Продажа дома — что обязан оставить в доме

Продажа дома - что обязан оставить в доме

По действующим правилам, загородный дом нельзя продать отдельно от участка. Поэтому потребуется собрать дополнительные документы и использовать несколько иную форму договора купли-продажи. Необходимо отдельно прописать характеристики дома и участка (цена дома, цена участка и общая сумма сделки). Без этих условий договор считается недействительным.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

Прежде всего, следует убедиться, что границы вашего участка установлены и недвижимость стоит на кадастровом учете. Это можно сделать онлайн помощью публичной кадастровой карты на сайте Росреестра.

Если данных об объекте недвижимости нет в базе Росреестра, сначала придется провести межевание, поставить его на кадастровый учет, а потом уже оформлять сделку.

Подробную инструкцию о том, как определить границы участка можно прочитать здесь.

Проводить межевание не обязательно, если корректные данные о вашем доме и участке уже содержатся в базе Росреестра. Собственность на эти объекты недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН.

Есть два способа рассчитать рыночную цену дома с участком: обратиться к профессиональным оценщикам или провести эту работу самостоятельно. В первом случае для оценки стоимости недвижимости вас посетит специалист.

При поиске оценщика выбирайте специалистов, состоящих в саморегулируемой организации оценщиков (СРО), и обращайте внимание, чтобы их деятельность была застрахована. В результате вы получите на руки документ, который можно будет показать покупателю, — это поможет развеять сомнения покупателя в справедливости оценки (если такие возникнут).

Услуги оценщика по оценке дома с земельным участком обойдутся в несколько тысяч рублей в зависимости от географического расположения дома и расценок конкретного оценщика или компании.

Чтобы определить цену на дом с земельным участком самостоятельно, проанализируйте похожие объявления на сайтах по продаже недвижимости. Обращайте внимание, за сколько в среднем продаются дома схожей площади из похожих материалов (например, летний дом из бруса в Подмосковье на участке размером 10 соток, с подведенным электричеством и газовым отоплением).

Продажа дома - что обязан оставить в доме

На цену дома влияют следующие факторы:

  • географическое расположение дома и его удаленность от города или ближайшего населенного пункта;
  • готовность дома для круглогодичного или только летнего проживания;
  • этажность и общая площадь дома, его состояние (год постройки), подведенные коммуникации;
  • инфраструктура (в том числе качество дороги и наличие продуктовых магазинов в пешей доступности);
  • дополнительные постройки на участке, например, сарай или баня;
  • экология и природа, например, есть ли поблизости река, озеро или лес, насколько живописны пейзажи и впечатляет ли вид из окна и другие факторы;
  • площадь земельного участка.

Нанимать риелтора имеет смысл, если вы хотите максимально быстро продать дом, у вас нет времени самостоятельно заниматься поиском покупателей и подготовкой документов, а также если вы впервые проводите сделку по купле-продаже недвижимости и не хотите разбираться в деталях.

Однако стоит учитывать, что услуги риелтора не бесплатны. Чем дороже недвижимость, тем больше вы отдадите за сопровождение ее продажи: агенту положены как минимум 3% от суммы сделки, а если дом загородный — комиссия может возрасти до 6–10%.

Провести сделку по продаже дома с земельным участком можно и самостоятельно. Это потребует немного больше времени, зато сэкономит деньги. Такой вариант будет не менее надежным, если вы готовы лично изучить все подробности процесса.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

Чтобы найти покупателя, используйте все возможные методы продвижения своего объявления о продаже дома. Разместите объявление о продаже на профильных сайтах.

Чтобы выделиться среди похожих объявлений, используйте качественные фотографии своего дома. Пишите подробно, но по делу.

Используйте дружелюбно-деловой стиль обращения к покупателю — это поможет вызвать доверие к себе на начальном этапе.

Также можно опубликовать объявление в соцсетях и попросить знакомых поделиться постом. Если вы найдете покупателя среди знакомых, возможно, вам будет проще договориться о сделке благодаря большему доверию, чем с незнакомцем.

Наконец, можно использовать «аналоговый» способ продвижения объявления о продаже: вывесить на воротах, в окне или на балконе плакат «Продаю» и указать свой номер телефона. Так у покупателя будет возможность сразу увидеть товар лицом.

