Многие владельцы недвижимости сталкиваются с тем, что не знают, можно ли продать жилье с прописанным человеком и как это сделать. Гражданское законодательство РФ допускает продажу и покупку жилья с прописанными в нем людьми.
Процедура продажи такого жилья фактически является стандартной, за одним исключением — в договоре купли-продажи указываются конкретные лица, зарегистрированные в продаваемой квартире, и оговариваются сроки их выписки.
В отдельных случаях, оговоренных законом, продажа такой недвижимости осуществляется по особым правилам, в том числе запрещающим собственникам выписывать зарегистрированных в квартире лиц и препятствовать их проживанию. В каких — разберем в данной статье.
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Российское законодательство не предусматривает препятствий для того, чтобы продать жилое помещение (квартиру) с зарегистрированными в ней лицами. Ни § 7. Продажа недвижимости Гражданского кодекса, ни Федеральный закон от 13.07.2018 № 218 «О государственной регистрации недвижимости», ни другие нормативно-правовые акты не содержат требований об обязательной выписке продавца, членов его семьи или иных лиц для совершения сделки купли-продажи и регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость. Поэтому продать квартиру с прописанным человеком можно, однако необходимо учитывать, что правовые основания и последствия в разных случаях могут отличаться.
Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
Причины, побуждающие продавца продавать квартиру с прописанными в ней лицами, могут отличаться. Следует отметить несколько оснований для совершения подобных действий:
- Продавец и члены его семьи не имеют возможности зарегистрироваться по новому адресу до момента совершения сделки.
- В квартире прописаны граждане, которые по тем или иным причинам не могут быть выписаны из квартиры продавцом.
- В квартире зарегистрированы лица, которые сохраняют право пользования помещением даже в случае смены собственника.
Первый случай — самый распространенный на рынке недвижимости. Обычно продавец жилья приобретает взамен другую квартиру, так называемый встречный вариант.
До момента продажи своей недвижимости он не имеет возможности сняться с регистрационного учета по причинам отсутствия другой собственности.
Как только обе сделки произойдут, продавец прописывается по новому адресу, что автоматически отменяет регистрацию по старому.
Во втором случае новый собственник может выписать зарегистрированное лицо принудительно — через орган, ответственный за прописку, или суд. В третьем случае новому собственнику придется смириться с тем, что регистрация жильца будет сохранена, а сам он сможет проживать в квартире даже после смены собственника помещения.
Можно ли выписать человека без его согласия
Лица, не являющиеся собственниками и не имеющие правовых оснований для сохранения права пользования помещением, могут быть выписаны по заявлению нового владельца, даже если они возражают против сделки и снятия с регистрационного учета. Следует учитывать, что процедура выписки различается в зависимости от вида регистрации:
- Временно прописанных можно выписать по заявлению собственника квартиры в орган регистрационного учета (региональное отделение Управления по вопросам миграции МВД) или в МФЦ;
- Имеющих постоянную регистрацию можно выписать только с их согласия или через суд.
Последний вариант действий распространяется на продавца, который обязался выписаться из жилья в установленный в договоре срок, но по тем или иным причинам не выполнил свое обязательство. Через суд выписываются и члены семьи продавца, если добровольно они отказываются сделать это после сделки.
Кого нельзя выписать без согласия
Отдельные категории граждан, не являющихся собственниками, нельзя выписать из жилья без их согласия даже через суд, так как имеющееся у них право проживания не может быть прервано сменой собственника.
Если такое лицо добровольно откажется от снятия с регистрационного учета, то новый собственник будет обязан предоставить им жилплощадь для проживания.
К таким категориям относятся следующие категории граждан:
- Лица, которым по завещательному отказу предоставлено право проживания в квартире (п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Если жилье было унаследовано по завещанию, а наследодатель указал в его тексте, что наследник обязуется предоставить отказополучателю (лицу, в чью пользу действует завещательный отказ) для проживания квартиру или ее часть, то выписать отказополучателя не может ни наследник, ни последующие собственники жилья.
- Заключившие договор пожизненного содержания с иждивением в соответствии со ст. 601 ГК РФ. Квартира могла быть получена продавцом с условием выплаты пожизненного содержания получателю ренты. В случае продажи жилья получатель ренты сохраняет право проживания в квартире и прописку, а новый собственник обязан выплачивать содержание до конца его жизни. Необходимо отметить, что продажа такого жилья допускается только с разрешения получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).
- Лицо, написавшее отказ от приватизации. Если прописанный гражданин был зарегистрирован в жилье в момент его приватизации и подписал отказ от участия в ней, он сохраняет право проживания. Если жилец был зарегистрирован в жилом помещении после приватизации, то право пожизненного проживания не возникает.
- Гражданин, внесший паевой взнос в кооператив, если жилье находится в кооперативном доме.
