Мои права на участок и часть дома

Вопрос: Мой дом разделен на две квартиры, имеющих самостоятельные входы и прилегающие земельные участки. Можно ли оформить в собственность участок, прилегающий к такой квартире в двухквартирном доме?

Николаев А. Н. Уфимский р-н

— На практике данная ситуация вызывает сложности, поскольку право собственности на часть дома оформлено как на квартиру. Все дело в путанице понятий, заложенных в законодательстве. Возникновение права собственности на землю под многоквартирными домами регулируется Жилищным законодательством. Отдельно право собственности на участки под многоквартирными жилыми домами не оформляется.

Однако в рассматриваемом случае дом не является многоквартирным по своей сути, состоит всего лишь из двух квартир, к каждой из которых прилегают самостоятельные земельные участки.

Право собственности на земельные участки под индивидуальными домами имеет самостоятельную процедуру оформления, предусмотренную земельным законодательством (ст.39.

20 Земельного кодекса РФ и др.).

Но как воспользоваться этой процедурой оформления, если на руках имеется свидетельство о праве собственности на квартиру? Ведь квартира — юридически это не индивидуальный жилой дом?

Как быть в такой ситуации? Мы предлагаем воспользоваться понятием «Жилой дом блокированной застройки — таунхаус»,которое не упомянуто в жилищном законодательстве, но закреплено в других законодательных актах. Такой дом имеет отдельные блок-квартиры, имеющие отдельные входы, предназначен для проживания не более 10 семей, каждая блок-квартира имеет прилегающий земельный участок.

Рассматриваемый нами дом как раз является таунхаусом, однако, это не подтверждено документально. В документах, как правило, фигурирует квартира. Чтобы разрешить этот вопрос и установить, что на самом деле квартира таковой не является, а представляет собой таунхаус, необходимо обратиться в суд.

В суде необходимо предоставить доказательства того, что квартира имеет отдельный изолированный вход и самостоятельный прилегающий земельный участок площадью не менее 4 соток.

В качестве доказательств могут быть использованы заключение кадастрового инженера, технический паспорт, экспертное заключение о виде объекта недвижимости.

После того, как сведения о таунхаусе будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, вы можете обратиться в администрацию о предоставлении прилегающего участка в собственность, в порядке ст.39.20 Земельного кодекса РФ.

У Вас есть вопросы? Звоните сейчас 299-22-98! 10, 11, 12 августа – мы проводим БЕСПЛАТНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРИЕМ! В эти дни Вы получите совет юриста, который специализируется на вопросах оформления земли! Приходите: г. Уфа. ул. Чернышевского, 82 офис 509.

Долевая собственность на земельный участок: приобретение и раздел

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

• совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
• долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

• частная,
• государственная,
• муниципальная.

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

1. Фермерских хозяйств.
2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

• реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
• идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

• Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.
• Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.
• Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

• обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
• расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

1. Распоряжение всем участком.
2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

1. Приватизации несколькими лицами.
2. Вступлении в права наследства по завещанию.
3. Покупке части земельного надела.
4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно.

Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

• для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
• для садоводства – 200 кв. м.;
• для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Способы

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

1. По соглашению сторон.
2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

• данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
• паспортные данные участников собственности;
• информацию о размерах долей;
• план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
• согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

Техника

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

• проводят исследование и освидетельствование границ участка,
• составляют предварительный план участка,
• производят геодезическую съемку,
• обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
• составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Удачи вам в этом нелегком деле!

Правила определения порядка пользования земельным участком в долевой собственности

Единоличное владение земельным участком не ставит проблем о порядке и принципах его использования. Собственник сам определяет, как распорядиться имуществом: где расположить постройки, а где — растительные насаждения и пр.

Ситуация усложняется, когда у земли имеется сразу несколько владельцев. В данном случае речь идёт об имущественных долях. В некоторых случаях разобраться, кто и на какую часть участка может претендовать, получается только через суд.

Что это такое — долевая собственность?

Долевая собственность подразумевает, что у объекта (дома, квартиры, участка) имеется сразу несколько владельцев. При этом размер доли каждого в общем имуществе строго зафиксирован. Понятию общего владения посвящена целая глава Гражданского кодекса. Согласно документу, наличие двух и более собственников делает собственность общей (ст. 244 ГК РФ). Она может быть двух видов:

1. без выделения долей (совместная);
2. с определением доли каждого владельца (долевая собственность).