В объявлении приведите подробную информацию о доме, документах, проекте, а также подведенных коммуникациях. Укажите, в каком году построен дом, из каких материалов и по какому проекту, какова его площадь, сколько в нем этажей, сколько лет он находился в вашей собственности.

Уделите отдельное внимание коммуникациям: распишите, чем отапливается дом, есть ли в нем канализация, в порядке ли документы на строительство и подведение коммуникаций. Есть ли в доме электричество и газ? Если нет, по каким причинам, электрифицирован и газифицирован ли район, какие есть альтернативы.

всё это даст будущему покупателю понимание трудностей, с которыми ему предстоит столкнуться.

Обозначьте кадастровый номер дома и участка, чтобы покупатель мог посмотреть исходные данные. Этот номер можно предоставлять по запросу, но, если у покупателя большой выбор, это даст вам преимущество.

Приложите к объявлению качественные фотографии дома и участка — желательно делать их в светлое время суток, в солнечную погоду. Перед съемкой наведите порядок в доме, сделайте так, чтобы он выглядел привлекательно для будущего покупателя.

Готовить дом с участком к продаже лучше начинать заранее. Иногда только сбор документов может растянуться на несколько месяцев. Чтобы оформить сделку, вам потребуется собрать следующий комплект документов:

Продажа дома - что обязан оставить в доме

  • договор купли-продажи не менее чем в двух экземплярах и один экземпляр для Росреестра;
  • оригиналы паспортов участников сделки (продавца и покупателя) или их представителей;
  • нотариально заверенная доверенность на проведение сделки, если сделку проводят представители сторон;
  • нотариально заверенное согласие супруга владельца недвижимости, если продавец состоит в браке, или документ, подтверждающий, что имущество не является совместной собственностью супругов (например, брачный договор, соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества и определении долей супругов);
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий право собственности владельца на имущество (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство);
  • письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге;
  • согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

После того как покупатель найден, можно начинать составлять договор купли-продажи.

Шаг 1. Составьте договор купли-продажи дома с земельным участком.

Договор обязательно должен содержать следующие пункты:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • обязанность продавца передать покупателю права собственности на жилой дом и земельный участок и их технические характеристики: адрес, площадь, количество этажей, а также реквизиты документов, подтверждающих право собственности продавца на эти объекты;
  • сумму сделки, цену дома и участка и условия передачи денег от покупателя продавцу;
  • обязательства сторон, например, обязанность продавца нести расходы, связанные с продажей недвижимости и уплатой коммунальных услуг до подписания акта приема-передачи объектов;
  • ответственность сторон, например, размер неустойки в процентах от стоимости имущества, которую продавец будет за нарушение сроков передачи жилья;
  • реквизиты и подписи сторон.

Шаг 2. Подпишите два экземпляра договора (по числу сторон сделки) и еще один экземпляр для Росреестра.

Заверять такой договор у нотариуса необязательно, если только сделка не затрагивает интересы несовершеннолетних или ограниченно дееспособных граждан, а недвижимость не находится в долевой собственности.

Шаг 3. После проведения сделки составьте акт приема-передачи имущества, в котором будут описаны передаваемое имущество и сроки его передачи. Такой акт может иметь произвольную форму.

Шаг 4. Зарегистрируйте оформление собственности в Росреестре. Для этого вместе с документами можно обратиться в МФЦ или территориальное подразделение Росреестра.

Шаг 5. После рассмотрения документов (обычно занимает 10 дней) вы получите выписку из ЕГРН.

Если дом и участок находились в собственности менее 5 лет, при их продаже придется заплатить в налоговую службу 13% от дохода, который вы получили от продажи.

С 1 января 2021 года изменится ставка НДФЛ с 13% до 15% для тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год. По повышенной ставке будет облагаться только та часть доходов, которая превышает указанный предел.

Таким образом, если после 01.01.2021 гражданин продает имущество за 5 млн рублей или дешевле, то для него ничего не поменяется, он заплатит 13%. Если же он продаст квартиру дороже, то повышенный налог в 15% придется заплатить со сверхдохода. А с оставшихся 5 млн рублей — все те же 13%.

Декларацию об уплате налога следует подавать до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости, а деньги перевести в Налоговую службу до 15 июля.

