Как осуществить раздел приватизированной квартиры между супругами

Время чтения: 6 минут

Программа приватизации – возможность стать владельцем жилья, занятого на условиях социального найма. В переоформлении права собственности на квартиру нередко принимают участие супруги. Муж и жена сами определяют форму владения объектом. При разрыве брачных отношений важно знать, как правильно осуществить раздел приватизированной квартиры.

Законы и общие сведения

Приватизация – безвозмездная сделка, при которой квартира передается во владение частному лицу. Процесс регулирует Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Пока граждане снимают жилье на основании договора социального найма, помещение относится к собственности государства/муниципалитета. Следовательно, раздел неприватизированной квартиры при разводе невозможен, ведь она принадлежит государству.

Важную роль в регулировании процесса играют нормы ГК РФ (ст.252-256) и СК РФ (ст. 33-39). Базовые принципы переоформления прав на собственность:

• доступность – сделку может заключить любой гражданин РФ;
• однократность – право на приватизацию разрешено использовать один раз;
• безвозмездность – участники сделки не должны выплачивать стоимость передаваемого им жилья.

Граждане могут отказаться от переоформления прав собственности в пользу других членов семьи, например, пенсионерка отказывается в пользу внука.

Образец отказа от приватизации

Приватизация квартиры после развода супругов разрешена в том случае, если бывший муж или жена ранее не использовали такое право.

Допустим ли раздел приватизированной жилплощади

Раздел жилой недвижимости производится не всегда. Всё зависит от следующих условий:

• когда приватизирована квартира;
• на кого из супругов оформлено право собственности;
• принимали ли дети участие в процедуре.

Каждый из указанных вариантов имеет определенные правовые последствия, от которых зависит решение вопроса раздела имущества. Также значение имеет стадия подачи заявления о переоформлении прав.

Приватизация в период брака может осуществляться по таким схемам:

• супруги вместе участвуют в сделке;
• муж или жена отказывается от приватизации в пользу других членов семьи;
• оба партнера не хотят участвовать в программе, но право собственности оформляется на их ребенка. Отказ супругов составляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом.

При обращении в органы управления муниципальным имуществом граждане выбирают форму права собственности на недвижимость. Именно от этой стадии зависит, считается ли приватизированная квартира совместно нажитым имуществом, или у мужа и жены возникает право общей долевой собственности.

Детальнее о том, что собой представляет имущество, нажитое совместно.

Особенности раздела объекта

Обычно после переоформления прав на жилье супруги становятся собственниками с одинаковыми долями. Тогда раздел имущества осуществляется в соответствии с нормами ЖК и ГК РФ. Муж и жена получают по половине стоимости квартиры. Если есть ребенок,  процентное соотношение меняется с учётом его части.

Если доли оставлены без определения, граждане подписывают соглашение, и раздел происходит на общих основаниях. Нередко бывшие брачные спутники обращаются в суд, чтобы определить их доли.

Раздел имущества не предусмотрен, если в приватизации участвовал один супруг. Если муж женился после покупки дома, жена не вправе претендовать на недвижимость при расставании.

Если осуществлялась приватизация квартиры в совместную собственность, раздел имущества предусмотрен в обязательном порядке.

Если оба супруга – владельцы имущества

В случае оформления права на мужа и жену оба становятся совладельцами недвижимости. Обычно определяются принадлежащие им доли. Это – лучший вариант раздела, поскольку доли в квартире выделяются на этапе переоформления прав.

Чаще всего такая ситуация имеет место, если оба супруга были нанимателями жилья и обладали правом на приватизацию. Каждый владелец получает правоустанавливающие документы на свою часть. Вместо раздела при разводе выделяется доля (ст. 252 ГК РФ).

Иногда жилую недвижимость оформляют в совместную собственность. Доли в этом случае считаются равными, согласно ст. 254 ГК РФ, если другое не предусмотрено в договорном режиме.

Если квартира приватизирована без выделения частей, ее раздел осуществляется в общем порядке посредством соглашения или обращения в суд. Без этого нельзя определить доли каждого собственника и пропорционально им поделить помещение.

При участии в приватизации детей родители не могут претендовать на их часть имущества. Члены семьи должны дать согласие на раздел недвижимости и выдел долей. Если компромисса не удастся достигнуть, следует обратиться в суд (ст. 244 ГК РФ).

При разделе приватизированной квартиры в суде размер долей может быть изменен. Чтобы увеличить часть одного и уменьшить долю другого супруга, должны быть веские основания:

• инвалидность одного из супругов,
• отсутствие по уважительным причинам дохода у гражданина и так далее.

Единоличный собственник

Если в приватизации участвует только один супруг, недвижимость является личной собственностью. Определить, подлежит ли разделу квартира, приватизированная одним из супругов, поможет ст. 36 СК РФ.

Поскольку в безвозмездной сделке участвует один человек, то и имущество будет принадлежать только ему. Например, если жена отказалась от приватизации, она не получает права собственности на жилой объект, но может проживать в нем пожизненно. Снять супругу с регистрационного учета без ее согласия не получится.

Не подлежит разделу приватизированное имущество, которое относится к личной собственности мужа/жены. Такой вид владения возникает, если квартира приватизирована до брака. Супруг вправе быть прописанным на этой жилплощади, пока является членом семьи собственника.

Предлагаем узнать подробнее, что включает в себя личное имущество супругов.

Если есть несовершеннолетние дети

Дети, которые участвуют в приватизации, – полноправные владельцы недвижимости. Доля ребенка неприкосновенна и не делится между родителями (ст. 60 СК РФ). Если папа и мама оформляют квартиру на ребенка, жилье полностью принадлежит ему.

При любых условиях раздел квартиры не должен нарушать права детей. Как и другие члены семьи, которые не участвовали в приватизации, несовершеннолетние могут проживать в жилом объекте. Сделки с недвижимостью, затрагивающие интересы ребенка, сопровождаются контролем со стороны органов опеки.

Читайте подробнее о том, как осуществляется деление имущества при разводе супругов с детьми.

Как разделить приватизированную жилплощадь

Раздел жилой недвижимости происходит следующим образом:

• по условиям брачного договора;
• по соглашению о разделе;
• через суд.

Желательно обходиться без обращений в суд, ведь это экономит время и финансы. Однако не всегда бывшие супруги достигают компромисса.

В добровольном порядке разделить имущество без брачного контракта можно с помощью соглашения. Этот документ составляется как во время брака, так и после развода. В нем определяются доли в общей собственности.

Раздел по соглашению предполагает, что супруги составили документ самостоятельно или с помощью юриста и зарегистрировали его в органах Росреестра.

Удостоверять соглашение у нотариуса не обязательно. В документе перечисляется порядок распределения долей, который имеет правовое значение для раздела имущества при разводе. Бывшие супруги после разрыва отношений получают часть собственности, определенную в договоре.

Образец соглашения о разделе приватизированного жилья

Ещё один вариант без обращения в суд – раздел материальных ценностей по брачному контракту. Его оформление требует нотариального удостоверения. В БК указывается любой правовой режим объект недвижимости после развода.

Договоренности, закрепленные в договоре, могут распространяться на существующее имущество, и то, что только планируется приобрести в будущем.

Образец брачного договора

Если стороны не достигли согласия в вопросе раздела приватизированной квартиры, нужно обращаться в суд. Инициатором этого может быть любой из собственников жилья. По итогам разбирательства выносится решение, которым определяется выдел долей каждого из супругов после прекращения брака или передаются права на недвижимость одному из них с выплатой денежной компенсации другому.

Прежде чем инициировать раздел долей в неприватизированной квартире через суд, нужно оценить стоимость объекта. Для этого придется прибегнуть к услугам профессионального оценщика.

При обращении в суд предъявляется:

1. Исковое заявление в 2 экземплярах.
2. Свидетельство о браке, если одновременно с разделом предполагается развод, или о разрыве отношений.
3. Свидетельство о рождении детей.
4. Правоустанавливающий документ (договор приватизации).
5. Отчет о рыночной стоимости объекта.
6. Квитанция об уплате госпошлины.

Когда происходит раздел приватизированной квартиры супругами при разводе, суд учитывает равенство сторон, а также то, вносили ли средства муж и жена вместе, или кто-то из них расходовал совместные деньги вопреки нуждам семьи. Для установления таких фактов прикрепляются доказательства, например, чеки.

Образец иска:

Образец иска о разделе приватизированной квартиры

Заключение

Приватизация квартиры подразумевает ее переход от государства в личную собственность граждан. В зависимости от того, когда и на каких условиях человек переоформил право на недвижимость, определяются особенности раздела жилья. Супруги выбирают, в какой форме собственности будет квартира.

При разрыве брачных отношений раздел имущества можно осуществить в добровольном (соглашение или брачный контракт) или судебном порядке.

Раздел приватизированной квартиры при разводе

Вопрос раздела недвижимости при разводе регулируется статьями целого ряда нормативных актов. В первую очередь Семейным Кодексом и Гражданским. Кроме того, в процессе могут быть задействованы различные федеральные законы и подзаконные акты.

Чтобы разделить приватизированную квартиру при разводе в 2021 году, судья, кроме перечисленных, может обратиться также к ФЗ № 1541-1, который регулирует все основные вопросы, связанные с указанной процедурой.

Рассмотрим, какими особенностями она обладает.

Особенности приватизированного жилья

Если граждане проживают в квартире или в доме по договору социального найма, они должны быть готовы к тому, что не смогут распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению в полной мере.

Это значит, что у таких людей нет прав осуществлять юридические сделки с жильем. Они не могут его продать, подарить и пр. И в случае развода раздел квартиры, находящейся в таком статусе, невозможен.

Однако такая жилплощадь может быть приватизирована. ФЗ № 1541-1 устанавливает, что приватизацией именуется процедура, при которой государственная или муниципальная квартира может быть передана в собственность граждан, проживающих в ней. Осуществляется она на безвозмездной основе. Участвовать в приватизации имеют право:

• лицо, которое фигурирует в статусе нанимателя;
• члены семьи нанимателя, проживающие в данной квартире. Исключением являются дети, не достигшие 14-летнего возраста, которые должны быть включены в договор по приватизации независимо от места проживания, если в нем участвуют его родители;
• граждане, обладающие постоянной регистрацией в приватизируемой квартире.

Каждый гражданин страны наделен правом принять участие в приватизации. Но реализовать его закон допускает лишь единожды.

Подлежит ли разделу

Раздел приватизированной квартиры в 2021 году происходит на тех же условиях, что и раздел любой недвижимости, находящейся в частном владении. Если в приватизации участвовали все члены семьи, т.е. каждому были отведены документально доли в квартире, то и в разделе будут участвовать все собственники.

В этом вопросе обязательно будет учитываться ряд нюансов. В первую очередь, сколько человек участвовало в процессе перевода квартиры в частную собственность, а во вторую – было ли осуществлено документально зафиксированное выделение долей в приватизированной квартире.

Недвижимость приватизирована на одного из супругов

Приватизация относится к категории безвозмездных сделок, так же как процедура дарения. Поэтому не подлежит разделу приватизированная только на одного супруга квартира. Такая ситуация может возникнуть только в двух случаях:

1. Жилье было приватизировано еще до свадьбы одним из супругов.
2. При осуществлении процедуры приватизации муж или жена оформили отказ в участии. Обратного хода такой отказ не имеет.

Если квартиру приватизировал кто-то один, то его собственностью после развода она и останется.

Супругу, который не участвовал в приватизации, может отойти часть квартиры или денежная компенсация за нее только в случае, если в реконструкцию или ремонт жилплощади была вложена крупная денежная сумма, принадлежащая ему на правах личной собственности.

Приватизация на обоих супругов

Квартиру, приватизированную на обоих супругов в равных долях, разделить проще всего. Однако ряд квартир еще на заре принятия Закона о приватизации перешел в собственность без выделения долей. Если разводятся их владельцы, то им придется делить квартиру или по суду, или составив мировое соглашение о разделе.

На нашем сайте вы можете скачать образец соглашения о разделе недвижимого имущества между супругами.

При определенных обстоятельствах суд может отойти от равенства долей при разводе между супругами. Но для этого требуются очень веские основания.

Например, если дети после расторжения брака остаются проживать с матерью, а ее материальное положение значительно ниже, чем у бывшего мужа, и нет собственного жилья.

Со стопроцентной гарантией увеличат долю в квартире тому супругу, с которым останется ребенок- инвалид.

Приватизация на детей

Закон устанавливает, что несовершеннолетние дети имеют право также участвовать в приватизации наравне со взрослыми.

Более того, включение детей, не достигших 14-летнего возраста в договор по приватизации, если в нем участвуют его родители, обязательно.

Квартира может быть даже полностью приватизирована на несовершеннолетних без участия взрослых при условии ходатайства от опекунов или органа опеки и попечительства. Для раздела приватизированной квартиры в 2021 году этот факт очень важен.

Правила раздела приватизированной квартиры без детей.

Если в приватизации участвовали не только муж и жена, но и дети, то каждому из них положена своя доля в жилье. При расторжении брака части детей между супругами разделить нельзя.

Раздел по обоюдному согласию

Если супруги сохраняют хорошие отношения, то они имеют право определить раздел приватизированной квартиры, не обращаясь за помощью в суд. Сделать это можно двумя способами.

Во-первых, между супругами- собственниками может быть составлено мировое соглашение о разделе имущества.

Во-вторых, супруги имеют право составить брачный контракт и в нем оговорить вопросы, связанные с правом на недвижимость.

Соглашение о разделе

Соглашение о разделе имущества супруги имеют право составить, как находясь в браке, так и после развода. В документе допустимо оговаривать раздел только совместно нажитого имущества. Т.е.

если приватизация квартиры уже осуществлена и супруги вступили в права собственности, то соглашением допустимо установить несколько иной порядок распределения долей.

При составлении необходимо учитывать не только все детали, касающиеся делимой собственности.

Важно помнить, что соглашение о разделе имущества обязательно заверяется нотариально, в ином случае оно не будет иметь юридической силы.

При этом необходимо учитывать, что если квартира будет приватизирована и на ребенка, то его доля не делится между родителями. Даже если в соглашение супруги внесут пункт об изменении права собственности на часть ребенка, то такой документ будет признан ничтожным.

Брачный договор

В отличие от соглашения, которое составляется только в период существования семьи или после ее распада, брачный контракт можно заключить до свадьбы или в браке.

И если в соглашении допустимо разграничивать права собственности только на совместно нажитое имущество, то в брачном договоре супруги могут оговорить правовые особенности деления той собственности, которая закреплена только за одним из супругов или вовсе еще не приобретена.

В документе можно оговорить детали раздела приватизированной квартиры. Например, если она поделена поровну между супругами, допускается обозначить доли иначе. Например, предусмотреть для одного супруга возможность взять себе 2/3 квартиры при разделе имущества, а оставшуюся часть заберет другой или в случае рождения ребенка после приватизации уступит свою долю ему.

На нашем сайте вы можете скачать образец брачного контракта с примерами распределения долей, на которые может претендовать каждый супруг после развода.

Раздел по решению суда

К сожалению, мало кому удается разделить квартиру при разводе при помощи личной договоренности. Большинству приходится регулировать этот вопрос через суд.

Конечно, если доли определены и сопутствующих обстоятельств, которые могут изменить ситуацию, нет, то и смысла обращаться в судебные инстанции не имеется.

Однако раздел приватизированной квартиры в 2021 году может быть сопряжен и с рядом спорных моментов, не всегда касающихся именно выделения доли в собственности. Так, подачей судебного иска можно решить следующие вопросы:

1. Возможность получить долю в квартире, если она была приватизирована только на одного супруга. Такое развитие событий становится возможным, если истец сумеет доказать, что на квартиру были потрачены его личные существенные сбережения. Например, ответчик до брака приватизировал двухкомнатную квартиру, а после свадьбы в ней был сделан серьезный ремонт, стоимость которого приблизительно равна стоимости самой квартиры. Причем сделан он был на средства, которые его супруга получила от продажи собственного жилья. В таком случае раздел квартиры возможен в равных долях, или ее получит супруг, но ему придется выплатить своей бывшей жене компенсацию за проведенный ремонт.
2. Право проживать в приватизированной квартире без ограничения во времени. Например, если в период проведения приватизации один из супругов отказался в ней участвовать, но при этом обладал постоянной регистрацией, то право использовать жилое помещение для проживания за ним сохраняется и далее. Т.е. он не может лишь осуществлять правовые сделки относительно приватизированной квартиры. Пусть редко, но суды принимают решения, по которым владельца квартиры обязывают приобрести второму супругу жилье. Такая ситуация возникает, как правило, если с женой остаются по суду несовершеннолетние дети, а у мужа имеются по отношению к ним серьезные алиментные обязательства.
3. Право временного проживания в спорной квартире. Ограниченный срок проживания в приватизированной квартире получает супруг, который не имеет на нее прав собственности. Обычно это временной отрезок ограничен 6 месяцами, но при особых обстоятельствах может быть и продлен. Право возникает при условии, что второй супруг был зарегистрирован на приватизированной жилплощади уже после свадьбы, а своего жилья, чтобы съехать после развода, у него нет.

Подать исковое заявление в суд имеет право любой из супругов. Но предварительно лучше запастись серьезной доказательной базой.

Например, если по условиям приватизационного договора квартира поделена в равных долях между супругами, а в процессе ее эксплуатации один из них внес в ее ремонт крупную сумму личных денег, то следует найти документы, которые смогут подтвердить, что деньги действительно были личной собственностью, а не взяты из семейного бюджета.

Должна ли делиться приватизированная квартира? К таким доказательствам могут быть отнесены платежные документы, которые показывают движение денежных средств по банковскому счету. Свидетельские показания в расчет судом приняты не будут.

Затем составляется исковое заявление в суд. Оно обязательно должно включать в себя следующие пункты:

• наименование того органа, в который иск будет подан;
• основные сведения об истце и ответчике (ФИО, данные паспортов и пр.). Если имеются иные собственники, то необходимо включить данные и о них;
• наименование самого документа;
• общая сумма подаваемого иска;
• в основной блок вносится информация об основных обстоятельствах дела. Т.е. когда и кем была приватизирована квартира, на кого оформлялось право собственности, когда и где заключался (и был расторгнут) брак между супругами. Осуществлялось ли улучшение жилища и за чей счет;
• основные требования по предъявляемому иску;
• ссылки на законодательные нормы, которые свидетельствуют о законности притязаний истца;
• расчет причитающейся суммы претензий;
• перечень прилагаемых к заявлению документов, которые могут подтвердить правоту истца;
• дата составления и подпись (обязательно с расшифровкой).

На нашем сайте вы можете скачать образец судебного иска по разделу приватизированной квартиры.

Количество экземпляров искового заявления напрямую зависит от количества участников процесса.

При подаче иска необходимо сразу предоставить определенный перечень документов, без которого заявление даже не будет рассмотрено (нужны копии):

• общегражданские паспорта обеих сторон и/или свидетельства о рождении;
• документ, подтверждающий заключение (расторжение) брака;
• все свидетельства о праве собственности на квартиру (договор на оформление приватизации, справка из ЕГРН);
• план спорной жилплощади, оформленный в БТИ;
• свидетельство о стоимости жилья на момент развода. Его можно заказать в СРО оценщиков;
• если в разделе задействован несовершеннолетний ребенок, то необходимы разрешительные документы из органа опеки и попечительства;
• платежные документы о затратах на квартиру;
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины за подачу иска;
• прочие документы, которые могут способствовать установлению законности притязаний истца.

Размер госпошлины не является строго фиксированной величиной. Его придется рассчитывать самостоятельно. Для этого необходимо обратиться к ст. 333.19 НК РФ. Искомая сумма будет напрямую зависеть от цены подаваемого иска. Лучше ее не занижать, т.к. обман все равно обнаружится и судебные заседания окажутся под угрозой.

Подавать исковое заявление необходимо в общегражданский суд, который находится по месту расположения спорной жилплощади.

Может ли приватизированная квартира не делиться

Приватизированная квартира может являться собственностью только одного из супругов – это единственная причина, по которой суд откажет в разделении квартиры. Т.е. если один из потенциальных участников когда-то оформил письменный отказ от участия в приватизации, то обратной силы эта уступка иметь не будет.

Если у одного из супругов имеются веские основания на пересмотр долей в приватизированной квартире и мирным способом урегулировать этот вопрос не получается, то выход остается только один – подача иска в судебную инстанцию. При этом желательно заранее получить консультацию юриста, чтобы оценить свои шансы на выигрыш дела.

Все нюансы раздела приватизированной квартиры | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

НА ПЕРВЫЙ ВЗГЛЯД РАЗДЕЛ ПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЫ не является сложным мероприятием – обыкновенная собственность, лишь приобретённая не через куплю-продажу или дарение, а в порядке приватизации на безвозмездной основе либо за символическую плату.

Главную опасность таит несоблюдение законности процедуры приватизации, по своей природе достаточно комплексной и сложной, включающей множество переменных – от правовых оснований для предоставления федерального или муниципального жилья по договору социального найма, заканчивая самим процессом приобретения гражданами недвижимости на безвозмездных условиях.

Какие «подводные камни» могут подстерегать супругов при разделе приватизированной квартиры при разводе? Прежде всего, следует помнить о главном риске такой сделки – её оспоримости.

Основания для признания сделки недействительной являются следствием приватизации, совершённой с нарушением действующего законодательства и не учитывающей интересов заявителя, который вынужден обращаться в суд.

В последнее время распространена практика оспаривания приватизации детьми после достижения совершеннолетнего возраста.

Суды становятся на защиту прав несовершеннолетних, чьи права были нарушены при приватизации.

Причём к основаниям для признания сделки недействительной могут относиться не только желание ребенка отсудить у родителей долю в квартире, но и намеренное ухудшение жилищных условий, к чему наниматели часто прибегают с целью увеличить жилую площадь, предоставляемую государством, с возможностью последующей приватизации.

В изучаемой проблеме содержится много теории и противоречивой судебной практики, впрочем, как в любом спорном вопросе по защите или оспариванию прав на недвижимое имущество.

Для начала решим задачу: — Как правильно поделить приватизированную квартиру и когда это лучше сделать – до развода или после него?

Два слова о приватизации

ЕСЛИ В СЛУЧАЕ С ПРИВАТИЗАЦИЕЙ имущественного фонда гос. корпораций и коммерческой недвижимости всё очевидно — государство получает триллионы рублей от такой продажи, то с недвижимостью жилищного фонда всё немного сложнее. Здесь передача недвижимости в собственность производится «за копейки», по цене, многократно ниже рыночной или даже бесплатно.

Государственный интерес при этом заключается в следующем – граждане становятся полноценными владельцами жилья, к ним переходит обязанность по содержанию имущества и несению налогового бремени, что до момента приватизации являлось головной болью Российской Федерации или муниципального образования, именно поэтому Жилищный фонд столь охотно расстаётся с указанным имуществом.

• Право на приватизацию жилых помещений закреплено за нанимателями, проживающими в них по договорам социального найма.
• Имущество предоставляется в пользование по ордерам, количество квадратных метров определяется количеством и «качеством» проживающих лиц.
• Под «качеством» понимается наличие у граждан несовершеннолетних детей, инвалидности, статуса ветерана войны или труда, а также присутствие прочих льгот и/или привилегий.

ПРИВИЛЕГИЮ НА ПРИВАТИЗАЦИЮ жилого помещения имеют все граждане, обладающие правом пользования и/или проживающие в нём. Под проживающими понимаются лица, с которыми заключен договор, а также их несовершеннолетние дети.

Что касается раздела недвижимости несовершеннолетними членами семьи, это самостоятельная тема, требующая детальной проработки и рассмотрения в отдельной публикации.

В данном случае мы постараемся максимально подробно раскрыть тему раздела именно приватизированной квартиры. Оговоримся, что права несовершеннолетних законодатель закрепил независимо от того, пропишут ли их родители на приватизируемых квадратных метрах или укажут в договоре.

Если малолетние дети не будут включены в состав владельцев, это будет являться прямым нарушением их законных интересов, и по достижении совершеннолетия, потомки смогут оспорить такую сделку, реализовав права на жилище, предоставленные Конституцией.

При наступлении негативных последствий пострадают и добросовестные покупатели квартиры, не знавшие о нарушении права несовершеннолетнего, которое было совершено много лет назад.

Приватизация подразумевает под собой передачу в собственность физических лиц федерального или муниципального имущества, оформить права на недвижимость можно одним из перечисленных вариантов:

• в общее владение всех проживающих (нанимателей по договору социального найма);
• во владение одного из членов семьи, при этом остальным придётся написать отказ от прав на приватизацию в пользу указанного физического лица.

1. Именно от этого решения будет зависеть возможность дальнейшего раздела приватизированной квартиры при разводе, а также в иных случаях.
2. Не стоит отказываться от приватизации в пользу одного из членов семьи, это станет препятствием при необходимости раздела приватизированной квартиры.
3. Лица, отказавшиеся от приватизации, навсегда отказываются от своих прав на спорное имущество.

Как поделить «совместно приватизированную» квартиру?

ПРИ НАЛИЧИИ ПРАВА ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ, как с определёнными долями, так и без таковых, правами на имущество обладают все члены семьи, участвовавшие в приватизации. В результате чего такое имущество не попадает в категорию совместно нажитого в браке и подлежит разделу в отдельном судебном процессе.

При лучшем раскладе доли собственников были закреплены в процессе приватизации и делить ничего не придётся, как и расходовать своё время и деньги на судебные тяжбы.

Иным образом встанет вопрос при невозможности совместного использования жилого помещения. Когда супруги в разводе или имеется серьёзный конфликт между членами семьи, о совместной жизни не может идти и речи. Возникает вопрос о разделе совместного помещения в натуре и определении порядка пользования.

Такой раздел целесообразен при желании всех собственников жить на данной площади в отсутствие взаимопонимания, либо в случаях необходимости продажи доли в жилом помещении. Часто споры возникают по определению размера коммунальных и налоговых платежей для каждого из собственников и влекут за собой не только раздел счетов, но и раздел квадратных метров.

Просто продать свою долю в общем праве вряд ли получится, на практике сложно найти добросовестного покупателя на такой объект. Однако если приватизированная квартира поделена на несколько отдельных помещений и будет определён порядок их использования, поиск покупателя на комнату представляется возможным.

Приведём пример из жизни, вот вопрос с нашего форума:

ДИАНА СПРАШИВАЕТ:

— Могли бы Вы предоставить образец искового заявления в суд для раздела квартиры?

Ситуация следующая: мы развелись с мужем два года назад, какое то имущество вывезли — телевизоры, диваны и т.п. Осталась квартира, в общей собственности. Муж постоянно терроризирует продать свою долю бандитам или чёрным риэлторам.

Я бы хотела разделить и продать и забыть эту головную боль.

НА ВОПРОС ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ ВЛАДИМИР КОВАЛЕВСКИЙ:

— Диана, здравствуйте. Образец иска о разделе квартиры Вы можете найти в ЭТОЙ статье.

Что касается самой ситуации, то мой настоятельный совет: не поддавайтесь на провокации. Скорее всего, муж заинтересован в приобретении Вашей доли и не кому не собирается продавать свою. Поэтому и применяет «бытовой шантаж» с целью вынудить Вас на продажу доли, но по минимальной цене.

Относительно раздела квартиры, что Вы под этим подразумеваете? Насколько я понял, доли у Вас уже определены. Если речь идет о выделе в натуре, то это другой разговор, но и более сложная процедура.

Такой процесс инициировать можно одновременно с переговорами о выкупе бывшим мужем Вашей доли, но уже по НОРМАЛЬНОЙ цене.

Комментарий юриста

СУТЬ ПРОБЛЕМЫ ЗАКЛЮЧАЕТСЯ В СЛЕДУЮЩЕМ – квартиру, приватизированную в совместную собственность, разделить можно только учитывая особенности совместного проживания и использования площадей, а также сложность продажи не целой квартиры и даже не комнаты, а доли в праве.

• — Получается, что доля в праве – вещь бесполезная, которой и распорядиться толком не получится?
• — Не совсем так, если в процессе судебного разбирательства выяснится, что использовать квартиру совместно не получится, либо доля заявителя не представляет ценности для её продажи (вернее, если продажа будет невозможна), суд может не делить, а передать квартиру в полное распоряжение одного из собственников, обязав выплатить второму владельцу компенсацию стоимости его доли.
• Причём обязать предоставить компенсацию суд может как истца, так и ответчика.
• Такое решение (о компенсации вместо раздела) – обычное дело в сложившейся судебной практике и устраняет множество проблем владельцев приватизированной в совместную собственность квартиры.
• Дело осложняется тем, что не всегда находится нужная сумма для осуществления выплаты компенсации, ведь стоимость недвижимости, как правило, высокая, особенно в Москве и других крупных городах.
• Вместе с тем появляется возможность продать данную квартиру, чему ранее препятствовал второй собственник, и уже из этих денег удовлетворить его интересы по решению суда.

Поэтому юристы по недвижимости рекомендуют «не откладывать на потом» и при разводе делить приватизированную квартиру вместе с остальным совместно нажитым имуществом, что даст возможность «обыграть» размер компенсации за счёт стоимости других вещей.

Можно ли поделить личную приватизированную квартиру?

ОТ ТОГО, В КАКОЙ ПРОМЕЖУТОК ВРЕМЕНИ БЫЛА ПРИОБРЕТЕНА по приватизации «личная» квартира, зависит сама возможность её раздела между супругами, а также иными членами семьи.

«Священной коровой» является недвижимость, полученная при приватизации до брака, ведь здесь реализованы исключительные права нанимателя жилого помещения, фактически не связанные с семейными отношениями, возникшими позднее этого события.

Однако жизненные ситуации зачастую уводят споры о правах на жилые помещения в область «тонких материй». Например, в нашей практике случались споры о приватизации коммунальных квартир, где пересекались права и нанимателей жилого помещения, и супругов, и родственников, претендующих на квадратные метры.

Объясним на примере:

1. В муниципальной коммунальной квартире на станции ВДНХ жили две семьи, обладающие в равной степени правами на приватизацию, включая молодого человека, с одной стороны, и девушку, с другой.
2. Родители девушки и родители молодого человека в один прекрасный момент съехали, оставив молодых людей в одной квартире.

3. К этому времени у пары сложились отношения и был заключен брак, а семьи параллельно оформили приватизацию.
4. Через пару лет брак «не заладился» и начался передел собственности.

5. Спор возник относительно приватизированной квартиры – с одной стороны — куча родственников, участвовавших в приватизации, с другой стороны – супруги, считающие приватизированную квартиру подлежащей разделу как совместно нажитое имущество.

6. Естественно, суд выносил решение в соответствии с законодательством, регулирующим приватизацию помещений жилищного фонда и признал квартиру не подлежащей разделу при разводе семейной пары.
7. Однако шума было много, и судебные заседания проходили очень напряжённо с судебными штрафами и выдворением особо эмоциональных участников из зала заседания.

Если квартира приватизирована в период брака?

МОЖЕТ СЛУЧИТЬСЯ, что квартира, приватизированная уже в браке, также не будет подлежать разделу. Это происходит, когда права на приватизацию возникли у супруга до брака в силу договора социального найма и проживания в жилом помещении. Право собственности будет оформлено на одного супруга и второй ни при каких обстоятельствах не сможет претендовать на него.

Если «порыться» в нашем законодательстве, то пару-тройку вариантов для раздела личной приватизированной квартиры можно «откопать»: 

1. Например, используя такой инструмент как брачный договор, согласно которому супруги вправе самостоятельно определять порядок использования и порядок распределения прав на недвижимость, где не является исключением и приватизированная одним из них квартира.
2. Обращение в суд с иском о разделе недвижимости. Трудно представить аргументы, которые убедили суд признать такую квартиру совместным имуществом, поэтому и практика поворачивается спиной к смельчакам. Об этом стоит помнить при подаче заявления, процент отказов близок к ста.
3. Выделение доли или требование компенсации. Если квартира принадлежит одному, но за время супружеской жизни инвестированы колоссальные вложения в виде дорогого ремонта, реконструкции, перепланировки, приобретения предметов интерьера, техники или мебели (встроенной), имеются шансы на получение доли в таком помещении. Однако в большинстве случаев придётся довольствоваться денежной компенсацией пропорционально осуществлённым вложениям, которые, при этом, ещё придётся доказать.

При заключении брака, рождении детей и в иных, предусмотренных законом случаях, члены семьи могут приобретать права пользования жилыми помещениями своих родственников.

При расторжении брака такие права либо автоматически прекращаются, либо сохраняются до момента их оспаривания собственником квартиры в судебном порядке.

Как быть с квартирой, приватизированной с отказом от приватизации?

СИТУАЦИЯ, СХОЖАЯ С РАЗДЕЛОМ КВАРТИРЫ, оформленной в период официального брака. Отказываясь от использования своих прав в пользу одного физического лица, участники приватизации лишаются прав владения и распоряжения в отношении такой квартиры.

При этом граждане, «подарившие» право, сохраняют привилегию на проживание и пользование жилищем. Об этом стоит помнить покупателям недвижимости, полученной продавцом по сделкам приватизации.

При заключении договора на приобретение жилого помещения от владельца в обязательном порядке нужно получить нотариальный отказ от прав на приватизированное помещение и заверение о снятии с регистрационного учёта.

Если не устранить указанный фактор риска и не заручиться необходимыми документами, то сделку по приобретению недвижимости смогут оспорить злоумышленники или лица, права которых действительно были нарушены приватизацией, оформленной с грубейшими нарушениями.

ВОПРОСЫ ПО РАЗДЕЛУ НЕДВИЖИМОСТИ МОЖНО ЗАДАТЬ НАШИМ СПЕЦИАЛИСТАМ ПО ТЕЛЕФОНАМ, УКАЗАННЫМ НИЖЕ, ИЛИ ЧЕРЕЗ ФОРМУ ОБРАТНОЙ СВЯЗИ: