Важное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, когда изучила спор о разделе после развода квартиры бывших супругов. Тема дележа имущества после разводов — крайне болезненная и житейских ситуаций там бывает немало. Одна из них — кому достанется некогда общее жилье, если оно куплено на деньги одного из супругов.
В нашем случае супруг продал свое наследство, а через несколько недель на вырученные деньги купил квартиру для семьи, которая в ней и поселилась. И вот — развод. И возникает вопрос: каким образом делить такую квартиру — пополам, как совместно нажитое имущество, или это квартира принадлежит только мужу, так как куплена на его деньги?
Верховный суд объяснил, как наказывать нарушителей карантина
Подобная ситуация не является чем-то исключительным. С такими сложностями сталкиваются немало граждан. Поэтому разъяснение Верховного суда может оказаться полезным не только для судей.
Наша история началась в Ростовской области. Там в законном браке супружеская пара прожила несколько лет. После чего супруг получил наследство от пожилой родственницы. Это была доля в ее частном доме и земельный участок.
Мужчина принял решение: наследство продать и улучшить условия жизни семьи.
Наследство при продаже «потянуло» на два с половиной миллиона рублей. И на все эти деньги была в итоге приобретена квартира. Недвижимость, как решили на семейном совете оформили на жену. После покупки квартиры прошло еще несколько лет и брак распался. Теперь уже бывшие муж и жена начали делить имущество. Миром договориться у них не вышло.
Бывший супруг обратился в районный суд, чтобы признать эту квартиру не совместной, а исключительно его личной собственностью.
В суде он объяснил, что семья купила спорную квартиру исключительно на его личные средства, которые он выручил от продажи полученного наследства.
И в качестве доказательства объяснил: его бывшая супруга — педагог. Ее заработок не позволял приобрести квартиру, а сбережений она не имела.
Бывшая жена в судебном заседании не отрицала, что жилье куплено на деньги от наследства мужа. Она подтвердила финансовый вклад экс-супруга в покупку квартиры. Но считала квартиру общей .
Выслушав обе стороны, суд первой инстанции учел срок между продажей наследства и покупкой квартиры, а также объем вырученных средств — два с половиной миллиона рублей. Именно столько стоила спорная жилплощадь. То есть полученные деньги супруг действительно направил на приобретение недвижимости для семьи.
Дележ имущества при разводе — одно из самых болезненных дел. Photoxpress
В итоге Волгодонской районный суд Ростовской области решил, что квартиру семья приобрела на личные деньги мужа. Исходя из этого, спорная квартира никак не может считаться совместно нажитой собственностью теперь уже бывших супругов.
Поэтому районный суд с предъявленным иском согласился целиком и полностью и принял решение в пользу бывшего супруга.
Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из общей собственности
Проигравшая сторона решила этот вердикт оспорить. И обратилась в следующую инстанцию. Апелляция с таким решением не согласилась. Судьи второй инстанции не оспаривали тот факт, что мужчина приобрел недвижимость за свой счет. Но, по мнению апелляции, фактически он внес деньги в семейный бюджет, так как купил совместную жилплощадь.
Апелляция заявила, что надо обратить внимание на следующий факт — спорную квартиру супруг оформил не на себя, а на жену.
Это, по мнению областных судей, лишь подтверждает то, что оснований считать имущество личной собственностью нет.
Суд разделил спорную недвижимость поровну, сославшись на статью 39 Семейного кодекса — «Определение долей при разделе общего имущества супругов». И это решение было оспорено. Теперь уже бывшим супругом.
Верховный суд разъяснил, сколько страховщик должен заплатить по ОСАГО
Третий суд — кассация согласилась с апелляцией и оставила определение без изменения.
Но с такими отказными решениями категорически не согласился бывший муж. Он дошел до Верховного суда РФ и там нашел понимание.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда дело о квартире затребовала, спор внимательно изучила и сказала следующее.
Чтобы правильно определить статус имущества — общее оно или личное — нужно понять, на какие средства его покупали и по каким сделкам. Исходя из статьи 36 Семейного кодекса РФ — «Имущество каждого из супругов», то, что один из партнеров получил безвозмездно (в том числе унаследовал), не является общим имуществом.
Личным оно останется и в том случае, если партнер продаст его и взамен купит другой дом или квартиру.
Купленное в браке имущество на деньги одного из супругов исключает его из режима общей совместной собственности. И это правило действует даже в том случае, если это имущество в свое время было оформлено на имя другого супруга, подчеркнул Верховный суд РФ.
Высокий суд привел как довод постановление Пленума Верховного суда (от 5 ноября 1998 года ) «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака». Там сказано дословно следующее: не является общим имущество, купленное во время брака, но на личные средства.
Поэтому, решила Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда, совершенно правильную позицию при рассмотрении заняла только первая инстанция — районный суд. Ну а выводы следующих инстанций — апелляции и кассации о разделе спорной квартиры пополам «не основаны на законе».
