Продажа доли в однокомнатной квартире – это самая сложная сделка с недвижимостью. Найти покупателя на такую долю почти невозможно. Поэтому удобнее всего продать долю второму собственнику. Но если совладелец отказывается выкупать часть имущества, придется искать другого покупателя. О том, как провести сделку без согласия других собственников, читайте в нашей статье.
Можно ли продать долю в однокомнатной квартире
Продажа доли в однокомнатной квартире отличается тем, что часть не может быть выделена в натуре как в других объектах недвижимости.
Тем не менее, с юридической точки зрения возможно выделение доли, как и ее продажа. Если другие собственники согласны ее выкупить, то проблем не должно возникнуть. В противном случае найти покупателя будет трудно.
Справка! Доля не отчуждается без уведомления других собственников. Совладельцы имеют преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ).
Пошаговая инструкция
Пошаговая инструкция продажи доли в квартире выглядит следующим образом:
- выделение доли;
- установка стоимости и условий сделки;
- предложение выкупа другим собственникам;
- если получен отказ от совладельцев, то поиск другого покупателя;
- подготовка документов и составление договора;
- посещение нотариуса;
- регистрация перехода права собственности в Росреестре;
- оплата налогов.
В результате новый собственник получает выписку из Росреестра о переходе права собственности. Эти сведения также вносятся в реестр недвижимости.
Выделить долю
Однокомнатная квартира может принадлежать нескольким собственникам, но долю нельзя выделить в натуре. Она может быть только идеальной. В документах прописывается, что собственник владеет ½ частью объекта недвижимости.
Выделить долю можно двумя способами:
- добровольным соглашением;
- через суд.
Первый вариант является самым простым решением. Соглашение в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса (ст. 42 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.).
В документе необходимо указать следующие сведения:
- личные данные о каждой из сторон;
- место и дата составления документа;
- сведения об объекте недвижимости;
- размер долей.
Документ подписывается каждой из сторон.
Если граждане не могут договориться друг с другом, то можно обратиться в суд.
Уведомить сособственников
Перед тем, как начать искать покупателя, необходимо направить уведомление другим собственникам. Отказ от предложения необходимо оформить в письменном виде. Собственник имеет право продать свою долю в случае, если в течение 30 дней после получения уведомления совладелец не дал ответа.
Уведомления рекомендуется разослать в письменном виде всем, кто владеет частями собственности. Для этих целей можно обратиться к нотариусу. Долю нельзя продать без согласия второго собственника. Исключение составляют случаи, когда совладелец проигнорирует предложение продавца о выкупе или даст отказ.
Собственник может искать посторонних покупателей в следующих ситуациях:
- отсутствие ответа;
- уклонение от получения письма-предложения;
- неявка за корреспонденцией.
На рассмотрение предложения дается месяц.
Сособственники могут сразу отказаться от покупки. Документ оформляется в письменном виде. В нем указываются сведения об объекте недвижимости, дата и реквизиты извещения о продаже, предложенная стоимость. Для оформления отказа не обязательно ждать 30 дней, его можно оформить сразу после получения предложения.
Найти покупателей
Следующим этапом является поиск покупателей. Найти граждан со стороны бывает достаточно трудно, так как мало кто хочет проживать в одной комнате с совершенно посторонним человеком или семьей.
Подготовить документы
В необходимый комплект включаются копии следующих документов:
- удостоверения личности участников сделки;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- технические и кадастровые паспорта;
- выписка из домовой книги;
- извещения о предложении покупки другим собственникам и ответы на них.
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные документы. Например, если в сделке участвует несовершеннолетний, то требуется согласие органов опеки.
Составить договор
Договор необходимо составить в письменной форме.
В нем должны содержаться следующие сведения:
- наименование документа;
- дата и место составления;
- данные об участниках сделки;
- информация об объекте недвижимости;
- основание права собственности;
- порядок расчета;
- информация об обременении квартиры или его отсутствии;
- порядок передачи объекта недвижимости.
В договоре могут быть прописаны и дополнительные условия. В нем могут быть указаны сведения о том, в каком порядке распределяются расходы между сторонами сделки. Договор в обязательном порядке заверяется у нотариуса. Примерный образец можно посмотреть тут:
Скачать образец договора купли-продажи доли в однокомнатной квартире
В договоре не может указываться цена меньше чем та, которая была в предложении о покупке другим собственникам объекта недвижимости. Рекомендуется прописать в документе наличие или отсутствие обременений.
Договор должен удостоверяться нотариусом. Исключение составляет документ, когда все владельцы долей передают их по одной сделке. Стоимость услуг должностного лица составляет 0,5% от стоимости недвижимости, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Сумма платится независимо от количества участников сделки.
Зарегистрировать договор в Росреестре
Регистрация договора в Росреестре является обязательным этапом. Процедура позволяет подтвердить переход права собственности от покупателя к продавцу и то, что последний является новым собственником.
Для регистрации необходимо подготовить следующие документы:
- документы, удостоверяющие личность;
- выписка с лицевого счета;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
Сотрудники Росреестра дадут образец заявления, которое понадобится заполнить обеим сторонам сделки. Госпошлина за регистрацию сделки составляет 2000 руб. для покупателя и 350 руб. для продавца. Квитанцию об оплате можно предоставить при подаче документов.
Внимание! Документы в Росреестр при желании подаются через МФЦ. Нотариус, заверяющий сделку, может передать бумаги в электронном виде.
Переход права собственности регистрируется в течение 3 рабочих дней после получения документов. Если заявление передается в электронном виде, то на процедуру уходит 1 день. В случае, когда документы подаются через МФЦ, срок может быть продлен до 5 дней.
После регистрации новый собственник получает выписку из ЕГРН. На договоре купли-продажи ставится соответствующая отметка.
Оплатить налоги
После продажи доли продавец обязан оплатить налог на прибыль. В 2022 году он составляет 13% от суммы, указанной в договоре.
Продавец не оплачивает налог, если владеет недвижимостью более 5 лет.
Когда доля в собственности более 3 лет, НДФЛ не берется в случае, если она:
- куплена до 1.01.2016 г.;
- получена по дарственной или по наследству;
- оформлена через приватизацию.
Налог не уплачивается, если доля в квартире была единственной недвижимой собственностью гражданина.
Перечислять сбор в госказну не потребуется, если продавец не получил прибыль, продал по той же стоимости, что покупал или ниже (ст. 220 НК РФ).
Гражданин все равно обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ. Документ можно оформить в личном кабинете на сайте ФНС или при личном посещении налоговой службы.
Сложности при продаже доли в квартире
Судебная практика показывает, что при продаже доли в однокомнатной квартире могут возникнуть споры.
Если долю хотят купить два сособственника
Если владелец получил согласие на выкуп от двух сособственников, то он может продать свою часть любому из них, по своему усмотрению. Обычно выбор делается в пользу более выгодного предложения.
Если сособственник хочет выкупить долю
Совладельцы недвижимости имеют преимущественное право покупки. Если сделка была заключена без ведома сособственника или с посторонним лицом, то в течение 3 месяцев ее можно оспорить.
Как продать часть доли
Закон не запрещает выделять из своей доли части и продавать их. При этом необходимо соблюдать все те же правила, что и к сделке, касающейся всей доли.
Если находитесь в браке
Когда гражданин находится в браке, для оформления договора купли-продажи необходимо получить письменное согласие второго супруга. Оно дается, если квартира или ее часть была приобретена после официальной регистрации отношений, независимо от того, на чьи деньги покупалась.
Согласие от супруга не требуется в случае, если объект недвижимости:
- получен в дар;
- куплен до брака;
- получен по праву наследования.
В остальных случаях доля в квартире считается общей собственностью. Ее нельзя продать или передать в дар без согласия второго супруга.
Допускается выделение доли из общей собственности (ст. 38 СК РФ). Процедура выполняется заключением добровольного соглашения или через суд. После этого один из супругов может распоряжаться своей частью по своему усмотрению.
Если квартира куплена в ипотеку
Недвижимость, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до полного погашения долга. Встречается два варианта продажи собственности.
Владелец может досрочно погасить ипотеку, после чего реализовать недвижимость по собственному усмотрению. Допускается заключение предварительного договора купли-продажи и о получении задатка. В таком случае гражданину потребуется известить финансовую организацию о досрочном погашении долга. После этого с объекта недвижимости снимаются обременения.
