Размен неприватизированой квартиры

Размен неприватизированой квартиры

Обмен квартиры, в отличие от продажи, дает возможность переехать в новое жилье, не имея на руках полную сумму для его покупки. Кроме того, обмен — единственная возможность улучшить условия для тех, кто проживает в неприватизированной квартире по договору социального найма.

В зависимости от цели обмена и статуса недвижимости есть разные способы поменять квартиру:

  • обмен муниципального жилья — в этом случае неприватизированная квартира меняется на такую же неприватизированную;
  • обмен квартиры на несколько квартир или комнат — когда владелец взамен квартиры большей площади получает несколько комнат или квартир меньшей площади;
  • обмен квартиры на квартиру с доплатой — такой вариант возможен только для приватизированных квартир;
  • обмен приватизированной квартиры на загородный дом (с доплатой или без доплаты);
  • обмен trade-in — обмен старой квартиры на квартиру в новостройке.

Размен неприватизированой квартиры

Да, можно. Если вы снимаете жилье по договору социального найма, закон дает вам право обменять свою квартиру на другое помещение, которое находится в муниципальной собственности. Но стоит учитывать, что на практике такие сделки встречаются очень редко из-за их сложности и большого количества необходимых согласований.

К основным трудностям относится поиск квартиры, которая бы соответствовало пожеланиям жильцов. В данном случае выбор ограничивается муниципальным жилым фондом. Кроме того, необходимо получить согласие всех жильцов и муниципалитета.

Подробнее о том, как приватизировать квартиру можно прочитать здесь.

В случае с обмена муниципального жилья по закону можно заключить только договор об обмене.

Размен неприватизированой квартиры

Перечень основных документов, которые подаются в муниципалитет, следующий:

  • заявление с указанием причин обмена и адресом квартиры, в которую планируется переехать;
  • договор обмена;
  • договоры социального найма для обеих квартир;
  • ордер на квартиру (выдавался до 1 марта 2005 года);
  • копии паспортов квартиросъемщиков;
  • справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги;
  • технические паспорта обеих квартир (можно получить в многофункциональных центрах государственный услуг (МФЦ) за 10 рабочих дней);
  • справки об оценочной стоимости обоих помещений (ее можно получить в БТИ при личном обращении или заказать через МФЦ);
  • нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних жильцов;
  • справки о санитарно-техническом состоянии домов, в которых располагаются квартиры;
  • разрешение органов опеки (если среди жильцов есть несовершеннолетние или недееспособные).

Размен неприватизированой квартиры

В случае, если меняются квартиры в разных регионах России, то документы подаются в оба местных органа самоуправления. Чиновники обязаны рассмотреть заявление и пакет документов в течение 10 рабочих дней. В случае одобрения можно переезжать.

Отказ возможен в нескольких случаях, которые зафиксированы в законе. Нельзя обменивать квартиры, которые признаны объектами судебных дел, а также жилье под снос. Кроме того, в результате обмена нельзя переселить в коммунальную квартиру граждан, страдающим рядом хронических заболеваний, которые могут быть опасны для окружающих.

Как правило, обмен муниципального жилья на частное не практикуется. Запрета на обмен на приватизированную квартиру нет, однако и разрешения на нее нет, а значит, такие случаи можно провести только при наличии разрешающих постановлений в отдельных регионах (в Москве такое было возможно до 2005 года) или по решению суда.

Не важно, планируете ли вы обменять одну квартиру на несколько квартир или на загородный дом, существует два варианта оформления сделки:

Размен неприватизированой квартиры

  • прямой обмен с помощью договора мены (когда в сделке 2 стороны);
  • альтернативный обмен с помощью договора купли-продажи (когда в сделке 3 или более сторон);
  • обмен по схеме trade-in (когда старая квартира меняется на квартиру в новостройке).

Размен неприватизированой квартиры

Если вы просто обмениваете одну квартиру на другую, можно воспользоваться договором мены. В этом случае обе стороны сделки одновременно выступают в качестве покупателя и продавца. 

