Продажа доли: я отправила письмо с уведомлением почтой России о продаже своей доли

Имея часть в общей долевой собственности, не стоит надеяться на то, что получится ее быстро продать. В данном случае распоряжение предполагает уведомление других собственников-дольщиков о предстоящей продаже.

Понятное дело, что владелец имеет право распорядиться своей частью на свое усмотрение, продать ее или подарить, но при условии, что преимущественное право на приобретение доли у других собственников не будет нарушено.

Это правило не распространяется только на публичные торги.

Особенности реализации преимущественного права приобретения

• Гражданский кодекс обязывает собственника составить уведомление о продажи доли дома или квартиры и направить его другим собственникам недвижимого имущества, если предполагается отчуждение третьей стороне.
• В случае когда все дольщики выражают свое нежелание приобретать часть в общей собственности, то ее можно продать третьей стороне.
• Однако для реализации этого права придется соблюсти все формальности по составлению и отправке образца уведомления о продаже доли в квартире.

Почтовое отправление

Обычно, чтобы иметь все подтверждающие документы об отсылке уведомления, оно направляется содольщикам через почтовое отделение. В этом случае рекомендуется отправить письмо с уведомлением и вложенной описью пересылаемых документов.

Отсчет срока, который позволит определить дату вручения содольщикам, будет дата, указанная в уведомлении о вручении.

Хотя такой способ имеет определенный риск, получатель может отказаться от получения письма, или не проживать по известному адресу, находиться в санатории или за границей. Естественно, что сотрудники почты не будут каждый день носить письмо или выяснять, где сейчас находится получатель уведомления.

1. Судебная практика в этом вопросе тоже не однозначна.
2. С одной стороны ВС определяет, что продавец не обязан вручать уведомления другим собственникам, а лишь обязан предпринять меры, которые позволят уведомить владельцев.
3. С другой стороны, некоторые суды удовлетворяют иски и переводят право приобретения доли на дольщика, мотивируя свое решение именно отсутствием подтверждения получения извещения о продаже.

Лично в руки

Если все собственники проживают вместе, то можно передать образец уведомления о продаже доли в квартире лично. В этом случае необходимо потребовать от других владельцев долей расписки, с расшифровкой подписи, датой получения уведомления. Хотя на практике, договориться с другими собственниками нежилого помещения удается крайне редко.

Нотариальное уведомление о продаже доли

Такой способ обычно выбирают те продавцы, которые точно уверены в том, что договориться с другими совладельцами не удастся.

Нотариус берет все функции по составлению извещения, отсылке и подтверждению на себя. Если оповещаемое лицо не явится в установленный срок к нотариусу, однако получено уведомление о том, что письмо вручено, то последний выдает свидетельство о том, что совладельцы уведомлены в установленном законом порядке.

В ситуациях, когда нет подтверждения о вручении уведомления, то нотариус выдает свидетельство о том, что выполнены все возможные меры по должному уведомлению совладельцев о предстоящей продаже.

Но о получении такого свидетельства следует договариваться заранее, так как такой документ не предусмотрен ни одним нормативным актом.

Естественно, что такая услуга платная, но самая надежная из всех вышеописанных.

Текст уведомления

Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.

В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка.

Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать.

Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.

Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.

Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.

Сроки

После того как получено подтверждение о том, что совладелец получил письмо-уведомление о продаже доли, придется подождать 30 дней. Если по истечении этого срока, совладельцы не отозвались, никак не выказали своего решения, можно смело переходить к этапу непосредственного отчуждения своей доли.

Уведомление или разрешение?

Очень часто, люди путают понятие уведомление и разрешение. Вместо составления образца уведомления о продаже доли, направляют другим владельцам просьбу о разрешении провести продажу третьему лицу.

Такое мнение является полным заблуждением. Собственник доли – это полноправный распорядитель собственного имущества со всеми вытекающими правами и обязанностями. Разрешать продавать или не продавать не могут совладельцы, иначе это полное нарушение норм Конституции.

Преимущественное право на приобретение доли – это всего лишь право, которое закреплено законодательством и призвано защитить права всех сособственников.

Заблуждение появилось на уровне органа, который осуществляет регистрацию сделок по отчуждению имущества. Специалисты Росреестра иногда требуют именно разрешение на продажу, однако такое требование полностью противоречит нормам действующего законодательства и нарушает права продавца.