Важно! Ипотечную квартиру можно продать через банк, если покупатель согласен взять на себя долговые обязательства продавца. Для заключения сделки необходимо обратиться в финансовую организацию.
Если один из сособственников несовершеннолетний
Если одним из собственников долей является ребенок, то отказ от приобретения части по преимущественному праву покупки оформляется его законным представителем. Перед этим необходимо получить разрешение от органов опеки на совершение сделки.
Законный представитель может продать долю ребенка от его имени. Перед заключением договора понадобится обратиться в органы опеки. Они дадут разрешение на сделку только в том случае, если имущественные права несовершеннолетнего не будут нарушены. Поэтому родителям понадобится представить пакет документов, подтверждающий, что продажа доли в интересах ребенка.
Минимальная доля для продажи
Если в квартире прописано много людей, то доля может быть выделена на каждого из них. Они могут распоряжаться своей частью по собственному усмотрению, независимо от количества квадратных метров. Рассматривается законопроект, ограничивающий минимальную долю для продажи. Планируется, что она будет привязана к жилым нормативам на одного человека, установленным в регионе.
Вопросы наших читателей
Когда при продаже однокомнатной квартиры нужно обращаться к нотариусу?
Обращение к нотариусу является обязательным в следующих случаях:
- при отчуждении доли в праве общей собственности на объект недвижимости;
- при продаже недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- при заключении сделки на условиях опеки;
- если основной договор купли-продажи заключается с учетом условий предварительного документа, заверенного у нотариуса.
Стоимость услуг нотариуса регулируется нормами Налогового кодекса.
Подводные камни
Граждане при совершении сделки могут столкнуться со следующими проблемами:
- Любой из сособственников может подать иск в суд, если считает, что сделка нарушает его права. На это гражданину дается 3 месяца. Судья может принять решение перевести на совладельца права покупателя. В таком случае он должен будет выкупить долю на тех же условиях, что и участник сделки.
- Если у собственника незначительная доля в квартире (менее ¼ части), то совладельцы могут обратиться в суд с просьбой выкупить ее в принудительном порядке. Должностное лицо может принять решение в пользу истца. В таком случае собственнику незначительной доли должна быть выплачена компенсация.
- Продавец доли затрудняется с составлением извещения совладельцам. Гражданин может обратиться к нотариусу, который поможет ему не только правильно написать, но и отправить предложения другим собственникам.
Заключение
На основании сказанного можно сделать следующие выводы:
- Долю в однокомнатной квартире можно выделить только в идеальном виде.
- Собственник может распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.
- Преимущественное право покупки у совладельцев недвижимости. Искать продавца на стороне можно только, если они отказались от приобретения доли.
- Договор купли-продажи в обязательном порядке заверяется у нотариуса.
Если у вас остались вопросы о том, как продать долю в однокомнатной квартире, юристы нашего портала придут на помощь. Опишите проблему в форме связи и получите консультацию юриста.
Как происходит раздел квартиры на доли?
Lisur/Depositphotos
Отвечает генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова:
Начнем с конца. Поскольку Ваша дочь является собственником доли в квартире, то она имеет право распоряжаться принадлежащей ей долей по своему усмотрению.
Это значит, что она может ее продать (но с учетом ограничений в том, что первое (преимущественное) право приобретения доли будет за Вами), подарить, заложить, завещать и т. д. Кто является главным квартиросъемщиком – не имеет никакого значения.
Если Ваша дочь захочет кому-либо подарить, завещать свою долю или заложить ее, то Ваше согласие как сособственника на такие сделки не требуется.
10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье
Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?
При продаже доли в квартире у Вас есть первостепенное право ее купить по цене и на условиях, выставляемых дочерью. Если Вы откажетесь покупать долю на предложенных условиях или не ответите на предложение в течение 30 дней с даты получения уведомления от дочери, то долю она вправе продать любому лицу, но на тех же условиях, что предлагала Вам.
Если вы обоюдно придете к решению о том, что дочь Вам продаст свою долю, то стоимость доли Вы определяете самостоятельно. Она может быть любой, но с единственной оговоркой: стоимость должна быть реальной.
Кадастровая стоимость объекта недвижимости на сегодняшний день очень близка к рыночной стоимости, а иногда и превышает ее.
Для оценки рыночной стоимости доли рекомендую обратиться к профессиональному оценщику, который произведет независимую оценку.
Любые сделки с долями недвижимости подлежат нотариальному удостоверению, поэтому для оформления договора необходимо будет обязательно обратиться к нотариусу.
Таким образом, в результате ваших с дочерью сделок Вы станете единоличной собственницей квартиры, а дочь получит от Вас денежную сумму. И не забудьте в договоре прописать условие о снятии с учета дочери и ее несовершеннолетнего ребенка.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
Поскольку Вы и Ваша дочь являетесь долевыми собственниками, то, в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, осуществлять владение, пользование и распоряжение (продажу, мену, дарение и прочее) Вы можете совместно или по обоюдному согласию.
Если ваши доли выделены в натуре (и это юридически значимое обстоятельство зафиксировано в нотариальном договоре или договоре о приватизации), то Ваша квартира является коммунальной. В этом случае Вы, как и Ваша дочь, проживаете каждая в своих комнатах и совместно пользуетесь кухней, санузлами, коридором и иными местами общего пользования.
Продать свою комнату можете как Вы, так и она, однако при совершении такой сделки надлежит предложить второму собственнику выкупить планируемую к продаже комнату самостоятельно по цене предложения этой комнаты третьим лицам. Цена комнаты в данном случае будет максимально приближена к рыночной.
Вы сами сможете ее проанализировать, воспользовавшись базой любого агентства недвижимости.
Если же доли в натуре не выделены, то владение и пользование квартирой, а также распоряжение ею должно быть осуществлено всеми собственниками совместно, и Ваша дочь обязана Вас уведомить о продаже своей доли в обязательном порядке.
При этом она вправе предложить Вам выкупить эту долю по той цене, за которую она имеет намерение продать ее третьим лицам. В случае, если Вы выплатите Вашей дочери стоимость ее доли, то Вы становитесь полноправным собственником всей квартиры.
Если же Вы не выкупаете долю у Вашей дочери, она вправе ее отчуждать, причем по той цене, по которой предлагала осуществить выкуп Вам.
Однако, как показывает статистика аналогичных сделок, стоимость такой «идеальной доли» не будет высока (то есть будет значительно ниже стоимости рыночной, рассчитанной из средней стоимости 1 кв. метра аналогичной площади).
И, в случае если с Вашей стороны будут возражения, тому, кто приобретет данную «идеальную долю», предстоит значительное количество судебных разбирательств и отнюдь не идеальное вселение в спорную квартиру, а также определение порядка пользования в судебном порядке.
Поэтому наиболее эффективным разрешением проблемы является договоренность, достигнутая между собственниками (Вами и Вашей дочерью) о выкупе Вами второй доли по устраивающей Вас цене либо совместная продажа квартиры (что позволит получить более высокую стоимость, чем продажа долей).
А если вы не достигнете согласия, определение и выделение долей (при физической возможности это делать) будут осуществляться в судебном порядке. Вместе с тем понудить Вас к продаже Вашей доли или выкупу доли дочери никто, даже судебные органы, не вправе.
Так что в любом случае придется договариваться.
Можно ли отца ребенка обязать продать долю в квартире?
Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:
Вы можете договориться с дочерью о покупке ее доли. Как правило, родственники заказывают оценку квартиры и определяют стоимость продажи, согласно размеру доли. Например, если Вашу квартиру оценили в 4 млн рублей, то дочери, которая является владельцем 50% жилплощади, полагается 2 млн рублей.
Если Вы не готовы покупать долю, то в таком случае дочь имеет право выставить свои квадратные на продажу. Технически это происходит по факту письменного уведомления о желании продать свою долю или предварительного получения Вашего отказа от преимущественного права покупки.
Вместе с этим продавать квартиру долями менее выгодно, чем целиком: при стоимости квартиры в 4 млн рублей Ваша дочь получит не 2 млн рублей, а до 1,5 млн рублей. Это связано с тем, что доли серьезно дисконтируются на рынке – вплоть до 30-40% – так как желающих «делить» жилплощадь с другими людьми не так уж и много.