Также следует отметить, что право проживания сохраняется у нанимателей жилого имущества (ст. 675 ГК РФ), если договор найма зарегистрирован Росреестром. Наличие или отсутствие регистрации в данном случае не имеет юридического значения. Смена собственника помещения не меняет сущности и условий данного договора, в котором наймодателем становится лицо, ставшее новым собственником помещения.
Как продать квартиру с зарегистрированным человеком
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Продажа квартиры, в которой на временной или постоянной основе остаются зарегистрированными сам продавец, его близкие или посторонние лица, не имеет серьезных особенностей, за исключением того, что указанные факты должны быть отражены в тексте договора.
Необходимые документы
Перечень необходимых документов, необходимых для проведения сделки, зависит от ее особенностей. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ, минимально необходимый перечень документов для проведения регистрации включает в себя:
- Заявление на регистрацию перехода права собственности (от продавца);
- Заявление на регистрацию права собственности (для покупателя);
- Правоустанавливающий документ на квартиру, на основании которого было зарегистрировано право собственности продавца — договор (купли-продажи, дарения, приватизации), свидетельство о праве на наследство;
- Правоподтверждающий документ — выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- Паспорта всех участников сделки;
- Договор купли-продажи;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Также в зависимости от особенностей сделки могут понадобиться:
- Разрешение супруга на продажу;
- Технический и кадастровый паспорта;
- Разрешение органов опеки;
- Разрешение банка;
- Акт приема-передачи (если в тексте договора купли-продажи не указано, что одновременно он является передаточным актом);
- Нотариальная доверенность, если интересы одного из участников сделки представляет доверенное лицо, и т. д.
Еще одним документом, который не является обязательным, но рекомендуется предоставить, это справка о количестве и составе прописанных в квартире лиц и наличии/отсутствии задолженностей по ЖКУ. Этот документ не имеет единого формата и может выдаваться в виде единого документа или в виде двух отдельных справок.
Договор купли-продажи
Договор купли-продажи квартиры, которая продается вместе с зарегистрированными в ней лицами, не имеет существенных отличий, за исключением одного. В тексте соглашения указываются следующие сведения:
- ФИО лиц, зарегистрированных в квартире на момент обращения в Росреестр;
- Срок, в течение которого продавец обязуется выписаться сам и выписать других проживающих лиц (конкретная дата или количество дней).
Если после совершения сделки зарегистрированные лица сохраняют право пользования помещением, например, по завещательному отказу или договору пожизненного содержания, то в тексте соглашения также указываются их паспортные данные и основания для сохранения права проживания.
В остальном текст соглашения остается стандартным. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются:
- Предмет договора — необходимо максимально подробно описать квартиру (адрес, кадастровый номер, этаж, метраж общей и жилой площади, количество и метраж комнат и вспомогательных помещений);
- Цена — стоимость квартиры необходимо прописать как цифрами, так и буквами;
- Другие условия, определенные сторонами.
Также в договоре необходимо указать:
- Паспортные данные участников сделки (продавца и покупателя), если участников больше, чем два, то указываются паспортные данные всех лиц;
- Права и обязательства сторон;
- Ответственность за неисполнение договора;
- Порядок разрешения споров;
- Дата составления соглашения и подписи участников сделки.
Договор составляется минимум в 3 экземплярах, один остается в Росреестре, по одному — у каждой из сторон соглашения.
Посмотреть образец договора купли-продажи с прописанными людьми
Скачать образец договора купли-продажи с прописанными лицами
Регистрация перехода права собственности
Договор можно подписать заранее, но лучше сделать это в день совершения регистрационных действий. Все участники сделки с документами обращаются в отделение Росреестра или в МФЦ.
Продавец заполняет заявление на регистрацию перехода права собственности, покупатель — на регистрацию права собственности. Госпошлину можно заплатить на месте или принести документы, подтверждающие ее оплату.
Регистратор или сотрудник МФЦ принимает документы, проверяет их комплектность и проводит опись, после чего передает ее копии участникам соглашения.
Сроки и затраты
Срок проведения процедуры государственной регистрации установлен ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ. Он составляет:
- 7 рабочих дней — при обращении в отделение Росреестра;
- 9 рабочих дней — при подаче заявления в МФЦ.
По истечении данного срока участники соглашения могут вновь обратиться в указанные органы и получить документы, переданные во время подачи заявлений. Покупатель также получает выписку из ЕГРН, подтверждающую его право собственности, продавец — свидетельство о права собственности с отметкой «погашено» (если было подано).
За регистрацию права собственности покупатель уплачивают госпошлину. В соответствии с п. 22 ст. 333.33 НК РФ ее размер составляет 2 тыс. руб. Продавец не обязан платить госпошлину, однако стороны могут договориться, что расходы на проведение сделки могут быть поделены ими в равных размерах.