Размеры долей могут различаться: допустимы как равные части, так и любые другие соотношения.

Основные принципы использование участка в долевой собственности:

• каждый из владельцев получает в пользование часть земельного участка соразмерно выделенной доли (ст. 247 ГК РФ);
• распределяется при этом и всё иное имущество, расположенное на его территории: растения, выращенные плоды и пр. (ст. 248 ГК РФ);
• расходы по содержанию недвижимости также делятся между всеми участниками, в соответствии с размером их долей (ст. 249 ГК РФ);
• каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей по личному усмотрению: её можно продать, передать в дар и пр. (cделать это можно только после получения разрешения всех других владельцев участка — по закону они обладают преимущественным правом на покупку отчуждаемой доли) (ст. 246 ГК РФ).

Важно! Участку, находящемуся в долевой собственности, присвоен один кадастровый номер. При этом в выписке ЕГРН отдельно зафиксирована доля каждого участника совместного владения. При желании доля может быть выделена в самостоятельный объект. Зарегистрирован он будет под отдельным кадастровым номером (ст. 252 ГК РФ).

Какие документы подтверждают право на часть совместного имущества?

Право распоряжаться имуществом должно быть документально зафиксировано. Новая собственность в обязательном порядке регистрируется в едином реестре недвижимости, а владельцу по окончании процедуры выдаётся выписка из ЕГРН (п. 1 ст. 28 №218-ФЗ). Именно она с 2016 года подтверждает право владения недвижимостью. Это так называемый правоподтверждающий документ.

Для участка, приобретённого до 1998 года, подтверждающим право собственности документом является Свидетельство, выданное «земельным комитетом» муниципального образования или выписка из похозяйственной книги; с 1998 г. и до 15 июля 2016 г. – свидетельство о государственной регистрации права; после этой даты – выписка из ЕГРН.

Существуют также правоустанавливающие документы. Они поясняют, на каком основании собственнику перешёл тот или иной объект. К правоустанавливающим актам на земельные участки относятся (ст. 8 ГК РФ):

• договоры об отчуждении имущества и приемопередаточные акты к ним;
• любые судебные решения;
• свидетельства о праве на наследство;
• документальные сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента).

Что касается общей собственности на земельные участки, то ситуация зависит от типа владения: долевая или совместная.

Совместная собственность может возникнуть в ряде ограниченных случаев:

• при образовании крестьянско-фермерских хозяйств (ст. 257 ГК РФ);
• у участников СНТ;
• у супругов, не заключивших брачный договор (ст. 256 ГК РФ).

Основания получения таких участков также могут быть абсолютно разными, в первую очередь это:

• любые документальные сделки, заключённые в браке;
• свидетельства о наследстве и пр.

Для общей долевой собственности правоустанавливающими документами могут выступать:

1. сделки (дарение, мена, купля-продажа, рента);
2. переход права собственности на долю в праве собственности по наследству (наследование по закону или по завещанию);
3. приватизация жилья, т.е. безвозмездная передача гражданам жилого помещения, принадлежащего государству;
4. признание права собственности на определенную долю по решению суда.

Обратите внимание! Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы неразрывно связаны. Зафиксировать собственность возможно только на основе актов, подтверждающих возникновение имущественных прав.

Если по какой-то причине данные о регистрации владения отсутствуют в государственном реестре, получить документ на участок получится только на основании правоустанавливающих документов.

Основные правила при использовании земли

Законодательством предусмотрено, что все участники долевой собственности пользуются имуществом в рамках достигнутого ими соглашения (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Проблемы возникают, когда владельцы не могут договориться, как и в каком порядке следует использовать общий участок. Разрешить конфликт можно следующим образом:

1. Определиться с целью: выделение реальной или идеальной доли.Идеальная доля — классический вариант долевой собственности. В документах указывается, что владельцу принадлежит определённая часть участка — в виде дроби (1/2, 1/4 и т.п.).Реальная доля (или вынос в натуру) — часть земли, с официально установленными на местности границами.
2. Попробовать урегулировать конфликт мирным путём.Разрешить спор можно самостоятельно или с приглашением эксперта. Принятое решение о порядке пользования участком фиксируется соглашением в письменной форме.
3. Обратиться в суд, если мирно решить проблему не удалось.

Установление границ

Начать процесс урегулирования конфликта следует с определения чётких границ спорного участка. Точные координаты объекта указываются в кадастровом паспорте. Для составления документа проводят процедуру межевания, которая фиксирует:

• итоговую площадь участка;
• согласование его границ с соседними участками.

Межевание осуществляет кадастровый инженер (из территориального отделения Росреестра или лицензированной частной фирмы).

Специалист проводит необходимые замеры и выносит границы участка на местность. Это означает, что проводится установка специальных межевых знаков, отражающих точное месторасположение земельного объекта. Все полученные данные фиксируются в кадастровом паспорте.

Как определить границы на местности?

Как определить границы земли согласно долям? Если участники долевой собственности согласны на формальное разделение участков на местности (соразмерно их долям), то кадастровый инженер может отметить и внутренние границы земли. Межевые знаки в таком случае будут определять конкретное расположение доли каждого собственника. Все замеры фиксируются документально.

В случае, когда реальную долю на участке выделить невозможно, или участники несогласны с формальным выделением квадратных метров земли, конфликт можно урегулировать другим путём: подписав соглашение.

Заключение договора совместного использования ЗУ

Это досудебный вариант урегулирования спора. Все участники общей собственности должны определить чёткий порядок пользования участком: что остаётся в совместном владении (территории общего пользования), что переходит каждому конкретному собственнику.

Достигнутая договоренность закрепляется письменным соглашением о порядке пользования. Оно должно содержать:

1. сведения о всех собственниках;
2. данные о размерах принадлежащих каждому долей (со ссылкой на правоустанавливающие документы);
3. перечень условий, по которым достигнута договоренность;
4. подписи участников соглашения и дата его заключения.

Обратите внимание! Соглашение не требует обязательного нотариального заверения.

Если же самостоятельно установить правила распоряжения землёй не получается, можно провести землеустроительную экспертизу.

Проведение землеустроительной экспертизы

В рамках процедуры эксперт вырабатывает несколько вариантов пользования земельным участком. Решение принимается с учётом интересов всех участников спора и с опорой на действующее законодательство.

Варианты пользования земельным участком могут включать право на индивидуальное распоряжение его определенными частями каждым из участников по отдельности, а также общее (совместное) владение отдельными территориями (например, для прохода лиц, либо проезда машин и др.).

На основании заключения эксперта также составляется соглашение о совместном использовании участка. Если услуги эксперта не помогли — один или все собственники не согласны с его заключением, спор решается в судебном порядке.

Обращение в суд, если мирно не удалось договориться

Законодательство допускает разрешение земельных споров через суд в тех случаях, когда мирно решить конфликт не удалось.

Куда подавать иск?

Подобные споры разрешаются мировым судьёй (ст. 23 ГПК РФ). Иск подаётся в мировой суд по адресу расположения земельного участка (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Статья 30 ГПК РФ. Исключительная подсудность

1. Иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.
2. Иски кредиторов наследодателя, предъявляемые до принятия наследства наследниками, подсудны суду по месту открытия наследства.
3. Иски к перевозчикам, вытекающие из договоров перевозки, предъявляются в суд по месту нахождения перевозчика, к которому в установленном порядке была предъявлена претензия.

Что указать в иске?

Конкретные требования к содержанию иска установлены ст. 131 и ст. 132 ГПК. В частности, он должен содержать:

1. реквизиты суда;
2. сведения об истце и ответчике;
3. предмет спора (определение порядка пользования участком);
4. подробное описание всех фактов и событий, приведших к судебному разбирательству (нарушение порядка пользования земельным участком, либо невозможность определения подобного порядка, а также информация о попытках добровольного урегулирования спора);
5. требование истца — определить порядок пользования.

Скачать бланк искового заявления об определении порядка пользования земельным участком

Какие документы приложить?

К иску требуется приложить следующие документы:

• подтверждающие право собственности на долю;
• квитанцию об оплате обязательной государственной пошлины;

Траты

При подаче иска потребуется заплатить пошлину в размере 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Судебное решение

При рассмотрении дела суд опирается на сложившийся порядок пользования имуществом. Формально он может не соответствовать установленным долям. Дополнительно учитываются: нуждаемость каждого из сособственников в земельном участке, реальная возможность совместного пользования. (абз.2 п.37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8).

По итогам выносится решение, которое протоколируется в виде документа. В нём будет прописан конкретный порядок пользования общей собственностью. Это официальный правовой акт. При передаче доли (по факту продажи или дарственной) закреплённое право использования участка перейдёт новому владельцу в полном объёме.