В итоге Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда отменила все ранее принятые решения местных судов, кроме решения районного суда, которое Верховный суд и оставил в силе. Так что этот «квартирный» спор пересматривать на месте не пришлось.
Какая недвижимость принесет больший доход
Эксперты уверяют, что подобная позиция — когда имущество, купленное на личные средства одной из сторон спора оставляют тому, кто платил, устоялась в отечественной судебной практике.
Ведь вот что выяснилось по нашему делу. Местные ростовские суды фактически в своих решениях признали приобретение спорного имущества за счет личных средств одного супруга, но отнесли его к совместно нажитому.
Судя по этим решениям, апелляция и кассация расценили оформление недвижимости на жену как внесение денег в общий семейный бюджет.
В аналогичных спорах, уверяют эксперты по семейному праву, супруг, который хочет признать имущество личным, должен доказать суду, что средства, за счет которых купили спорный объект, не являются общими. А здесь вариантов не так много.
Надо лишь доказать, что либо гражданин их заработал до брака, либо получил по безвозмездным сделкам — таким, как наследство, дарение, приватизация.
Родственники помогут… лишиться жилья
Адвокат Адвокатской палаты г. Москвы
Как не остаться без квартиры: простые советы для тех, кто не хочет попасть в сложную ситуацию
Квартиру купить сейчас непросто – цены кусаются. А вот лишиться жилья можно в один момент, и «помочь» вам в этом могут ближайшие родственники.
«У меня в собственности до брака была квартира. После свадьбы супруг, его мать и отец предложили мне ее продать. Свекровь должна была продать свою квартиру и, объединив средства, купить нам с мужем общее жилье.
Однако после продажи моей квартиры и передачи денег на хранение свекрови последовал отказ семьи мужа от продажи своей квартиры. Завладев моими средствами, муж разводится со мной. Суд постановил взыскать с матери мужа как неосновательное обогащение всю сумму средств.
Но с целью ухода от взыскания свекровь подает на банкротство», – эту историю редакции рассказала читательница «АГ».
Судебные приставы-исполнители в России завалены работой, и основная масса исполнительных производств – это «безнадежные» долги. Обязать должников выплатить их невозможно.
В законодательстве существует такое понятие, как «окончание исполнительного производства в связи с невозможностью исполнения требований исполнительного документа».
Это случается, когда у должника нет имущества, за счет которого можно погасить долг, и нет официального дохода, из которого можно удерживать часть суммы в счет погашения задолженности. Поэтому долги, не обеспеченные залогом, вернуть часто не получается.
Законных способов воздействовать на должника может просто не оказаться. А если у должника и есть доход, он может быть небольшим и несоразмерным сумме долга. Тогда он будет выплачивать вам копеечные суммы на протяжении многих лет.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, нужно помнить: продав недвижимость и передав кому-либо денежные средства на хранение или дав их в долг, вы потом можете не получить деньги обратно. Если у того, кому вы их передали, нет в наличии ни нужной суммы, чтобы отдать вам, ни иного имущества или дохода, за счет которых можно погасить долг, то вы, вероятно, останетесь без своих кровных.
Но если уж так получилось, что необходимо передать кому-либо крупную сумму, то можно порекомендовать оформление договора залога любого недвижимого имущества, имеющегося в собственности заемщика. Поясню, как это поможет.
Читательница могла заключить с матерью мужа договор залога квартиры, принадлежащей свекрови, в счет обеспечения возврата переданных ей денег. Сейчас судебные приставы-исполнители не могут взыскать со свекрови денежные средства и обратить взыскание, например, на единственное жилье, имеющееся у нее в собственности, поскольку законом это запрещено.
При наличии же договора залога ситуация поменялась бы кардинально: даже если заложенное имущество – единственное жилье должника, по закону на него все равно можно обратить взыскание.
У свекрови можно было бы забрать квартиру и либо продать ее и погасить за счет вырученных денег долг, либо передать ее читательнице, если стоимость квартиры и сумма долга соразмерны.
Важно, что залогодателем может выступать как заемщик, так и иное лицо. В рассматриваемой ситуации залогодателем могла стать не только свекровь, но и любой другой человек – ее супруг, брат, подруга, т.е.
тот, у кого в собственности есть недвижимое имущество, которое может быть предметом залога. Тогда события развивались бы иначе. Представим, что свекрови читательница передала денежные средства, а c супругом свекрови был заключен договор залога.
Раз мать мужа не отдала деньги, по договору читательница имела бы право обратить взыскание на заложенное имущество, например на квартиру, принадлежащую супругу свекрови и являющуюся его личным имуществом.
При таких обстоятельствах, даже если эта квартира – единственное жилье, читательница могла бы ее забрать у залогодателя в счет обеспечения долга.
«Во время брака я оформил с супругой договор дарения своей квартиры, доставшейся мне от матери. Жена нашла себе другого мужчину и подала на развод.
Теперь супруга выгоняет меня из квартиры, говорит, что она ее личная и что я на нее не имею никаких прав.