У такого типа сделок есть большой плюс: если одна из сторон не выполняет свои обязательства, то другая не получает квартиру. То есть при заключении договора мены риски остаться без жилья сводятся к нулю. Если участники договора обменивают жилье не аналогичной стоимости, можно провести обмен с доплатой, но в этом случае придется заплатить налоги.

Подробнее об оплате налогов при продаже квартиры можно прочитать здесь.

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную).

В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену. По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно.

В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов.

Trade-in — это схема обмена старого жилья на новое, предложенная риелторами. Этот способ представляет собой альтернативный обмен. Между сторонами заключается два договора купли-продажи.

По первому договору владелец старой квартиры разрешает застройщику или его представителю продать жилье, по второму — на вырученные средства плюс доплату застройщик предоставляет владельцу новую квартиру.

Эта схема позволяет улучшить жилищные условия и при этом сразу переехать в новую квартиру. Однако есть и недостаток: как правило, на продажу старого жилья отводится несколько месяцев, а найти покупателя и оформить документы за такой небольшой срок обычно сложно.

В этом случае покупателем может выступить риелтор, в чьих интересах занизить стоимость. Таким образом, trade-in может грозить существенной переплатой для владельца старой квартиры.

Чтобы этого избежать, всегда тщательно изучайте предлагаемые варианты и просчитывайте свою выгоду от сделки.

Размен неприватизированой квартиры

Да. Однако в этом случае можно использовать только схемы с заключением договоров купли-продажи. Таким образом, банк будет расценивать сделку не как обмен, а как покупку новой квартиры, при этом в качестве первоначального взноса будет учтена стоимость старого жилья.

Инструкцию, как получить ипотечный кредит или заем, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Да, можно, но для этого нужно получить разрешение в банке, выдавшем ипотечный кредит. Квартира, приобретенная в ипотеку, хотя и является собственностью покупателя, находится в залоге у кредитора. А значит, при обмене фактически происходит замена залога по кредиту. При этом все обязательства по ипотечному договору сохраняются: иными словами, нельзя передать квартиру вместе с долгом.

Размен неприватизированой квартиры

Обычно обмен ипотечной квартиры проходит в несколько этапов: заемщик подписывает договор мены (замены залога по кредиту), оформляет кредит на погашение задолженности по ипотеке, после чего оформляется сделка купли-продажи: заемщик продает старую квартиру и покупает новую.

Кредиторы рассматривают каждое обращение по обмену ипотечной квартиры отдельно и учитывают обстоятельства, в связи с которыми возникла необходимость обмена. Как правило, банки неохотно идут на такие сделки: это увеличивает их риски и требует переоформления документов, а это связано с дополнительными расходами.

Те же, что требуются при покупке и продаже. Так выглядит основной список документов:

Размен неприватизированой квартиры

  • подтверждение прав собственности на квартиры, участвующие в сделке (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН);
  • паспорта всех собственников квартир (для детей до 14 лет — свидетельство о рождении);
  • кадастровые паспорта всех квартир (из БТИ);
  • нотариально заверенные согласия супруга и свидетельства о браке (если квартиры приобретались во время брака и их статус не регулируется брачным договором);
  • разрешения органов опеки (если среди собственников квартир — недееспособные граждане или несовершеннолетние);
  • справки об отсутствии коммунальных задолженностей для всех квартир;
  • справки о наличии или отсутствии зарегистрированных граждан в квартирах;
  • договор мены или договоры купли-продажи.

Как купить квартиру читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Размен неприватизированой квартиры

После заключения договора мены в обозначенные в договоре сроки вы можете переехать в новое жилье. Если речь идет об обмене муниципальными квартирами, после переезда необходимо обратиться в местные органы самоуправления для заключения договора социального найма.

Если квартиры были приватизированными, необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре в отделениях службы или через Многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ). Для этого необходимо подать тот же пакет документов, что и при покупке квартиры:

  • подлинные договоры мены или договоры купли-продажи в экземплярах по количеству сторон сделки и один экземпляр для Росреестра;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
  • документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
  • согласие органа опеки на распоряжение имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц (если такие есть).

Кроме того, необходимо уплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности (для физлиц — 2000 рублей). После того, как Росреестр зарегистрирует право собственности, новые владельцы вступают в свои законные права.

При обмене муниципальных квартир налоги не взимаются — сторонам даже не нужно заполнять декларации, поскольку не производилась передача имущества в собственность нанимателей (оно осталось государственным).

Если сделки по обмену имуществом заключаются через договор купли-продажи (например, в случаях с trade-in или альтернативным обменом), у ее участников возникает обязательство по оплате налогов. О том, как рассчитать налог с продажи квартиры и воспользоваться налоговыми вычетами, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Читайте также:  Ответственность по генеральной доверенности ООО

Как происходит обмен квартир

Последнее обновление: 16.02.2021

Размен неприватизированой квартирыКак бы ни привыкал человек к собственному жилью, а рано или поздно его приходится менять. Мало кто всю жизнь проводит на одном месте. Причины могут быть разные – сменил работу, создал семью, выросли дети, или сам вырос над собой и своими возможностями. Итог один – старая жилплощадь не годится, нужна новая. Значит, пора менять. А как происходит обмен квартир? Как обменять свою квартиру на другую? Какой тут порядок действий?

Сейчас мы разберемся, как все это делается.

Прежде всего, выясняем, о каком типе жилья идет речь – государственном или находящемся в частной собственности. От этого зависит способ оформления обмена:

  • государственная квартира – обмен с разрешения соответствующего госоргана;
  • частная квартира – мена по договоренности сторон или продажа с одновременной покупкой (альтернативная сделка).

Теперь – по порядку.

Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру – что это такое, какую информацию содержит, где и как получать? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Как обменять муниципальную (неприватизированную) квартиру

Если квартира неприватизированная (муниципальная, государственная), и ты живешь в ней по договору социального найма, то согласно законодательству у тебя один вариант – прямой обмен на такую же  государственную квартиру (ст. 72, ЖК РФ). Обмен может быть равноценным (без доплаты) или неравноценным (с доплатой). И в любом случае, для совершения обмена нужно согласие всех членов семьи с обеих сторон сделки.

Размен неприватизированой квартирыТак как здесь ты меняешь не свое жилье, а государственное, то и рулит всем процессом государство, точнее – местный орган самоуправления в каждом городе. В Москве, например, это районные муниципалитеты.

Чтобы оформить обмен неприватизированных квартир, надо получить разрешение от такого учреждения. Вместе с заявлением на обмен квартиросъемщик представляет следующие документы:

  1. Ордер на квартиру (после 1 марта 2005 года уже не выдается, вместо него – договор соцнайма);
  2. Договор социального найма;
  3. Паспорт ответственного квартиросъемщика (нанимателя);
  4. Выписка из Домовой книги;
  5. Выписка об отсутствии долгов по оплате за проживание и услуги ЖКХ;
  6. Разрешение органов опеки и попечительства (если в семье нанимателя есть дети или недееспособные люди);
  7. Справка о санитарно-техническом состоянии помещения;
  8. Документы из БТИ – технический паспорт и справку об оценочной стоимости помещения;
  9. Нотариально заверенное согласие всех совершеннолетних членов семьи (включая временно отсутствующих);
  10. Копии документов на ту квартиру, куда будем переезжать (с учетом местных социальных норм предоставления площади жилья на человека – ст.50, ЖК РФ);
  11. Договор обмена жилыми помещениями (ст. 74, ЖК РФ).

Ответ с подписанным разрешением на обмен чиновники обязаны дать в течение 10 рабочих дней. Но могут и отказать (согласно ст. 73, ЖК РФ). Например, если нанимателю предъявлен иск о расторжении договора найма, или если жилье признано непригодным для эксплуатации (в т. ч. когда дом подлежит сносу).