Особенности процедуры

Земельный спор может осложняться дополнительными условиями использования участка.

Надел с долей в праве собственности на здание

Земельным кодексом РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Предоставление гражданам прав на часть земли, на которой расположен жилой дом, происходит согласно закону следующим образом: размер земельных долей будет соответствовать долям в праве собственности на здание (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

На практике это означает, что количество метров земельного участка каждого собственника напрямую зависит от его доли в строении. Например, если в документах зафиксирована собственность на 1/4 дома, то из всей площади земли под ним, воспользоваться можно только четвертью.

Процесс определения порядка пользования участками со строениями не отличается от классической процедуры:

• заключается соглашение между всеми собственниками;
• если мирно договориться не получается, следует обратиться в суд.

Определяя порядок использования земельного участка в долевой собственности, его владельцы должны опираться на размер долей, подтверждённый документально. Если разногласий не возникает, достаточно пригласить кадастрового инженера и провести внутреннее межевание. Границы каждой доли будут строго зафиксированы на местности.

Закрепить договорённости, добавив в них нюансы использования общей территории, необходимо письменным соглашением. При невозможности достижения компромисса спор урегулируют в суде.

Объект недвижимости на чужом земельном участке

Подборка наиболее важных документов по запросу Объект недвижимости на чужом земельном участке (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Объект недвижимости на чужом земельном участке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 272 «Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком» ГК РФ»Из системного толкования положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, статей 1, 272 ГК РФ и статьи 10 ГК РФ, устанавливающей принцип недопустимости злоупотребления правом, учитывая также определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 209-О, следует, что при установлении судом оснований для сноса объекта недвижимости, оставленного собственником после прекращения права пользования земельным участком, необходимо соблюдать баланс прав и интересов собственника земельного участка, на котором расположен чужой объект недвижимости, и собственника недвижимости, под размещение которой был предоставлен указанный земельный участок.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Объект недвижимости на чужом земельном участке

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Проблемы строительной аренды в судебной практике и проект введения права застройки в отечественное законодательство(Иванова Е.Ю.)

(«Вестник гражданского права», 2021, N 2)

При этом на протяжении всего длительного процесса обсуждения идея глобального реформирования вещного права встречает в большей степени не столько конкретные замечания относительно текста предлагаемых изменений , сколько концептуальные сомнения в самой необходимости проведения предлагаемой реформы.

Пример права застройки является в этом отношении наиболее показательным, поскольку, по мнению противников реформы , в обороте уже существует его субститут, пусть и не во всех отношениях эффективный, зато опробованный на практике, — право строительной аренды, которое в настоящий момент служит для удовлетворения потребностей оборота в возведении объектов недвижимости на чужом земельном участке.

Нормативные акты: Объект недвижимости на чужом земельном участке

Приобретательная давность на земельный участок | Последние новости

Длительное время в нашей стране земельные наделы выделялись гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйства, и при этом зачастую  не проводились никакие учетно-регистрационные процедуры. Результатом этого стала парадоксальная ситуация, когда хозяин, много лет обрабатывавший участок, не является официально его собственником.

Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию,  упорядочить земельные отношения и получить объективную картину землевладения, было законодательно введено такое понятие, как приобретательная давность на земельный участок. Начальник юридического отдела Наталья Дергачева помогает разобраться в данной ситуации:

– Понятие приобретательной давности встречается во многих законодательных актах, наиболее важным из них является 234-ая статья Гражданского Кодекса РФ.

Согласно ей любое физическое и юридическое лицо, которое владеет каким-либо имуществом, не являясь при этом его законным владельцем, но охраняя и храня его как свое личное, по истечению некоторого срока времени (то есть приобретательной давности) имеет полное право зарегистрировать свое право собственности на данное имущество в официальном порядке. Для недвижимости срок подобного владения — не менее 15 лет, а для других видов имущества – не менее 5 лет. При определении приобретательной давности фактический владелец имущества может также учитывать и тот срок владения, который был у лица, относительно которого он является правопреемником.

Для того чтобы воспользоваться таким юридическим механизмом требуется  соблюдение некоторых условий.

Во-первых, фактический владелец должен на протяжении всего времени владения бесхозным или чужим имуществом относится к нему как к своему, то есть содержать его: добросовестно, открыто (без скрытия факта владения от других граждан) и непрерывно – земельный участок должен находиться во владении постоянно на всем указанном временном периоде. Законодательство не признает приобретательную давность в том случае, если пользование участком прерывалось. В то же время непрерывность учитывается при наследовании, если наследник продолжает владеть участком наследодателя.