Разве квартира не будет делиться пополам, поскольку я оформил дарение во время брака? Могу ли я отменить дарение через суд?» – разберем и вот такой вопрос от читателя «АГ».
Как делятся «наследственные» метры при разводе?Спорные моменты при разделе недвижимого имущества супругов, приобретенного на деньги, которые один из них получил от продажи своего наследства
Прежде чем дарить квартиру, пусть даже любимой супруге, взвесьте все за и против.
Помните: имущество, полученное в браке по безвозмездным сделкам, является личной собственностью того супруга, который это имущество получил (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Дарение является безвозмездной сделкой.
И неважно, что дарителем выступает один из супругов, – по закону подаренное имущество переходит в личную собственность одаряемого.
Если у вас в собственности несколько объектов недвижимости, можно и порадовать дорогого человека. Но стоит ли рисковать, если вы обладатель единственной квартиры и иного жилья у вас нет? Ведь супруга в случае расторжения брака может выселить вас на улицу: семейные отношения прекращены, вы не собственник квартиры, а значит, будьте добры освободить помещение.
Как же следовало поступить читателю? Если супруга требовала сделать ее «хозяйкой в доме», то достаточно было зарегистрировать ее по месту жительства. В этом случае необходимый объем прав женщина все равно бы приобрела.
Ну а если требовалось оформить собственность на супругу, то читателю следовало заключить договор купли-продажи квартиры. Это возмездная сделка, и при расторжении брака квартира подлежала бы разделу в равных долях.
Кроме того, следует помнить о брачном договоре, в котором читатель мог бы предусмотреть условия о судьбе квартиры на случай развода.
Что же с отменой дарения? А тут все сложно: нужны веские причины, чтобы признать договор дарения недействительным. И шансов на отмену дарения в суде у нашего читателя при заданных условиях нет.
В Гражданском кодексе РФ четко определен перечень условий, когда сделка является недействительной или может быть признана судом таковой. Это, например, мнимая сделка, т.е. совершенная для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (п. 1 cт.
170 ГК РФ); сделка, совершенная гражданином хотя и дееспособным, но находившимся в тот момент в состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими (п. 1 cт. 177 ГК РФ); сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы (п. 1 cт. 179 ГК РФ), и др.
Причем даже если сделка на самом деле является недействительной, это нужно еще будет подтвердить, представив суду необходимые доказательства.
С 1 марта 2022 г. работодатель обязан учитывать и рассматривать обстоятельства получения работниками микротравм, будь то ссадины, синяки или ушибы. Как работодателю исполнять новые обязанности, чтобы не пришлось уплачивать большие штрафы, и что должен делать работник при получении микроповреждения? Документы о прохождении медицинского освидетельствования будут действовать 12 месяцев. И теперь учитываются результаты ранее пройденных иностранным гражданином медицинских осмотров. Только пока непонятно, нужно ли будет проходить обязательное медобследование иностранцам, которые не смогут вовремя покинуть Россию из-за закрытия воздушного пространства Если бывшие супруги не могут договориться о встречах ребенка с отдельно проживающим родителем, график определит суд. Но что делать отцу, если мама ребенка игнорирует этот график или указанное судом место встреч стало неподходящим из-за коронавирусных ограничений? И как маме избежать административной ответственности, если встречи ребенка с папой срываются не по ее вине?
Отсюда мораль: 4 правила, которые не дадут потерять имущество при разводе
Один предприниматель из Санкт-Петербурга скопил на квартиру в центре города. При этом в ее покупку были также вложены средства от продажи личной квартиры жены, приобретенной ею перед вступлением в брак, рассказывает эксперт.
Желая уйти от налога с продажи квартиры, супруга указала сумму в договоре в 1 миллион рублей. Причем новое жилье в центре Северной столицы тоже по документам было куплено за 1 миллион рублей (продавцы тоже хотели сэкономить на налогах), хотя, конечно, стоило оно намного дороже, и существенную разницу как раз и оплачивал муж. Однако оформлена новая квартира была на жену и на дочь.
Как разделить имущество при разводе: 4 главных факта, которые нужно учесть >>>
Спустя некоторое время брак развалился и встал вопрос о разделе имущества. Причем судебное дело бывшему супругу виделось несложным, поскольку доля жены в квартире приобретена в период брака, а значит, подлежит разделу пополам, рассказывает Чернокальцев.
Вот только горемычный супруг не учел тот факт, что на руках у супруги был договор о продаже ее однокомнатной квартиры в пригороде Санкт-Петербурга за 1 миллион рублей и документы о покупке в тот же день новой квартиры на такую же сумму. Получается, что новая квартира была куплена на средства жены от продажи ее личной квартиры. У бывшего же супруга никаких документов, подтверждающих его вложения, не было.