Последующая выписка из квартиры
В срок до наступления момента, который указан в договоре, продавец обязан выписать из нее себя или членов своей семьи. Для этого всем зарегистрированным лицам необходимо посетить орган, ведущий регистрационный учет (УВМ МВД РФ), либо подать заявление в МФЦ. Выписаться можно двумя способами:
- Зарегистрироваться по новому адресу — тогда старая прописка будет аннулирована автоматически;
- Выписаться «в никуда», то есть отменить действие регистрации.
Последний способ доступен только для совершеннолетних лиц. Лица в возрасте от 14 до 18 лет заполняют заявление самостоятельно в присутствии родителей, за детей младше 14 лет заявление заполняют их законные представители (родители).
Отмена регистрации бывшего жильца через суд
В случае, если продавец или члены его семьи не исполняют обязательство по выписке из квартиры в указанный в договоре срок, новый владелец жилья может обратиться в суд с требованием принудительной выписки. В качестве основания в заявлении необходимо указать, что в соответствии с п. 2 ст.
292 ГК РФ право пользования помещением членами семьи предыдущего собственника прекращается в случае перехода права собственности другому лицу. Суд, рассмотрев исковое заявление, вынесет решение о принудительной выписке посторонних лиц.
С копией решения суда нужно будет обратиться в ГУВМ МВД или в МФЦ, после чего прежние жильцы будут сняты с регистрационного учета.
Какие сложности могут возникнуть
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Несмотря на допустимость продажи квартиры с прописанными лицами, это достаточно трудоемкая задача.
Сложность состоит даже в не в самой продаже, а в возможности выписать продавца, его родственника или иное лицо после продажи, если они добровольно отказываются это сделать. В некоторых случаях, оговоренных законом, снять с регистрационного учета жильца не поможет даже суд.
Чтобы узнать о том, как продать квартиру с прописанным человеком или как его выписать после сделки, необходимо проконсультироваться с юристом. Получить бесплатную консультацию можно на нашем сайте.
Частые вопросы при продажи жилья и ответы на них
Зависит ли цена квартиры от того, что на момент продажи в ней остаются зарегистрированные лица? Покупка квартиры с прописанным человеком — всегда риск для покупателя, за который приходится платить. Как правило, цена таких квартир меньше на 10 % по сравнению с жильем, не отягощенным подобными ограничениями. Нужно ли обращаться в органы опеки для выписки несовершеннолетнего? Если в квартире прописаны дети до 18 лет, не являющиеся собственниками, то для их выписки обращаться в органы опеки и попечительства не нужно. Достаточно лишь прописать их по другому адресу — выписка «в никуда» несовершеннолетних не допускается. Если ребенку меньше 14 лет, то адрес регистрации должен совпадать с адресом прописки одного из родителей. Если же дети одновременно являются собственниками помещения, придется обращаться в орган опеки за разрешением на продажу. Имеют ли зарегистрированные в квартире лица право продать жилье? Нет, прописка дает лишь право пользования помещением. Для продажи необходимо обладать правом распоряжения, которое гражданским законодательством предоставляется лишь собственникам недвижимости. Можно ли выписать осужденного человека и как это сделать? Снять с регистрационного учета гражданина, отбывающего наказание в местах лишения свободы, можно на основании приговора. Для этого необходимо получить копию приговора суда и предоставить ее в орган регистрации (ГУВМ МВД РФ) или в районный суд. Однако необходимо учитывать, что по возвращению из мест лишения свободы гражданин может потребовать восстановления прописки, а в случае продажи квартиры — и признания сделки недействительной. Поэтому покупателю лучше избегать приобретения такого жилья. Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Купля-продажа квартиры с прописанными людьми: варианты продажи, порядок покупки
Купить квартиру с обременением в виде прописки собственника или его родственника можно, но после сделки зарегистрированный сохранит право пользования жильем. Для покупателя есть и другие риски.
Рассмотрим, как действовать при покупке недвижимости с временной или постоянной регистрацией гражданина, можно ли взять такую квартиру в ипотеку, когда выписываться при купле-продаже и что делать, если на жилплощади есть прописанные, которых новому собственнику нужно выписать.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 302-57-35 Бесплатный звонок для всей России.
Что значит, если квартира продается с прописанным человеком?
С юридической точки зрения термина «прописка» давно нет. Но до сих пор под ним подразумевается регистрация по месту жительства, оформляемая бессрочно. Она дает право пользования и проживания в квартире, право собственности остается за владельцем.
Регистрация бывает и временной. Обычно она оформляется на срок от 3 месяцев до 5 лет без снятия с регистрационного учета по месту жительства. Она тоже дает право проживания и пользования помещением.
Если собственник продает квартиру, в которой временно или постоянно прописан человек, для покупателя это представляет риски. Он сможет владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью на основании ст. 209 ГК РФ, но с некоторыми особенностями.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?