Продавец освобождается от уплаты НДФЛ при продаже дома с участком, если:

Продажа дома - что обязан оставить в доме

  • объекты недвижимости приобретались до 1 января 2016 года, а общий срок владения ими составляет минимум 3 года — в этом случае владельцу недвижимости достаточно подать заявление об освобождении от выплат вместе с сопровождающими документами на дом и участок в местное отделение ФНС;
  • недвижимость приобретались после 1 января 2016 года и на момент продажи находится в собственности владельца более 5 лет;
  • стоимость участка в собственности — менее 1 млн рублей (можно применить налоговый вычет на сумму до 1 млн рублей, поэтому сумма налога будет равна нулю);
  • недвижимость продана за меньшую стоимость, чем приобретена, и тому есть подтверждающие документы.

Пошаговую инструкцию, как уплатить налог с продажи квартиры, читайте в инструкции спроси.дом.рф.

Юридические проблемы частного дома. Как их выявить до покупки?

Далеко не каждый готов брать пустой участок, чтобы построить жилье. Большинство людей предпочитает покупать уже готовые дома или здания, находящиеся на стадии финишной отделки. Известно, что к такой покупке стоит основательно подготовиться. Посмотрим, на что стоит обратить внимание в самую первую очередь.

На границе тучи ходят хмуро

Самая частая причина, по которой люди продают свои дома, – это конфликты с соседями. Дом может быть великолепен, а каждый квадратный сантиметр участка красив и ухожен. Но если соседи встали на тропу войны, никакой радости жить в таком месте уже не будет. Иногда его проще продать, чем договориться.

Продажа дома - что обязан оставить в домеНе понимаю, как забор соседки передвинулся вглубь моего участка. grupapsb.com.pl

Поводов может быть множество. На первом месте стоят территориальные споры. Некоторые из них могут длиться десятилетиями. И особенно после приватизации, которая проводилась по принципу «Кто первый встал, того и тапки». Заборы между участками в то время часто «гуляли» в разные стороны.

Читайте также:  Декретный отпуск: в данный момент нахожусь в декретном отпуске, декретные еще не получала

Даже если у продавца есть кадастровый план участка, это еще не значит, что на деле ему все соответствует. Обязательно попросите хозяина перед продажей сделать вынос границ участка в натуру. Возможно, и для него фактическое расположение поворотных точек станет откровением.

Такую услугу оказывают кадастровые инженеры, которые обязаны в итоге выдать акт о проведенном выносе.

А если вдруг выяснилось, что заборы стоят не там, где должны, потребуйте у продавца акты согласования всех спорных границ с соседями. Иначе эти нерешенные конфликты перейдут при покупке в нагрузку вместе с домом и станут уже вашей головной болью.

Ни шагу назад

Еще одним поводом для спора является несоблюдение строительных норм и правил (СНиПов) при расположении строений на участке. Люди постоянно размещают свои дома «на глазок». Иногда по незнанию, а чаще ради экономии места – «чтоб все влезло». И только потом начинают оформлять документы.

Продажа дома - что обязан оставить в домеЗа свой клочок земли соседи бьются насмерть. Кадр из передачи Рен-ТВ

А когда узнают, что узаконить самовольно возведенный дом, расположенный с нарушением отступов от границ участка, очень сложно, решают его просто продать. От греха подальше.

На сделке фигурирует только участок, а отсутствие документов на дом объясняется нехваткой времени или денег для оформления. Истинная же проблема при этом умалчивается. Нетрудно догадаться, что покупателям придется решать этот вопрос самим. Со значительными финансовыми затратами.

Часто сам дом оформлен, как положено, и построен с учетом всех СНиП, но дополнительные пристройки их нарушают. Хозяева делают изменения конструкции дома на авось и даже не думают их регистрировать. А при покупке на это мало кто обращает внимание – «выписка ЕГРН на дом есть, а что там на плане нарисовано, не разглядеть».

Продажа дома - что обязан оставить в домеПрежде чем делать очередной пристрой, проверьте, сколько метров останется до забора. kpcdn.net

Но соседям неважно, кто будет отвечать за увеличившуюся тень на их посадках. Их руки уже развязаны. А суды обычно идут им навстречу. И обязывают ответчика исправить нарушения – снести незаконное дополнение. И тогда шикарную веранду или гараж для кабриолета придется демонтировать вам.