Шесть главных правил покупки жилья в России, которые спасут ваши деньги >>>
Здесь именно та ситуация, когда желая сэкономить на налогах, указали заниженную стоимость квартиры, но при этом один из супругов лишил себя возможности доказать, что вкладывался в нее, объясняет Чернокальцев.
Вторая ошибка заключалась в том, что он изначально не стал регистрировать на себя долю в праве собственности на квартиру, подписав с женой определенные соглашения.
Эксперт призывает супругов не соглашаться ни на какие махинации и документально защищать свои интересы.
Делим все и сразу
Лишиться своей доли совместно нажитого имущества супруги могут попросту «неправильно» разведясь.
В период брака супруги приобрели две квартиры, одру из которых оформили на мужа, другую — на жену. После расторжения брака супруги приняли решение, что каждому достается та квартира, которая зарегистрирована на него, причем никакого юридического подкрепления такого договора не последовало.
Спустя пять лет после расторжения брака, супруга скончалась, и наследники уже готовились было вступать в наследство. Но тут бывший супруг вдруг одумался и обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, надеясь отхватить себе половину квартиры ныне покойной супруги, на которую он вроде бы имеет право, ведь официального раздела имущества не было.
- Каждому свое: как поделить наследство с враждующими родственниками >>>
- Однако суд отказал ему в требованиях на основании того, что супруг не проживал в спорной квартире после расторжения брака, не пользовался ею, не оплачивал коммунальные платежи, не предпринимал попыток вселиться в квартиру, а с момента расторжения брака прошло более трех лет, то есть истек срок исковой давности.
- Определить начало течения этого срока при рассмотрении споров о разделе совместно нажитого имущества после расторжения брака юридически сложно, если после официального развода прошло более трех лет, отмечает юрист адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамаз Мстоян.
- Поэтому чтобы избежать подобных судебных споров между бывшими супругами необходимо сразу после развода осуществлять раздел имущества, либо через суд, либо путем подписания «мирового» соглашения о разделе совместно нажитого имущества, советует юрист.
- Раздел кредитной квартиры
Одной из самых коварных, но типичных историй раздела имущества при разводе, является дележка кредитного жилья, говорит партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов. Эксперт приводит в пример следующую ситуацию.
Недвижимое имущество было приобретено супругами на заемные средства. В ипотечном договоре в качестве заемщика был указан муж, а жена выступала созаемщиком. При расторжении брака встал вопрос — за кем из супругов сохранится право проживания в квартире?
Разделить квартиру, купленную на ипотечные средства, при разводе можно и несколькими способами.
Во-первых, супруги могут внести изменения в кредитный договор, согласовав этот шаг с банком, заменив солидарную ответственность по кредиту на обязанность каждого из них по своей части долга. Хотя, признается Вялов, на этот шаг банки обычно идут крайне неохотно.
Второй способ, когда муж и жена, опять же после согласования с банком, могут переоформить ипотечный кредит на одного из них. В этом случае второй освобождается от выплат по кредиту, но лишается права на недвижимость.
Иногда, по словам юриста, случаются ситуации, когда, к примеру, на первичный ипотечный взнос средства одному из супругов выделяют родственники.
«Квадрат» в залоге: как не лишиться квартиры за долги по потребкредиту >>>
Но в этом случае действия по передаче таких денег должны быть правильно оформлены, либо путем составления договора займа с указанием суммы и целевого назначения средств, либо расписки о передаче денег.
Этот момент можно также прописать в брачном договоре, который, кстати, можно составить и в период брака.
Отсутствие надлежащих доказательств, подтверждающих использование супругом личных денег при совершении сделки, влечет признание данного имущества совместной собственностью супругов.
Защищай «квадрат» со свадьбы
Трудности при разделе имущества супругами возникают и в том случае, если они еще на момент свадьбы не позаботились о защите своих «квадратов». Одну из таких историй вспоминает Вялов.
Мужчина получил по наследству от родителей загородный дом. Через несколько лет он женился, и дом был достроен, целесообразно потребностям молодой семьи уже на совместно нажитые средства.
Однако при расторжении брака в судебном порядке встал вопрос «дележки», и в суд признал этот дом совместным имуществом и вынес решение о его разделе в равных долях между супругами.
Это, конечно, показалось супругу несправедливостью.
Как избежать семейных раздоров из-за недвижимости: 4 простых правила >>>
Однако Вялов подтверждает, что личное имущество каждого из супругов может быть признано совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака в дом произведены вложения, значительно увеличивающие его стоимость. К примеру, был сделан капитальный ремонт, произведена реконструкция, переоборудование или выполнены другие работы.
Поэтому адвокат советует супругам еще на момент заключения брака оформлять брачный договор и сразу прописывать в нем все недвижимое имущество, которое имеется в личной собственности каждого из них.
Любовь прошла, ипотека осталась: как сохранить нервы и метры при разводе
Развод редко когда бывает мирным и полюбовным делом, особенно если супруги не могут поделить нажитое и заходят в тупик с камнем преткновения в виде ипотеки.