Права содольщиков

Если продавец не удосужился направить образец уведомления о продаже доли всем владельцам совместного имущества, то у них появляется право опротестовать сделку в судебном порядке. Законом на такую процедуру отведено 3 месяца с момента проведения сделки. В этом случае иск должен подразумевать просьбу о переводе на истца прав покупателя.

В заключении следует отметить, что уведомление о продаже доли квартиры – это важный документ во всей процедуре продажи доли в общей собственности. Пренебрежение обязанностью направления извещения может привести к судебному разбирательству.

Источник: https://FB.ru/article/322515/obrazets-uvedomleniya-o-prodaje-doli-v-kvartire-notarialnoe-uvedomlenie-o-prodaje-doli

Зачем важно уведомление о продаже доли в квартире отправлять другим сособственникам и образец такого письма

Однако, когда речь идет о сделке, связанной с продажей доли в квартиры, то возникает немало нюансов, связанных, в частности, с уведомлением других собственников о намерении продать часть объекта.

Преимущественное право и зачем нужно уведомление других собственников

Основная трудность при совершении данной сделки заключается в наличии преимущественного права покупки. Согласно российскому законодательству, если из собственников продает свою долю в квартире или доме, он обязательно должен направить уведомление о своем намерении другим собственникам недвижимости в письменном виде. Это извещение должно содержать такие данные, как:

• стоимость доли при продаже,
• условия продажи.

После получения извещения о намерениях одного из сособственников, другие в течение месяца получают право купить долю, подлежащую продаже. Если в течение тридцати дней никто из них этого не сделал, то продавец получает право продать долю третьим лицам.

На первый взгляд, схема очень проста. Однако на практике она доставляет всем немало трудностей, прежде всего тому, кто собирается продавать свою долю. Так, Гражданский кодекс России дает возможности остальным собственникам квартиры по-разному препятствовать продаже ее доли. Есть случаи, когда продавец лишается всех шансов ее успешно продать.

Существующая статься Гражданского кодекса РФ, посвященная данному вопросу, не является совершенной. Так, она никак не регламентирует процесс извещения о намерении продать долю других собственников. Отсутствует точная информация о следующем:

• форме оповещения,
• о месте совершения сделки,
• времени совершения сделки,
• о невозможности найти другого собственника с целью уведомления,
• алгоритма действий продавца доли, согласно которому он мог бы правильно оформить отчуждение.

Поэтому тот, кто планирует продавать свою долю, вынужден это делать обходными путями, которые могут, так или иначе, противоречить закону. На этом останавливаться мы не будем, а рассмотрим далее особенности продажи доли квартиры посредством отправки уведомления другим владельцам.

Уведомление о продаже доли в квартире: образец

• Процедуру продажи доли в квартире следует планировать очень тщательно с учетом всех тонкостей.
• Если вы хотите, чтобы сделка оформлялась согласно действующему законодательству, то не обойдется без необходимости направить уведомления другим владельцам.
• Этот документ нужно составлять в свободной форме. Примерный образец уведомления о продаже доли в квартире содержит следующие реквизиты:

• получатель извещения и его адрес,
• данные продавца доли (Ф.И.О., адрес проживания, паспортные данные),
• размер доли, подлежащей продаже,
• адрес квартиры или дома,
• сумма сделки,
• основание, по которому продавец является владельцем доли,
• предложение воспользоваться преимущественным правом покупки доли второму владельцу,
• условия сделки,
• дата составления и подпись.

Обязательно в уведомлении следует указать, что каждый сособственник жилья имеет право приобрести указанную долю в течение месяца. Если он этого делать не захочет, то по истечении этого срока он получает право выполнить отчуждение доли другими путями, в частности, через договор купли-продажи доли квартиры.

Вручение уведомления

Уведомление о намерении продать свою долю в квартире можно вручить другим собственникам по-разному. Однако лучше всего это делать через нотариуса, чтобы сделка могла успешно пройти государственную регистрацию.

Уведомление в письменном виде может быть вручено лично в руки, но его копию нужно оставить. В случае, если получатель такого письма не хочет его подписать, то можно вызывать свидетелей для фиксации факта отказа.