Отвечает юрист, специалист по недвижимости Ирина Дарсалия:
Хочется сразу заметить, что понятие «ответственный квартиросъемщик» кануло в Лету вместе «развитым социализмом». На сегодняшний день есть либо наниматель и члены его семьи (когда квартира не приватизирована), либо собственник и члены семьи собственника жилого помещения.
В описываемой ситуации квартира принадлежит маме и дочке на праве общей долевой собственности в равных долях, то есть по ½ доли у каждой. Согласно ст. 209 ГК РФ, только собственнику принадлежит право распоряжения своим имуществом.
Остальные лица, прописанные в этой квартире, относятся к категории «члены семьи собственника», и правом распоряжаться ею не обладают. Их мнение никоим образом не учитывается при продаже.
Поскольку квартира является общей собственностью двух человек, то при продаже доли одним собственником у второго есть гарантированное законом (ст. 250 ГК РФ) право преимущественной покупки. Это подразумевает, что, когда дочь надумает продавать свою долю, в первую очередь она обязана уведомить о предстоящей продаже мать, как второго собственника.
Уведомление оформляется у нотариуса и направляется по почте на имя второго собственника по адресу нахождения продаваемой квартиры. Дочь имеет полное право указать в этом уведомлении любую стоимость своей доли, независимо от рыночной цены или кадастровой стоимости. Она собственник: ее право продать за ту цену, которую она считает нужным.
Для принятия решения о выкупе доли у второго собственника есть месяц со дня получения уведомления. Если в этот срок он не предпримет никаких действий, то доля продается третьим лицам. При этом важно отметить, что в договоре купли-продажи доли третьим лицам цена должна быть не меньше той, что указана в уведомлении о праве преимущественной покупки.
В противном случае у сособственника есть законные основания для признания данной сделки недействительной как ущемляющей его права.
И еще хотелось бы пояснить, что прибегнуть к хитрости и не получать на почте уведомление от нотариуса и тем самым помешать продаже доли третьим лицам не удастся.
В случае, если письмо не получено, оно по истечении установленного срока хранения (1 месяц) возвращается к нотариусу, и тот выдает соответствующее свидетельство, позволяющее продажу доли третьим лицам.
Это сделано для того, чтобы участники долевой собственности не злоупотребляли правом и не ставили палки в колеса при проведении сделки.
Не стоит забывать и о том, что в данном случае продается не какая-то конкретная комната, а невыделенная, виртуальная доля в квартире.
Новый собственник доли должен будет договариваться со вторым собственником, кто и в какой комнате будет жить.
Ванна, кухня, санузел, коридоры – эти помещения находятся в совместном пользовании всех собственников, и запреты пользоваться кухней или навешивание замков на ванную комнату одним из собственников незаконно.
Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?
Можно ли выписать ребенка из квартиры без согласия матери?
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
Дочь в данной ситуации имеет право распоряжаться своей долей квартиры при одном условии – если она уведомит сособственника о желании ее продать. Данное уведомление должно быть составлено в нотариальной форме.
Мама в течение месяца должна определиться, будет она покупать долю или нет, после чего необходимо написать заявление о своем решении ее приобрести либо проигнорировать сообщение.
В случае приобретения доли нужно будет договориться с дочерью о дате и времени сделки и выкупа доли. В уведомлении дочка может указать любую цену, но в случае продажи доли третьему лицу сумма должна остаться такой же.
На рынке есть определенные правила ценообразования – есть цена всей квартиры, половины и доли. Стоимость доли определяется следующим образом – это минус 40% от стоимости половины квартиры.
Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Марина Любочская:
В Вашей ситуации есть следующие варианты решения вопроса.
Первый. Вы можете выкупить у дочери ее долю в праве собственности на квартиру. Такая сделка должна оформляться у нотариуса. Согласно п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Таким образом, купить долю в праве на квартиру у своей дочери Вы можете за любую цену, о которой вы с ней договоритесь. На практике сделки с недвижимостью совершаются на основании рыночной оценки недвижимости, определяемой по соглашению между продавцом и покупателем.
Заставить собственника продать свое имущество по какой-то стоимости нельзя, придется договариваться.
За основу можно взять заключение специалиста-оценщика, который по Вашему запросу определит рыночную стоимость Вашей квартиры, или риелтора, который хорошо ориентируется в текущих ценах на недвижимость и сможет после анализа цен на аналогичные квартиры в Вашем районе определить оптимальную цену Вашей квартиры.
Второй вариант. Вы с дочерью можете договориться и продать всю квартиру, а деньги, полученные от ее продажи, разделить поровну (пропорционально вашим долям) или иначе (по договоренности).
Понятие «главный (ответственный) квартиросъемщик» в действующем законодательстве заменено термином «наниматель» жилого помещения по договору социального найма.
Но поскольку вы с дочерью являетесь собственниками квартиры, то термин «квартиросъемщик» к Вашей ситуации не подходит.
Вы и Ваша дочь являетесь сособственниками квартиры и обладаете равными правами по владению и распоряжению жилым помещением.
В случае, если Ваша дочь решит продать свою долю в праве собственности на квартиру постороннему лицу, то, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, она должна будет известить Вас письменно о продаже своей доли с указанием цены и других условий продажи. По закону Вы имеете преимущественное право на выкуп доли дочери за предложенную ею цену.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?
- Как оформить отказ супруга от совместного имущества?
- 5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?
Краткие ответы на популярные вопросы родителей
Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).
Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего.
Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.
При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.
Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:
- сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
- данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
- сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.
Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.
Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.
Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).
В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.
При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.
Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка
В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет.
Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».
Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию.
В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади.
Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).
В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст.
167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г.
№ 305-ЭС17-3817).
За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.
Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12).
Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.
Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.
Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.
Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.
Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.
( «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» и «Компенсация затрат на строительство или реконструкцию дома за счет средств маткапитала».)
Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.
Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.
Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.
Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.
Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.
Доля в квартире, срочный выкуп долей за один день
Практически все квартиры в Москве, находятся в долевой собственности. Есть несколько источников появления долевой собственности, на рынке недвижимости, а вот причина продажи доли в квартире почти всегда одна, нерешенный конфликт между родными людьми.
Гражданский кодекс РФ предусматривает особый правовой режим для долевой собственности. Так, в частности, статьи 246 и 247 ГК РФ устанавливают, что владение, распоряжение, пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Доля в квартире и порядок пользования
Имея в долевой собственности жилье, необходимо учитывать права и интересы всех сособственников, независимо от величины их доли в квартире.
Когда речь идет о доле в квартире, надо понимать, что ее нельзя измерить квадратными метрами, начертить границу и запретить другим сособственникам заходить на «чужую территорию». Каждый владелец доли в квартире имеет одинаковые права, не зависимо от размера доли.
Имея 1/4 долю в 2-х комнатной квартире, вполне можно проживать в отдельной комнате, конечно при условии что есть только один сособственник.
Если между сособственниками квартиры не определен порядок пользования жилым помещением, находящимся в
долевой собственностито это означает, что они пользуются всем жилым помещением в равной степени. Никто из собственников квартиры не в правеограничивать других собственников доли квартиры в пользовании. Только в том случае если судебным решением будет определен порядок пользования можно закрыть какую либо из комнат. Владение долей в квартире — это не одно и то же, что владение комнатой. Долю в квартире нельзя в прямом смысле увидеть, пощупать или сказать, что доле в квартире, принадлежащей Вам, соответствует какая-то часть в квартире, если нет судебного решения об определении порядка пользования или не сложился порядок пользования по согласию собственников квартиры. Доля в квартире может выражаться лишь в виде дроби, например, 1/2, 1/5, или 3/16, никто не может запретить собственнику 1/5 доли в квартире, сегодня поспать в одной комнате, а завтра в другой. Для многих такая ситуация стала ключевой. Сейчас очень много людей и финансовых структур которые умеют и знают как заработать на доле в квартире.
Доля в квартире, конфликт с сособственниками
Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между сособственниками, мягко говоря, не складываются.
Узнав, о том что кто-то из сособственников хочет продать долю в квартире, другие зачастую начинают «вставлять ему палки в колеса».
Это может выражаться и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей,в уклонении от получения извещения о продаже доли в квартире и т.д. .
Многие, с целью «насолить» продавцу и затянуть время, дают на бумаге свое согласие на покупку доли в квартире, на самом деле не собираясь этого делать, постоянно срывая сделки. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы и приходится все начинать сначала.
Доля в квартире: как правильно подготовить продажу
Еще большую сложность на практике могут создать случаи, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса не известны. С точки зрения закона, для соблюдения требований ст.