Специально для сайта «РИА Недвижимость» эксперты разобрали наиболее распространенные случаи раздела залогового имущества при разводе и дали совет, как с меньшими потерями пережить и без того болезненный процесс, обремененный ко всему прочему ипотекой.
Прежде чем рассматривать конкретные примеры, стоит обозначить некоторые нюансы, которые будут актуальны практически в любых ситуациях с разводом супругов-ипотечников.
Нужно ли уведомлять банк?
Первый вопрос, которым часто задаются супруги-заемщики после подачи заявления о разводе: «Необходимо ли сообщать об этом в банк?» По словам юриста адвокатского бюро Asterisk Софьи Волковой, требования уведомлять банк о расторжении брака в законе нет. Однако сделать это так или иначе придется, если супруги захотят разделить имущество, в частности ипотечную квартиру.
«Кредитор должен быть привлечен в качестве третьего лица к участию в деле при подаче иска о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, и о разделе долгового обязательства по возврату кредита», – поясняет Волкова.
Как и кем делится квартира?
Обычно квартира, приобретенная в браке, при разводе делится между супругами пополам, если у них нет брачного договора или специального соглашения об определении долей.
«Однако бывшие супруги могут сами договориться, как разделят квартиру и долг. В таком случае нужно заключить с банком дополнительное соглашение, в котором будет указан основной заемщик. Сделать это просто: достаточно подать заявление об изменении состава заемщиков», – поясняют в пресс-службе «Райффайзенбанка».
При этом главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко предупреждает, что для банка важны поступления платежей, поэтому при неграмотном поведении и отношении к делу поссорившихся супругов, вне зависимости от того, кто является собственником, кредитор может применить различные механизмы взыскания, вплоть до реализации залогового имущества.
Однако чаще всего банк при разводе идет навстречу супругам-заемщикам, так как ему важно, чтобы кредит не перешел в портфель проблемных активов, добавляет эксперт.
При этом он не будет участвовать в бракоразводном процессе, а также в последующем разделе имущества, однако юристы банка могут предложить различные варианты, которыми могут стать, например, добровольный выход из созаемщиков при согласии второй стороны.
Поможет ли делу брачный договор?
Действительно, брачный договор является эффективным механизмом, способным облегчить разбирательства супругов при разводе, говорит Волкова.
Если между мужем и женой заключен брачный договор, то совместно нажитая квартира делится в соответствии с его условиями.
При этом в документе можно прописать, что режим общей собственности не распространяется на денежные средства, которые один из супругов выплачивает на погашение обязательств по ипотечному кредиту.
То есть, например, после расторжения брака квартира перейдет только к тому, кто осуществлял выплаты, указывает юрист.
Она также отметила, что без брачного договора режим общей собственности действует по умолчанию.
Это значит, что если один из супругов выплачивал ипотеку, то есть фактически вкладывал в недвижимость свою зарплату, то эти деньги являются совместной собственностью супругов.
Исключение – если супруг выплатил часть ипотеки за счет своего личного имущества, например, продал квартиру, полученную в наследство. Тогда при разделе имущества он сможет потребовать денежной или имущественной компенсации.
А можно просто не платить?
Зачастую поссорившиеся супруги решают и вовсе прекратить выплаты, мотивируя это тем, что не ясно, кому и сколько «квадратов» отойдет после раздела имущества. Завкафедрой «Ипотечное кредитование» Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов напоминает, что это самый неправильный путь.
«Главная проблема заключается в том, что в случае непоступления платежей и игнорирования требований бака, кредитор может начать процедуру взыскания и квартиры можно лишиться вовсе», – говорит эксперт.
Он также добавляет, что помимо надоедливых звонков, писем и прочих мер взыскания, которые могут дополнительно подпортить нервы супругам, у них может портиться кредитная история, что может сказаться на невозможности взять ипотеку в будущем.
«И ни в коем случае нельзя брать потребительский кредит на погашение ежемесячного платежа, так как, не рассчитав кредитную нагрузку, в дальнейшем заемщик может столкнуться с еще большими проблемами. Это путь в кабалу!» – предупреждает эксперт.
Если упредить банк о своих намерениях, то вполне реально получить несколько месяцев перерыва. Конечно, это не сильно радует кредитора, но ответственный заемщик может рассчитывать на поддержку. Для банка целесообразнее реструктуризация долга, чем дефолт заемщика и продажа квартиры с дисконтом, объясняет эксперт.
Детальный разбор конкретных кейсов
Как говорил классик, каждая несчастная семья несчастлива по-своему. Вот так и с разводом супругов-ипотечников, у каждой пары в отношениях свои нюансы и претензии, что, разумеется, вносит коррективы и в механику процесса раздела имущества.
Вкладывались изначально оба, но затем платил один
Одна из самых распространенных проблемных ситуаций, когда в первоначальный взнос вкладывались оба супруга, но в дальнейшем выплаты производил только один из них, указывает руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Григорий Скрипилев.