Также извещение можно отправить в форме телеграммы с уведомлением о вручении каждому собственнику или письмом. В случае отправки писем каждому собственнику следует помнить следующее:

• каждое письмо должно быть заказным. Следует предусмотреть уведомление о вручении, не потеряйте почтовую квитанцию,
• письмо должно включать в себя стоимость части квартиры, если вы не определились с ее окончательной ценой, то в будущем, если она будет снижена, то потребуется отправить повторное письмо, если увеличена – то только по желанию,
• ответ в письменном виде должен поступить в течение 30 суток. В случае получения письма с отказом, его следует отнести в Росреестр. Если ответное письмо не приходит, то уведомление и квитанцию вам возвращают.

Нотариальное сопровождение процесса передачи уведомления другим собственникам квартиры

Как видите, чтобы дальнейшая сделка по продаже доли совершалась без проблем, уведомление другим сособственникам квартиры лучше отправлять с привлечением услуг нотариуса.

Нотариальная поддержка выглядит так:

• продавец составляет уведомление по образцу, показанному ранее,
• заверяет его у нотариуса,
• составляет заявление на имя нотариуса о просьбе отправить уведомление другим собственникам,
• нотариус со своего адреса отправляет письма с уведомлениями, где под текстом стоит подпись продавца. Месячный срок отсчитывается от даты вручения извещения. Если за тот период получатель не явился к нотариусу, то он выдает продавцу свидетельство, подтверждающее факт неявки другого собственника и получения им уведомления.

Все это поможет быстро и оперативно оформить сделку, связанную с продажей части квартиры. Но есть другая проблема – не каждый захочет приобрести ее, поскольку ситуация является спорной и может дойти до судебных разбирательств.

С чем еще можно столкнуться?

Также собственник, который хочет продать свою часть квартиры, может столкнуться еще с одной проблемой – налогами. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет больше миллиона рублей, он должен будет заплатить подоходный налог, равный 13 процентам от суммы продажи.

Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень высокая. Но если часть сама по себе недешевая, и это указывается в уведомлении, то мало кто (включая собственников) захочет платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.

Как видите, сделка по продаже части в квартире может оказаться весьма сложным во всех отношениях мероприятием. А еще процесс уведомления других собственников о предстоящей продаже не так уж прост, как может показаться изначально.

Уведомление о продаже доли в квартире в праве общей долевой собственности (образец) 2022

Главная » Жилищные споры » Уведомление о продаже доли в квартире в общей долевой собственности

19 627 просмотров

Человек, владеющий не целым жилым помещением, а только его долей, оказывается связан правоотношениями с другими сособственниками.

При желании продать свою часть недвижимости дольщик должен будет обратиться к остальным хозяевам квартиры.

Такое обращение имеет форму специального письменного уведомления, в котором описываются основные условия будущей сделки. Как же составляется данный документ, и для чего именно он требуется?

Для чего необходимо извещать другого собственника

Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.

Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.

Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.

Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.

При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).

Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).

Подробнее: В чем разница между совместной и общей долевой собственностью

Как написать уведомление о продаже доли в квартире: форма и содержание

Закон устанавливает два основных требования, которые должны быть учтены при составлении уведомления, – это письменная форма и указание всех существенных условий сделки.

Несмотря на то, что извещение не имеет государственного образца, в юридической практике уже успели выработаться свои универсальные стандарты для документов подобного типа. Так, в уведомление рекомендуется включить следующие пункты:

• ФИО и адрес проживания/регистрации адресата (сособственника, которого необходимо уведомить);
• ФИО, адрес проживания/регистрации и контактный телефон отправителя (Продавца);
• дата и место составления (например, г. Москва);
• описание предмета сделки (… доля в праве общей долевой собственности на квартиру № … , расположенную по адресу …);
• предложение об использовании преимущественного права покупки в соответствии со ст. 250 ГК РФ;
• цена доли (цифрами и прописью);
• указание лица, которое несет расходы;
• просьба о направлении Адресатом либо письменного согласия на приобретение доли, либо письменного отказа от приобретения;
• упоминание того, что в случае неполучения ответа указанная недвижимость будет выставлена на продажу для 3-их лиц ровно через 30 дней;
• дата составления и подпись Продавца.

В тексте извещения может содержаться и другая информация, если она раскрывает принципиально важные условия сделки (например, возможность оплаты в рассрочку, отложенным платежом и пр.).

Если выяснится, что в уведомлении для сособственников Продавец специально изменил или «подкорректировал» те или иные положения (например, завысил цену, чтобы сделка показалась содольщику невыгодной), это будет считаться правонарушением.