Если обмен квартирами происходит в разных районах города или вообще в разных городах, то разрешение каждый наниматель получает в администрации своего района/города, соответственно.

Имея разрешения для обеих меняющихся сторон, и подписанный Договор обмена, каждая сторона заключает уже на новом месте новый договор социального найма с местной администрацией, и затем регистрируется (прописывается) по новому месту жительства.

!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

А можно ли обменять неприватизированную муниципальную квартиру на приватизированную?

Размен неприватизированой квартирыЖилищный кодекс РФ такой вариант не предусматривает, но и прямого запрета на это тоже нет. Местные власти в каждом городе руководствуются своими внутренними постановлениями для таких случаев. Обычно, с такими смешанными обменами стараются не связываться, но могут быть и исключения. Узнавать надо в каждом случае индивидуально.

Всю эту канитель каждый наниматель может пройти самостоятельно, а может обратиться за подобной услугой (консультации и посредничество по обмену муниципальных неприватизированных квартир) в специально уполномоченное городом учреждение. В Москве, например, это ГУП «Московский городской Центр арендного жилья» (здесь).

Апартаменты. Что это такое? Технические и юридические отличия их от квартиры – см. по ссылке.

Плюсы и минусы обмена неприватизированных (муниципальных) квартир

Положительными сторонами в муниципальном обмене жилья является то, что здесь не бывает криминальных историй, никто не может лишиться своих прав на жилье или денег, да и вообще вся процедура оформления обмена квартир бесплатна. Но на этом плюсы заканчиваются.

Все остальное – сплошные минусы. Прежде всего, это сложность подбора подходящего варианта. Вероятность найти нужную квартиру в нужном месте да еще с жильцами, которые хотят переехать именно в твою квартиру, очень мала.

Особенно с учетом того, что более 80% жилья в России уже находится в частной собственности и не будет участвовать в таком обмене. Еще нужно будет вычесть различные виды служебного (ведомственного) жилья, и нам придется выбирать только из оставшейся совсем небольшой доли госжилфонда.

Еще меньше шансов разменять неприватизированную квартиру на две или три поменьше (при разъезде).

Именно так – долго и тяжело – меняли жилплощадь во времена Советского Союза (до 1991 года). Других способов просто не было, т.к. не существовало частной собственности на городское жилье.

Сейчас такой порядок обмена квартир тоже доступен, но почти не используется по причине неудобства, сложности подбора вариантов, и малой вероятности совпадения взаимных требований к жилью.

А как сейчас оформляют обмен квартир?

Для этого жилье переводят в частную собственность (приватизируют или выкупают), и пользуются всеми возможностями широкого рынка недвижимости. Здесь уже разменять квартиру можно гораздо быстрее и проще, и даже несколькими путями. Но здесь нужно знать правила купли-продажи квартир (см. онлайн-методичку по ссылке).

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

Как обменять приватизированную квартиру

Под термином «приватизированная» понимается квартира, находящаяся в частной собственности – не только полученная в результате приватизации, но и купленная, полученная в наследство и т.п.

Разменять приватизированную квартиру можно несколькими способами:

  1. Прямой обмен по Договору мены квартир;
  2. Обмен квартир через куплю-продажу (так называемые «альтернативные сделки»);
  3. Обмен своей старой квартиры на новостройку (схема trade-in).

Поясним подробнее.

Чем на самом деле занимаются риэлторы? Откровенно о скрытом – в этой заметке.

Прямая мена жилья

Размен неприватизированой квартирыДля ясности сперва уточним, что если выражаться юридически правильно, то в отношении жилья термин «обмен» применяется именно к муниципальным помещениям, а термин «мена» – к помещениям, оформленным в частную собственность. К Договору мены квартир применяются правила о купле-продаже (п.2, ст.567, ГК РФ), а каждая сторона договора признается одновременно и продавцом и покупателем.

Мена приватизированных квартир – простой и удобный вариант, но маловероятный по тем же причинам, что и прямой обмен муниципального жилья (см. о нем выше).

Найти на рынке подходящую тебе квартиру, да так, чтобы ее хозяева хотели переехать именно в твое жилье – ситуация почти волшебная.

Но если это чудо-совпадение все же случилось, то обеим сторонам несказанно повезло, так как риск такой сделки минимален (в худшем случае стороны просто вернутся в свои старые квартиры), а механизм такой сделки прост до неприличия (подписывается и регистрируется всего один Договор мены).

Но при всей своей привлекательности, прямая мена квартир сильно сужает возможность выбора (вплоть до полного его отсутствия), а потому встречается крайне редко. И как же выкручиваются из этой ситуации? Ведь на рынке недвижимости очень много сделок, в результате которых люди меняют свою квартиру на другую.

Читайте также:  Оплата банковского долга юр. лицом

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма.

Обмен квартир через куплю-продажу

Размен неприватизированой квартирыАбсолютное большинство сделок по обмену приватизированных квартир происходит через двойную куплю-продажу – то есть путем продажи своей квартиры и покупки другой. Этим же путем осуществляются различные съезды (например, две «однушки» в одну «трешку»), разъезды (например, одна «трешка» на «двушку» и «однушку»), а также всевозможные расселения и размены с доплатой. Такие типы сделок называют альтернативными (подробнее о них – см. по ссылке в Глоссарии).

Порядок действий при оформлении обмена квартирами через куплю-продажу сводится к следующим шагам:

  1. Предварительная оценка рыночной стоимости своей квартиры и той квартиры, в которую хочется переехать (сбор статистики по открытым базам данных квартир, выставленных на продажу);
  2. Решение вопроса с доплатой (если она требуется) – кому и сколько;
  3. Поиск на рынке подходящего варианта для переезда (среди выставленных на продажу квартир);
  4. Поиск покупателя на свою квартиру (выставляя ее на продажу через те же базы);
  5. Заключение в один день сразу двух Договоров купли-продажи квартир (т.е. одновременная продажа своей и покупка другой квартиры);
  6. Регистрация обоих договоров в Росреестре (можно это делать через МФЦ «Мои документы»);
  7. Физическая передача квартир (подписание Передаточных актов), и переезд на новое место жительства.

Это если вкратце. Подробнее о том, как все это делается (с внесением задатков, сбором документов, организацией расчетов и т.д.), рассказано в отдельной статье об альтернативных сделках (см. ниже ссылку на нее).

Как оценить собственную квартиру для продажи? Факторы оценки и метод расчета цены.

Плюсы и минусы обмена приватизированных квартир через куплю-продажу

Безусловный плюс такого обмена – это огромный выбор вариантов. Можно выбирать для обмена любую из выставленных на продажу квартир (а в городах их тысячи!).

Административные ограничения отсутствуют – разрешение местных властей здесь не требуется, а нормы предоставления жилья не учитываются.

Условия сделки максимально гибкие и зависят только от пожеланий и договоренности сторон (размер доплаты, наличие ремонта и мебели, форма взаиморасчетов, сроки передачи квартир и т.п.).

Именно эти преимущества и обеспечивают популярность такой формы обмена приватизированных квартир. Именно так (через куплю-продажу) меняют квартиры и в агентствах недвижимости.

Размен неприватизированой квартирыНо, как это всегда бывает, у этого способа есть и недостатки. Первый и самый главный – это юридический риск сделки. То есть риск того, что в результате судебного спора и признания сделки недействительной, кто-либо из ее участников может лишиться полученного права собственности на новую квартиру, а собственность на свою прежнюю квартиру ему уже не вернется. Ведь по каждой квартире заключается отдельный Договор купли-продажи, и формально эти два договора друг с другом никак не связаны (хоть и подписываются и регистрируются они одновременно).

Как защищаются от этого риска? Изучают руководство по купле-продаже квартир, и обращаются за консультациями к специализированным юристам.

Можно, конечно, обратиться и в агентство недвижимости, но никакой гарантии собственникам квартир это не даст (почему – смотри здесь), а вот расходы на сделку увеличатся во много раз.