250 ГК РФ об обязательном письменном извещении всех участников общей долевой собственности о продаже доли постороннему лицу, достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства.
И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже доли в квартире, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.
В том случае если удалось признанать участника общей долевой собственности безвестно отсутствующим и при наличии соответствующего решения суда, его преимущественное право покупки отчуждаемой доли в квартире, переходит к другим лицам (членам семьи этого сособственника, иным участникам долевой собственности) не переходит.
Нередки случаи, когда один из сособственников умер или в судебном порядке объявлен умершим, а наследство на долю в квартире не оформлено. Как и от кого в таких случаях получать отказ от права преимущественной покупки? В подобных ситуациях на помощь продавцу доли в квартире приходит риэлтор, без которого просто не обойтись!
Несмотря на то, что порядок продажи доли в квартире достаточно подробно сформулирован в ст. 250 ГК РФ, на практике не исключены случаи нарушения положений этой статьи и отчуждения доли в праве общей собственности с явным нарушением установленного ст. 250 ГК РФ порядка.
При продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.
По общим правилам исчисления сроков исковой давности, указанный трехмесячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли в квартире постороннему лицу с нарушением его права.
Это лишь некоторые, наиболее часто встречающиеся сложности, с которыми приходится сталкиваться при продаже доли в квартире.
Пожалуй, еще один момент, о котором стоит упомянуть. Сложности с такими сделками могут возникнуть и на стадии регистрации. Это объясняется тем, что регистрирующий орган может дополнительно запросить иные документы, связанные с извещением сособственников о продаже доли в квартире.
Доля в квартире — доступное жилье
Теперь рассмотрим сделки с долями со стороны покупателя. Важно понимать с какой целью покупается доля в квартире.
Ни для кого не секрет, что не малая часть долей квартир в Москве приобретается с целью получения Московской прописки, хотя в этом случае, о фактическом проживании речь, как правило, не идет.
Размер такой доли в квартире может быть небольшим, например, 1/10, в случае если доля будет более маленькой, например, 1/20, 1/50, 1/100, то Вас не пропишут, УФМС последние два года очень усердно борется с пропиской мизерные доли в квартирах.
С регистрацией по месту жительства (пропиской) у нового собственника доли в квартире проблем не будет, т. к. она осуществляется без согласия сособственников. Для этого достаточно предъявить в паспортный стол свидетельство на право собственности.
Если порядок пользования между сособственниками в квартире ранее не был определен, то будущему владельцу доли возможно придется решать этот вопрос самому. Как правило, достичь взаимопонимания с соседями бывает не всегда просто.
Тогда порядок пользования определяется в судебном порядке.
В связи с этим следует понимать, что суд принимает решение об определении порядка пользования площадью с учетом фактической ситуации каждого сособственника.
То есть, будут учитываться следующие обстоятельства: а) имеет ли собственник доли иную площадь для проживания; б) есть ли у него семья, дети, другие иждивенцы; в) финансовое положение и многое другое.
Может получится так, что собственник большей доли в квартире будет занимать меньшую по площади комнату в квартире, а тому, у кого доля в праве гораздо меньше, решением суда может быть выделена для проживания бóльшая жилплощадь.
При заселении на долю в квартире с семьей, следует также учитывать, что для регистрации членов семьи по месту жительства, в общедолевую квартиру потребуется письменное согласие других сособственников. Поэтому мы рекомендуем покупать долю в квартире на всех лиц, которые будут там в дальнейшем прописываться и проживать.
Скажем, семье из 3 человек, покупая 1/2 долю в квартире, лучше приобрести ее по 1/6 на каждого. И все же, долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли в квартире бывает единственным выходом из сложившейся ситуации.
Законодательная база: доля в квартире
Давайте вернемся к юридической стороне вопроса и попробуем досконально разобраться в тонкостях данного вопроса. Для начала стоит определить, что же такое доля в квартире. В соответствии с Гражданским кодексом РФ, имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Общая собственность бывает совместной – без определения долей, и долевой – с определением долей.
Пример совместной собственности – квартира, приобретенная в браке супругами, на нее имеется одно свидетельство о собственности и, несмотря на то, что в нем указан только один супруг, распоряжение такой квартирой может происходить только при нотариально заверенном согласии второго.