 Во-вторых, имущество должно быть получено пусть не официально оформленным способом, но, как минимум, не незаконно. То есть, приобретательная давность не распространяется на вещи, фактический владелец которых заполучил их по подделке документов, применения насилия или прочими противоправными методами.

В-третьих, на данное имущество, как минимум, до наступления приобретательной давности не должно быть посягательств со стороны тех лиц, которые имеют полное право зарегистрировать на него свое право собственности.

И в-четвертых, полностью исключается возможность приобретения имущества по приобретательной давности, если его собственник предоставил его же фактическому владельцу по официальному договору (аренда, рента и т.п.). Только соблюдение всех указанных условий дает возможность обратиться в суд с иском о признании права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности.

Также Наталья Дергачева отмечает, что если все условия соблюдены, для того, чтобы сделать владение земельным участком законным, нужно исковое заявление в суд. Чтобы заявление рассматривалось, нужно иметь документы, подтверждающие основания для владения наделом.

Это могут быть:

• выписка из Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающая отсутствие владельца;
• архивные справки;
• подтверждение родственных связей с наследодателем (если участок переходил в наследство);

Также придется приложить доказательные материалы, указывающие на факт правомерного использования надела. Сюда можно отнести показания свидетелей; квитанции об оплате коммунальных услуг по проведенным коммуникациям (если такие имеются); согласие собственника.

В случае положительного решения суда можно будет обратиться за регистрацией права собственности. Для этого потребуется перечень следующих документов.

• Положительное решение суда, устанавливающее законность прав на приобретение земли.
• Документ, подтверждающий личность заявителя.
• Выписка из Единого государственного реестра недвижимости и другие сопутствующие документы на недвижимость.
• Чек об оплате государственной пошлины в пользу государства

Для подачи документов на регистрацию следует обратиться в ближайший многофункциональный центр, срок проведения учетно-регистрационных процедур составляет не более 7 рабочих дней. После оформления этих документов недвижимость перейдет в полное, законное владение, и граждане смогут им распоряжаться по своему усмотрению, в  том числе – продавать, дарить и завещать.

Покупка половины дома: чего ожидать потенциальному владельцу

Многие россияне стремятся иметь в собственности участок земли и жить в частном даме. Когда финансовое положение не позволяет купить дом, есть возможность приобрести его часть (долю). Такие предложения довольно часто встречаются на рынке.

Как возникают доли

Перед покупкой половины (или другой части) дома нужно узнать, почему продается именно часть, историю возникновения права. Частый случай, когда несколько человек получают дом в наследство, например, в равных долях, и кто-то из наследников продает свою долю.

Также долевая собственность может возникнуть в результате раздела имущества между бывшими супругами, строительства общего дома по договоренности на несколько семей и т. п. Собственник доли имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законодательством. То есть, часть дома можно продать, подарить или использовать для личного проживания.

Важно понимать: если доля в натуре не выделена, неизбежно возникнут споры и разногласия с соседями-сособственниками. В таких случаях, порядок пользования долей в общем имуществе возможно определить с привлечением судебных органов.

Лучше выделить долю физически, но это не всегда возможно: выделяемое помещение должно быть изолировано, иметь независимые коммуникации и отдельный вход. Обычно это влечет за собой перепланировку, которая подлежит официальному оформлению.

Без обращения в суд можно выделить долю в общем имуществе. Для этого:

1. Договориться с сособственниками о выделе доли.
2. Перестроить дом так, чтобы можно было поделить его с учетом требований всех жильцов.
3. Получить новый техпаспорт, заказав его через Кадастровую палату.

Сделки с долями

На сделки купли-продажи части дома распространяются общие правила сделок с долями. Особенность таких сделок — первоочередное право покупки сособственником.

На практике это означает, что при продаже собственник доли должен сначала предложить выкупить ее соседям. Их отказ от покупки должен быть подтвержден документально.

Если в течение 30 дней от них не поступит заявления о готовности купить долю по предложенной стоимости, собственник вправе продавать свою недвижимость кому угодно.

Нужно учитывать, что продать долю собственник может только по цене, предложенной собственнику второй части дома. Если цена меняется, процедуру получения отказа от покупки придется пройти снова. В противном случае второй сособственник через суд сможет оспорить сделку.