Ни один закон не запрещает собственнику выставить квартиру на продажу или заключить договор с покупателем, если на жилплощади есть зарегистрированные лица. Этот вопрос они должны урегулировать самостоятельно.
Примечание: если оформлена постоянная прописка, выписать человека можно только с его согласия или через суд. При временной регистрации можно обойтись без суда.
Продажа квартиры с временно зарегистрированными лицами
Если куплена квартира с обременением, где временно прописан человек, выписать его можно без суда на основании п. 30 Постановления Правительства РФ от 17.07.1995 №713 «Об утверждении Правил…».
Новому собственнику достаточно обратиться в регистрационный орган (УВМ МВД) или подать заявление в произвольной форме с указанием даты убытия через МФЦ, если зарегистрированный съехал с жилплощади добровольно.
Для принудительного выселения придется обращаться в суд или ждать окончания срока регистрации.
Возможна ли ипотека с прописанными людьми?
Большинство банков откажет в выдаче ипотеки на квартиру, где есть прописанные граждане. Дело в том, что до погашения задолженности недвижимость остается в залоге у кредитора и служит обеспечением по кредитным обязательствам. Если заемщик перестанет платить, банку придется изымать имущество и выписывать всех в судебном порядке.
Банк может одобрить ипотеку, но с условием снятия с учета людей до заключения основного договора купли-продажи (далее – ДКП).
Совет юриста: при подаче документов на ипотеку лучше уточнить в отделении, как проходит сделка и когда продавец должен всех выписать. В каждом банке свои правила и требования.
Варианты продажи квартиры с прописанным человеком
Решившись на покупку квартиры с обременением пропиской, можно использовать один из нескольких способов:
- Заключить предварительный ДКП, указав снятие с учета в качестве обязанности продавца.
- Заключить основной ДКП, указав срок выписки после регистрации сделки.
- Оставить все как есть, никого не выписывать.
Что касается продажи приватизированной квартиры с прописанными жильцами, местонахождение которых неизвестно или не получается выписать без суда, некоторые пользуются услугой срочного выкупа недвижимости.
Но продавец потеряет в цене на 30-50%, к тому же квартиры с «недостатками» выкупают в основном недобросовестные агентства, использующие мошеннические схемы для последующей перепродажи уже в якобы «чистом» виде.
Честные агентства выкупят дешевле средней рыночной цены, но попросят продавца снять всех с учета.
Примечание: если продается приватизированная квартира, и бывший член семьи собственника отказался от приватизации, хотя мог в ней участвовать, за ним сохраняется право пожизненного проживания, даже если он прописан в другом месте (ст. 31 ЖК РФ).
Выписка до сделки
Чаще всего при продаже квартиры с прописанными жильцами покупатели просят выписать их до сделки. Договоренность может быть устной, но, чтобы продавец гарантированно продал недвижимость и получил деньги, лучше заключить предварительный ДКП.
Как выглядит процедура пошагово:
- Покупатель находит подходящую квартиру, просит справку по форме №9 о зарегистрированных.
- Стороны оформляют предварительный ДКП, где указывается размер задатка, срок заключения основного, обязанность продавца снять всех с учета в установленные сроки.
- Прописанные выписываются.
- Стороны заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию сделки.
Выписка после сделки
Еще один вариант продажи квартиры с зарегистрированными лицами – выписка после заключения основного ДКП.
Как это делается:
- Стороны оговаривают условия сделки.
- Оформляется основной ДКП, где указывается срок снятия прописанных с учета.
- Документы подаются на регистрацию сделки в день оформления ДКП.
Чтобы подстраховаться, покупатель может дать задаток до регистрации перехода права собственности, а оставшуюся часть – после, когда продавец представит справку о выписке всех лиц. В заключение оформляется акт приема-передачи, подтверждающий выполнение обязательств сторонами.
Примечание: размер задатка определяется сторонами. Обычно хватает 50 000-100 000 р. Если продается жилплощадь с обременением в виде ипотеки, придется погашать долг за продавца. В таком случае размер задатка будет равен величине задолженности перед банком.
Содержание и образец договора купли-продажи
Основной договор купли-продажи с прописанным человеком должен содержать следующие сведения:
- Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные сторон сделки.
- Адрес, кадастровый номер, количество комнат, площадь квартиры.
- Ф.И.О. прописанного человека.
- Срок снятия с регистрационного учета.
- Права, обязанности и ответственность сторон.
- Условия изменения и расторжения договора.
- Дата составления, подписи продавца и покупателя.
Прописанные не выписываются
Здесь все просто: продавец предупреждает покупателя о наличии зарегистрированных, тот соглашается с этим и не требует снятия с учета. На практике такое происходит крайне редко, т.к. прописанные граждане могут мешать собственнику осуществлению прав на купленное жилье.
Единственное преимущество для покупателя – возможность снизить стоимость до 30% от рыночной цены. Но недостатков больше.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Можно ли купить квартиру с прописанным человеком: риски
Главный риск покупки жилища с временно или постоянно прописанными – право проживания этих людей в помещении. Они в любой момент могут приходить и уходить, пользоваться жилплощадью. Кроме того, для регистрации родственника собственнику понадобится согласие других прописанных лиц старше 18 лет. Они могут его и не давать, и тогда прописать других людей не получится.
Еще одна проблема – сложности с продажей. Если в дальнейшем владелец решить продать недвижимость, купленную с зарегистрированными членами семьи предыдущего собственника, найти покупателя будет крайне сложно, к тому же придется уступать в цене.
Обратите внимание! После покупки квартиры с прописанным собственником, который не хочет выписываться, покупатель вправе снять его с учета через суд.
Купили квартиру с прописанным человеком: что делать?
Если человек купил квартиру с прописанными людьми, которых продавец не выписал до или после сделки, это можно сделать через суд.
Новому собственнику нужно составить исковое заявление с требованием о снятии с регистрационного учета на основании ст.
292 ГК РФ, где сказано, что переход права собственности является основанием для прекращения права пользования жильем для бывшего владельца и членов его семьи.
Как выписать людей через суд:
- Собрать документы для суда.
- Составить исковое заявление в трех экземплярах.
- Отправить один экземпляр заявления и по одной копии судебных документов ответчику, дождаться уведомления о вручении.
- Подать документы в районный суд по адресу регистрации лиц, которых нужно выписать. Они выступают ответчиками.
- Дождаться определения о принятии материалов к производству. В нем будет указана дата и время предварительного заседания.
- Прийти на предварительное заседание. Обычно оно назначается через 15 дней после принятия документов. Там могут запросить дополнительные сведения, уточнить исковые требования, узнать о возможности заключения мирового соглашения между истцом и ответчиком.
- Получить определение о назначении дела к судебному разбирательству.
- Участвовать в разбирательствах. Вопрос может решиться за одно заседание, но, скорее всего, судья объявит перерыв и растянет рассмотрение на несколько слушаний в зависимости от сложности дела.
- Получить судебное решение об удовлетворении исковых требований полностью или частично, либо об отказе в удовлетворении.
- Дождаться вступления решения в законную силу. Очное вступает в силу через месяц после принятия в окончательной форме, заочное – через 7 дней с момента получения копии ответчиком.
Если требование о снятии ответчиков с учета удовлетворены, истцу нужно прийти с удостоверенной копией решения в УВМ МВД по месту нахождения спорной недвижимости. Людей выпишут в день обращения.
Содержание и образец искового заявления
В качестве требования в исковом заявлении нужно указать прекращение права пользования и снятие ответчика с регистрационного учета. Если он на момент обращения в суд проживает на жилплощади, заявляется требование о выселении, но тогда в деле участвует прокурор (ст. 45 ГПК РФ).
Какие сведения указываются в заявлении:
- Ф.И.О., адрес, паспортные данные истца.
- Наименование, адрес суда.
- Ф.И.О., адрес прописки ответчика.
- Дата заключения ДКП, на основании которого право собственности перешло к истцу.
- Адрес, площадь спорного жилья.
- Исковые требования и законные обоснования (ст. 209, 218, 235, 288, 289, 292, 304 ГК РФ).
- Опись представленных документов.
- Подпись, дата составления.
Документы
При обращении в суд понадобится:
- Исковое заявление.
- ДКП.
- Выписка из ЕГРН.
- Справка по форме №9 о зарегистрированных.
- Документ, подтверждающий получение заявления ответчиком.
- Квитанция об уплате госпошлины.
С оригиналов снимаются копии, затем они возвращаются истцу.
Госпошлина и сроки
Для выписки через суд уплачивается госпошлина в размере 300 р. Дело рассмотрят в течение двух месяцев, но на практике от подачи заявления до вынесения решения проходит 3-4 месяца.
Еще один месяц приходится ждать, когда оно вступит в силу. До этого идти в УВМ МВД и требовать выписки ответчика нет смысла, документы не примут, т.к.
он до истечении срока обжалования может подать апелляционную жалобу.
Судебная практика
Обычно суды удовлетворяют исковые требования собственников жилья, купленного при наличии зарегистрированных бывших владельцев или членов их семей. Но ситуации бывают разные, вот несколько примеров:
Ответы юриста на частные вопросы
В купленной квартире остались прописанные – мать и ребенок 10 лет. Выписываться не хотят, да и некуда им. Что мне делать? Обращаться для выписки в суд. Но дело осложняется наличием несовершеннолетнего: его можно выписать только вместе с матерью.
Если другого жилья нет, суд может дать несколько месяцев на поиски, и снять их с учета получится не сразу. Как продать жилплощадь с зарегистрированным человеком, если он находится в другом городе? Покупатель просит выписать его до оформления ДКП, иначе откажется от сделки.
Зарегистрированный гражданин может перепрописаться по новому месту жительства в городе, в котором он находится. Старая регистрация аннулируется автоматически. Если нет жилья, можно выписаться в никуда через МФЦ или Госуслуги.
Можно ли покупать квартиру с прописанными людьми, если собственник – несовершеннолетний? Можно, но нужно потребовать снять всех с учета от родителя, действующего в сделке в интересах ребенка. Кроме того, обязательно разрешение органа опеки на продажу имущества несовершеннолетнего.
Как проверить при покупке недвижимости, есть ли прописанные жильцы? Запросить у продавца справку по форме №9. Желательно, чтобы она была выдана не более месяца назад. Получить ее он может в ТСЖ, УВМ МВД или заказать через Госуслуги. При личном визите ее выдают в день обращения.
Продается квартира с прописанным родственником собственника. Он инвалид 2 группы, за ним сохраняется право пожизненного проживания. Если он перепропишется по другому адресу, сможет ли он потом вернуться в старую квартиру через суд? Нет. При добровольной выписке и отказе от права пожизненного проживания вернуть все в первоначальное положение он не сможет.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Собственник может продать недвижимость, если он или другой человек зарегистрированы там по месту жительства или пребывания.
- Сроки снятия с регистрационного учета при продаже недвижимости определяются продавцом или покупателем. Если такая обязанность в ДКП не указана, новому собственнику тяжело будет выписать людей даже через суд.
- При продаже квартиры с прописанным родственником он сам должен сняться с учета, но обязанность по выписке возлагается договором на продавца. Заявление подается в УВМ МВД, МФЦ или через Госуслуги зарегистрированным гражданином, которому нужно выписаться. Если он отказывается это делать, собственнику-продавцу придется обращаться в суд.
Квартира с прописанным. Права зарегистрированного в квартире. Продать квартиру с прописанным. — блоги риэлторов | ЦИАН
Какие права имеет прописанный в квартире? История с одним пользователем. Купить и продать квартиру с прописанным. В чем проблема?
Юридическое освобождение квартиры. История с пользователем.
Я давно не писала про юридическое освобождение квартиры… И вот, одна недавняя история, которая еще не закончилась, а только получила развитие, натолкнула меня на написание этой статьи.
Моя коллега, с которой мы периодически работаем вместе, попросила меня показать квартиру, которую она помогала продать в Центральном округе Москвы, пока она уехала по делам за город. Квартира находилась в самом сердце столицы – у метро Пушкинская.
Она оставалась коммунальной до сегодняшнего дня. В ней проживает один из двух собственников в двух комнатах с женой, второй собственник сдавал свою комнату арендаторам.
Неоднократные попытки риэлторов развезти эту коммунальную квартиру на отдельные жилплощади для каждого собственника, закончились полным провалом. Моя коллега с большой долей пессимизма выставила ее в рекламу…
Один из покупателей проявил интерес к этой квартире. Мы начали переговоры. Собственник — Олег, который проживал в квартире, все время выезжал в командировки, и с ним тяжело было встречаться и вести переговоры. Это занимало много времени… Олег приватизировал свои комнаты в двухтысячных годах, а затем прописал на свою площадь свою маму.
Мама уехала жить во Францию и периодически приезжала в Москву навестить сына и погулять по исторической Родине. Но когда зашел вопрос о продаже квартиры, она перестала выходить на связь во Франции (то ли супруг заболел, то ли еще что-то). Мы начали дергать Олега, потому что нужна была ясность с выпиской мамы до сделки. Зашел вопрос об авансе… Мама на связь не выходила.
И вдруг, о чудо, мама оказывается уже летит в Москву без приглашения…Мама прилетела. На вторичных показах квартиры вела себя довольно двусмысленно, показывая, что она хозяйка, всеми уважаемая… И видимо долго вела она свою агитацию перед сыном, объясняя, как хорошо прилететь в Москву и погулять по Тверской и старым улицам. Олег объяснял, что он может выписать её по суду.
А она, внимая его обещаниям прописать её в новой квартире, гнула свою линию («хорошо жить в центре столицы», имея такие комнаты). Итогом было то, что аванс отменили, документы на квартиру долго лежали у агента. Мама улетела обратно во Францию. Кстати, мама владеет половиной квартиры в Подмосковье. Мы как агенты, были в ужасе. Олегу – её сыну лет тридцать.
Он хочет жить в своей отдельной, а не коммунальной квартире, но у мамы свое мнение. Вот так пользователь квартиры испортил запланированную сделку.
Мы решили, что Олег поставил крест на всей этой истории… Но сейчас появилась новая информация. Олег выписал маму по суду из квартиры и возобновляет продажу комнат… Вот такая история.
Какие права имеет прописанный в квартире?
Квартира досталась Олегу от отца. Если маму прописали после её приватизации, то кроме права пользования комнатами у нее нет других прав, она может только проживать в квартире. К счастью для Олега, мама уже участвовала в приватизации (видимо квартиры в Подмосковье).
Поэтому Олегу не составило труда выписать её через суд. Если бы мама была прописана в квартире на момент приватизации этих комнат и имела право приватизации, но не участвовала в ней, Олег не смог бы её выписать никогда без её желания. Она сохранила бы пожизненное право пользования квартирой.
Таких людей называют «отказниками» в приватизации.
Собственник квартиры имеет право: 1) владения, 2) пользования (жить в ней) и 3) распоряжения квартирой (может продать, подарить, передать по наследству и т.д.
В то время как пользователь сохраняет только право проживания, пользования квартирой. Продажа квартиры является основанием для прекращения права пользования ею для всех членов семьи прежнего собственника (п. 2 ст. 292 ГК РФ), но снять пользователей с регистрационного учета можно только по суду.
Продать квартиру с прописанным. Возможно ли?
Теоретически такую квартиру продать можно. Но стоить она будет гораздо дешевле рыночной стоимости. Если пользователя в квартире выписать по суду нельзя, то такая квартира будет стоить еще дешевле на рынке.
Есть категория людей, которые покупают квартиры с пользователем, вселяются в них и создают невыносимые условия для проживания на одной территории с собственником. И в итоге, выселяют его на любую минимальную площадь. Таких историй не так много, но они есть.
Исходы этих историй разные, так как обычно документы на квартиру разные, соответственно и разные исходные позиции.
Надеюсь, что у этой истории будет счастливый конец и все собственники получат отдельные квартиры в Москве по взаимному согласию сторон.
Купить квартиру с прописанным? Или найти другой вариант?
Тот, кто собирается купить квартиру с зарегистрированным пользователем, должен как минимум осознавать все последствия и издержки такой покупки. Он должен понимать, сможет ли он как новый собственник по суду выписать зарегистрированного пользователя из квартиры. Если да, то он должен иметь на примете адвоката, который подаст иск от его имени в суд. Остальные варианты я даже не рассматриваю,
Выписка жильцов при покупке квартиры. Можно ли покупать жильё с прописанными людьми, как проверить, что в квартире никто не прописан
Что такое прописка и регистрация. Это одно и то же?
Давайте сначала разберёмся с терминами. По закону, существуют постоянная и временная регистрации. Постоянная — по месту жительства, это тот самый штамп в паспорте с адресом, который с советских времён называют пропиской. Временная — по месту пребывания, то есть адресу, где человек живёт в данный момент.
Допустим, вы переезжаете из своей квартиры в Липецке, где вы прописаны, в арендованную квартиру в Краснодаре. Постоянная регистрация у вас будет в Липецке, а временная — в Краснодаре (если, конечно, вы её сделаете). Почему нужно делать временную регистрацию, мы писали в этой статье.
Важно: прописанный в квартире человек не обязательно является её собственником. Даже если зарегистрирована целая семья, владеть квартирой может кто-то один, и заключать сделку вы будете именно с этим человеком.
Собственник жилья иногда прописан в другом месте — это тоже нормально. Например, родители купили квартиру и зарегистрировали там детей.
Но ни совершеннолетние, ни несовершеннолетние дети прав на эту квартиру иметь не будут.
Мы уже рассматривали подробно, кого собственник может прописать в своей квартире и как он может выписать других людей из квартиры, в том числе бывшего мужа или жену, детей и т. д.
Как узнать, кто прописан в продаваемой квартире
О прописанных в квартире людях или имеющих право на проживание в ней (это не одно и то же!) покупатель должен узнать до сделки. Если бывшим владельцам удалось скрыть эту информацию, новый собственник может обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной.
Чтобы не попасть в неприятную историю, перед сделкой необходимо проверить юридическую историю квартиры, историю регистрации и снятия с регистрационного учёта её владельцев и других проживающих хотя бы за последние несколько лет.
Важно: ничего плохого в том, что в квартире на момент её продажи кто-то прописан, нет. В конце концов, люди часто продают одну квартиру, чтобы купить другую, и пока они готовятся к сделке, должны быть где-то зарегистрированы. Но проверить перечень прописанных людей перед покупкой квартиры всё равно стоит.
Какие документы потребуются для проверки истории квартиры:
- Выписка из ЕГРН. Там будут указаны основные характеристики самого объекта недвижимости, информация о собственнике, основаниях приобретения им жилого помещения (купил он его или унаследовал, например) и наличии обременений. Запросить выписку можно в любом центре Госуслуг «Мои документы» или в отделениях Росреестра.
- Выписка из домовой книги. Там будут указаны сведения о зарегистрированных в квартире лицах на момент обращения.
- Архивная выписка из домовой книги. Из этого документа можно получить сведения о людях, прописанных и выписанных из этой квартиры ранее. Выписки из домовой книги запрашивают в паспортном столе (УФМС) либо в управляющей компании (ТСЖ, ЖСК или другой организации, занимающейся обслуживанием домов).
- Единый жилищный документ (ЕЖД). Эта форма документа существует только в Москве, она совмещает в себе сведения из ЕГРН, выписки из домовой книги и финансового лицевого счета. Получить его также можно в МФЦ «Мои документы».
Подробнее о том, как проверить все документы на квартиру перед покупкой, мы писали в этой статье.
Проверили: зарегистрированных нет. Какие могут быть подвохи
Может оказаться, что некоторые выписанные из квартиры люди по-прежнему сохраняют за собой право проживания. Это, например, лица, находящиеся в местах лишения свободы.
Они снимаются с регистрационного учёта по месту жительства и ставятся на регистрационный учёт по месту отбывания наказания, но при этом право пользования жилым помещением за ними сохраняется.
После возвращения такой человек сможет восстановить регистрацию и продолжить пользоваться квартирой, даже не являясь её владельцем. Точно так же могут быть восстановлены в правах люди, которые были признаны пропавшими без вести, а потом нашлись.
По словам руководителя департамента контроля качества юридической службы «Амулекс» Нуриды Ибрагимовой, сведения о тех, за кем сохранено право пользования на жильё, должны быть в выписке из домовой книги.
«Но при условии, что сотрудники, осуществляющие регистрацию, поставили отметку, — уточняет юрист.
— Ранее граждан, отбывающих наказание, снимали с учёта без отметок о сохранении за ними права пользования жильём, но с начала 2000-х годов такие отметки, как правило, ставят».
Без суда снять с учёта (выписать) такого жильца без его согласия невозможно, подчёркивает Ибрагимова. Юристы рекомендуют тщательно проверять историю квартиры, и если появится информация о таких жильцах, то лучше поискать другой объект для покупки.
Можно ли купить квартиру с прописанными в ней людьми, есть ли риски?
Закон ничего не говорит о том, что все прописанные в квартире люди должны сняться с регистрации до сделки. Обычно это простая предосторожность со стороны покупателей, которые хотят минимизировать возможные проблемы.
Рассмотрим два самых распространённых случая покупки квартиры с прописанными жильцами.
Первый случай: квартира продаётся, но владелец не может выписаться до заключения сделки (например, он покупает другое жильё или требуется отсрочка по иным причинам).
Это довольно распространённая практика, особенно при альтернативных сделках купли-продажи, когда одновременно несколько участников «цепочки» должны переехать из одной квартиры в другую.
В этом случае продавец даёт покупателю обязательство, заверенное нотариусом, выписаться до определённой даты (допустим, в течение двух недель после перехода прав собственности). Пункт об этом также вносится в договор купли-продажи. В этом случае риск покупки квартиры с прописанными людьми невысок.
Если бывший владелец (или члены его семьи) всё же нарушат обязательство сняться с регистрации, новый собственник имеет право выписать их в судебном порядке.
Смысла «цепляться» за квартиру у старых владельцев в этом случае, как правило, нет: суд встанет на сторону нового собственника недвижимости, а старый выплатит как минимум судебные издержки за всех, а возможно, и какую-то компенсацию покупателю.
А иногда бывает, что продавец просто боится остаться «без прописки» даже временно, хотя в этом нет ничего страшного. О постоянной и временной регистрации и о том, как выписаться «в никуда», мы писали в этой статье.
Второй случай предполагает, что у приобретаемой квартиры есть обременение в виде прописанных там жильцов, имеющих право на проживание даже при смене собственника жилья. Например, это люди, отказавшиеся от приватизации жилья в пользу кого-то другого. Их нельзя выписать даже через суд.
Ещё, как правило, нельзя выписывать людей, которые живут в квартире по договору ренты (если в договоре не написано другое, но это вряд ли) или по завещательному отказу. Закон не запрещает собственнику проводить сделки с такой недвижимостью: квартиру можно продать, но только с прописанными в ней людьми, и выписать их будет практически невозможно.
Покупатели на такие объекты тоже находятся, потому что они продаются с большими скидками.
Существует даже такая категория инвесторов, которые специализируются на выкупе квартир со сложной юридической историей, в том числе с прописанными людьми. Они готовы потратить время и деньги на суды, чтобы всех выписать (если это возможно), а «чистую» квартиру продать значительно дороже.
Если вы не намерены тратить время, силы и деньги на это, то лучше поискать «свободный» вариант.
Авторы: Команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Наташа Байдужа.