Условия, предлагаемые совладельцу, должны полностью соответствовать условиям, которые Продавец собирается впоследствии предложить посторонним лицам. Отчуждение доли, проведенное с несоблюдением ст. 250 ГК РФ, может быть признано судом недействительным по заявлению обманутого или непроинформированного сособственника.

На оспаривание сделки совладельцам отводится 90 дней с момента ее заключения. Если суд удовлетворит требования истца, именно на него будут перенесены права и обязанности Покупателя доли.

Как вручить уведомление содольщикам

Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам.

Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения.

Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной. Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:

• выбрать правильный способ передачи уведомлений;
• сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.

Почтовое отправление

Один из самых распространенных способов передачи уведомления – это отправка телеграммой с уведомлением о вручении или ценным письмом с описью содержимого и уведомлением о вручении.

Такой метод оказывается для Продавца довольно удобным, ведь ему не приходится «бегать» за сособственником.

Одновременно с этим у него на руках остаются реальные подтверждения соблюдения преимущественного права покупки (чеки и квитанции об отправке, выдаваемые почтовым отделением).

Однако, с другой стороны, Продавец все равно оказывается не застрахован от судебного разбирательства с совладельцем, якобы не получившим уведомление.

Продавцу, желающему сделать все возможное для оповещения совладельца, рекомендуется выяснить адрес его фактического проживания, чтобы направить телеграмму или ценное письмо именно туда.

С этим может помочь полиция, прокуратура или центральное адресное бюро.

При обращении в эти инстанции Продавцу следует сохранить копию своего заявления/запроса, чтобы при необходимости предоставить все эти материалы в суде.

В соответствии со ст. 165.1 ГК РФ, уведомление будет считаться доставленным в том случае, если оно дойдет до адресата, но по зависящим от него обстоятельствам не будет им получено.

Однако в реальной судебной практике складывается более неоднозначная ситуация: так, некоторые инстанции удовлетворяют иски непроинформированных сособственников.

Приводится следующее объяснение таких решений: Продавец якобы не может подтвердить факт получения содольщиком уведомления о продаже. Следовательно, последний не имел возможности воспользоваться своим преимущественным правом.

Передача из рук в руки

Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:

• свои ФИО (полностью, без сокращений);
• подписи;
• дату принятия и ознакомления с документом.

В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.

Передача через нотариуса

Еще один вариант передачи извещений содольщикам – это обращение к услугам нотариуса. Единственный минус данного способа – необходимость платить за услуги нотариата.

Окончательная цена будет зависеть от того, какое количество содольщиков необходимо уведомить. Если Продавец не знает точного адреса совладельца, то извещение понадобится разослать по нескольким разным адресам – тогда и стоимость окажется выше. И все же за положенную плату специалист:

• самостоятельно подготовит уведомления на основе имеющихся у него бланков;
• от своего имени разошлет адресатам заказные письма с описью содержимого и уведомлением о вручении;
• попросит совладельцев своевременно известить его о намерениях в отношении продаваемой собственности.

По прошествии 30 дней нотариус может выдать Продавцу 1 из следующих документов:

1. Свидетельство о передаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было доставлено до адресата.
2. Свидетельство о непередаче заявления. Оно выдается в том случае, если письмо было отправлено, но по какой-либо причине так и не попало в руки адресата. При этом в данном документе указывается, что Продавец предпринял все необходимые меры в попытке уведомить совладельца о продаже доли.

Скачать образец свидетельства о передаче заявления

Далеко не все нотариусы практикуют выдачу свидетельства о непередаче заявления, заменяя его обыкновенной справкой. Между тем для Продавца оказывается ценнее именно свидетельство, т.к.

к такому документу относятся серьезнее и в судебных, и в регистрирующих органах.

Так что при обращении к нотариусу Продавцу рекомендуется заранее уточнять, какая бумага будет выдана ему в случае невручения уведомления.

Само уведомление о продаже не имеет срока действия или давности – главное, чтобы в нем содержались актуальные данные об условиях сделки, объекте отчуждения, его владельце и адресате. Тогда письмо можно будет направить сособственникам в любой момент времени.

На то, чтобы принять решение в отношении продаваемой доли, совладельцы будут иметь только 30 дней с момента получения уведомлений. Далее ситуация будет развиваться, исходя из их намерений:

Вариант 1	Если все содольщики ответят письменными отказами раньше, то Продавец сразу же сможет начать поиск заинтересованного Покупателя среди посторонних лиц.
Вариант 2	Если ответ от 1 или нескольких содольщиков не поступит в течение месяца, то Продавец автоматически получит разрешение на проведение сделки с 3-ими лицами.
Вариант 3	Если содольщик согласится использовать преимущественное право приобретения доли, Продавцу понадобится заключить с ним договор купли-продажи. При наличии нескольких таких сособственников допустимо выбрать любого из них.

Нужен ли нотариус для заверения уведомления

Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.

Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи.

Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.

Получить уведомление за содольщика может и его представитель, но только при наличии нотариально заверенной доверенности. В документе должен быть прописан пункт, в соответствии с которым представитель имеет право на получение подобного извещения.

В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.

Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу

Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.

Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.

Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица

В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:

1. Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
2. Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.

Если же несовершеннолетнее/недееспособное/ограниченно дееспособное лицо выступает не уведомителем, а уведомляемым, то отказ от преимущественного права приобретения доли оформляется через Органы опеки и попечительства. За это берутся законные представители опекаемого собственника.

В качестве образца уведомления может использоваться следующий документ, составленный Продавцом в связи с отчуждением ¼ доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение.

Скачать образец письма о продаже доли в квартире другому собственнику Грамотное составление уведомления о продаже доли – это необходимое условие для проведения успешной сделки. Если извещение будет содержать в себе неточности, ошибки или недостаточную информацию, весь процесс купли-продажи может затянуться и даже сорваться, а сам Продавец рискует оказаться в зале судебного заседания. Не знаете, с чего начать составление уведомления? Обратитесь за помощью к юристу сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли

Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли, 10.08.2013

Ключевое условие сделки. Лицам, решившим воспользоваться правом продажи своей доли, следует помнить, что закон наделил совладельцев объекта недвижимости правом преимущественной покупки доли в нем (ст. 250 ГК РФ), то есть в очереди желающих выкупить вашу долю (если такая очередь имеется), сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.

Отсюда – одно из ключевых условий данного вопроса: оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как вы заблаговременно уведомили совладельцев о предстоящей продаже и предоставили им возможность самим приобрести вашу часть недвижимости.

Детали и нюансы документов. Особое внимание следует уделить составлению текста обращения к сособственникам. Его желательно составлять у нотариуса, хотя данное условие и не является обязательным.

В извещении следует сообщить о вашем намерении продать свою долю и сформулировать предложение к совладельцам приобрести ее. В извещении должен быть указан адрес недвижимого имущества, размер доли и, что самое важное, – цена, по которой предполагается продажа.

Цена для сособственников не может отличаться от цены, по которой предполагается продажа третьим лицам и от цены, которая будет указана в итоге в договоре купли-продажи.

После этого извещение нужно передать совладельцам (в случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний, извещение направляется в орган опеки попечительства по месту прописки ребенка). Для ответа на ваше предложение собственникам дается месяц.

Целесообразно направить уведомление о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения.

Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату и, что важно, содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ направлялся.

Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого, при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев, он сможет продать ее иным лицам.

То есть продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли).

Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной ст. 250 ГК РФ.

Если текущий адрес проживания одного из совладельцев неизвестен, письмо может быть направлено по любому последнему, известному месту пребывания сособственника. Либо, если иного адреса неизвестно, – по месту нахождения общего недвижимого имущества.

Идем на сделку. В случае, если никто из совладельцев приобрести долю не пожелал, согласно Гражданскому кодексу РФ, через месяц после передачи совладельцам уведомления о продаже доли, продавец и сторонний покупатель могут обратиться в Росреестр для государственной регистрации сделки.

Для того чтобы сделка состоялась, на государственную регистрацию перехода права продавцу необходимо предоставить уведомление о вручении писем. Возможен и другой вариант: сособственники в присутствии сотрудника Управления Росреестра пишут письменные отказы от покупки доли.

Также возможно предоставление нотариально заверенных отказов от сособственников. В этом случае сделка проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом участников долевой собственности.

Последнее обновление: 16 августа 2013 г., 09:39

Все об уведомлении о продаже доли в квартире

Гражданин, имеющий долю в квартире и решивший её продать, обязан направить уведомление другим собственникам долей этой же квартиры о продаже своей доли. Это связано с тем, что собственники долей имеют преимущественное право на покупку продаваемой доли. Составление и отправка уведомления производится по законодательно установленным правилам, о которых мы расскажем в статье.