Документы при покупке части дома

Поскольку при покупке загородной недвижимости речь идет о двух объектах права (дом, земля), то и документы должны быть предоставлены на оба объекта.

В пакет документов должны входить:

1. Свидетельство о регистрации права собственности на дом (часть дома). Нужно досконально изучить причины возникновения права. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п. Или это будет акт приемки жилья, если собственник строил этот дом. В акте обязательно должно быть указано, что строительство объекта завершено и дом полностью готов к эксплуатации, а также, что его построил именно продавец.
2. Технический паспорт земельного участка и справка о проверке его границ. Для этого сначала собственники дома должны провести межевание, чтобы фактически установить границы. Можно продать участок и без межевания, но в этом случае цена участка будет ниже рыночной, а покупателям с ипотекой и маткапиталом такой объект не подойдет по условиям банка и Пенсионного фонда РФ(ПФР).

Для проверки точности границ существует специальная услуга специалистов по кадастровым работам — вынос точек в натуру. Она оказывается только с выездом геодезиста или инженера на участок при помощи специального оборудования.

Межевой план участка позволит узнать, правильно ли установлены границы с соседями, так как на акте межевания должны быть их подписи, чтобы не возникло проблем в будущем.

3. Техпаспорт на дом. Он понадобится, если покупатель использует ипотечный кредит или средства материнского капитала. Паспорт оформляется в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или подобной организации.
4. Технический план дома. По нему можно сравнить, соответствует ли планировка и реальное положение дома на земельном участке тому, что указано в документах.
5. Справка об отсутствии долгов за коммунальные услуги.
6. Согласие на сделку второго супруга, если дом был построен или приобретен в браке.
7. Нелишней будет и выписка из ЕГРН на дом и на земельный участок. В ней указываются категория земель, год постройки дома, наличие обременений, план участка с привязкой на местности, все собственники и зарегистрированные в доме.

В любом случае лучше покупать долю, выделенную из общей долевой собственности или с определением порядка пользования частью дома и земли, постройками на участке и т. п.

Какие могут возникнуть проблемы

Кроме общих для продажи долей трудностей, например, оспаривание сделки, если не было предложено совладельцу выкупить долю, при покупке половины дома могут возникнуть и другие, которые условно можно разделить на юридические и «житейские».

К юридическим проблемам следует отнести все вопросы с документами. Даже если часть дома выделена в натуре и продается как отдельный объект, есть еще вопрос о разделе участка. Для этого сособственники заключают договор, заверяют его у нотариуса и ставят новые получившиеся участки на кадастровый учет. После этого получают новые свидетельства о собственности на землю.

Бывают случаи, когда собственники не оформили должным образом свои права на землю. Наиболее распространены ситуации, когда продавец владеет участком не по праву собственности, а по праву на пожизненно наследуемого владения.

Сделку с такой недвижимостью Росреестр не зарегистрирует, так как собственником надела является муниципалитет. Из этой ситуации есть выход: сначала участок оформляется в собственность, затем продается часть с половиной дома.

Может возникнуть ситуация, когда дом на участке есть, а никаких документов на него нет. Такой дом будет считаться самовольной постройкой, и оформить его официально будет затруднительно. От такой покупки лучше отказаться, какой бы привлекательной она не была.

Перед покупкой половины дома нужно поинтересоваться, как происходит оплата коммунальных услуг, ремонт и обслуживание общего имущества и инженерных сетей.

Эти вопросы можно отнести к «житейским». Лучше, если лицевые счета разделены, у каждого из владельцев установлены свои приборы учета, и каждый из них оплачивает свои квитанции, а по поводу ремонта общей крыши или системы канализации, к примеру, придется договариваться.

В любом случае, перед покупкой части дома нужно обязательно удостовериться в том, что именно продается: часть совместной долевой собственности или отдельный объект права. От этого зависит и содержание пакета документов для сделки, и дальнейшие действия покупателя.

Покупка недвижимости — непростой ответственный шаг. Лучше заручиться профессиональной поддержкой риелторов и юристов, чем пытаться самостоятельно разобраться в назначениях земель, правах продавцов, межевании, геодезических вопросах и т. д.

Особенно, когда дело касается купли-продажи долей. У нас — в агентстве НАМОС — есть большой опыт проведения различных сделок с недвижимостью, в том числе по купле-продаже долей.

Обращайтесь за консультацией и мы поможем подобрать подходящий вариант и грамотно оформить все документы.

Поделитесь материалом в социальных сетях