Почувствуй себя ничтожеством

Нередко бывает и так, что все вроде бы в порядке. И документы все как надо. И границы не нарушены. И с соседями никаких проблем. Но после покупки выясняется, что строить больше ничего нельзя. А иногда и вовсе приходится с домом расстаться.

Продажа дома - что обязан оставить в домеМеньше всего ожидаешь при покупке дома остаться без него совсем. elmon.pro

Потому что на участок наложено обременение. Но не от банка или судебных приставов. А от ресурсоснабжающих организаций или наличия особых территорий, сведения о которых в выписке ЕГРН почему-то все игнорируют.

Информацию об этом также можно найти на публичной кадастровой карте Росреестра в разделе «Слои – Общедоступные сведения, содержащиеся в ЕГРН – Зоны с особыми условиями использования территории».

 Но далеко не всегда.

Обычно это бывает водо- или природоохранная зона, в зоне которых запрещены новые постройки.

Еще могут быть ограничения рядом с линиями электропередач, транспортных путей и действующих электростанций.

А дом, построенный с учетом всех норм и оформленный как следует, могут запросто снести, если земельный участок хотя бы краешком находится в санитарной зоне действующего нефте- или газопровода.

При этом данные на публичной кадастровой карте Росреестра могут не совпадать с данными газовщиков.

И разрешение на строительство, выданное местной администрацией, а также все остальные документы, подтверждающие право собственности, отстоять ваш дом не помогут.

Поэтому прежде чем купить понравившийся дом, прогуляйтесь вокруг. Посмотрите, нет ли каких магистральных коммуникаций рядом. И обязательно поговорите с соседями. Они вам расскажут гораздо больше, чем сами продавцы.

Как продать дом быстро и правильно: документы, подготовка, процедура

Продажа дома отличается от продажи квартиры. Сделку можно ускорить или затянуть на несколько месяцев — зависит от действий продавца.

В статье рассмотрим, как рассчитать стоимость и найти покупателей, какие документы оформить и какие налоги нужно будет заплатить. Расскажем, как безопасно и быстро продать дом, получив максимальную выгоду от сделки. 

Чем продажа дома отличается от продажи квартиры

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов. 

На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.

У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается. 

Способы продажи дома

Вы можете продать дом самостоятельно или через риелтора. Рассмотрим плюсы и минусы этих двух способов. 

Самостоятельно

При самостоятельной продаже дома вы сами размещаете объявления, встречаетесь с покупателями, показываете недвижимость. Плюс — вы экономите на комиссии агенту. Минус — вы занимаетесь всеми этапами, в том числе подготовкой документов. Это отнимает время и требует знаний в области оформления договоров и других бумаг.

Через риелтора

При продаже недвижимости через риелтора вы перекладываете на него часть задач продавца. Специалист общается с покупателями, размещает объявления и проводит показы, готовит документы и сопровождает сделку. Плюс — доход риелтора зависит от количества успешных сделок, поэтому он будет стараться быстро найти покупателей и снять возражения.

Риелторы разбираются в документации: помогут безопасно оформить документы, решить вопросы продажи проблемной недвижимости. Минус — риелтор берёт комиссию (3–5% от суммы сделки).

Что влияет на стоимость

На цену дома влияют десятки условий: находится ли он в городе или в коттеджном посёлке, свежий ли в нём ремонт, что расположено рядом с постройкой. Перечислим самые важные критерии.

  • Юридическая чистота. Покупатели ищут дома с одним собственником, без обременений и с документами. На такую недвижимость устанавливают высокую цену, ведь её покупка безопасна. 
  • Район проживания. Дома в благоприятных, чистых и безопасных районах всегда стоят дороже. 
  • Техническое состояние. Покупателю нужен дом, в котором не протекает крыша и не нужно подводить электричество. Если объект не требует ремонта, его цена возрастает. 
  • Инфраструктура. Магазины, школы и больницы рядом с домом увеличивают его цену.
  • Готовность к сделке. Дома без жильцов покупают быстрее, чем те, в которых ещё живут. Люди платят больше за возможность сразу въехать в новое жилище.
  • Сезон. Спрос на частные дома цикличен. Возрастает к весне и осени, убывает зимой и летом.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Не оценивайте стоимость дома самостоятельно — вы можете установить её выше рынка и не найти покупателей или ниже и потерять прибыль. Обратитесь к специалистам по оценке, чтобы рассчитать корректную цену постройки и участка.