В чем смысл уведомления

Если у квартиры имеется несколько собственников, то распоряжение такой квартирой, находящейся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее собственников. Поэтому каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю. Эта норма установлена статьей 246 Гражданского кодекса РФ.

• Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что в случае продажи доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи доли с публичных торгов).
• Для реализации своего преимущественного права на покупку продаваемой доли каждый из сособственников квартиры должен, как минимум, знать о том, что доля продается.
• В связи с этим законодательно установлены правила уведомления участников долевой собственности на квартиру о продаже доли в квартире.
• Ключевые моменты, связанные с уведомлением, следующие:

• уведомление составляется в письменном виде;
• в уведомление должна быть включена установленная законом информация;
• уведомление о продаже доли должно быть направлено сособственникам квартиры определенными способами;
• законом установлен срок, в течение которого продавец обязан ждать ответа от сособственников.

Для чего еще нужно уведомление, кроме информирования сособственников о продаже доли в квартире? Факт отправки уведомления и отсутствия намерения сособственников купить продаваемую долю имеет значение при продаже доли на квартиру постороннему лицу. Ведь покупателю доли надо иметь уверенность в том, что другие сособственники не намерены ее купить.

Кроме того, при нотариальном удостоверении сделки и при регистрации её в Росреестре могут потребоваться доказательства того, что уведомление о продаже доли в квартире было направлено сособственникам по всем правилам.

Итак, продавец доли должен письменно известить сособственников о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий ее продажи.

Если сособственники не приобретут долю в течение месяца со дня получения уведомления, то продавец может продать ее любому лицу.

Долю продавец может продать и раньше указанного срока, но только при условии, что все сособственники письменно отказались от преимущественного права ее покупки.

В случае нарушений правил, связанных с уведомлением, у любого сособственника есть три месяца на то, чтобы требовать через суд возможность покупки доли в квартире.

Если доля продается одному из сособственников, то продавец не обязан извещать других сособственников. Более того, у него право выбора того сособственника, которому он захочет продать свою долю.

Что включить в уведомление сособственнику квартиры о продаже доли

Как уже отмечалось выше, уведомление о намерении продать долю в квартире должно быть составлено продавцом доли в письменной форме и направлено каждому из долевых собственников квартиры.

В извещении (уведомлении) продавец должен указать объект продажи и цену продажи. Это – тот минимум информации, который предусмотрен Гражданским кодексом. Однако, с учетом имеющейся практики купли-продажи недвижимости, в извещении надо указать и другие значимые условия, к которым можно отнести:

• порядок расчетов;
• информацию о том, сохраняется или нет установленное законом право залога при рассрочке платежа;
• информацию о лицах, сохраняющих право пользования в квартире;
• сроки передачи доли;
• другие условия.

Как мы видим, особых сложностей, связанных с составлением уведомления, нет. Главное — это соблюсти письменную форму уведомления и включить в него как предусмотренные законом, так и другие имеющие значение условия, связанные с продажей доли.

С образцом уведомления собственнику о продаже доли в квартире можно ознакомиться в другой нашей статье. 

Как правильно отправить уведомление

Продавец должен направить уведомление о продаже в письменном виде каждому сособственнику доли в квартире по адресу его регистрации (по месту жительства или пребывания) либо по адресу, который сособственник указал сам. Уведомление может быть направлено представителю сособственника (если таковой имеется).

Способы направления уведомления гражданским законодательством не определены. Методическими рекомендациями Федеральной нотариальной палаты предлагается направлять уведомления через нотариуса или почтовым отправлением, под которым подразумевается отправка телеграммы.

Отправка через нотариуса подтверждает как сам факт отправки, так и то, что составлено по всем правилам. Дело в том, что при самостоятельном (минуя нотариуса) направлении письма содержание уведомления в описи вложения не отражается. Это означает, что в случае споров могут возникнуть сложности с подтверждением направления уведомления соответствующего содержания.

Полезно знать, что через нотариуса можно направить уведомление в электронной форме. Но это возможно только в случае, если между продавцом и сособственником имеется (и представлено нотариусу) соглашение об обмене юридическими сообщениями в электронной форме, с указанием адресов электронной почты.