При разводе или в любое другое время они могут переоформить совместную собственность в долевую, то есть, определить размер долей, принадлежащих каждому: при разводе это будет, как правило, ½ доли, а в случае раздела по иным причинам (например, при заключении брачного договора) размер долей определяется соглашением между супругами.
Теперь уже на квартиру будет два свидетельства о собственности – на каждую долю в квартире свое, но на обороте обязательно будет указано, кто владеет остальными частями недвижимости. На основании этих документов уже каждый супруг может свободно распоряжаться своей собственностью, не спрашивая второго, также соблюдая определенные формальности, о которых сказано ниже.
Доля в квартире: продать третьим лицам
Рано или поздно, в силу ряда причин, встает вопрос о продаже одним из сособственников своей доли. Давайте разберемся, как продать долю в квартире, каков порядок продажи и кому можно продать.
Для нас, профессионалов рынка недвижимости, сделки с долями представляются наиболее сложными, так как при этом требуется четкое соблюдение порядка продажи доли в квартире, установленного ст. 250 ГК РФ.
Прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, необходимо предложить купить ее остальным участникам долевой собственности. Закон требует известить всех сособственников долей о Вашем намерении продать долю в квартире с указанием цены и других условий продажи.
Ваш сособственник имеет право преимущественной покупки, продаваемой вами доли в квартире.
То есть, прежде чем продать долю в квартире третьим лицам, вы должны известить сособственника, или получить от него нотариальный отказ, о том что он претендует на покупку предлагаемой доли в квартире.
Доказательством получения такого извещения могут послужить ответы сособственников, удостоверенные нотариально или в простой письменной форме, написанные в присутствии сотрудников регистрирующего органа.
Если отношения с сособственниками далеки от идеальных и другие или другой собственник доли в квартире, не желает ни подписывать бумаги, ни обсуждать этот вопрос, то закон все же оставляет Вам возможность распорядиться своей собственностью. В этом случае нужно направить Вашему сособственнику письменное предложение о покупке доли в квартире, подробно изложив все условия продажи и указав точную цену.
Предложение можно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении, но лучше все это сделать через нотариуса. Сособственники в течение одного месяца должны приобрести предложенную долю в квартире или отказаться от ее покупки.
Отказ сособственника от приобретения доли в квартире или его извещение, предоставляется в обязательном порядке в регистрирующий орган наряду с другими документами.
В случае, если несколько сособственников выразили намерение приобрести долю в квартире, продавец вправе сам выбрать, кому из них продать долю в квартире.
Если через месяц не последует письменного ответа с согласием или отказом, вы можете продать долю в квартире третьим лицам. Важно помнить, что Вы должны продать долю в квартире именно по той цене и на тех условиях, которые написали в предложении.
Малейшее отступление от них дает Вашему сособственнику право обратиться в суд с иском о переводе на него всех прав и обязанностей покупателя. Если все формальности соблюдены, то Вы можете спокойно продать долю в квартире третьему лицу. Не редко доля в квартире, во избежание проволочек, оформляется по договору дарения доли в квартире.
На страницах нашего сайта можно изучить образец договора дарения доли в квартире и как оформить договор дарения доли квартиры.
Продажа доли в квартире (без согласия сособственников)
Для покупателя доли в квартире, вопрос соблюдения продавцом доли, всех формальностей особенно важен.
Покупка доли в квартире, требует очень тщательного соблюдения всех правовых норм, в противном случае договор купли-продажи доли в квартире может быть расторгнут или покупатель доли в квартире будет втянут в длительный судебный процесс.
Не стоит пытаться все это сделать самим, обратитесь к риелторам специализирующихся на данном вопросе, есть множество нюансов и своих маленьких хитростей. Не редко продавцы доли, в случае срочности выхода на сделку и отсутствия предусмотренных 250 ст. ГК. РФ.
Документов, предлагают оформить отчуждение доли в квартире, другим способом, к примеру через договор дарения доли квартиры, договор дарения малой доли в квартире с последующим договором купли-продажи доли в квартире. Также встречаются договоры ренты или долговые расписки с залогом доли квартиры – в этом случае право преимущественного выкупа не действует.