Другой недостаток обмена через куплю-продажу – это обязанность по уплате налога НДФЛ за проданную квартиру.

Но в ряде случаев этот налог можно свести к минимуму (и даже к нулю), а при покупке альтернативной квартиры можно получить еще и налоговый вычет к своей зарплате, например.

То есть этот «недостаток» может превратиться даже в дополнительный «плюс» такой сделки, за счет оформления возврата НДФЛ (как все это делается – см. по ссылкам).

Какие условия надо учитывать при заключении Договоров купли-продажи квартир, рассказано в отдельной статье Глоссария по ссылке.

Образец Договора купли-продажи квартиры – см. ЗДЕСЬ.

Подробнее о том, как самому обменять свою квартиру на другую (в т.ч. с доплатой) и правильно все оформить – разложено по полочкам здесь: «Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры?»

Обмен старой квартиры на новостройку (взаимозачет, трейд-ин)

Размен неприватизированой квартирыЭто еще один способ обмена жилья, который придумали застройщики, чтобы увеличить продажи квартир в своих новостройках. Такую услугу или программу «Трейд ин» (trade-in) они подают как дополнительное «удобство для покупателя», привлекая внимание к своим проектам.

На самом деле это всего лишь маркетинговый ход, а суть схемы трейд-ин ничем не отличается от обыкновенного обмена квартир через двойную куплю-продажу (см. выше об этом).

Услуга trade-in пришла на рынок недвижимости из автосалонов, и так же, как и с автомобилями, позволяет обменять старую квартиру на новостройку.

Точнее, позволяет использовать стоимость старой квартиры в зачет покупки новой.

Суть услуги трейд-ин в том, что потенциальному Покупателю предлагается выбрать себе квартиру в новостройке и разрешить застройщику (или его агенту) продать свою старую квартиру. Деньги от проданной квартиры плюс доплата – направляются на покупку квартиры в новом доме.

Действительно ли это «удобно» Покупателю? Как сказать… С одной стороны, всю канитель с «обменом» застройщик как-бы берет на себя (хотя Покупателю все равно придется в этом участвовать). Но с другой стороны, Покупатель здесь несет приличные потери в деньгах. Почему?

В чем основа безопасности при покупке и продаже квартиры – смотри в этой заметке.

Дело в том, что Покупателю, обычно, ограничивают срок такого «обмена» двумя-тремя месяцами, бронируя для него на этот период выбранную в новостройке квартиру.

А как продать свою старую квартиру за такой короткий срок, особенно, если рынок недвижимости не очень активен? Способ здесь один – заметно снизить цену на нее.

Иногда снижают до такой степени, что ее выкупают риэлторы, чтобы перепродать потом с выгодой.

Итог таков: услуга трейд-ин может пригодиться тем, кто хочет БЫСТРО решить все формальности с обменом старой квартиры на новую, и готов потерять ради этого в деньгах. В остальных случаях выгоднее сначала найти покупателя на свою квартиру, а затем уже выбрать новую квартиру у застройщика – то есть пойти по классической схеме альтернативной сделки с квартирой.

Если же приглянувшаяся квартира в новостройке может за это время «уйти», то все равно вместо трейд-ин бывает выгоднее оформить ипотечный кредит на эту покупку с возможностью его досрочного погашения за счет средств, полученных чуть позже от продажи своего старого жилья.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.Специализированных юристов по недвижимости можно найти — ЗДЕСЬ.

  • «СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:
  • Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Как разменять муниципальную квартиру: 3 этапа

Приватизационная реформа актуальна и действительна уже более двадцати лет назад. Но многие объекты недвижимости до сих пор находятся в государственном, либо в муниципальном владении. Проживать в таких объектах можно только на основе договора социального найма.

В реальности такие объекты недвижимости не позволяют проводить никаких сделок. Но даже в такой ситуации можно найти выход, если постараться.

Что такое неприватизированные квартиры

Неприватизированные квартиры – это объекты недвижимости, которые находятся в собственности муниципалитета. Они, в принципе, не могут стать объектом для дарения, либо продажи или покупки. Используются они только на условиях договора социального найма. Но размен для таких квартир вполне возможен.