Он отмечает, что вне зависимости от того, вкладывались в первоначальный взнос оба супруга или только один, квартира, приобретенная в ипотеку, будет разделена при разводе, поскольку приобреталась она в период брака. Как правило суд делит общее имущество пополам.
«Займ для бывших супругов тоже поделят при разводе: когда ипотека взята на одного из них, второй становится созаемщиком, в связи с чем каждый супруг будет уплачивать определенную часть», – отмечает Скрипилев.
Если же есть разногласия относительно выделенных долей, то раздел имущества будет совершен судом на основании документов, подтверждающих величину расходов каждого супруга на приобретение и содержание спорной недвижимости, а именно: договора купли-продажи, соглашения между супругами о распределении расходов по приобретению недвижимости, договора подряда (если в квартире проводился ремонт, неотделимые улучшения), договора со страховой компанией, выписки со счета о движении денежных средств.
Например, если один из супругов использовал собственные средства для погашения займа и может это доказать, скорее всего его доля будет больше.
«Бывшая пара также может в процессе суда договориться о выплате одной из сторон компенсации за долю другой стороны», – добавляет эксперт.
Купил до брака один, но платят по ипотеке вместе
Не менее распространены случаи, когда человек приобретает недвижимость задолго до заключения брака, но после свадьбы к платежам подключается его супруг, приводит пример Гордейко.
Он отмечает, что формально, с точки зрения законодательства, недвижимость будет считаться личной собственностью того супруга, который брал на себя кредит, но при наличии у второго супруга доказательств платежеобеспечения, возможны варианты, когда через гражданские суды может быть осуществлен взаимозачет.
«Такими документами могут стать банковские выписки, где будет указана сумма перевода по кредитному договору, равная ежемесячному платежу. Переводы на сумму договора на карту одно из супругов, либо прямые платежи в банк, где будут указаны паспортные данные второго супруга», – перечисляет Гордейко.
У другого супруга действительно есть право получить компенсацию в объеме как минимум половины денежных средств, внесенных им в качестве оплаты кредита по ипотеке, поскольку такая оплата производилась во время брака, добавляет Волкова.
«Если ипотечные платежи производились за счет совместных семейных средств, то эти деньги принадлежат пополам обоим супругам. Однако если платежи произведены за счет личного имущества одного из них, например, деньги были получены в наследство, то можно требовать компенсировать всю эту сумму», – уточняет собеседница агентства.
Купил до свадьбы, но зарегистрировал право после
Нередки случаи, когда человек подписал кредитный договор и договор купли-продажи квартиры до свадьбы, а сама регистрация права собственности осуществилась уже после заключения брака. В таких случаях Скрипилев рекомендует обратиться к практике Верховного суда Российской Федерации.
«В частности, ВС постановил, что факт погашения в период брака личного долга одного из супругов по обязательству, возникшему из заключенного до брака договора купли-продажи жилого помещения, не является основанием для признания жилого помещения общей совместной собственностью супругов. Соответственно, недвижимость, приобретенная по сделке, заключенной до брака, не является совместно нажитым имуществом и не подлежит разделу при разводе», – объясняет юрист.
При этом он напоминает, что если после заключения брака за счет средств каждого супруга в отдельности или их общих средств были произведены улучшения объекта, которые увеличили его стоимость, то суд на основании 37 ст. Семейного кодекса РФ может признать данное имущество общим, и, соответственно, делиться оно будет в соответствии с законодательством.
Случается и такое, что семья с двумя детьми покупает квартиру в ипотеку с использованием маткапитала, но разводится до того, как полностью ее выплачивает. При разделе имущества отец просит передать ему большую долю в квартире, аргументируя тем, что работал и совершал выплаты только он, а мать сидела в декрете.
В суде этот аргумент не сработает, отмечает юрист по недвижимости Алмаз Кучембаев. По закону право на общее имущество принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода (пункт 3 статьи 34 Семейного кодекса РФ).
«То есть жене причитается не только доля, соответствующая 1/4 размеру маткапитала, но и половина от стоимости той доли квартиры, которая не оплачена материнским капиталом.
К сожалению, отцы не всегда понимают тяжесть воспитания маленьких детей и ведения домашнего хозяйства.
Другое дело, что отцу тоже положена доля, но часто бывает так, что ее нельзя выделить, и в итоге в квартире остается мама с детьми, а бывший супруг де-факто лишается жилья», – говорит Кучембаев.
Но при этом обоим супругам нужно понимать, что за долями будет следовать пропорциональная нагрузка по выплате кредита. То есть кто получит большую долю, тот будет больше платить по остатку долга.
Гражданский брак и ипотека
А вот гражданским супругам, выступающим созаемщиками, семейное законодательство не поможет, предупреждает Волкова.
Право собственности на квартиру после расставания пары будет зависеть от того, как изначально приобреталась квартира – в долевую собственность или в единоличную.