Для примерных расчётов:

  • Зайдите на сайты продажи недвижимости и посмотрите подобные дома по площади, размеру участка и другим параметрам. Так вы сориентируйтесь по цене.
  • Если объект в посёлке, зайдите к соседям в похожие дома. Уточните, за сколько они купили жилье. 
  • Сложите стоимость участка и сумму, которую вы потратили на строительство и отделку дома. Это грубый расчёт, но так вы определите начальную цену. 

За какое время реально продать дом

Срок продажи дома может растягиваться от пары месяцев до нескольких лет. Больше всего времени отнимает поиск покупателей.

Оформить документы можно за месяц, если за недвижимость платят наличными. Когда покупка с ипотекой или материнским капиталом, срок увеличится до 2–3 месяцев.

Если хотите продать дом по цене выше рынка, будьте готовы к длительному общению с покупателями от 3–6 месяцев. 

Не спешите как можно быстрее заключить сделку — быстрая продажа дома требует низкой цены. Скорость продажи во многом зависит от вас — готовы ли вы проводить несколько показов в день, периодически обновлять объявления на сайтах.

Подготовка к продаже

Перед продажей соберите документы и приведите дом и участок в товарный вид. На покупателя произведёт впечатление чистый участок с аккуратно скошенной травой. В доме по возможности освежите косметический ремонт и уберите лишнее.

Читайте также:  Можно ли приватизировать квартиру без согласия одно из проживающих?

❗️Важно: Предпродажная подготовка увеличивает стоимость объекта до 20% и сокращает срок продажи. 

Какие документы потребуются для продажи

  • документы, подтверждающие право собственности;
  • разрешение на строительство и акт ввода дома в эксплуатацию;
  • договор купли-продажи дома и участка;
  • паспорта всех собственников;
  • разрешение органов опеки и попечительства при наличии несовершеннолетних и недееспособных собственников;
  • нотариальное согласие супруга на продажу;
  • справки об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ;
  • документы, подтверждающие межевание и определяющие границы участка.

Иногда документов нужно больше. Например, если дом находится на землях населённых пунктов и/или имеет статус жилого, нужна справка об отсутствии зарегистрированных в доме.

Обязательно ли делать межевание

Межевание — это определение границ придомовой территории. Процедурой занимается кадастровый инженер из компании по геодезическим измерениям. В 2021 году закон не обязывает проводить межевание, если:

  • у вас есть право собственности на дом;
  • дом поставлен на учёт в кадастровой палате;
  • параметры помещения соответствуют документам;
  • земельный участок зарегистрирован в Росреестре и находится в собственности, а не на праве пользования;
  • конфигурация земельного участка и его границы не менялись.

Как привести в порядок дом и участок

Дом. Проведите генеральную уборку помещения: помойте окна, сантехнику, проведите чистку мебели, постирайте ковры и шторы. Избавьтесь от ненужных вещей: уберите с видного места лишние предметы, разберите шкафы и кладовки.

Устраните посторонние запахи и проветрите помещение перед приходом покупателей. Обставьте дом минимальным декором: живыми цветами и аксессуарами. Замените перегоревшие лампы и сломанные выключатели. 

Участок. Вывезите с участка строительный мусор, вырвите сорняки, облагородьте грядки, подметите тропинки. Уделите внимание входу в дом — он создаёт первое впечатление. Наладьте дверь, если она сломана, постелите коврик, уберите лишнее.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

Продажа дома

Теперь рассмотрим все этапы: от поиска покупателей до совершения сделки. Если вы продаёте дом сами — придётся участвовать во всех. Если работаете с риелтором, он возьмёт на себя большую часть задач.

Поиск покупателей

Первый шаг к продаже дома — это поиск покупателей. Начните с размещения объявлений на сайтах с недвижимостью и в тематических группах в соцсетях. Чтобы привлечь потенциальных покупателей, расклейте листовки недалеко от дома и повесьте растяжку с номером телефона на фасад. Чтобы ваша публикация выдавалась в поиске одной из первых, покупайте автоматическое поднятие объявлений. 

Объявление о продаже

Напишите в объявлении больше информации о доме и участке. Информативные описания повышают шансы на быструю продажу.

  • Укажите основную информацию: площадь дома и участка, местоположение, готовность помещения к въезду жильцов сразу после покупки, состояние коммуникаций. 
  • Подкрепите факты преимуществами: если указываете материал строительства, напишите, как это влияет на температуру в доме. Указали площадь — пропишите, какому количеству человек будет комфортно жить.
  • Опишите плюсы месторасположения: экологически чистый район, вид на лес, 10 минут до центра.
  • Добавьте информацию о количестве собственников, отсутствию обременений. 
  • Расскажите об инфраструктуре: есть ли рядом магазины, школы, больницы, остановки транспорта. 
  • Опишите, какая мебель есть в доме: в каком она состоянии, что находится в каждой комнате. 

Добавьте к объявлению фотографии дома снаружи и внутри. Сделайте снимки с разных ракурсов в светлое время суток и покажите наиболее привлекательные части дома. Чем больше фотографий разместите, тем больше информации получит потенциальный покупатель. 

Бесплатно разместить объявление о продаже дома вы можете на сайте или в приложении Домклик. Также Домклик дает покупателям уникальную скидку 0,3% на ставку по ипотеке. Получить значок «Скидка 0,3%» продавец может бесплатно, недвижимость с таким значком продается быстрее.

Показы

Будьте вежливы, открыты, не опаздывайте на встречу и рассказывайте о доме всё — это вызовет доверие у потенциальных покупателей. 

Приезжайте на участок заранее и готовьте дом — делайте уборку, проветривайте помещение. Во время общения с покупателями честно рассказывайте о преимуществах и недостатках дома. Открыто отвечайте на вопросы и давайте полезную информацию. Например, если на просмотр пришла семья с детьми, упомяните, что рядом есть школа или на втором этаже есть идеальное помещение для детской. 

Заключение договора купли-продажи

Предварительное соглашение. Перед заключением основного договора оформите предварительное соглашение. Это может быть договор купли-продажи объекта, авансовое соглашение, договор задатка. Они подтверждают серьёзность намерений обеих сторон. 

Оформляйте предварительное соглашение в той же форме, что и основной договор купли-продажи. Заверьте документ у нотариуса, если вы продаёте право на долю или среди собственников есть несовершеннолетние либо недееспособные.

Обязательно укажите номер телефона, соцсети и мессенджеры. 

В предварительном соглашении зафиксируйте основные условия сделки: предмет, цену, характеристики объекта, сроки заключения основного договора, порядок расчёта и прочее. 

Основной договор купли-продажи. Подписывать его можно одновременно с расчётами. Документ включает: тип сделки, место и дату заключения, имена и роли сторон, адреса проживания и паспортные данные участников соглашения. Укажите цену и предмет сделки — дом и земельный участок.

В договоре пропишите, что продавец получит деньги после перехода права на объект к покупателю. Факт перехода подтверждается отметками Росреестра и выпиской из ЕГРН. После подписания договора обеими сторонами оригиналы передают в регистрирующий орган. 

При продаже дома оформите акт приёма-передачи.

Скачать пример договора купли-продажи дома

Регистрация перехода права собственности

Для передачи права собственности по договору купли-продажи подготовьте документы и подайте заявление лично через МФЦ, Росреестр или онлайн через личный кабинет Росреестра. Уплатите госпошлину 2000 рублей, если вы физическое лицо, 22 000 рублей — если юридическое. 

Расчёты

После регистрации права собственности в Росреестре, проведите взаиморасчёт одним из способов.

  • Аккредитив. Посредником выступает банк. Покупатель переводит деньги банку, который проверяет выполнение обязательств и рассчитывается с продавцом. 
  • Банковская ячейка. Покупатель кладёт деньги в ячейку в банке. Продавец передаёт покупателю расписку о получении денег, а покупатель — ключи от ячейки.
  • Депозит нотариуса. Нотариус получает деньги, контролирует выполнение обязательств и передаёт деньги продавцу. 
  • Ипотека. Покупатель заключает кредитный договор с банком. Продавец получает деньги и передаёт покупателю ключи от дома. 

Какие налоги с продажи дома придётся платить

  • При продаже недвижимости, которая находится в собственности менее пяти лет, продавец платит налог на доход в 13%.
  • В каких случаях платить налог не нужно
  • Продажа дома не облагается налогом, если вы собственник недвижимости более пяти лет или более трёх при следующих условиях:
  • право собственности возникло в результате приватизации;
  • право собственности оформлено до 2016 года;
  • недвижимость получена в наследство или подарена;
  • право собственности получено при оформлении договора пожизненной ренты.

❗️Важно: Если дом продан за сумму менее миллиона рублей, налог платить не нужно.

Как подать декларацию об уплате налога

После продажи дома и передачи права собственности дождитесь окончания календарного года. Затем подайте декларацию по форме 3-НДФЛ. Форму возьмите в отделении Налоговой или на сайте ФНС.

Приложите к декларации подтверждение получения дохода. Например, договор купли-продажи. Подайте заполненную декларацию до 30 апреля и уплатите налог на доход по реквизитам ФНС до 15 июля следующего года. Например, если вы продали дом в 2021 году, декларацию подавайте до 30 апреля, а налог платите до 15 июля 2022 года. 

Как продать недостроенный дом с земельным участком

Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.

Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой. 

Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.

Продажа дома - что обязан оставить в доме

Можно ли продать участок с незарегистрированным домом

Продать неоформленный дом можно только на словах. Если недвижимость не числится в Росреестре, на неё не передаётся право собственности. Другими словами — для государства дома на участке нет. 

В договоре купли-продажи будет указано, что на участке нет строений. Это создаёт риски для покупателя — по документам он будет владеть только землей, но не домом. На такую сделку пойдёт далеко не каждый.

Если Росреестр выяснит, что объект всё же есть, он аннулирует сделку через суд или потребует зарегистрировать дом. Так что не рискуйте и регистрируйте строение до момента продажи.

Когда участок занимает полуразрушенная конструкция, регистрировать которую нет смысла, лучше её снести. Так вы не вызовете лишних вопросов со стороны Росреестра и потенциальных покупателей. 

Читайте также:  Мой муж выплачивает алименты первой семье 1 ребенок в размере 1/2

Что должно остаться в квартире при продаже по закону? – AntiLoh.info

Продажа дома - что обязан оставить в доме

©

В принципе, нет федерального закона, который смог бы определить, что именно должно остаться в помещении, после продажи. В тоже время, опытные юристы указывают на необходимость прописать данный аспект в договоре купли-продажи. Также можно опираться на статью 15 ЖК РФ, где четко указано, что именно относится к объектам жилищного права.

Именно в данном законодательстве четко определено, что таким объектом может называться помещение, которое пригодно для постоянного проживания. Самое главное то, что тут указано, что помещение должно отвечать установленным техническим и санитарным нормам и иным требованиям законодательства.

Что именно должно быть в квартире при продаже по закону?

Как вы понимаете, встроенная мебель не входит в список необходимых элементов, которые бы соответствовали техническим и санитарным нормам. Именно по этой причине, существует четко определенная грань тех необходимых элементов, которые должны остаться в помещении, и тех элементов, которые относятся к элементам комфорта.

Так вот, вопрос со встроенной мебелью нужно решить отдельно. То есть, ее стоимость может уже входить в стоимость квартиры, и тогда попросите нотариуса составить дополнительное соглашение, в котором бы данный аспект был прописан.

Если же владельцы недвижимости указывают на то, что помещение продается без встроенной мебели, вам нужно уточнить ее стоимость и опять же, составить дополнительное соглашение на приобретение мебели.

То есть, самое главное – внимательное отношение к мелочам и деталям.

Как мы уже сказали, помещение может считаться жилым только в том случае, если оно соответствует установленным нормам и требованиям. Это значит, что в помещении должны остаться следующие элементы:

  • унитаз;
  • ванная;
  • раковина;
  • плита – газовая или же электрическая;
  • межкомнатные и входные двери;
  • окна.
  • Все остальное, по предварительной договоренности.
  • При этом, в дополнительном соглашении, непременно нужно указать весь перечень имущества, которое должно остаться в помещении, после совершения сделки, и стоимость которого входит в сумму стоимости квартиры.
  • Дополнительное соглашение следует подписывать на этапе предварительного договора купли-продажи, то есть, в момент, когда вы будете передавать аванс.

Очень важно, чтобы ваш договор был закреплен нотариально. Таким образом, вы сможете установить определенные ограничения, и при подписании акта приема-сдачи помещения, сможете контролировать данный процесс.

При этом, вы всегда сможете защитить свои интересы в суде, опираясь именно на данный документ и дополнительно опираясь на Жилищный кодекс РФ. Такой подход станет гарантом вашей безопасности в процессе приобретения недвижимости.

Как продать дом?

svideo13.mail.ru/Depositphotos

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

Ситуация очень тяжелая. Из вопроса непонятно, выделены доли в доме в натуре или нет, то есть выделены ли каждому из вас в пользование помещения в доме, приходящиеся на ваши доли.

Если нет, нужно понять, имеется ли техническая возможность разделить дом в соответствии с вашими долями. На этот вопрос может ответить техническая экспертиза.

Если есть возможность возвести внутри дома стены, разделив дом на два самостоятельных помещения, организовать два разных входа и т. д., далее можно обращаться в суд с исковым заявлением о выделении долей в натуре.

Суд, изучив материалы дела, вправе принять решение о выделении долей в натуре и разделении дома на два разных объекта недвижимости.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Другой вариант более сложный.

Также через суд можно попробовать лишить права собственности соседа на его долю, поскольку в Жилищном кодексе  РФ указано, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Также собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями.

Если ваш сосед систематически нарушает ваши права, это повод для лишения его права собственности. Впрочем, думаю, вариант с выделением долей в натуре и разделом дома наиболее перспективный.

Отвечает юрист Оксана Комарова:

Рекомендуем вам направить второму участнику предложение о выкупе его доли. Данное право предусмотрено ч. 4 ст. 252 ГК РФ.

В случае получения отказа от второго участника в продаже его доли вы сможете обратиться в суд для признания его ¼ доли незначительной и выкупить ее по рыночной стоимости в судебном порядке (это называется компенсацией). Такая практика в последнее время «набирает обороты».

  • С получением компенсации по решению суда, в соответствии с указанной нормой закона, собственник утрачивает право на долю дома.
  • Имею ли я права на дом?
  • Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Отвечает юрисконсульт департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алла Галкина: 

Для продажи дома необходимо согласие всех сособственников. В отсутствие такового вы можете продать только свою долю.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Поэтому вы обязаны известить сособственника в письменной форме о намерении продать свою долю. Срок преимущественного права покупки доли в недвижимости составляет один месяц.

Пока вашего сожителя вы как соседка устраиваете, у него нет стимула заниматься разъездом. В вашей ситуации лучше обратиться к квалифицированным специалистам-риелторам, которые смогут грамотно провести переговоры с вашим соседом и разъяснить ему последствия продажи постороннему лицу вашей доли дома, а также экономическую выгоду продажи всего дома в отличие от продажи по долям.

Другим выходом из вашей ситуации может стать прекращение долевой собственности на дом путем его реального раздела. В этом случае каждый из долевых собственников может стать собственником отдельного жилого помещения в доме и может распоряжаться этим помещением независимо от согласия второго жильца. Но это непростой путь.

Необходимо предварительно с помощью специалистов оценить возможность такого деления, учитывая конструктивные особенности дома (возможно, потребуется его реконструкция).

Кроме того, вид разрешенного использования, установленный для земельного участка под вашим домом, должен допускать возможность указанных действий с учетом требований к минимальному размеру земельных участков, образуемых в результате раздела.

Как передать землю третьему лицу?

Как не лишиться дома при разводе?

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Если можно устроить отдельный вход в вашу часть дома и через суд выделить ее в натуре, тогда ее можно будет продать без согласования с бывшим сожителем. Однако это довольно затратный путь: он потребует много времени, придется оплатить работу экспертов (в гражданских делах экспертизу оплачивает истец) и юриста.

Если дом физически разделить невозможно действительно, преимущественное право покупки при продаже его части будет иметь тот самый сожитель, с которым не удается договориться. Только после его отказа можно предлагать свою долю другим покупателям, причем не дешевле, чем предлагалось ему.

Но надо иметь в виду, что в идеальных условиях рыночная стоимость ¾ дома будет составлять не ¾ его общей цены, а примерно половину.

При описанных в вопросе проблемах, как и предполагает его автор, продажа будет возможна только по крайне низкой цене, поэтому выход один — надо искать общий язык с владельцем ¼.

  1. Текст подготовила Мария Гуреева
  2. Не пропустите:
  3. Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Подарили часть дома. Какие налоги я буду платить при продаже?

Можно ли выписать собственника из квартиры?

Могу ли я забрать свою долю из квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *