Достаточно часто собственники квартир сдают жилье в аренду без оформления договора. Пренебрегая требованиями закона, предписывающими заключать с арендаторами соглашение о найме, арендодатели сознательно идут на риск.
Это чревато тем, что квартиросъемщики могут безнаказанно пренебрегать своими обязанностями, не платить за жилье, халатно относиться к чужому имуществу. В такой ситуации собственник вынужден организовать выселение квартирантов.
В статье рассмотрим, можно ли выселить квартирантов без договора и как это сделать правильно.
Можно ли выселить квартиранта, если с ним не заключен договор найма?
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
В тех случаях, когда собственник решает пустить в свою квартиру квартирантов без оформления договора, нормы ГК РФ и ЖК РФ его не защищают. Он не вправе ссылаться на статью 687 ГК РФ, предусматривающую основания расторжения соглашения и выселения жильцов.
Вместе с тем, он вправе потребовать, чтобы арендаторы съехали, поскольку у них нет законных оснований для проживания в квартире.
Собственник прибегает к выселению в следующих случаях:
- регулярные жалобы от соседей;
- использование жилья не по назначению (офис, мастерская, склад, магазин);
- халатное отношение к чужому имуществу;
- регулярные вечеринки, злоупотребление алкоголем, крики, драки;
- уклонение от оплаты аренды, коммунальных услуг;
- угроза жизни и здоровья собственника, других лиц;
- сдача помещения в поднайм третьим лицам.
Наиболее частая причина – невнесение платы за жилье.
Как выселить арендатора, если с ним не заключен договор?
При выселении жильцов без договора решать вопрос через суд бесполезно. Собственник не сможет представить доказательства факта проживания арендаторов. Остается только два варианта: решить вопрос мирно или написать заявление в правоохранительные органы.
Несмотря на то, что договор найма отсутствует, нужно руководствоваться требованиями закона. В противном случае поведение собственника будет расценено как самоуправство.
Как решить вопрос мирным путем?
По факту нахождение граждан в чужой квартире без договора аренды расценивается как самовольное проникновение без права на проживания.
Чтобы освободить помещение, хозяину нужно договориться с жильцами о встрече и организовать переговоры. С собой следует принести паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Квартиросъемщики обязаны покинуть квартиру по первому требованию.
Не рекомендуется вторгаться в помещение, если арендаторов нет на месте. Они могут воспользоваться ситуацией и обвинить арендодателя в краже вещей. Необходимо встретиться с жильцами лично и предложить им съехать добровольно. Если они возражают, можно озвучить намерение обратиться к участковому.
Самостоятельно применять силу нельзя. Квартиранты обратятся в правоохранительные органы.
Нужно помнить! Наниматели могут пожаловаться в налоговую инспекцию, что владелец незаконно сдает жилье и получает за это доход. Если хозяину передавали деньги по распискам, то они будут служить доказательством уклонения от налогов.
Как обратиться за помощью в полицию?
Если мирным путем решить вопрос не получилось, необходимо привлечь сотрудников полиции.
Алгоритм действий собственника следующий:
- владелец набирает номер участкового и заявляет, что в квартире находятся посторонние лица;
- после приезда сотрудник полиции в присутствии квартирантов зафиксирует в протоколе факт незаконного нахождения чужих людей в жилом помещении;
- если жильцы будут возражать, могут попасть под уголовную ответственность по статье 139 УК РФ.
Участковый не уполномочен принудительно выдворять нанимателей из квартиры. Он будет присутствовать на переговорах сторон и следить за законностью их действий.
Вызов участкового (шаг 1)
Желательно заблаговременно подготовить письменное обращение в правоохранительные органы.
В заявлении нужно указать следующие данные:
- наименование правоохранительного органа;
- ФИО собственника;
- суть конфликта с квартирантом;
- требование разобраться в сложившейся ситуации;
- дату и подпись.
Документ подается в канцелярию правоохранительного органа. Можно набрать номер телефона участкового и пригласить к себе. В таком случае заявление вручается на месте при составлении протокола.
Скачать заявление участковому о выселении квартирантов
Фиксация факта незаконного проживания (шаг 2)
После приезда сотрудника полиции нужно предъявить паспорт и свидетельство о праве собственности на жилье. Можно подстраховаться и пригласить соседей.
Если квартирант сменил замки, собственник вправе пригласить сотрудников МЧС. Они вскроют квартиру и обеспечат доступ в помещение. На месте происшествия составляется протокол.
Возбуждение уголовного дела (шаг 3)
При наличии состава преступления, предусмотренного статьей 139 УК РФ, возбуждается уголовное дело. Начать уголовное преследование можно только по заявлению собственника жилья.
Нарушителям грозит наказание в виде:
- штрафа в сумме до 40 000 руб.;
- обязательных работ до 360 часов;
- исправительных работ до 1 года;
- ареста на период до 3 месяцев.
Если квартиранты решат избежать наказания и съедут с квартиры, собственник вправе подать заявление о прекращении уголовного дела. В таком случае дело будет закрыто.
Можно ли выселить жильцов с детьми?
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
Если квартирант проживает в квартире с детьми, это усложняет решение вопроса. Желательно предоставить им время на поиск нового жилья. Рекомендуется воздержаться от выдворения нанимателей в зимнее время.
Вместе с тем, закон не содержит запрета на выселения жильцов в холодный период года. Однако, сама процедура может занять несколько месяцев.
Наличие у квартиросъемщика малолетних детей не является смягчающим фактором. Если у них нет временной регистрации, они должны покинуть чужую собственность по первому требованию.
Как выселить жильцов с временной пропиской?
Бывает, что собственник дает согласие на временную регистрацию жильцов в своей квартире. В такой ситуации выселить квартирантов можно после ее окончания.
Возможны два варианта окончания временной прописки:
- завершение срока регистрации;
- решение суда о досрочном прекращении.
После завершения срока регистрации жилец теряет право на пользование коммунальной квартирой. По просьбе собственника он должен сменить место пребывания. В противном случае вопрос будет решаться в суде.
Если квартиросъемщик несвоевременно вносит коммунальные платежи, конфликтует с соседями, ведет аморальный образ жизни, собственник вправе обратиться за досрочным прекращением прописки. Этот вопрос также решается через суд.
Следует знать! Если вместе с нанимателем прописаны дети, они могут быть выписаны только после того, как родители получат новую прописку. Иначе выселить жильцов не получится.
Минусы выселения из квартиры без договора
Надоело читать? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по любым вопросам (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
В случае, когда стороны не заключили договор найма на жилье, конфликт может принести негативные последствия обоим участникам.
Чем рискует собственник?
Наиболее неблагоприятные последствия наступают для арендодателя. Рассмотрим их более подробно.
Жалоба в налоговый орган
Большинство собственников не платят налоги от сдачи квартиры в аренды. Если деньги передаются по расписке, то квартиросъемщик может пожаловаться в налоговую инспекцию. Действия владельца помещения будут расценены как нелегальное предпринимательство.
Арендодатель нарушает две статьи НК РФ – 75 и 119. Он должен оплачивать налог с полученных средств и подавать налоговую декларацию. Налоговая инспекция выставит требования перечислить обязательные платежи в бюджет, заплатить пени и штраф.
Административный штраф
Как правило, жильцы пребывают в съемном помещении без временной регистрации. Если собственник допустил такое проживание в период свыше 90 дней, ему грозит административная ответственность по статье 19.15.
1 КоАП РФ. Придется заплатить штраф в размере от 2 000 до 5 000 руб. В случае, когда недвижимость находится в Москве или Санкт-Петербурге – штраф возрастет до 5 000-7 000 руб.
Уголовная ответственность
За неуплату налогов собственника могут привлечь к уголовной ответственности по статье 198 УК РФ. Если он длительное время сдает жилье в аренду без оформления договора, налоговая задолженность может быть большой. В таком случае наказание ужесточается. Владелец должен будет:
- заплатить штраф от 100 000 до 300 000 руб. или в размере заработка за 12-24 месяцев;
- просидеть под арестом полгода;
- отбыть наказание в тюрьме в течение года;
- выполнять принудительные работы 12 месяцев.
В качестве доказательств преступления выступают материалы налоговой проверки.
Невозможность истребовать оплату за аренду
При незаконном найме собственник лишается права истребовать задолженность по арендным платежам. В суде владелец не сможет доказать основание возникновения у арендатора обязанности перечислять деньги за пользование квартирой, если он не платит. Более того, судья может заинтересоваться этим делом и сообщить в налоговую о факте нелегального предпринимательства.
Порча имущества
Как правило, в договоре найма прописывают обязанность арендатора содержать помещение в надлежащем состоянии и бережно относиться к чужому имуществу. Также указываются санкции за порчу собственности. Если соглашение не подписано, доказать имущественный вред будет затруднительно. Расходы по восстановлению имущества лягут на арендодателя.
Чем рискует квартирант?
Квартирант также не защищен со стороны государства. Он всегда должен быть готов к выселению. Рассмотрим неблагоприятные последствия для нанимателя.
Административная ответственность
Чаще всего нелегальный арендатор проживает в помещении без временной регистрации. За это он может быть привлечен к административной ответственности. Она наступает по истечении 90 дней после заселения.
В соответствии со статьей 19.15.1 КоАП РФ нужно заплатить штраф в размере от 2 000 до 3 000 руб.
В случае отсутствия прописки на территории Москвы или Санкт-Петербурга – штраф возрастет до 3 000-5 000 руб.
Самовольное изменение собственником условий устной договоренности
Если письменного договора нет, владелец жилья может изменить срок договора найма. Квартиросъемщику придется покинуть помещение раньше запланированного. При этом ему могут не вернуть предоплату, если стороны договорились, что арендные платежи должны вноситься заранее за месяц или больший период.
Поднаем
При нелегальной сдаче помещения в аренду собственник может подселить к нанимателю других жильцов. Поскольку договора нет, он не сможет принудить арендодателя к выселению третьих лиц. Как правило, условие о запрете поднайма закрепляется в письменном соглашении.
Подведем итоги
Таким образом, собственник вправе требовать от нанимателя освободить помещение, если тот проживает в нем без договора. Желательно решить этот вопрос мирным путем. Если возник конфликт придется обратиться в правоохранительные органы. При этом обе стороны несут риск ответственности перед государством.
Юрист. Общий трудовой стаж 10 лет. Член Ассоциации юристов России. Занимаюсь проверкой и редактурой публикаций на сайте. Оказываю квалифицированную юридическую помощь. Моя почта: savo992@bk.ru, профиль на ЯндексУслугах.
Досудебная претензия как способ решить конфликт мирным путем
18.02.16
Любая конфликтная ситуация между сторонами правоотношений, как правило, может быть разрешена мирным путем. Безусловно, это было бы идеальным вариантом, с помощью которого судебные инстанции не были бы так загружены исковыми заявлениями. На деле все обстоит совершенно по-другому, и к мирному разрешению конфликта приходят далеко не все.
Происходит это, скорее всего, из-за того, что не все понимают, зачем нужно досудебное урегулирование споров, или не знают, как правильно составить претензию и в каких случаях она применяется.
Требования к претензии
С помощью досудебной претензии могут быть урегулированы любые договорные или публичные правоотношения.
Довольно часто возникает вопрос о том, какое именно отличие досудебной претензии от просто переписки, которая также может носить деловой или личной характер.
Ответ на данный вопрос кроится в самой форме обращения. Причем стоит отметить, что особых требований к претензии не установлено. Самая главная деталь кроется в названии – досудебная.
Казалось бы, что это просто формальность, но на самом деле формализм считается одной из основ правовой системы. Именно это позволяет обеспечить единообразное правоприменительных норм.
Проще говоря, тот, кто получает досудебную претензию, должен понимать, что следующим шагом отправителя документа будет обращение в суд.
Сам документ должен содержать в себе следующую информацию:
- Данные отправителя и получателя претензии.
- Из чего вытекает суть претензии (нарушены условия договора, причинен вред и пр.).
- Какое именно право было нарушено.
- Был ли нанесен моральный вред или материальный ущерб.
- Срок, в течение которого необходимо предоставить ответ на претензию. Обычно он составляет не более 10 суток.
- Предупреждение о том, что если ответ не будет дан в срок, спор будет передан в суд.
- Иная информация, в зависимости от обстоятельств дела.
При написании претензии не стоит употреблять эмоциональных фраз и тем более допускать личностных оскорблений. Лучшим вариантом будет подкрепить требования ссылками на нормы закона.
По правилам делового оборота стороны должны соблюдать претензионный порядок разрешения спора. Чаще всего такой порядок напрямую указывается в договорах и соглашениях. Несоблюдение этого условия будет считаться грубым нарушением.
Что ждать в ответ
Отправить претензию – это половина дела. Далее необходимо дождаться хотя бы какого-то ответа от адресата, которому был направлен документ с требованием. Но как он должен выглядеть?
На практике никакой специальной формы не существует, поэтому то, как будет составлен ответ, совершенно неважно, главное, чтобы он был дан в письменной форме.
В некоторых случаях вторая сторона может ничего не отвечать и просто выполнить требование. Например, отдать требуемую сумму денег. Тогда спор будет разрешен.
Но, как правило, это бывает редко, и вторая сторона либо сообщает, что с требованиями она не согласна, либо вовсе не реагирует на претензию.
Для отправителя претензии будет лучше, если ответ на нее в случае несогласия с ее требованиями будет не только в письменном виде, но и с указанием правовой позиции оппонента, приводимых доводов и пр.
Исходя из ответа на претензию, можно понять, как именно действовать, какие варианты для разрешения спорной ситуации применить.
Не исключено, что претензия может быть удовлетворена или признана только частично.
Если правильно соблюсти все указанные действия, можно разрешить спор на начальном этапе его возникновения, либо, если этого не удалось достичь, правильно отстоять свои права в суде.
Как выселить жильцов из арендуемой ими квартиры
Не стоит отчаиваться, сразу переходить к суровым мерам и выгонять жильцов насильно: как мы уже писали выше, чаще всего такие проблемы решаются полюбовно, а не на повышенных тонах.
Что именно можно сделать в каждой ситуации, зависит от нескольких условий:
- есть ли договор найма с жильцами;
- что прописано в договоре об условиях досрочного расторжения;
- нарушали ли жильцы какие-то пункты договора.
Если договора не было
Да, люди могут отказаться съехать даже в том случае, если вообще незаконно живут в квартире (например, квартира сдавалась знакомым, и договор решили просто не заключать, понадеявшись на порядочность). В этом случае необходимо первым делом вызвать полицию для составления протокола о незаконном проживании. Этот протокол станет основанием для заявления в суд.
Важный момент: если вы при этом регулярно получали арендную плату от жильцов, но не платили налоги, санкции скорее всего грозят и вам. В том числе поэтому мы призываем всегда держаться в правовом поле и не забывать о налоге на доход: известны случаи, когда собственник, обращаясь в суд, сам становился ответчиком, но уже по делу о неуплате налогов.
Как выселить образцовых жильцов
Выгонять таких квартирантов не только непорядочно, но и практически невозможно. Соответственно, самое правильное решение в этой ситуации — поиск компромисса. Не стоит недооценивать эмпатию квартирантов: попробуйте объяснить ситуацию и договориться о дате переезда, комфортной и для них, и для вас.
Если жильцы въехали совсем недавно, узнайте об их договорённостях с риелтором: нередко риелтор обязан бесплатно найти клиенту новое жильё, если с первым вариантом не сложилось. Предложите помощь с поиском другой квартиры и выселением, денежную компенсацию или помощь с переездом.
Но в случае, если квартиранты не освобождают квартиру по вашей просьбе, выселить их не получится даже через суд — закон будет на их стороне. Вы потратите время, деньги и нервы, но не сможете выгнать примерных жильцов.
Как выселить жильцов, нарушающих договор
Даже если в договоре не описаны условия, при которых вы можете выгнать жильцов, закон предусматривает несколько нарушений, за совершение которых жильцы обязаны освободить съёмную квартиру, если того потребует собственник.
Есть несколько основных нарушений, за которые можно выселить нерадивых жильцов:
- Нарушение сроков оплаты;
- Причинение вреда квартире;
- Использование жилья не по назначению, даже после предупреждения собственника. Например, арендаторы не живут в квартире, а сделали из неё гостиницу и игнорируют претензии хозяина жилья;
- Систематическое нарушение прав и интересов соседей. Если квартиранты не прекращают досаждать соседям после предупреждения собственника, их тоже можно выселить из квартиры. «Систематически» означает 3 раза и больше, поэтому за пару ночных дискотек выгнать квартирантов не получится.
Как избежать семейных раздоров из-за недвижимости: 4 простых правила
Как продать квартиру, если собственник – ребенок >>>
Отдельная тема – это имущественные взаимоотношения между супругами. Согласно закону, при разводе собственность между мужем и женой делится поровну. Однако, случается, что один из супругов вкладывал в недвижимость больше средств, а потому может не согласиться с таким раскладом.
Если квартира приобретается в браке, то лучше оформлять недвижимость в долевую собственность, чтобы изначально у каждого из супругов было свидетельство о регистрации права собственности на долю в квартире, советует старший юрист ООО «Приоритет» Виталий Бородкин.
«Это снимет в будущем проблему доказывания того, что имущество уже было поделено в определенном соотношении и второй супруг не имеет никаких прав на долю первого», — поясняет он.
Риелторы также советуют не пренебрегать составлением брачного договора. «Понимаю, не по-русски это как-то. Но, с другой стороны, хотя бы какая-то гарантия не остаться у разбитого корыта на старости лет», – рассуждает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Кроме того, это позволит разойтись супругам мирно, без взаимных обид и претензий.
Как составить брачный договор с учетом вопросов недвижимости >>>
От «дареного коня» не отказываются
Поводом для семейных раздоров часто становятся дележ наследства. И снова люди страдают из-за собственной доверчивости, а еще из-за лени. Абсолютно всем наследникам нужно заявлять свои права на наследование имущества, утверждает Галинская. «Да, процедура оформления нудная, сложная и долгоиграющая, особенно если наследников много.
Но вы ведь не конфету делите! В моей практике был случай, когда наследниками дома оказались пять братьев. Один из них предложил другим отказаться от наследства в его пользу, чтобы якобы облегчить процедуру оформления, а потом поделить деньги от продажи дома поровну. Ну и в итоге братья отказались от наследства в его пользу, а он взял и ничего им не отдал.
Тут даже суд ничего не смог поделать», — с сожалением рассказывает риелтор.
Если же все наследники заявляют свои права на наследство, то имущество далее делится уже без их участия, в соответствии с законом, а это значит, что автоматически снимается необходимость спорить и пытаться «урвать» свой кусок, добавляет Галинская.
Если же собственник еще при жизни хочет упорядочить процедуру наследования его имущества, чтобы избавить наследников от возможных склок, то ему лучше составить завещание.
Несомненно, если даже завещание и будет оформлено, все равно найдутся недовольные лица, которые попытаются оспорить данное завещание, говорит Бородкин. Такое право предусмотрено статьей 1131 Гражданского кодекса РФ, уточняет он.
«Однако следует помнить о том, что завещание может быть оспорено только после открытия наследства. Так что при составлении завещания лучше проконсультироваться по данному вопросу у нотариуса», — советует юрист.
Не доверяй и проверяй
С особым вниманием нужно относиться к составлению доверенности на своих поверенных из числа родственников.
«Четко определяйте круг полномочий своих поверенных, даже если это близкие родственники, в соответствии с теми целями, которые необходимо достигнуть при совершении тех или иных действий с недвижимостью», — инструктирует Бородкин. По его словам, это, в частности, поможет избежать «случайного» дарения.
Юрист в качестве примера рассказывает историю, когда тетя попросила племянника помочь ей в приватизации доли в квартире и оформила на него доверенность.
Племянник же, воспользовавшись доверенностью, оформил ее долю на себя, хотя по закону представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Но все-таки как-то сделка прошла.
В итоге суд все же признал сделку недействительной и вернул долю владелице, а вот вернуть хорошие отношения уже вряд ли получится.
Поэтому, если один из родственников доверяет другому осуществить какие-либо действия с имуществом, например, осуществить приватизацию квартиры либо переоформление прав, ему необходимо внимательно отнестись к объему полномочий, которые он передает поверенному и закрепляет в доверенности, подчеркивает Бородкин.
Не путать добро с глупостью
«Не нужно стыдиться выполнять законные меры с родней», — говорит Галинская. Опять же странно, но, по словам риелтора, люди лишаются жилья просто потому, что поверили близкому человеку на слово или постеснялись заключить официальный договор с сестрой, братом и уж тем более с родными детьми.
«В жилищной теме эмоции и слабость могут слишком дорого обойтись. Особенно об этом стоит помнить людям преклонного возраста, которые наиболее подвержены влиянию родственников, но при этом далеко не всегда юридически грамотны», — предупреждает руководитель отдела продаж агентства недвижимости «Триумфальная Арка» Наталья Лашко.
Пожилым людям риелторы в один голос рекомендуют ни под каким предлогом, никогда не переписывать свою недвижимость на детей или внуков. «Так вот и оказываются старики на улице: сделал добро внучку – переписал на него квартиру, а тот его выгнал, хотя обещал заботиться и взять под свою крышу», — сетует Галинская.
От сумы не зарекайся: 5 групп россиян, больше всего рискующих стать бомжами >>>
Риелтор приводит и другой пример из практики. Ее клиентка, продав квартиру в одном городе, захотела купить в другом, поближе к дочери.
Но дочка уговорила мать при покупке записать недвижимость на нее, чтобы она могла получить возврат подоходного налога, обещая потом переписать квартиру обратно на мать. Мама решила по доброте душевной помочь дочери получить налоговый вычет.
В итоге дочка «бесплатно» получила квартиру, да еще и налоговый вычет, а в итоге так и не переоформила жилье на мать.
К сожалению, желание добраться до вожделенного «золотого тельца», каковым и является недвижимость, часто заставляет людей «перешагивать» через своих родных, констатирует Ламин.
Поэтому он советует собственникам недвижимости, если они уже в зрелом возрасте, несколько абстрагироваться он насущных проблем и попробовать просчитать сценарий дальнейшего существования этой недвижимости и всех потенциальных на нее претендентов.
Может быть, стоит переписать часть имущества на детей, но все же для подстраховки что-то стоит оставить за собой, говорит он.
Как возместить ущерб при заливе квартиры мирным путем
Залив квартиры — ситуация весьма неприятная сама по себе, не говоря уже о проблемах, которые могут возникнуть при истребовании компенсации с виновника. В связи с этим куда менее хлопотным будет решение вопроса мирным путем, без подачи искового заявления в суд.
Как показывает практика, такой метод урегулирования спора во многих случаях более эффективен, чем судебные тяжбы.
Ведь иногда для мирного решения конфликта достаточно написать обычную претензию — если требования действительно обоснованные, виновной стороне просто не будет смысла доводить дело до суда, поскольку шансы на его выигрыш будут минимальными, а финансовых затрат уйдет куда больше.
Каким образом можно уладить споры о затоплении без обращения в суд и что представляют собой такие документы, как соглашение о возмещении ущерба и расписка о передаче денежных средств? Постараемся ответить на эти вопросы в данной статье.
Порядок действий при досудебном разрешении конфликта
Для того, чтобы уладить все вопросы мирным путем, нужно в максимально короткие сроки после инцидента известить виновника о факте залива. После чего продемонстрировать ему конкретное место протечки, из которого вода поступает от помещения виновника к потерпевшему, а также пострадавшее имущество.
Если виновником затопления является ЖЭК или другое юридическое лицо, то нужно написать туда заявление о заливе, в котором подробно описать произошедшую ситуацию. При этом не стоит пренебрегать составлением акта о затоплении, так как в том случае, если полюбовно уладить вопрос не удастся, данный документ будет основополагающим при рассмотрении дела в суде.
Мирное разрешение спора при заливе квартиры имеет ряд преимуществ перед судебным иском, а именно:
- Экономия финансовых средств. Судебные издержки — весьма дорогое удовольствие для рядового гражданина, в частности помимо оплаты государственных пошлин может потребоваться проведение экспертизы по оценке стоимости пострадавшего имущества и т.п. В случае положительного исхода дела все затраты будут компенсированы ответчиком, однако, во-первых, суд еще нужно выиграть, а, во-вторых, в случае затопления зачастую восстановительный ремонт приходится осуществлять в срочном порядке и деньги нужны здесь и сейчас;
- Экономия времени. Согласно ст. 154 ГПК РФ срок рассмотрения судебного спора о затоплении может достигать двух месяцев. Если прибавить к этому всевозможные апелляции, кассации и прочую судебную волокиту, процесс вполне может растянуться на полугодие;
- Сохранение нормальных отношений между виновником и потерпевшим. При мирном варианте урегулирования обе стороны приходят к взаимному соглашению и, как правило, не имеют претензий друг к другу в дальнейшем. Судебные тяжбы, напротив, лишь усиливают взаимную неприязнь между истцом и ответчиком.
Если виновник отказывается признавать свою причастность к заливу квартиры и не желает возмещать нанесенный ущерб добровольно, имеет смысл провести независимую оценку поврежденного имущества.
О данном действии нужно предупредить виновную сторону, а еще лучше пригласить ее присутствовать при осмотре с помощью заказного письма с уведомлением о вручении.
С одной стороны, это может помочь убедить виновника в целесообразности досудебного урегулирования конфликта. Если же консенсуса так и не будет найдено, данная экспертиза с фотографиями повреждений и актом осмотра сыграет важную роль в суде.
А отказ виновной стороны на предложение присутствовать при осмотре еще больше усугубит положение, так как судом такое поведение будет толковаться как заочное согласие ответчика с результатами экспертизы.
Соглашение о возмещении ущерба
Одним из наиболее распространенных методов мирного урегулирования споров является соглашение о возмещении ущерба при заливе квартиры.
Главной целью подобного соглашения является взятие виновником на себя обязанности в добровольном порядке компенсировать потерпевшему причиненный в результате затопления ущерб.
Во избежание непонимания и взаимных претензий в дальнейшем рекомендуется изначально согласовать срок, в течение которого потерпевшему будут возмещены все понесенные им убытки. В данном документе необходимо отразить следующую информацию:
- Дату, время и место затопления, а также его причины;
- Список пострадавшего имущества. Данный перечень следует описать максимально подробно, с указанием конкретных повреждений. Если такого имущества много, оптимальным решением будет оформление перечня в виде приложения к соглашению (оно дополнительно подписывается обеими сторонами);
- Общую стоимость пострадавшего имущества;
- Дату заключения соглашения и подписи сторон.
Образец подобного соглашения можно скачать по ссылке. Такой документ будет иметь юридическую силу даже без нотариального заверения. Однако если планируется, что возмещение ущерба будет иметь долговременный характер, то лучше все же заверить договор нотариально.
В таком случае при нарушении виновником порядка выплат либо отказа соблюдать подписанное им соглашение, потерпевшему не придется идти в суд, а будет достаточно обратиться к нотариусу за исполнительной надписью.
Такая надпись позволит взыскать денежные средства в принудительном порядке через приставов, минуя судебный процесс.
Расписка о передаче денежных средств
Если виновник затопления готов компенсировать ущерб сразу, то обязательным условием будет оформление расписки, подтверждающей произведенный расчет между сторонами. Она необходима для того, чтобы потерпевший после получения денег не имел возможности повторно выдвинуть требования о возмещении ущерба.
Данный документ также будет иметь юридическую силу, а в случае неисполнения указанных в нем обязательств, его (как и соглашение) можно использовать в качестве доказательства в судебном разбирательстве (в соответствии со ст. 71 ГПК РФ).
Сама расписка составляется лицом, получающим компенсацию, и может быть написана в произвольной форме, единственное требование при составлении — указать следующую информацию:
- ФИО потерпевшей и виновной стороны, при желании можно указать и данные паспорта;
- Общий размер выплаченной суммы компенсации (цифрами и прописью, если суммы в обоих вариантах написания не совпадают, то приоритет имеет тот вариант, что обозначен прописью) с указанием валюты, в которой производилась выплата;
- Причину, по которой осуществлялось возмещение вреда (в данном случае затопление квартиры, моральный вред и т.п.);
- Указание на отсутствие у потерпевшего дальнейших претензий (на случай если имеется вероятность проявления каких-либо скрытых дефектов и последствий залива, которые нельзя было выявить на момент составления документа, необходимо уточнение о том, что претензии отсутствуют по факту возмещения видимых убытков);
- Дату составления и роспись лица, берущего на себя обязательства по возмещению ущерба.
При оформлении расписки желательно присутствие свидетелей (они, соответственно, подтвердят данный факт подписью). Составленный документ должен храниться у лица, выплатившего компенсацию, в течение как минимум 3 лет (согласно закону об исковой давности). Образец такой расписки можно скачать по ссылке.
Заключение
Таким образом, если виновник происшествия по заливу квартиры определен и согласен с претензиями в свой адрес, а также готов компенсировать ущерб, нанесенный имуществу пострадавшего, то конфликт можно решить мирным путем, не прибегая к судебным разбирательствам.
Для этого между сторонами заключается соглашение о возмещении ущерба и заверяется подписями виновного и потерпевшего. Последний в свою очередь отдает второй стороне расписку о получении денежного возмещения в оговоренном размере. На этом конфликт считается исчерпанным.
Жилищный вопрос в России: реально ли его решить и как это сделать?
Михаил Гольдберг — о том, почему у страны действительно сейчас есть исторический шанс обеспечить своих граждан жильем
Контуры современной жилищной сферы России стали вырисовываться с начала 1990-х годов. Бесплатная приватизация привела к тому, что из 3,9 млрд кв.
м жилищного фонда страны на сегодняшний день более 90% находится в частной собственности — один из самых высоких показателей в мире.
При этом по обеспеченности жильем РФ все еще уступает многим странам: на душу населения приходится около 27 кв. м, в том время как во Франции — 39 кв. м, в Германии — 46 кв. м, в США — 68 кв. м.
Улучшение жилищных условий граждан способствует общему повышению их благосостояния, снижению социальной напряженности и улучшению демографической ситуации.
Опросы показывают, что для многих молодых семей нерешенность жилищного вопроса является барьером к рождению детей.
Если устранить это препятствие, дать возможность паре сразу въехать в нормальное, современное жилье, а не собирать на него деньги десятилетиями, в будущем это будет способствовать росту рождаемости.
Заявление президента РФ Владимира Путина о том, что сейчас у страны есть исторический шанс на решение жилищного вопроса, — это не просто красивое высказывание, за этим стоит продуманная программа действий. Свидетельствует об этом то, что на сегодняшний день в России действительно сформированы практически все основные точки роста жилищной сферы
Ипотека как системное решение
Главная точка роста — ипотека. Уже сейчас с ее помощью приобретается около половины всех квартир, при том что еще 15–20 лет назад этого финансового инструмента в нашей стране фактически не было. В 2001 году на всю Россию было выдано всего 4 тыс.
ипотечных кредитов, а по итогам 2020 года — 1,8 млн. Только за последние 10 лет с помощью этого финансового инструмента улучшили жилищные условия свыше 10 млн семей. Ипотека стала одним из ведущих сегментов банковского кредитования.
Ипотечный портфель показывает в среднем рост на 20% ежегодно и по итогам первого полугодия 2021 года уже достиг 11,4 трлн рублей — около 10,5% к ВВП. Опыт зарубежных стран показывает, что это не предел: по оценке ДОМ.
РФ, с учетом текущей структуры жилья в собственности, потенциально ипотечный портфель банков может достичь 15% ВВП.
При этом власти активно поддерживают покупателей жилья. Так, в стране работает программа материнского (семейного) капитала, в прошлом году распространенная и на семьи с первым ребенком, которые теперь получают по 484 тыс. рублей. Рождение второго привносит в бюджет семьи еще 156 тыс. рублей, а все эти средства есть возможность вложить в покупку жилья, в том числе с ипотекой.
Также можно получить два налоговых вычета: при покупке жилой недвижимости (до 520 тыс. рублей на двоих супругов) и при уплате процентов по ипотеке (до 390 тыс. рублей). Кроме того, при рождении третьего ребенка семья получает еще 450 тыс. рублей единовременной выплаты на погашение ипотечного кредита.
Наконец, государство реализует целый ряд льготных ипотечных программ, позволяющих взять кредит по пониженной ставке: «Льготная ипотека» на новостройки (ставка до 7%), «Семейная ипотека» (не более 6% — с июля этого года программа расширена на семьи с первым ребенком), «Дальневосточная ипотека» (не более 2%), «Сельская» и «Военная ипотека».
По подсчетам нашей компании, сокращение расходов при стандартном кредите по «Семейной ипотеке» за счет вышеперечисленных мер господдержки достигает 50% расходов на покупку жилья. Это реальная экономия, которой пользуются люди уже сегодня.
И для многих это становится решающим фактором при принятии решения об улучшении жилищных условий — в среднем за счет господдержки в стране выдается каждый пятый ипотечный кредит.
По мере восстановления экономики после тяжелого 2020 года, на котором сказались процессы, вызванные пандемией COVID-19, меры господдержки все больше фокусируются на отдельных категориях населения — семьях с детьми, представителях социально значимых профессий.
При этом будущее рынка ипотеки — в переходе на электронную выдачу кредитов, развитии сегмента ипотечных ценных бумаг. Это системные решения, которые будут способствовать снижению ставок в долгосрочной перспективе.
А к 2030 году около 2,3 млн семей в стране станут решать жилищный вопрос с помощью ипотеки ежегодно.
Фактор доверия
Немаловажную роль в решении жилищного вопроса играет новая система финансирования многоквартирного строительства, которую запустило правительство страны с июля 2019 года. Прежняя система имела существенные недостатки и привела к появлению порядка 200 тыс.
обманутых дольщиков, многие граждане оставались без средств и без жилья, годами дожидаясь восстановления своих прав. Теперь приобретать жилье на стадии строительства стало даже безопаснее, чем уже готовое на вторичном рынке.
Смысл реформы в том, что граждане направляют деньги за строящееся жилье не напрямую застройщику, а на специальные эскроу-счета в банке. Там они хранятся до момента ввода дома в эксплуатацию, и только после этого девелопер может их получить.
В результате исключены ситуации, когда недобросовестные застройщики могли собрать деньги с людей, бросить дома недостроенными и, например, отправиться в кругосветное плавание на яхте.
При этом повысилась финансовая устойчивость строительного сектора, поскольку девелоперы осуществляют строительство на банковские кредиты и больше не зависят от прямых продаж в своих проектах.
Новая схема финансирования долевого строительства хорошо себя показала уже в прошлом году, когда из-за ковидных ограничений стройка весной временно просела, но при этом ни один дом, строящийся по новым правилам, не перешел в категорию проблемных.
Сегодня с эскроу-счетами в России строится 68,4 млн кв. м жилья — около 70% рынка. К концу 2022 года ожидается практически полный переход на новые правила. Это будет на структурном уровне способствовать росту объемов строительства и повысит конкуренцию застройщиков.
Согласно опросу ВЦИОМ, 77% россиян считают, что эти нормы минимизируют риски покупателей строящегося жилья. А доверие на рынке — фактор дополнительного спроса.
Нераскрытый потенциал аренды
Ипотека и в целом приобретение жилья в собственность — не единственный ответ на жилищный вопрос. По приблизительным оценкам, примерно 40% семей в России ипотека все еще недоступна даже при нулевой ставке — из-за невозможности скопить первоначальный взнос и потом исправно выплачивать кредит. Для таких граждан необходимо развивать инструмент доступной аренды.
Сегодня в России снимают жилье примерно 10% семей — преимущественно у физических лиц: это квартиры, доставшиеся гражданам в наследство, или инвестиционое жилье. На рынке практически отсутствуют крупные игроки.
Как результат, российский арендный рынок преимущественно «серый», на «белую» аренду приходится не более 1% всех сдаваемых квартир. Последние несколько лет ДОМ.РФ вносит свой вклад в развитие институциональной аренды в стране: построены дома для сдачи на 9 тыс.
квартир в пяти субъектах страны, реализуются проекты корпоративной аренды для сотрудников предприятий. В этом году компания опробовала механизм льготной аренды на доме в Воронеже, где квартиры по субсидируемым ставкам получили работники образования, спорта и культуры.
И я думаю, что этот опыт возможно распространить на всю страну.
В целом же строительство арендных домов — большой резерв для увеличения жилищного строительства.
Этот инструмент полезен для баланса спроса и предложения на рынке: он позволяет поддерживать высокие объемы стройки, при этом не вызывая дополнительного роста цен на жилье.
Фактически весь дополнительный спрос уходит в аренду, благодаря чему цены на приобретение жилья в собственность остаются на приемлемом уровне.
Индивидуальный вектор строительства
Наконец, еще один важный аспект, который имеет принципиальное значение для решения жилищного вопроса, — это индивидуальные дома.
Здесь уместно обратиться к историческому опыту: еще в начале XX века в городах проживало не более 15% населения нашей страны — остальные жили в собственных домах, рассеянных по бесчисленным деревням и весям.
Повернуть вспять глобальный процесс урбанизации нельзя, да, наверное, и не нужно, но в современных городских агломерациях определенно должно быть место частной жилой застройке.
У нас и сейчас на индивидуальные дома приходится около половины ежегодного ввода жилья, а за семь месяцев 2021 года этот ввод перегнал даже многоэтажки: 24,4 млн кв. м в сравнении с 19,6 млн кв. м. Налицо повышение востребованности частного жилья, особенно в условиях пандемии и распространения дистанционных форматов работы. По данным опроса ВЦИОМ, около 42 млн российских семей — 70% от всего количества — хотели бы жить в частном доме, но пока живут лишь 18 млн.
Развитие сектора сейчас сдерживается отсутствием в нем доступной ипотеки.
Нежелание банков кредитовать индивидуальное строительство объясняется тем, что до сих пор в РФ подавляющее большинство частных домов строятся самими гражданами — как говорят, «хозяйственным» способом. То есть человек строит как захочет, где захочет, из чего захочет.
Единственным внятным залогом для банка в этом случае может выступать земля, но она в большинстве регионов стоит недорого и большой кредит под нее не возьмешь.
В итоге повышенные риски банков при кредитовании индивидуального жилищного строительства выливаются в повышенные ипотечные ставки. Гражданам брать такой заем, конечно, невыгодно. Если на рынке новостроек с ипотекой совершается до 60% сделок, то в сегменте частных домов — не более нескольких процентов.
Для решения этой проблемы государством была разработана программа развития индивидуального жилищного строительства, в рамках которой планируется создать привлекательный ипотечный продукт в этой сфере до конца 2021 года.
Институт развития в жилищной сфере запустил собственную льготную ипотечную программу на ИЖС, которая уже оказалась очень востребованной.
При этом для масштабирования доступной ипотеки на индивидуальное строительство необходима стандартизация отрасли: сейчас создается открытая база типовых проектов домов, этим летом был объявлен конкурс для проектировщиков.
Кроме того, необходимо распространить на этот тип строительства проектное финансирование и счета-эскроу — соответствующий закон уже подготовлен, принятие возможно до конца текущего года.
Благодаря этим шагам ожидается, что в сектор придут большие застройщики, которые будут осуществлять комплексное строительство поселков, обеспеченных всей необходимой инфраструктурой. Банки получат понятный предмет залога — как в случае с квартирами в многоэтажках — и смогут нарастить кредитование сектора. Если сейчас ежегодный ввод индивидуальных домов составляет около 40 млн кв. м, то к 2030 году он, согласно нацпроекту «Жилье и городская среда», должен вырасти до 50 млн кв. м.
Очевидно, что решение жилищного вопроса — сложная и многоуровневая работа, где каждая деталь требует предметных усилий. Многое зависит и от общего развития экономики, и от повышения доходов граждан. Но первые результаты уже можно видеть: оживление многоквартирного строительства в большинстве регионов, повышение доступности ипотеки и успешные примеры улучшения качества городской среды.