В первом случае в соответствии с долями распределяется и ответственность по ежемесячным платежам. А если созаемщик захочет выйти из договора, потребуется согласие банка.
«Банк оценит способность оставшегося заемщика платить ипотеку в одиночку. Положительное решение будет принято, если у банка будет уверенность, что один заемщик справится с нагрузкой», – говорит собеседница агентства.
В случае, если собственность была оформлена только на одного из сожителей, другому будет крайне сложно отстоять свои права.
Не получится просто так решить вопрос рассорившихся супругов и в тех случаях, когда квартира не нужна ни мужу, ни жене, не их родственникам. Волкова еще раз подчеркивает, что банкам выгоднее получать регулярные взносы, чем самим продавать квартиру с торгов.
«Проще всего продать заложенную квартиру, досрочно погасить ипотеку и поделить оставшиеся деньги между бывшими супругами. Игнорировать ипотечные платежи также не рекомендуется, так как можно получить штрафы, пени и плохую кредитную историю», – заключает юрист.
И , конечно, все эксперты единогласны в том, что разводящимся супругам не стоит идти по пути «все само рассосется», ведь даже несмотря на то, что банкам не выгодно признавать ипотечный актив непрофильным, терпение у него не вечное и можно остаться без квартиры вовсе.
Как не лишиться квартиры в браке и при разводе – советы юриста
Последнее обновление: 07.05.2021
В интернете периодически всплывают истории про брачных аферистов, которые под благовидными предлогами втираются в доверие к своим жертвам, а затем разными способами завладевают их имуществом. Как правило, речь идет о квартирах жертв.
О том, как действуют брачные аферисты, о существующих схемах афер с квартирами в период брака и при разводе, а также о том, как от этого защититься и не потерять свое жилье, порталу КВАРТИРА-БЕЗ-АГЕНТА.ру рассказала Ирина Роганова – старший юрист ЮК «Неделько и партнеры».
При выборе спутника жизни мы редко заранее задумываемся над вопросом, какие имущественные последствия нас ожидают при разводе: кто будет собственником квартиры, дачи и иного имущества. Еще реже будущие супруги обсуждают этот вопрос между собой, и лишь единицы оформляют достигнутые договоренности документально. Именно этим и пользуются так называемые «брачные аферисты», которые промышляют на рынке недвижимости.
Случаи махинаций с квартирами брачными аферистами встречаются довольно часто. Мошенники стремятся получить права на недвижимость, вступая в брак с владельцами жилья, и становятся собственниками квартиры или ее доли. Потом этим имуществом они владеют уже на законных основаниях вместе с супругом, или оформляют его отдельно на себя при расторжении брака и продают на рынке.
Стоит сказать сразу, что единого «портрета», по которому мошенники выбирают себе жертву, нет.
Стать жертвой аферистов и лишиться квартиры в браке или при разводе могут как женщины, так и мужчины, однако, по статистике, около 75% пострадавших – мужчины.
Возраст и национальность играют второстепенную роль: жертвой может стать как молодой человек, так и взрослый или даже пожилой. Нет тех, кто «застрахован» от махинаций с имуществом в браке.
Как продать ипотечную квартиру, если она в залоге у банка – см. по ссылке.
Как распознать брачного афериста?
Конечно, не стоит подозревать в обмане и корыстных намерениях всех, кто заводит речь о свадьбе. Так можно полностью разочароваться в жизни и в людях.
Но и забывать о возможных аферах при вступлении в брак тоже не следует.
Для этого надо держать в голове признаки таких корыстных намерений и понимать, как ведут себя брачные аферисты, чтобы не потерять квартиру в браке и при разводе с таким человеком.
Есть несколько законных способов, которыми мошенники могут воспользоваться с целью завладеть недвижимым имуществом другого человека.
Как известно, имущество супругов может быть добрачным (нажитым до вступления в брак) или совместно нажитым (приобретенным, когда супруги состоят в браке).
Добрачное имущество в случае развода остается у своего хозяина в полном объеме, а вот совместно нажитое имущество делится по закону пополам между супругами.
Мошенники могут как действовать через добрачное имущество, отнимая его через способы, которые мы рассмотрим ниже, так и пытаться изменить способ раздела совместно нажитого имущества.
Почему банки отказывают в ипотеке и что с этим делать – отвечаем по пунктам.
Мошеннические схемы брачных аферистов
Давайте рассмотрим схемы мошенников и подумаем, как можно избежать такой ловушки со стороны брачных аферистов.
1. Мошенническая схема №1: заключение брачного договора, по которому личная квартира одного супруга (хозяина) или совместная квартира «переписывается» полностью на другого супруга (мошенника).
Аферист может злоупотреблять доверием жертвы, манипулировать, угрожать или надеяться на юридическую безграмотность или невнимательность хозяина имущества. Цель – заключить брачный договор и переписать имущество на нового владельца.
Аргументы мошенника могут быть разными: «Перепишем квартиру и получим льготы на жилье» или «Сможем встать в очередь за новой квартирой от государства», либо же давление на эмоции через уговоры, упрашивания, жалобы или скандалы (часто применяется аферистками-женщинами).
Как избежать ловушки мошенников №1: внимательно читайте такой договор, изучайте все пункты, которые подписываете. Если вы не понимаете значение тех или иных формулировок или сомневаетесь в их смысле, не стоит надеяться на удачу – обратитесь к специалистам (юристу, риелтору, нотариусу), чтобы получить разъяснения по всем сомнительным положениям.
Брачный контракт – это цивилизованный инструмент, который помогает защищать семьи и регулировать отношения внутри них. Помните, что можно изменить брачный договор: внести в него изменения или расторгнуть его.
Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?
2. Мошенническая схема №2: продажа личной недвижимости и приобретение новой общей «семейной» квартиры.
Допустим, у вас есть комната, квартира-студия или иное жилье, в котором было комфортно проживать одному или вдвоем. Это жилье вы приобрели до брака или получили в дар или по наследству в период брака – то есть владельцем и полноправным хозяином являетесь вы лично. Появление супруга и детей приводит к необходимости расширения жилплощади и улучшения жилищных условий.
Для этой цели вполне закономерным и логичным решением является продать свою «личную» жилплощадь, добавить некую сумму денег и приобрести более просторную квартиру. Важно понимать, что новая квартира уже станет совместной собственностью обоих супругов, даже если большая часть средств на ее приобретение поступила от продажи вашей личной квартиры и доплату вы тоже вносили самостоятельно.
Пример на цифрах: допустим, свою «личную» квартиру вы продаете за 10 миллионов рублей, а новую квартиру приобретаете за 14 миллионов. При разводе раздел имущества, приобретенного в браке, осуществляется в равных долях – то есть пополам.
Тогда в нашем примере стоимость доли каждого из супругов в новой квартире будет составлять 7 миллионов рублей.
Таким образом, супруг, который продал добрачную квартиру «теряет» в стоимости своего имущества 3 миллиона рублей, не считая еще и потерянной суммы доплаты.
Как избежать ловушки мошенников №2: осмотрительнее относиться к сделкам с недвижимостью и выбору спутника жизни, или воспользоваться тем же брачным контрактом, по условиям которого собственность между супругами может распределяться произвольно.
Можно ли получить налоговый вычет за ребенка при покупке квартиры, если ребенок имеет в ней долю собственности?
3. Мошенническая схема №3: неприватизированные квартиры – мошенник «прописывается» в квартиру, в которой другой супруг проживает на основании договора социального найма, и приватизирует ее.
В нашей стране до сих пор много квартир и комнат, которыми пользуются граждане на основе договора социального найма – по статистике, доля такого неприватизированного муниципального жилого фонда составляет примерно 20%.
По закону право на проживание в таком жилье имеет наниматель и члены его семьи. К членам семьи относится, в том числе и супруг (а также родственники супруга).
При регистрации брака супруг «прописывается» на квадратные метры другого супруга и становится полноправным пользователем данного жилья наравне с нанимателем.
Пример: на эту схему часто попадаются женщины, которые выходят замуж за мужчин, приехавших в Россию «на заработки». Помимо фактического проживания, вновь прописавшийся супруг вправе рассчитывать и на приватизацию данного имущества на свое имя.
Более того, родственники вновь прописанного супруга также имеют право стать пользователями данной жилплощади на правах родства, и так же принять участие в приватизации квартиры.
Это означает, что при разводе квартира будет разделена в равных долях на ВСЕХ прописанных на момент приватизации лиц.
Как избежать ловушки мошенников №3: приватизировать квартиру до вступления в брак и быть осмотрительнее, чтобы не попасться на ловушку №1 или №2 с приватизированным жильем.
Покупка квартиры в гражданском браке – как лучше оформить?
4. Мошенническая схема №4: признание приобретенной в браке квартиры личной собственностью одного из супругов по праву «дарения» денежных средств.
При разделе имущества один из супругов предоставляет документы, из которых следует, что на приобретение жилья использовались его личные средства.
Например, недобропорядочный супруг (аферист, мошенник) может неожиданно «найти» договор дарения денежных средств родителями как раз накануне приобретения вашей совместной квартиры.
И суд, скорее всего, признает в данном случае квартиру собственностью того, чьи родители «подарили» денежные средства, которые были использованы на покупку.
Как избежать ловушки мошенников №4: на моменте покупки совместного имущества отследить и сохранить все документы, удостоверяющие, сколько и каких средств вложили супруги в покупку совместной квартиры.
Из-за корысти и жажды наживы недобропорядочные люди могут быть очень изворотливыми и идти на крайние меры. Как было сказано в начале: застраховать себя от махинаций с недвижимым имуществом в браке сложно. Мошенники регулярно, уже на протяжении многих лет используют эти схемы, которые мы рассмотрели выше, поэтому будьте бдительны и подходите к вступлению в брак осознанно.
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
- «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
- Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).