Читайте также:  Договор аренды транспортного средства с экипажем: требуется внести изменения касающиеся

Можно ли разменять

Согласно закону, данная процедура доступна любому желающему. Хотя у неё есть свои особенности. Главное – достичь согласия между теми, кто проживает в таком объекте недвижимости. Если возражений нет ни у кого – можно начать поиск других объектов для размена с подходящими характеристиками.

Размен неприватизированой квартиры

Особенности договора мены.

В каких случаях размен становится невозможным

В Жилищном Кодексе РФ чётко определены обстоятельства, при которых обмен становится невозможен. Этому вопросу посвящена статья с номером 73.

  • Если после размены несовершеннолетние получат меньшую площадь, чем положено по законодательству, органы опеки и попечительства запретят проводить сделку.
  • Нельзя обменять квартиру, если в ней проживают граждане с опасными инфекционными заболеваниями.
  • Если в будущем власти планируют снести дом, провести в нём реконструкцию, заменить оборудование.
  • Жильё имеет статус аварийного.
  • Наличие задолженностей по коммунальным услугам, из-за которых могут начаться судебные разбирательства.
  • Жилая площадь выделена специализированным фондом, относится к категории служебных.

У вас есть ребенок и вы хотите выделить ему долю в квартире, а что нужно для этого не знаете…Всю информацию найдете по ссылке.

В каком порядке происходит обмен и на каких условиях

Жильё для обмена можно искать даже на территории другого города. Если у организаций-собственников нет никаких возражений.

Сделки происходят в следующем порядке.

  1. Сначала подписывается договор мены.
  2. Обязательный этап – расторжение договоров найма, заключенных раньше.
  3. Заключение новых договоров, с новыми сторонами.

Если вы хотите разменять квартиру, то в этом видео вы найдете инструкцию, как это сделать:

Договор обмена заключается только в письменной форме. Оригинал в дальнейшем представляется организациям-наймодателям. Чтобы они согласились провести обмен. Договор социального найма, на основе которого передаются права и обязанности, заключается с организацией-собственником и новыми жильцами.

Хотите поделить квартиру на доли, но боитесь, что можете ошибиться — эта статья даст вам все ответы.

Если размен проводится с нарушением законодательства, его легче признать ничтожным в судебном порядке. При этом виновная сторона обязана возместить все убытки, которые понесли пострадавшие.

Какие документы нужны для обмена неприватизированной квартиры

Документы отдаются жилищному отделу в местной администрации. Пакет должен состоять из:

  • Разрешения органов опеки и попечительства, если одни из жильцов является лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста.
  • Выписок из домовых книг.
  • Техдокументации на все квартиры из БТИ.
  • Справки о том, что задолженности по коммунальным платежам отсутствуют.
  • Справки с перечислением зарегистрированных в квартире.
  • Заявления о размене с подписями всех совершеннолетних участников сделки.
  • Экземпляра договора по социальному найму, от каждого из жильцов.

Квартиру можно поменять не только на другую квартиру, но и на частный дом, все подробности по ссылке.

Как провести обмен, если один из жильцов возражает

Единственно возможный вариант – продажа или обмен долей тех собственников, которые против сделки не возражают.

Но от каждого из собственников надо получить письменное заявление о том, что они отказываются от преимущественного права на покупку.

О принудительном обмене жилой площади

Судебный порядок используется для того, чтобы выйти из конфликтных ситуаций в случае их возникновения. Право на составление заявления в таких ситуациях есть у каждого из жильцов. Главное – учесть интересы всех собственников, которые связаны с данным судебным процессом.

Размен неприватизированой квартиры

Примеры обмена квартир.

На практике, отрицательное решение выносится по более чем половине всех подобных дел. Суд не сможет вынести правильного решения, если не будет варианта разъезда.

Как подготовить квартиру к обмену

Квартира на обмен должна быть сохранена в надлежащем для проживания состоянии. Чем качественнее текущий ремонт – тем дороже будет сам объект недвижимости. Нужно заранее решить вопрос о мебели – остаётся ли она в старом имуществе, или переезжает на новую территорию.

Как правильно составить договор мены и чем он отличается от договора купли-продажи, вы прочтете здесь.

Стоимость сама по себе определяется несколькими факторами:

  1. Этажным расположением.
  2. Состоянием.
  3. Размером жилой площади.
  4. Уровнем развития инфраструктуры.
  5. Отдалённости от общественного транспорта.
  6. Местом расположения, как самой квартиры, так и дома.

Когда стоимость квартиры определена, можно выяснить, сколько стоит другое жильё. В данном случае значение имеет мнение независимых экспертов. Полученные результаты без проблем сравниваются.

Процесс обмена продолжается, только если квартиры обладают примерно одинаковой стоимостью. Разная цена тоже не станет препятствием для проведения процедуры. Но одна из сторон в такой ситуации имеет право требовать доплаты.

Меняем муниципальную квартиру на приватизированную

  • Но муниципальная квартира легко меняется на приватизированную, если соблюдать все требования законодательства.
  • Что такое свидетельство о праве собственности и зачем оно нужно — узнаете тут.
  • Процедура предполагает переоформление договора социального найма, со старых жильцов на нового. Для обмена можно воспользоваться сразу несколькими видами договоров:
  1. Мена.
  2. Продажа.

  3. Обмен с доплатой.

Равноценные договоры мены, соглашения без доплаты

Для оформления договора используют свободную письменную форму. В документе требуется отобразить информацию по:

  • Условиям, на которых одна из сторон получает оплату.
  • Письменному подтверждению от обеих сторон, что отсутствуют претензии по качеству.
  • Документам, которые подтверждают наличие и законность права собственности на объект.
  • Стоимости жилых объектов, которая была определена на основе личной договорённости.
  • Подробному описанию самих объектов, согласно информации из БТИ.
  • Идентификационным данным каждого, кто принимает участие в сделке.

Размен неприватизированой квартиры

Договор мены.

Как быть с налогообложением сделок по обмену

Мена становится весьма интересным случаем, с точки зрения налогообложения. Налоговый Кодекс говорит о том, что налогами облагаются любые формы дохода, в денежном или натуральном виде. Но в случае мены не обязательно произойдёт так, что налог платят обе стороны. Ведь стороны несут не только доходы, но и расходы.

Как быстро поменять квартиру — смотрите в этом видео:

Сделка вообще не облагается налогом, если оба вида жилья  имеют одинаковую стоимость. В таком случае сумма по расходам и доходам одинаковая.

Если же имеется в виду доплата – то налог платит та сторона, которая её предлагает. Вся суммы доплаты становится базой для налогообложения.

Правила родственного обмена

Набор документов при оформлении сделки предоставляется такой же, как и в других случаях. И состоит из:

  1. Свидетельства о браке, либо его расторжении.
  2. Справки о прописке.
  3. Паспортов каждого из участников.
  4. Выписки из домовой книги.
  5. Копии лицевого счёта.
  6. Справки по оценочной стоимости.
  7. Кадастрового номера.
  8. Свидетельства о регистрации прав собственности.
  9. Документов для доказательства законности прав собственности.

Как правильно провести сделку родственного обмена — читайте по ссылке.

Согласие второго супруга требует только письменного оформления.

Альтернативные виды сделок

В договоре можно прописать абсолютно одинаковую стоимость каждого из объектов. А доплату произвести потом, после заключения соглашения. Этот вариант для многих будет оптимальным. Он позволит не только сократить временные затраты, но и создать выгодные условия для проведения так называемых многоступенчатых сделок.

В обмене главное, чтобы у нанимателя после процедуры не ухудшились жилищные условия. Иначе потом возникают сложности, если надо встать в очередь на их улучшение. Государственные органы решат, что условия были испорчены намеренно. И откажут в рассмотрении заявления.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:
Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *