Продажа 1/2 доли пенсионеру: может ли пенсионер, то есть второй собственник жилья

Пенсионеры – самая незащищенная категория граждан, которая нуждается в особой финансовой защите государства. С возрастом работать становится все труднее, поэтому пенсионеры не могут зарабатывать, как прежде. Для того, чтобы обеспечить им комфортное проживание, государство выделяет различные субсидии и дотации. О том, как их получить, мы расскажем далее.

Нормативная база

Субсидия – это бесплатная помощь малоимущим гражданам, которая позволяет покрыть расходы на оплату квартиры, услуги ЖКХ, транспорт, лекарства и многое другое. Помощь выделяется гражданам, предоставившим необходимые документы и доказавшим, что они относятся к категории нуждающихся лиц – среднедушевой доход в такой семье меньше установленного в регионе прожиточного минимума.

Начисления регулируются несколькими нормативными актами. Порядок начислений по ЖКХ прописан в ст. 159 Жилищного кодекса РФ – в ней описаны случаи, которые дают право частично погашать коммунальные платежи за счет государства. В ней же установлены категории лиц, которые могут претендовать на льготы. Порядок перечислений описан в другом документе – Постановлении № 761.

Еще несколько законов регулируют льготы на транспорт – в частности это ФЗ «О ветеранах», «О социальной защите инвалидов». В каждом субъекте РФ также принимаются региональные соцпрограммы и акты, которые посвящены этой проблеме.

Налоговые послабления на покупку жилья также прописаны в законодательстве – но не только в Жилищном кодексе, но и в Налоговом, а также в ФЗ № 330-ФЗ от 1 ноября 2011 года.

Льготы на капремонт регламентируются ФЗ № 399 от 29 декабря 2015 года, согласно которому лица пенсионного возраста имеют право платить только 50% или не платить за капремонт вовсе – в зависимости от их возраста.

Виды субсидирования

Основные направления субсидирования пенсионеров касаются большинства сфер жизни. Так, гражданам пенсионного возраста положены начисления на оплату жилищно-коммунальных услуг, а также на покупку нового жилья. Кроме того, они могут платить меньше за капитальный ремонт и пользоваться транспортом бесплатно или по сниженной цене.

Несмотря на то, что закон, как таковой, не дает понятие субсидии пенсионерам по жилищным платежам, пожилые люди все еще могут получить финансовую поддержку от государства. Чаще всего для этого нужно получить статус малоимущей семьи

Далее мы подробнее проговорим условия предоставления разных дотаций и в чем они заключаются.

Субсидии ЖКХ

Цены на коммунальные услуги постоянно растут, и неработающим пенсионерам квартплата даже по небольшой площади может быть не по карману. В Жилищном кодексе РФ говорится о том, что пенсионеры, как и любые граждане РФ, могут обратиться в службу социальной поддержки за дотациями.

Начисления доступны пенсионерам, имеющим статус по возрасту или по инвалидности, обладающим статусом ветерана труда или относятся к категории малоимущего населения (о том, как получить этот статус, мы рассказывали ранее).

Кроме того, дотации выдаются пользователям помещений из государственных фондов, собственникам квартир, а также членам ЖК и ЖСК.

Стоит при этом помнить, что субсидии пенсионерам не будут начисляться, если человек занимает площадь по договору безвозмездного пользователя, по договору субаренды или же по договору ренты с иждивенцем, владеющим этим жильем.

Для оформления помощи нужно заявление и следующий пакет документов:

Одинокие пенсионеры могут оформить дотации, предоставив справки о смерти их ближайших родственников

При рассмотрении заявления социальные органы обращают внимание на площадь жилого помещения, стоимость услуг ЖКХ и суммарный доход членов семьи. В большинстве случаев размер предоставляемых дотаций составляет 25% от суммы квартплаты. Для отдельных категорий он может достигать 100%.

Существуют и дополнительные категории граждан, для которых предусматриваются другие размеры выплат.

Важно помнить, что освобождение от платы за содержание жилья при превышении норм площади допускается только для одиноких пенсионеров

Продажа 1/2 доли пенсионеру: может ли пенсионер, то есть второй собственник жилья

Транспортная льгота

Предоставляется федеральным или региональным законодательством и может выражаться как в полностью бесплатном проезде, так и в денежной компенсации потраченных на проезд средств. Также вероятны частичные компенсационные выплаты.

Региональное законодательство предполагает, что пожилые люди могут воспользоваться любым видом городского или общественного транспорта с компенсацией при условии предъявления соответствующего заявления.

Размер компенсации зависит от действующих в регионе нормативных и законодательных актов. Максимальный размер – 100%, и предоставляется он, как правило, только федеральным льготникам:

Также у пенсионеров есть возможность воспользоваться проездным – социальной транспортной картой, которая выдается при предъявлении паспорта и документа, подтверждающего социальный статус.

Проездной дает право бесплатно пользоваться городским и пригородным общественным транспортом, и действителен он только при предъявлении личности. Проездной – это именная карта, поэтому пользоваться им может только оформивший его пенсионер.

Действует в таком общественном транспорте, как автобусы, трамваи, метро, троллейбусы, пригородные электрички.

Ветераны войны и труда имеют преференции, позволяющие пользоваться транспортном бесплатно. Однако обратите внимание, что льготный проезд не включает такие виды транспорта, как такси и маршрутки, так как это не муниципальный вид транспорта

В зависимости от вида транспорта, льготы предоставляются всем пенсионерам без исключения. Так, например, многие компании предлагают специальные цены для граждан пенсионного возраста на авиабилеты по отдельным направлениям, а РЖД предоставляет скидки на фирменные поезда. Частные перевозчики также устанавливают льготные цены.

Отдельно стоит сказать о скидках на ЖД билеты. Так, Герои СССР и России, а также полные кавалеры ордена Славы могут дважды по личным нуждам и один раз по лечению в течение календарного года проехать на поезде бесплатно.

Раз в год бесплатный проезд предоставляется героям соцтруда, лицам, награжденным орденом «За службу Родине в Вооруженных силах СССР» или орденов Трудовой Славы трех степеней.

Налоговые льготы при покупке квартиры

Мало кто знает, что пенсионеры не обязаны вносить налоги на недвижимое имущество – квартиру, дом, гараж и т. д. Правило касается и работающих граждан пенсионного возраста, и даже тех, кто владеет долей в совместном праве собственности.

Однако для этого пенсионеру необходимо предоставить в налоговую паспорт, пенсионное удостоверение, а также документы на недвижимое имущество. Если ранее пенсионер вносил имущественный налог, после предоставления этих бумаг средства будут возвращены.

Кроме того, после приобретения недвижимости, строительства или покупки земельного участка для ИЖС, пенсионеры могут рассчитывать на налоговый вычет по НДФЛ. При том, что стоимость любого жилья высока, размер вычета также может быть немаленьким.

Лицам пенсионного возраста разрешено не платить налоги за один объект недвижимости каждого вида. Таким образом, если у вас во владении есть и квартира, и загородный дом, вы можете не платить за оба. Однако, если в собственности у вас, например, две квартиры, за одну все-таки придется выплачивать налог.

Как рассчитывается возврат? Налоговый кодекс РФ диктует, что налоговая база при затратах на покупку или строительство жилья уменьшается на 2 млн рублей. Таким образом, если вы купили жилплощадь за 3 млн рублей, возврат будет рассчитываться только с 1 млн рублей.

Субсидии на капремонт

С 1 января 2019 года неработающие пенсионеры могут рассчитывать на субсидии на капитальный ремонт. Теперь граждане, достигшие 70 лет, получают льготу в размере 50%, а лица старше 80 вовсе освобождаются от этой обязанности. Кроме того, пенсионеры старше 70 и 80 лет имеют возможность вернуть выплаченные средства в соответствующих размерах.

Важный момент: льгота носит компенсационный характер. То есть собственник продолжает ежемесячно вносить деньги, а потом подает заявление на получение компенсации в органы соцзащиты

Размер компенсации учитывается не только исходя из подтвержденного в регионе минимального размера взносов на 1 кв. м. общей площади, но и с учетом принятого стандарта нормативной площади в регионе. Поэтому, если пенсионер проживает в достаточно большой квартире, метраж которой превышает стандарт, компенсация может покрыть капремонт лишь частично.

Оформить выплату можно в органах социальной защиты по месту жительства или в МФЦ. Компенсация начинается с первого месяца, следующего за обращением.

Продажа 1/2 доли пенсионеру: может ли пенсионер, то есть второй собственник жилья

Как оформить субсидию

Чтобы получать субсидии, нужно обратиться в органы соцзащиты и написать заявление на интересующую вас дотацию. Кроме удостоверения личности, нужно предоставить справки, которые докажут ваш социальный и финансовый статус. К ним относятся:

  • Справка о составе семьи, или выписка из домовой книги;
  • Квитанции по ЖКХ за предыдущий месяц (если вы рассчитываете на субсидии по коммуналке);
  • Документы, подтверждающие факт владения недвижимым имуществом (для налогового вычета);
  • Справка, подтверждающая открытие счета в банке, и реквизиты для перечисления средств.

Кроме того, если все близкие родственники гражданина умерли, нужно предоставить бумаги, подтверждающие этот факт.

После этого заявление будет передано на рассмотрение. После проверки полученных данных, сотрудники соцзащиты рассчитывают размер субсидий по специальной формуле. В следующем месяце после подачи заявки гражданин может получить необходимые средства.

К слову, подать заявление можно онлайн через сайт Госуслуг. Для жителей Москвы эту функцию также выполняет сайт «Мои документы». После этого вам потребуется лишь прийти в отделение МФЦ или соцзащиты, чтобы подписать последние бумаги.

Расчет субсидии

Сумма дотаций рассчитывается по специальной формуле, которая зависит от того, на какой вид субсидий вы рассчитываете. Поэтому перед оформлением стоит обратиться к сотрудникам центра социальной защиты и МФЦ. Там вам высчитают возможную сумму компенсации или начислений с учетом всех имеющихся обстоятельств.

Кроме того, в интернете можно найти различные онлайн-калькуляторы, которые также позволяют быстро узнать предположительный размер положенных вам выплат.

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Льготы по налогу на недвижимость для пенсионеров

Льготы по налогу на недвижимость для пенсионеров освобождают их от уплаты налога. Но есть объекты, стоимость которых из налоговой базы не исключается. Что это за объекты, как получить льготу, какими налоговыми преференциями пользуются пенсионеры при покупке или продаже квартиры, а также сохранятся ли льготы после повышения пенсионного возраста? Ответы ищите в нашем материале.

Льгота для пенсионеров при уплате налога на недвижимость

Льготы пенсионерам при уплате налога на недвижимость предусмотрены подп. 10 п. 1 ст. 407 НК РФ. По этой норме право на льготу имеют:

  • пенсионеры, получающие пенсии в соответствии с пенсионным законодательством;
  • мужчины в возрасте 60 лет и старше и женщины с 55 лет, которым по законодательству РФ выплачивается пожизненное содержание.

Что понимать под фразой «пенсионное законодательство»? Могут ли на такую льготу претендовать только российские пенсионеры или в число имущественных льготников входят и иностранные граждане, а также лица без гражданства, за которыми признается право на пенсию на тех же основаниях, что и у россиян?

Читайте также:  Генетическая экспретиза: счёт. если да то на каких основаниях это возможно

В письме ФНС России от 09.01.2017 № БС-4-21/48@ этот вопрос решен следующим образом. При отсутствии в НК РФ расшифровки термина «пенсионное законодательство» применение льготы по налогу на имущество не зависит от того, по какому основанию назначена пенсия — по законодательству РФ или другого государства.

Могут ли пенсионеры иностранных государств рассчитывать на льготы по налогу на имущество? Ответ на этот вопрос есть в КонсультантПлюс. Получите бесплатный пробный доступ к системе и переходите к информации от ФНС.

Таким образом, использовать льготу по налогу на имущество вправе как российские пенсионеры, так и пенсионеры — иностранные граждане, имеющие в собственности недвижимость на территории РФ.

Дома, квартиры, дачи, гаражи: какая недвижимость пенсионера не облагается налогом на имущество?

Виды имущества, по которым пенсионер не обязан уплачивать налог на имущество, перечислены в п. 4 ст. 407 НК РФ.

Наглядно они представлены на рисунке ниже:

Продажа 1/2 доли пенсионеру: может ли пенсионер, то есть второй собственник жилья

Таким образом, законодательством предусмотрены не только льготы на квартиру пенсионерам, но и освобождение от уплаты имущественного налога по другим видам недвижимости.

Чтобы воспользоваться имущественной льготой, пенсионер должен быть собственником имущества.

Дорогостоящая недвижимость: с какого стоимостного предела льгота пенсионеру не положена?

Этот порог составляет 300 миллионов рублей. Недвижимость кадастровой стоимостью выше этого предельного значения под имущественную льготу не подпадает. Пенсионер, владеющий такой недвижимостью, обязан уплачивать налог.

Но это еще не всё — льгот у пенсионера нет, если:

  • принадлежащая ему недвижимость используется в коммерческих целях;
  • ему принадлежит более одного объекта недвижимости: например, два дома, три гаража или пять квартир — льготу можно использовать только в отношении одного объекта по каждому виду недвижимости.

Такие ограничения предусмотрены законодательством для пресечения попыток экономии на имущественном налоге с помощью перевода права собственности на имущество с физлиц, которым не положены льготы, на пенсионеров.

У пенсионера несколько объектов недвижимости: как использовать льготу?

  • Как на практике определить, по какому имуществу пенсионер не должен уплачивать налог, рассмотрим на примерах.
  • Пример 1
  • В октябре 2019 года Богданов Борис Петрович вышел на пенсию, получил пенсионное удостоверение, и ему была назначена пенсия в соответствии с пенсионным законодательством.

В собственности Богданова Б. П. несколько объектов недвижимости:

  • квартира площадью 89 кв. м;
  • жилой дом площадью 122 кв. м;
  • гараж в гаражном кооперативе «Ударник»;
  • садовый домик в СНТ «Вишенка» площадью 18 кв. м.

С момента выхода Богданова Б. П. на заслуженный отдых все вышеперечисленные объекты недвижимости освобождаются от налога на имущество.

Пример 2

Караваева Тамара Николаевна находится на пенсии с 2017 года. В ее собственности находился один объект недвижимости — квартира, в которой она проживает. В сентябре 2019 года (после получения наследства) Караваева Т. Н. приобрела еще одну квартиру и домик в деревне.

Теперь в собственности пенсионерки две квартиры и один жилой дом. Под льготу подпадает только одна квартира и дом в деревне. По второй квартире нужно будет уплачивать налог на имущество, рассчитываемый с учетом вычета.

Чтобы из нескольких объектов выбрать тот, на который нужна льгота, пенсионер должен подать в ИФНС уведомление по форме из приказа ФНС от 13.07.2015 № ММВ-7-11/280@. Если этого не сделать, льготу предоставят по объекту с максимальной суммой налога.

Как оформить льготу: обязательны ли подтверждающие документы?

Всё о льготах для пенсионеров при продаже квартиры: платят ли они налог, также если владели жильем менее 3 лет?

Продажа 1/2 доли пенсионеру: может ли пенсионер, то есть второй собственник жилья

  • Государство устанавливает обязательство уплаты налога с любого дохода, в том числе – с продажи недвижимости.
  • По этой причине у продавцов жилья возникает вопрос о возможности получения налоговой льготы.
  • Особенно важен он для пенсионеров, которые не являются налогоплательщиками при получении пенсионных пособий.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16
. Это быстро и бесплатно!

Скрыть содержание

Нюансы сделки

В целом продажа жилья лицом, вышедшим на пенсию, ничем не отличается от продажи, совершённой другим продавцом. Главное условие, чтобы он был дееспособен и имел право собственности на квартиру, которую решил продать. Сделка оформляется гражданско-правовым договором в соответствии с § 7 главы 30 ГК РФ, с последующей регистрацией в Росреестре.

Основные нюансы сделки касаются удержания налога. Так как пенсионеры не являются налогоплательщиками, они не могут погасить налог с продажи налоговым вычетом. Для них предусмотрен специфический способ взаимозачёта. Также им расширен перечень ситуаций, когда НДФЛ не удерживается.

Платят ли сборы, если продали недвижимость, которая была менее 3 лет в собственности?

Лицо, живущее на пенсионное пособие, обязано уплачивать налог с продажи, которая считается доходом физических лиц, если квартира находилась в собственности менее трёх лет. Это правило распространяется на всех продавцов, в том числе – пенсионеров.

Справка! По квартирам, приобретённым в 2016 году или позже, действует регламент налогообложения до 5 лет нахождения жилья в собственности.

С 2019 года пенсионеры получили налоговые послабления относительно квартир, приобретённых после наступления 2016 года. Для них сохраняется минимальный срок налогообложения в 3 года, при условии получения квартиры:

  • по наследству;
  • в дар от родственников;
  • на основании приватизации;
  • по договору ренты с пожизненным иждивением.

То есть, в перечисленных случаях ждать 5 лет не требуется.

Учёт кадастровой стоимости

В территориальный налоговый орган в 2019 году передаётся не только информация из Росреестра о получении соответствующей суммы денег продавцом, в соответствии с договором, но и сведения о кадастровой стоимости объекта.

Если указанная в договоре купли-продажи (ДКП) цена ниже, чем кадастровая, налоговая инспекция произведёт перерасчёт. Для этого она применит коэффициент 0,7, ниже которого стоимость квартиры быть не должна. В противном случае налоговое удержание поизведётся, исходя из кадастровой стоимости.

Например, пенсионер по договору продал квартиру за 1 350 000 рублей. Её кадастровая стоимость составляет 2 100 000 рублей. Коэффициент 0,7 составит 1 470 000. Это число должно быть равно низшей планке, допустимой для ценообразования. Так как квартира была продана дешевле установленной минимальной суммы, налог будет взиматься с кадастровой стоимости.

Внимание! Сокрытие доходов и попытка уйти от уплаты налогов влечёт не только гражданскую ответственность в виде уплаты пени и штрафов, но и может повлечь уголовную ответственность.

При налогообложении учитывается ещё один существенный нюанс: удержание производится со стоимости недвижимости свыше одного миллиона рублей. Это служит причиной различных ухищрений граждан занизить стоимость жилья, чтобы не платить налог.

Налоговую сумму можно снизить совершенно законно, если применить налоговый вычет. Для этого не понадобится искусственно занижать цену объекта в ДКП и рисковать, играя с законом. Нужно просто сделать следующее:

  • собрать ряд требующихся бумаг для подтверждения текущих расходов на квартиру;
  • приложить их к заполненной декларации для отчёта;
  • в графу «расходы» внести сумму расходов.

Что это такое?

Сумма вычета не может превышать суммы налоговой выплаты. Не выплаченный остаток аннулируется или погашается за счёт НДФЛ, если пенсионер работает.

Возврат можно получить в следующих случаях, подкреплённых документами:

  • при проведении косметического ремонта;
  • при покупке и продаже квартиры в течение одного налогового периода;
  • при покупке другой недвижимости;
  • при других существенных тратах на помещение.

Обязательно прилагаются удостоверенные копии ДКП недвижимости и квитанции, подтверждающие траты на жильё.

Вычет составляет 13% от потраченной суммы и возвращается из налоговых удержаний граждан. В частности, с налога на продажу жилья. То есть, с каждой тысячи может возвращаться 130 рублей. а с одного миллиона – 130 тысяч. В таком же размере деньги удерживаются при получении прибыли.

Если расход, подтверждённый платёжными документами, равен полученному доходу, то удержание НДФЛ не производится. Тем не менее, декларация в ФНС всё равно заполняется по всем правилам, с приложением документов, подтверждающих расход.

Расчёт

Общая сумма налогового удержания рассчитывается:

  • в размере 13%;
  • с суммы превышающей 1 миллион рублей.

Например, пенсионер продал квартиру стоимостью 2 100 000 рублей, которая находилась в собственности менее 3 лет. Удержание будет проводиться с суммы 1 100 000 рублей. Налог составит 143 000 рублей.

Если в декларации представлены траты, осуществлённые продавцом жилья в этом же налоговом периоде, то они суммируются и вычитаются из дохода.

Например,продавец сделал косметический ремонт, затратив на него 150 000 рублей, заменил сантехнику, газовую плиту, на что ушло ещё 50 тысяч. Если доход с продажи составил 1 100 000 рублей, то от него отнимается общая сумма трат в размере 200 000. В итоге удержание производится с суммы в 900 000 рублей, что составит 117 000, которые потребуется уплатить.

Заполнение декларации о доходах 3-НДФЛ

Декларация о доходах заполняется до 30 апреля того налогового периода, который следует за годом продажи объекта недвижимости.

Читайте также:  Кредит! Займ: я хочу помочь другу взять кредит, точнее взять его на себя

Декларация заполняется в электронном виде по следующему алгоритму:

  1. Заходим в программу «Декларация», находим вкладку «Доходы, полученные в РФ».
  2. Заполняем источник выплат: «Продажа квартиры».
  3. Нажимаем кнопку «Да».
  4. Получаем от программы уведомление о том, что не введён код ОКМО. Здесь же указывается, что при заполнении формы 3-НДФЛ физическим лицом этого не требуется.
  5. Нажимаем кнопку «Пропустить».
  6. Приступаем к внесению дохода, нажав на + в верхнем углу панели.
  7. Вносим месяц получения дохода.
  8. Вносим код дохода 1510.
  9. В соответствующую графу вносим сумму полученного дохода.

При наличии расходов заполняется соответствующий раздел формы. Коды расходов имеют разновидности:

  1. 901 – при отсутствии платёжных документов, если стоимость составляет не более 1 миллиона рублей. Например, при получении наследства.
  2. 903 – при наличии платёжной документации. Например, в случае купли-продажи, когда есть ДКП и документация, подтверждающая платёж.

Расходы вносятся в форму по тому же принципу. Главное при заполнении формы следить, чтобы не были допущены ошибки, наиболее распространённые из которых:

  • не вносятся стандартные вычеты, предоставленные в текущем налоговом периоде (если они были);
  • в графе «Продажа» не вносятся сведения о покупателе;
  • не заполняется заявление на получение возврата налога (если он может возвращаться).

Если декларация заполнена с ошибками, то исправить их можно только после того, как она будет возвращена с указанием необходимых исправлений. Исправления производятся в специальной программе, путём замены неактуальной информации на нужные сведения.

Скачать бланк декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры пенсионером

Льготы при реализации имущества, полученного по наследству

Если квартира получена пенсионером по наследству, то к ней применяются нормы льготного налогообложения. Они заключаются в том, что налог не удерживается даже тогда, когда квартира была приобретена после 2016 года и находилась в собственности продавца 3 года. То есть пяти лет владения объектом недвижимости в этом случае ждать не нужно.

Взаимозачёт при реализации и покупке

Существует два варианта получения налогового вычета:

  • через работодателя;
  • через территориальное отделение ФНС РФ.

Можно проводить взаимозачёт. Если приобреталась недвижимость, то возврат налога может начисляться со стоимости жилья до 2 миллионов, для ипотеки предоставляется дополнительный вычет, связанный с процентами по кредиту, в размере 1 миллион рублей, что в целом составляет 3 миллиона.

В случае купли и продажи жилья, допускается погашение удержания суммой, требующей возврата. Налог удерживается только с оставшихся после вычета, денежных средств. А если возврат превышает удержание, его могут начислить с других налоговых средств.

Например, в этом же налоговом периоде пенсионер приобрёл другую квартиру за 1 500 000 рублей. На эту сумму будет начисляться налоговый возврат в размере 13%, что составит 195 000 рублей.

За счёт этого, налоговая сумма перекрывается и ничего уплачивать не нужно.

Остаток в сумме 52 тысячи рублей можно получить, только если пенсионер работает, уплачивая НДФЛ, или имеет другие источники дохода, подлежащие налогообложению.

С продажи жилья, находящегося в собственности менее трёх лет, пенсионер должен уплатить налог с дохода. Он начисляется в размере 13% стоимости объекта недвижимости, указанного в договоре, но эта сумма не должна быть ниже кадастровой стоимости больше чем на 70%. Налог можно погасить взаимозачётом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас 

+7 (499) 938-94-16 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Платят ли пенсионеры налог с продажи дома?

simpson33/Depositphotos

Указанные статьи Налогового кодекса регламентируют предоставление льгот при оплате налога на недвижимость. Что касается налога при продаже дома, это не налог на недвижимость, а налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Иными словами, Вы владеете недвижимостью и платите за это налог, от которого при определенных условиях Вы можете быть освобождены как пенсионер. Если же Вы решите продать свою недвижимость, то расчет НДФЛ будет производиться на общих основаниях, статус пенсионера в данном случае значения не имеет.

Льготы для пенсионеров, связанные с недвижимостью

Какие налоги должен платить пенсионер при продаже недвижимости?

Что касается нерезидентов, то до недавнего времени порядок налогообложения нерезидентов был намного строже, чем резидентов. На данный момент в рамках расчета НДФЛ при продаже недвижимости нерезидентов по сути приравняли к резидентам. Соответственно, расчет налогооблагаемой базы необходимо производить, исходя из обстоятельств конкретной сделки.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Пенсионеры платят налоги с доходов наравне с работающими гражданами, то есть не освобождаются от уплаты налогов с доходов от продажи недвижимости.

 Однако размер данного налога можно уменьшить, если есть документы, подтверждающие расходы на строительство дома (чеки, накладные, договор подряда и т. д.).

Понесенные при строительстве дома расходы можно вычесть из налогооблагаемой базы, а также после уплаты налога оформить налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Отдельно из налогооблагаемой базы можно вычесть проценты по кредитам и займам, потраченным на строительство.

Должен ли пенсионер платить налог с продажи квартиры?

Должен ли пенсионер платить налоги с долей в 2 квартирах?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

В данном случае не надо путать налог на имущество и налог с продажи. По первому люди пенсионного возраста имеют различные льготы в разных регионах. А вот при продаже объекта – на пенсионера распространяются такие же нормы и правила, как и для любого гражданина нашей страны.

Пенсионеры здесь могут рассчитывать на имущественный вычет в размере 250 тысяч рублей. Если Ваш дом оформлен как дача, то имущественный вычет с дачи – 250 тысяч, если как жилой ­– вычет составит уже 1 млн рублей.

Отвечает вице-президент ГК АРИН, руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров:

При продаже дома, которым пенсионер владеет уже более трех лет, налог не платится.

Если же он купил дом после 1 января 2016 года, то ему придется ждать пять лет, чтобы не платить налог совсем, или использовать льготы, указанные в 220 статье Налогового кодекса, для снижения налогооблагаемой суммы. Например, с суммы начисления налога можно вычесть льготный миллион рублей на жилой дом и платить с остатка 13%.

Нерезиденты с этого года имеют льготу по времени владения домом так же, как и обычные граждане. То есть они не платят, если продают дом, который в собственности более трех лет. Но не имеют льготных вычетов при меньшем сроке. И в этом случае оплачивают подоходный налог в размере 30% от стоимости (от большей – реальной или кадастровой).

Может ли пенсионер получить налоговый вычет, купив дом?

Должны ли пенсионеры платить налог, сдавая квартиру?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Пенсионеры действительно не платят налог с проданного объекта, под которым понимается жилой дом, квартира, гараж и машино-место. Нерезидентов, в свою очередь, уравняли с резидентами относительно предельных сроков владения – если нерезидент владеет недвижимостью в течение предельно срока, то платить 30% налог ему уже не придется.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Федеральный закон от 27 ноября 2018 г.

N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах» освобождает нерезидентов от уплаты НДФЛ в случае, если продаваемое ими жилье находилось в собственности больше минимального срока владения (трех или пяти лет). Если квартира будет продана раньше этого срока, то налог придется заплатить: здесь льгота уже не будет действовать.

  • Текст подготовила Мария Гуреева
  • Не пропустите:
  • Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
  • Может ли неработающий пенсионер получить налоговый вычет?
  • Может ли работающий пенсионер получить налоговый вычет?
  • Развожусь с мужем-пенсионером, как делить дом?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка квартиры у пожилого человека

Что считать пожилым возрастом

Взгляды на это расходятся. По статистике ВОЗ, с 60 до 75 лет люди считаются пожилыми, люди старше — с 75 до 90 — уже представители старого возраста, а перешагнувшие рубеж в 90 лет — долгожители. На практике в России покупатели опасаются заключать сделки с продавцами старше 80 лет, а подписание договора с людьми помладше так сильно их не пугает.

Риски покупки квартиры у пожилого человека

Прежде всего риски связаны с состоянием здоровья собственника и его незащищённым положением — и эмоциональным, и финансовым.

Пожилой человек проще поддаётся внушению и давлению со стороны мошенников, которые могут уговорить его на сомнительную сделку и её оспаривание в дальнейшем.

Поэтому основной риск не столько в самой покупке, сколько в том, что потом сделку могут признать недействительной.

Риск 1. Продавец не отдаёт себе отчёт в своих действиях

Покупатели больше всего боятся того, что пожилой человек не до конца понимает, что происходит. И потом просто «забудет» про продажу или «передумает». Как правило, такие договоры оспариваются по ст. 177 Гражданского кодекса РФ — в связи с тем, что человек, пусть и дееспособный, мог не понимать смысл своих действий во время подписания договора.

Полную дееспособность человек получает в 18 лет (за редкими исключениями). Лишиться дееспособности можно только по решению суда, таким людям назначают опекуна или попечителя, которые и участвуют в сделках от его лица. Если договор подписал недееспособный человек, документ будет недействительным уже в момент подписания.

Читайте также:  Вернуть долг по исполнительному листу

Важный нюанс: человек может быть болен и не понимать смысл своих действий (в том числе участие в сделке), но при этом считаться полностью дееспособным.

Если сделка уже прошла, суд может установить, что на момент продажи квартиры человек не понимал, что делает, но при этом оставался дееспособным.

Это случается, если заболевание только начало развиваться, человек пережил сильное эмоциональное потрясение, например смерть близкого родственника, или недавно перенёс тяжёлое заболевание или операцию. О таких сделках и говорит статья 177 ГК РФ.

Ещё раз: психическое расстройство — это ещё не недееспособность. Недееспособным человека может признать только суд. Но и дееспособность продавца — это не гарантия, что сделку не оспорят.

Риск 2. Продавца квартиры обманули или запугали. Или воспользовались его бедственным положением и заставили продать квартиру

Сделку признают недействительной, если в суде будет доказано, что её провели под влиянием обмана, угроз, насилия или неблагоприятных обстоятельств, — ст. 179 ГК РФ. Например, если квартиру за копейки купили у пенсионера, которому требовались деньги на лечение.

В суде можно доказать, что покупатель воспользовался положением больного человека и купил квартиру за бесценок. Такая сделка — когда покупатель злоупотребил тяжёлой ситуацией продавца и купил квартиру на очень невыгодных продавцу условиях — называется кабальной.

И её можно оспорить.

Риск 3. Продавец не понял условия сделки

На юридическом языке это называется «существенное заблуждение», о нём говорится в ст. 178 ГК РФ. К примеру, человек не до конца понимал смысл договора и считал, что в результате не лишится места для проживания.

Кто может оспорить сделку

Обычно это делает сам продавец, в том числе по наущению мошенников или родственников, или наследники продавца после его смерти — те, кто мог бы рассчитывать на квартиру, если бы её не продали.

Если продажу квартиры пожилого человека подстроили мошенники, то даже честный покупатель может потерять деньги. Если суд признает договор недействительным, то стороны должны вернуть друг другу всё полученное: продавец — деньги, а покупатель — квартиру.

Вот только получить от пожилого человека деньги может быть проблематично, особенно если они уже полностью потрачены, а из доходов у него только пенсия.

Как уменьшить риски

Совсем исключить риски при покупке квартиры невозможно. Но это нельзя сделать и в других сделках: свои нюансы есть и в покупке унаследованной квартиры, и при покупке «первички». Но уменьшить риски можно и нужно.

  • До сделки
  • 1. Изучите историю квартиры, чтобы убедиться, что на неё никто больше не претендует
  • Попросите все документы, связанные с квартирой:
  • выписку из ЕГРН;
  • документы-основания права собственности (это может быть договор купли-продажи или дарения, свидетельство на наследство и т. д.);
  • выписку из домовой книги; • выписку с финансово-лицевого счёта;
  • технические документы (технический паспорт, экспликацию и поэтажный план).

Посмотрите в выписке из домовой книги, кто зарегистрирован в квартире, и узнайте у продавца, когда выписались последние проживающие.

Попробуйте выяснить у продавца, как и от кого он получил квартиру, были ли спорные ситуации, есть ли у него потенциальные наследники, а особенно — родственники без жилья.

Спросите, нет ли на квартиру других договоров, например, договоров ренты, не упомянута ли она в завещании (такие квартиры продавать не запрещается, но стоит учитывать, что есть люди, которые могли «рассчитывать» на это жильё, а значит, они способны вступить в борьбу за него).

2. Узнайте, почему продавец продаёт квартиру и где он будет жить после этого

Это важно.

Хорошо, если у пожилого человека есть другая квартира, его забирают дети в загородный дом или деньги от квартиры пойдут на альтернативную сделку. В этой ситуации будет сложно доказать, что вы воспользовались беззащитным состоянием человека, который не понимал, что останется на улице.

Продавец должен чётко отвечать на вопросы о том, почему он решил продать квартиру и где собирается жить дальше. Если он не задумывался об этом, отнеситесь к ситуации внимательнее: возможно, человек не в состоянии оценить последствия того, что делает.

Спросите, куда и когда он переезжает после продажи жилья, будут ли ему помогать родственники, почему он решил продать квартиру именно сейчас, будет ли перевозить на новое место мебель и посуду.

Чем больше конкретных вопросов о переезде и причинах продажи вы зададите, тем быстрее поймёте, действительно ли продавец собрался выехать из квартиры и насколько продумал дальнейшие действия.

Нередко условием для покупки квартиры становится переезд пожилого собственника в другое жильё и его регистрация в нём. Только после этого стороны подписывают договор купли-продажи.

3. Деликатно поинтересуйтесь материальным положением продавца

Постарайтесь узнать, как живёт продавец: хватает ли денег на жизнь, есть ли у него накопления или родственники, которые помогают, отложены ли деньги на переезд, не продаёт ли он квартиру только потому, что не на что жить. Но расспрашивайте деликатно.

Человек может обидеться на грубый допрос о состоянии его финансов или заподозрить в вас мошенника.

Объясните, что вам нужно убедиться, что продажа квартиры для него — не кабальная сделка, в которой вы воспользуетесь его бедственным положением и вынудите продать жильё.

4. Убедитесь, что интересы продавца защищают его родственники, а не посторонние люди

Если на стороне продавца выступают активные посредники, которые не приходятся ему родственниками, — это повод усомниться в чистоте их намерений. Пожилые люди нередко поддаются на уговоры мошенников, под давлением которых решают продать квартиру, а потом оспаривают сделку. Узнайте, кто эти люди, почему они участвуют в сделке, и по возможности свяжитесь с родственниками продавца.

5. Расспросите собственника о состоянии здоровья и о том, какие лекарства он принимает

Любое заболевание или сильнодействующее лекарство, которое способно влиять на принятие решений, — сигнал о том, что с договором могут быть проблемы. Не говоря уже о том, что продавец с тяжёлой болезнью иногда, к сожалению, не доживает до сделки.

Обратите внимание на то, как человек общается: если он путается, без причин становится агрессивным, теряется в ответах на простые вопросы или не помнит, что вы сказали ему час назад, это может говорить о проблемах.

Постарайтесь узнать, что беспокоит продавца, какие лекарства он принимает и какие операции недавно перенёс или, наоборот, ожидает. Помните, что это личная информация: человек не обязан её раскрывать. Поясните, что вы вовсе не хотите нарушать границы, но беспокоитесь за судьбу сделки — ведь вы рискуете большой суммой денег — и будете благодарны за помощь.

Однозначно сказать, какие лекарства могут повлиять на состояние человека, а какие — нет, нельзя. Повод насторожиться: если продавец принимает антидепрессанты, нейролептики, транквилизаторы, ноотропы и стимуляторы.

Ещё один повод задуматься о судьбе сделки — болезни или факторы, которые могут вызывать спутанное сознание и влияют на восприятие человека: болезнь Альцгеймера, болезнь Паркинсона, дисфункция щитовидной железы, энцефалит, пережитые травмы головы, дефицит витамина B1 (он может вызывать проблемы с памятью). Недавние стрессы или перенесённые серьёзные проблемы со здоровьем (например, онкологические заболевания, инсульт) тоже часто становятся основанием, на которое продавцы ссылаются при оспаривании сделки.

6. Настаивайте на освидетельствовании у психиатра и справке из ПНД

До проведения сделки получите от продавца справку из психоневрологического диспансера о том, что он не состоит там на учёте. Можно сходить туда вместе, чтобы убедиться, что человек действительно был там, а не принёс липовую бумажку.

Ещё лучше — попросите пройти освидетельствование и получить заключение специалиста. Освидетельствование проводит независимый врач-психиатр, который может приехать прямо на сделку. Стоимость услуг такого специалиста — 10–15 тысяч рублей.

На сделке

Итак, вы расспросили продавца обо всём, он выглядит адекватным, а вокруг не увиваются непонятные люди, и вы решились на покупку. Что сделать, чтобы подстраховать себя на этом этапе?

1. Не покупайте квартиру по сильно заниженной цене

Многие боятся покупать квартиры у пожилых людей, поэтому иногда на такое жильё делают скидку — так продавцы компенсируют непривлекательность сделки. Но это небольшой дисконт, цена будет не слишком отличаться от рыночной.

Покупка квартиры по подозрительно низкой цене может стать дополнительным доказательством для оспаривания сделки, её могут признать кабальной. Кроме того, будет проще доказать, что продавец был не в себе, если продал квартиру так дёшево.

  1. 2. Укажите полную стоимость квартиры в договоре
  2. Если сделку оспорят, то назад вы сможете отсудить только ту сумму, которая прописана в договоре.
  3. 3. Заверяйте сделку у нотариуса и используйте видеосъёмку

Нотариус не только удостоверяет сделку, но обязательно разъясняет её смысл сторонам. Продавец должен подтвердить, что понимает содержание договора и последствия его подписания.

Также нотариус обязан проверить дееспособность сторон, хотя часто это сводится к формальности — проверяется только возраст (продавец должен быть старше 18, либо эмансипирован и старше 16 лет).

И, насколько возможно, оценивается состояние сторон на сделке, например, что продавец не находится в состоянии явного алкогольного опьянения.

Но стоит помнить, что даже нотариус не спасёт от оспаривания сделки, он не эксперт и не в состоянии поручиться, что продавец на сделке полностью понимает происходящее и не пережил инсульт у него в кабинете. Тут будет кстати психиатр, который проведёт освидетельствование на сделке.

Процесс подписания договора можно снять на видео (у нотариуса есть такая возможность). Так вы зафиксируете, что продавец всё прослушал, всё понимал и сам подписал все документы.

4. Не рассчитывайтесь наличными, только через банк

Не придётся доказывать, сколько денег передано и передавались ли они вообще. Так можно избежать и разных махинаций с деньгами.

Выберите банки и откройте там счёт. После проведения оплаты получите выписку о перечислении денег. Идеальный вариант — иметь на руках и подтверждение из банка, и расписку продавца на полученные им деньги, написанную от руки.

5. Застрахуйте титул

Вы можете застраховать своё право собственности — тот самый «титул» — от его потери. Если после сделки что-то пойдёт не так, страховая выступит в суде третьим лицом на стороне покупателя и компенсирует расходы на квартиру, если сделку отменят.

Хотя стоит помнить, что компании не спешат признавать случившееся страховым случаем и обычно отстаивают своё право не выплачивать страховку.

Если продавец умер во время регистрации сделки

Если продавец умирает после подписания договора, но до регистрации права собственности, то обязанность по регистрации переходит к его наследникам. Если таких наследников нет, то о регистрации должно позаботиться государство.

Но в жизни всё гораздо сложнее, и чаще всего в таких ситуациях покупателя ждёт суд, который решает, должна ли регистрация пройти: учитываются и обстоятельства подписания договора, и состояние продавца в этот момент, и то, передал ли продавец квартиру покупателю.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Эксперт: Гурам Базадзе. Иллюстратор: Вера Хохлова.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *