитолу и аккумулятор.
Цыгане обратились в полицию, и парня отправили в СИЗО – случилось это в январе прошлого года. С тех пор о Васе Мусофранове ничего не известно.
Этот пример, конечно, нельзя назвать счастливым, ведь мальчик фактически потерял детство и юность, а отсутствие образования, воспитания и социальных контактов искалечило его личность. Но ведь всё это ещё можно исправить, хоть и тяжело – он выйдет из тюрьмы, и, если друзья его не забудут, быть может, сможет стать полноценным членом общества.
Ольга Менжерес: Рыжеволосая красавица никак не походила на цыганку – и это её спасло
Эта история произошла на Украине. И вот её-то как раз можно назвать счастливой.
4-летнюю Олю весной 2000 года похитили на вокзале в Киеве. Туда она приехала вместе с папой – они должны были сесть на электричку и отправиться в гости к Олиной бабушке.
На вокзале отец отлучился ненадолго в туалет, оставив дочь в зале ожидания, пришёл – ребёнка нет. Мужчина в панике стал разыскивать девочку, обратился в милицию – но все тщетно.
На объявление о пропаже рыжеволосой девочки никто не откликнулся.
Все свои сбережения семья Оли потратила на частных детективов, да и сама мать девочки Татьяна ночами обходила все вокзалы Украины в надежде найти своего ребёнка.
Примерно с полгода у меня была полная прострация. Я не соображала ни где я, ни что я. Я ночевала на вокзале, я ходила в электричках, я буквально с этими бомжами чуть ли ни за руку здоровалась, потому что я всё надеялась, что её кто-то из попрошаек мог использовать,
– рассказывала уже сильно позже Татьяна Менжерес. Но все было тщетно. Не выдержав горя, папа Оли запил и стал вести асоциальный образ жизни. Мать же старалась справиться со своим горем и жила ради двух старших детей.
Так прошло семь лет. И вдруг произошло чудо. В одной из телепрограмм односельчанка семьи Менжерес увидела репортаж об одесском интернате, куда направили рыжую девочку, изъятую у цыганского табора.
Очень уж похожей на Татьяну показалась Оля соседке, и она сразу позвонила женщине. Без ума от счастья Татьяна стала пытаться вернуть ребёнка. Ещё два года тянулись ДНК-экспертизы для подтверждения родства – ради них женщина влезла в долги и потратила все имевшиеся деньги.
В итоге ей удалось вернуть свою девочку, которая, правда, мать совсем не помнила.
Оказалось, что Олю с киевского вокзала похитила полубезумная женщина, которая жила с девочкой в подвале, называлась её «бабушкой» и заставляла вместе с собой попрошайничать.
Через какое-то время она начала бить Олю, и та сбежала в цыганский табор, подружившись с его детворой. И, понятное дело, продолжила попрошайничать. Но однажды её заметила милиция – рыжая и белокожая, Оля сильно отличалась от цыганят.
Ее забрали в отделение, а оттуда направили в интернат. Ну а после девушку признали в родном селе.
Постепенно она привыкла к родной семье и даже поступила в колледж. Отрадно, что этого ребёнка, который мог всю жизнь провести в нищете, грязи и попрошайничестве, всё-таки удалось вернуть родным и обеспечить нормальное человеческое будущее.
Юлия Моисеенко: Двадцать лет думала, что родилась в России, а родители бросили
Маленькую Юлю еще в глубоком детстве усыновила приёмная семья в Рязани – ей тогда было меньше пяти лет. Двадцать лет она прожила с новыми родителями и старшими братьями, которые всегда помогали девочке и заступались за неё, успела выйти замуж, родить ребёнка, развестись и найти новую любовь.
Всё это время Юлия думала, что её настоящие родители – алкоголики или бомжи, что они её бросили, хотя новая семья всегда старалась сгладить озлобленность девочки. Девушка пыталась найти их, чтобы «посмотреть им в глаза». И тут ей помог молодой человек.
Он стал искать информацию в интернете по ключевым запросам и нашёл родителей Юли… в Белоруссии.
Оказалось, что Юля пропала 1 октября 1999 года в четырёхлетнем возрасте, когда ехала с отцом в электричке. По его словам, его избили и он потерял сознание, а когда очнулся, ребёнка рядом не было.
По смутным детским воспоминаниям Юли, она три недели скиталась по поездам с какой-то парой – мужчиной и женщиной, они прятались от милиции и попрошайничали. Потом мужчина высадил её на перроне в Рязани и уехал.
На вокзале девочку нашли местные милиционеры, отвезли в отделение, напоили чаем с печеньем. А ещё через пару недель Юля попала в семью.
Удивлению и шоку девушки, узнавшей, что её родная семья – вполне нормальная, не маргинальная, живет в белорусском селе и всё это время искала её – не было предела. Встретившись с ними, она вспомнила поле, на котором паслись коровы, частично вспомнила свой родной дом. У неё оставались смутные воспоминания и о маленьком братишке и старшей сестре.
Несмотря на предложения родственников вернуться в Беларусь, Юля решила остаться в Рязани со своей приёмной семьей. Всё-таки с ней она прожила большую часть своей жизни.
Эти люди дали ей хорошее образование: девушка отучилась на товароведа, сейчас получает вторую специальность – фармацевта. Они же помогали ей переживать жестокую травму детства, водили в церковь.
А теперь девушка готовится выйти замуж – за своего молодого человека, который помог ей найти родных.
Однако, живя в Рязани, Юлия теперь активно поддерживает связь с белорусской родней. И ни в коем случае не винит их за свою потерю:
Всё случилось так, как случилось, и закончилось хорошо. Бог всё направил как надо. Это для меня главный урок из всей истории: нельзя отчаиваться, надо надеяться и верить. Бог поможет,
– говорила девушка журналистам.
Ушла искать счастья
А этой историей, не получившей широкой огласки в СМИ, с журналистами поделились тамбовские правоохранители. 17-летняя жительница Тамбова Света в один прекрасный день просто ушла из дома и перестала выходить на связь. Убитые горем родители долго пытались её найти, но безрезультатно. В конце концов, решив, что девушка погибла, стали пытаться смириться с тяжёлой утратой.
Как вдруг спустя пять лет Светлана объявилась – так же внезапно, как и исчезла.
Она увидела в новостях информацию о разбившемся самолёте с военными и позвонила бабушке: её родители служили в том регионе, где произошла авиакатастрофа. Родителей Светы на борту не было.
Но вот таким странным образом семья воссоединилась: оказалось, что за прошедшее время Светлана уехала в Белоруссию, вышла там замуж и родила двоих детей.
Разные выводы можно сделать из этих историй. Где-то пропажа детей – вина родителей, и будь они чуть внимательнее – трагедий можно было бы избежать. Где-то случившееся – отзвук лихих девяностых, где любой мог быть избит, обворован, украден.
Но главное, о чём мы должны помнить, читая об этих найденных спустя годы детях, – что бы ни случилось, никогда не нужно отчаиваться. Ведь каждый, даже давно потерянный ребёнок, сейчас может быть жив и изо всех сил ждёт, когда его найдут.